（2014）温龙开民初字第289号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-05-15
案件名称
温州利玛建设开发有限公司与浙江人本超市有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
温州市龙湾区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
温州利玛建设开发有限公司,浙江人本超市有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零二条，第二百二十四条第一款，第六十条第一款，第六十七条，第七十七条第一款，第九十四条，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2014）温龙开民初字第289号原告：温州利玛建设开发有限公司，住所地浙江省温州市温州经济技术开发区滨海三道4559号海汇中心301室。法定代表人：曹国荣，该公司总经理。委托代理人：戴新秋，浙江震瓯律师事务所律师。被告：浙江人本超市有限公司，住所地浙江省温州市温州经济技术���发区滨海五道456号综合楼三楼。法定代表人：刘忠建，该公司董事长。委托代理人：沈剑瑜，该公司职员。原告温州利玛建设开发有限公司（以下简称：利玛建设）为与被告浙江人本超市有限公司（以下简称：人本超市）租赁合同纠纷一案，于2014年12月5日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员金丛适用简易程序，于2014年12月31日、2015年1月27日两次公开开庭进行了审理。原告利玛建设的委托代理人戴新秋、被告人本超市的委托代理人沈剑瑜到庭参加诉讼。应当事人申请进行庭外和解，但未果。本案现已审理终结。原告起诉称：温州滨海园区利玛广场（海汇中心）由原告开发建设，现该广场地下一层至地上一至三层属于原告所有。原告于2011年6月1日委托温州利玛商业管理有限公司（以下简称：利玛商业）代为出租上述物业。2011年6月13日，利玛商业以自���的名义与被告签订《租赁合同》一份，后又于2012年6月1日签订《补充协议》一份，约定：原告将位于温州滨海园区利玛滨海广场商业裙楼的两间店面（建筑面积计265.836平方米，以下简称：涉案店面）租赁给被告，租赁期限自2011年8月16日至2031年8月16日止；租金按年支付，被告每年须依照合同如期提前二个月支付当年租金；被告未按时支付租金的，每逾期一日按逾期租金的1‰向原告支付滞纳金等。根据《补充协议》第二条约定，第四年租期从2014年8月15日起至2015年8月16日止，租金为602916元，被告应于2014年6月15日之前全额付清。但经原告多次催讨，被告仅于2014年9月24日支付150729元租金，拒付剩余租金。原告认为，原告的受托人以自己的名义与被告签订《租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，对原、被告双方均有约束力；被告拒不支付剩余租金，已构成违约，应依法继续履行合同，并承担合同约定的违约责任。原告为此诉请判令：1.被告立即向原告支付尚欠租金452187元；2.被告向原告支付滞纳金15072.9元（以已付的150729元为基数，每日按1‰计算，从2014年6月16日开始计算至2014年9月24日），另以452187元为基数，按每日1‰的标准，自2014年6月16日起至实际履行完毕之日止，暂算至2014年10月16日为54262元）；3.本案诉讼费用由被告承担。针对被告答辩，原告补充称：一、关于原告主体问题。涉案店面房屋所有权人为原告，利玛商业与原告系隐名代理，在签订合同时，被告已经知道该代理关系，从被告提供的《同意转租证明》上可以反映，故根据《合同法》第四百零二条规定，合同直接约束原、被告；退一步讲，即使当时不知道代理关系，在被告不履行支付租金义务的情���下，利玛商业向原告批露了被告，原告作为委托人也已多次以自己的名义向被告发函催收，根据《合同法》第四百零三条规定，原告也有权以自己的名义起诉主张权利；另外，利玛商业也已出具证明表示合同权利义务由原告享有和承担。二、关于开具租金收据问题。原告已于2014年6月15日按《租赁合同》约定开具租金收据并发函被告要求支付租金，被告于2014年9月22日向原告发函要求原告开具截至2014年11月15日的租金收据，并认为之后租金由原告直接向次承租人收取，但原告认为被告的要求不成立，原告的合同相对人还是被告。三、关于《租赁合同》是否解除问题。原告认为没有解除，也不同意解除，一方面，被告所发的函中没有解除合同的意思，解除没有通知；另一方面，被告没有解除权，《同意转租证明》只表明原告同意转租，目的是保障次承租人的权利，而不���被告可以任意解除。被告答辩称：一、原告诉请支付年度租金没有依据，因原告未履行自身合同义务在先。根据《租赁合同》第三条第2款约定，支付前甲方向乙方开具与当期租金相等金额的有效收据，乙方在收到收据的一周内将租金直接汇入甲方指定的银行账号。