（2015）一中民终字第03272号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-04-30

案件名称

芦金有与周志水租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

芦金有,周志水

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2015）一中民终字第03272号上诉人（原审被告）芦金有，男，1953年6月1日出生。委托代理人周旺，北京华秀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周志水，男，1954年6月30日出生。委托代理人安东华，北京市融正律师事务所律师。上诉人芦金有因与被上诉人周志水租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第01948号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。周志水在原审法院诉称：2006年1月20日，我与芦金有签订了一份买房协议，协议约定，芦金有购买我位于北京市昌平区一层居室楼房一套（面积75.44平米），总价为160649.92元。协议约定，芦金有首付房款50%（80325.96元）可以入住，付至房款70%可办理住房手续；其中首付款可用我欠芦金有的清华附中材料款及小辛庄材料款共计27529.4元冲抵，剩余首付款52795.96元，芦金有必须在入住前付清，否则按租房处理，每月租房600元，预付半年。协议从2006年3月10日起生效。协议签订后，芦金有于2006年2月份就入住房屋，入住后其一直未支付完协议约定的50%房款，剩余房款也未予支付，租金亦分文不付，一直居住至今。我几次要求芦金有付清拖欠房租，搬出住房，但芦金有一直拖延至今不予搬走。按照双方协议约定的内容，芦金有在入住时未付清房款50%的情况下，按租赁关系处理。为维护我的合法权益不受损害，现我向人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、芦金有返还我位于北京市昌平区一层东首居室、立即从房屋搬出；2、芦金有向我支付2006年1月至搬出房屋之日的所欠房租（每月按600元计算，暂时计算至2013年10月共计55800元，减去我欠芦金有的材料款27529.4元后，芦金有还应支付租金28270.6元）。芦金有在原审法院答辩称：周志水非涉案房屋的所有权人，无权要求返还原物。我已经按约定支付了所有款项。无论从物权角度还是从合同的角度，周志水的诉讼请求没有依据。原审法院经审理查明：2006年1月20日，周志水（甲方）与芦金有（乙方）签署《买房协议》，约定：乙方购买小辛庄住宅一套，房屋总价为160649.92元；乙方首付房款50%可以入住，付至房款70%可办理住房手续；其中首付款80324.96元，用甲方欠乙方的清华附中材料款冲抵8637元（总价11137元扣除已领的2500元），用甲方欠乙方的小辛庄材料款冲抵18892元；剩余首付款52795.56元必须在入住前付清，否则按租房处理，每月按600元计算，预付半年；如果甲乙双方任何一方在协议生效后不履行自己义务，另一方有权索取违约金，违约金按款额的日万分之三计算；该协议自2006年3月10日起生效。另查明，前述涉案房屋系周志水为案外人王之秀建设的住宅楼南楼一层东首居室，其宅基地地号为0261。庭审中，双方均认可芦金有在2006年1月，前述协议签订前即已入住该房屋。芦金有主张其在该协议签订后，向周志水给付现金20000元，其余以工程款向周志水以折抵形式支付了该房屋的相应约定款项。案外人张德才出庭作证称，其受周志水的口头指示，用其经手的欠付芦金有的相应款项折抵房款。周志水对芦金有及张德才的上述相关陈述均不予认可。上述事实，有《买房协议》、欠款说明、证人证言及双方当事人的陈述等证据在案佐证。原审法院审理后认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，周志水与芦金有签订的《买房协议》是双方的真实意思表示，合法、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。芦金有在该协议签订前即已经入住涉案房屋，而未能付清全部购房款的百分之五十的金额。因此，双方之间应当依约成立房屋租赁合同关系。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。周志水与芦金有对于涉案房屋的租赁未另行签订书面合同，对于该房屋租赁的租期及租金给付方式均没有明确约定。因此，该房屋租赁合同为不定期租赁，周志水可以随时解除合同，要求芦金有返还房屋。故对于周志水要求芦金有返还房屋的诉讼请求，有事实基础与法律依据，法院予以支持。承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。周志水与芦金有就涉案房屋的租金给付方式没有明确约定。对于芦金有已经向周志水给付的金额一节，双方均认可的数额为签约时折抵款27529.4元；对于芦金有主张的其余已经支付或折抵的款项，其未能提交有力证据予以佐证。证人张德才的相关证言，因其缺乏周志水的相应授权的证据，在周志水不予认可的情况下，法院亦不能采信。故芦金有应当依约向周志水支付相应房屋租金，对于周志水的相关诉讼请求，法院予以支持。对于芦金有主张的欠付工程款一节，其可通过法律途径另行主张权利。当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。依据双方约定，该合同于2006年3月10日起生效，故该租赁合同应于此日开始计算房屋租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、芦金有于本判决书生效后十五日内将其占用的位于北京市昌平区宅基地上所建住宅楼南楼一层东首居室返还周志水；二、芦金有向周志水支付自二○○六年三月十日起至二○一四年三月九日止的欠付房屋租金三万零七十元六角，于本判决生效后七日内支付；三、芦金有向周志水支付自二○一四年三月十日起至其搬离第一项中所涉房屋时止的房屋租金，月租金标准为六百元，每年三月十日前给付上一年度租金，余款于芦金有搬离该房屋后三日内支付；四、驳回周志水的其他诉讼请求。判决后，芦金有不服，向本院提起上诉，上诉请求为：撤销原判，将本案发回重审或改判驳回周志水一审的全部诉讼请求；本案的诉讼费用由周志水全部承担。上诉理由为：1、周志水并非诉争房屋的所有权人，无权要求返还房屋；2、周志水主张的自2006年起的租金已经超过诉讼时效，一审法院支持错误；3、周志水仅主张租金28270.6元，一审判决超出了周志水的诉讼请求范围；4、现有证人证言等证据能够证明芦金有用工程款折抵了购房款，购房款已经付清。周志水对此答辩称：周志水是房屋的实际所有权人，芦金有拖欠租金处于持续状态，故对于租金的请求没有超过诉讼时效，一审裁判未超出周志水的诉讼请求。同意原审判决，不同意芦金有的上诉请求及理由。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：周志水与芦金有于2006年1月20日签订的《买房协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该协议约定，芦金有应当在入住前付清剩余首付款52795.56元，否则按租房处理。芦金有虽主张其已通过债权抵消及支付现金的方式付清全部购房款，但就此并未能提供充分证据，故本院对此不予采信。因此，鉴于芦金有在该协议签订前即已入住涉案房屋，而未能依约付清全部购房款的百分之五十的金额，双方之间依约成立房屋租赁合同关系。由于双方当事人对于涉案房屋的租赁期限未作约定，故该租赁合同应视为不定期租赁。出租人周志水可以随时解除合同，故一审法院对于周志水要求返还涉案房屋的诉讼请求予以支持正确。周志水起诉主张的租金计算至芦金有返还房屋之日，故一审法院判决并未超出周志水的诉讼请求，芦金有该项上诉理由，本院不予采纳。因该租赁合同并未明确约定租赁期限，且芦金有持续性的使用租赁标的物并未且一直未交纳租金，故周志水现提出对于租金的诉讼请求未超过诉讼时效。需要指出，虽然芦金有所提出的以债权抵消房款的主张因证据不足而未得到支持，但并不影响芦金有相应实体权利的存在，芦金有可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费五百零六元，由芦金有负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五百零六元，由芦金有负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　刘新泉代理审判员　　夏根辉代理审判员　　徐　冰二〇一五年四月十三日书　记　员　　舒　妍百度搜索“”