被告曾于2014年9月22日函告原告，请原告按照合同约定先予开具相应的有效收据给被告，被告才能履行租金支付的义务。原告一直怠于履行自己的义务，反将责任推于被告。二、原告有义务接替被告代为履行与次承租人杭州肯德基有限公司（以下简称：肯德基公司）的租赁关系。原告曾于2011年6月4日向被告与次承租人肯德基公司做出承诺，概要言明，无论何种原因，被告不继续履行合同的，原告同意接替被告继续履行被告与次承租人之间的《租赁合同》。被告于2014年9月22日函告原告时也提到，请原告向被告及次承租人履行该承诺，被告并非逾期不支付租金，而是原告不履行承诺。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告补充称：一、原告主体不适格，应由与被告签订合同的利玛商业来主张权利。所谓隐名代理，被告在合同签订时不知晓；合同履行中，被告均与利玛商业交涉；后原告向被告发函，造成被告混乱，不知道该向谁主张。二、原告有向被告发函要求支付租金，但未提供相应年度的租金收据。三、关于肯德基公司问题，被告认为，因原告曾有承诺，故应将被告与次承租人肯德基公司租赁合同项下被告的权利义务转移给原告或利玛商业，并解除被告与原告或利玛商业的租赁合同，相关解除的意思在被告2014年9月22日发函中已经说明，但尚未明确提出。原告为证明其主张，提供了如下证据：1.原告营业执照、组织机构代码（复印件），证明原告的诉讼主体资格。2.企业基本信息、组织机构代码，证明被告的诉讼主体资格。3.房屋所有权证，证明涉案店面房屋所有权主体为原告，并非《租赁合同》中的利玛商业，利玛商业与原告属于隐名代理关系。4.委托书、营业执照、组织机构代码、情况说明，证明原告将属于自己所有的位于温州市龙湾区滨海园区滨海利玛广场地下一层至地上一至三层房屋委托给利玛商业代为出租管理，利玛商业也申明出租方的权利、义务由原告享有、承担，利玛商业不会以《租赁合同》另行向被告主张权利。5.《租赁合同》、《补充协议》，证明2011年6月13日，利玛商业以自己的名义与被告就涉案店面租赁一事签订《租赁合同》一份，2012年6月1日又签订《补充协议》一份。6.租金缴纳通知函（三份）、收件回执单、邮寄凭证、国内挂号信函收据，证明原告以自己的名义多次向被告催讨租金，被告均置之不理。7.温州银行电子回单，证明被告已付的150729元租金支付时间为2014年9月24日，已逾期100天，按照1‰标准，被告应向原告支付15072.9元滞纳金。8.收款收据，证明原告和利玛商业于2014年6月15日开具收据，要求被告支付租金。9.关于再度邀请通知利玛海汇中心肯德基租赁关系交接函，证明在案件受理后，被告向原告和利玛商业发函，被告已经知道涉案《租赁合同》的出租方系原告，原告对函的其余内容并不认可。10.《租赁合同》及《补充协议》各一份，证明原、被告另一份租赁合同的情况，面积约11000平方米。被告为证明其主张，提供了如下证据：11.《租赁合同》，证明被告与次承租人的租赁关系存在的事实。12.《同意转租证明》，证明原告向被告及次承租人承诺，同意接替被告代为履行原本三方的租赁与转租合同，过渡为原告直接与次承租人的租赁合同。13.《关于��玛海汇中心肯德基租赁关系交接的函》，证明被告于2014年9月22日向原告致函，告知其履行其前置开具租金收据的义务，并请其前来办理涉案场地租赁的交接工作。14.《关于再度邀请通知利玛海汇中心肯德基租赁关系交接函》及投递信息，证明被告再次向原告及其受托人致函，请其履行自身的前置义务并履行承诺的事实。上述证据经庭审出示质证，证据1被告认为是复印件，真实性有异议；本院审查认为，原告庭后已提交原件核对，本院予以确认。证据2、5、6、10被告无异议，亦符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。证据3被告对真实性无异议，涉案店面属于原告所有，但不能证明隐名代理关系；本院审查认为，该证据的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据4被告对利玛商业的营业执照、组织机构代码无异议，但对委托���与情况说明有异议，其真实性无法确认，且被告之前并不知道；证据7被告对真实性无异议，但认为被告是向利玛商业支付租赁，而非本案原告；证据8被告对真实性无异议，但认为原告按《租赁合同》约定将租金收据开具给被告；证据9被告对真实性无异议，但认为被告是在收到本案诉讼材料后才知道原告利玛建设，故只能向利玛建设和利玛商业共同发函，并非承认利玛建设是适格原告；本院审核认为，证据4、7-9的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据11原告认为其不是合同当事人，无法确认真实性，即使真实，也与本案租赁合同无关；证据12原告对真实性无异议，但认为目的是为了保障次承租人的利益，有权主张的是肯德基公司而非被告，且肯德基公司可以主张有条件也不具备，本案并没有出现被告不能继续履行合同的情形；证据13���14原告对真实性无异议，利玛商业已收到该函并转给原告，但被告在函中所提要求不合理、不合法，其要求开具的租金收据金额不是合同约定的金额，且被告证据清单列明向原告及受托人致函，表明被告也知道并认可委托关系；本院审查认为，证据11-14的真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。根据上述确认的证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下：原告依法取得温州经济技术开发区滨海园区b406号小区国有土地使用权，并办理了建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可等，对上述土地进行开发建设。2010年7月24日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《租赁合同》一份，约定“甲方将其所有的位于温州市滨海园区的滨海广场（暂定名）商业裙楼第二层全部（面积约11000平方米）和一层局部（面积约1300平方米）���赁给乙方；租赁期限二十年，自装修结束之日起计算，装修期一年，自房屋实际交付之日起计算，交付时间初定2010年12月1日；租金分段计算，每年支付一次；乙方可将租赁房屋进行部分转租或联营；该租赁标的物在签署本合同时尚在建设中，待符合交付条件时交付给乙方，双方在签署本合同后，均不得以本租赁标的物尚在建设中为由否定本合同的法律效力”等。2011年6月1日，原告向利玛商业出具《委托书》一份，载明我公司拥有位于温州市龙湾区滨海利玛广场地下一层至地上一至三层商场，现委托利玛商业为我公司代理人，全权办理出租上述房产手续，签署租赁合同，收取租金等。2011年6月4日，原告出具《同意转租证明》一份，载明“我公司拥有位于温州经济技术开发区滨海园区b406号小区的房屋所有权，我公司租赁给人本超市，现我公司同意由人本超市将其��一、二层部分总计使用面积约546平方米租赁给肯德基公司用于开设kfc餐厅，租期为19年零45天，并由人本超市与肯德基公司签订《租赁合同》。我公司证明，人本超市已经将上述《租赁合同》的复印件在签署之前交我公司确认，且该公司在上述《租赁合同》中所有给予肯德基公司的权利作出承诺，的确已经完全征得我公司的同意。我公司同意，在上述《租赁合同》履约过程中，无论何种原因，人本超市不能继续履行合同，如果肯德基公司届时要求我公司接替人本超市继续履行上述《租赁合同》出租方项下所有权利和义务直至《租赁合同》期满之日，我公司同意将和肯德基公司另行订立协议以承继上述《租赁合同》”。被告亦在该《同意转租证明》上盖章确认。2011年6月13日，利玛商业以自己名义作为甲方，被告作为乙方，双方签订《租赁合同》一份，约定“第一条��租赁地点、范围与使用性质。甲方将位于温州滨海园区利玛滨海广场商业裙楼的两间店面，建筑面积约300平方米（具体面积以房管局实测为准）租赁给乙方。第二条，租赁期限。租赁期限二十年，从2011年6月15日至2031年8月16日，其中2011年6月15日至2011年8月15日为装修期，装修期不收取租赁费。第三条，租金及租金的交纳。1.前三年租金为64.80000元／年，2014年8月15日至2015年8月16日、2015年8月15日至2016年8月16日、2016年8月15日至2017年8月16日租金均为68.040000元／年，2017年8月15日至2031年8月16日租金根据市场行情另行协商确定。2.租金支付方式，自合同签订生效后七天内支付首年租金，以后租金按每年支付一次，乙方每年须依照合同日期提前二个月支付当年租金，支付前甲方向乙方开具与当期租金相等金额的有效收据，乙方在收到收据的一周内将租金直接汇入甲方指定的银行账号，若遇节假日，付款时间可相应顺延。3.以上租金为不含税租金，乙方自行负担租金发票的税金……第六条，违约责任。……2.乙方违反本合同第三条第2目，未按时支付租金的，每逾期一日按逾期租金的1‰向甲方支付滞纳金；逾期超过一个月的，甲方有权单方解除合同……第七条，特别约定。1.该租赁标的物在签署本合同时尚在建设中，双方在签署本合同后，均不得以本租赁标的物尚在建设中为由否定本合同的法律效力。2.本合同标的房屋所有权证书办理完毕后，于10日内将该所有权证复印件提供给乙方”等。2011年6月18日，被告作为甲方，肯德基公司作为乙方，双方签订《租赁合同》一份，约定“甲方将位于温州经济技术开发区滨海三道4559号（土地证座落：温州经济技术开发区滨海园区b406号小区）一层使用面积194平方米，二层使用面积352平方米，合计546平方米房产（即涉案店面及2010年7月24日《租赁合同》项下的部分租赁物）出租给乙方用于开设肯德基连锁餐厅；租赁期限为19年零45天，从2011年7月1日至2030年8月14日，其中2011年7月1日至2012年8月14日为免租期，供乙方装修、调试等；年租金按乙方年度营业额的一定比例支付；甲方保证确实拥有房产的转租权和使用权”等。上述《同意转租证明》作为该合同附件。2012年5月30日，涉案店面房屋所有权登记在原告名下，登记坐落为温州经济技术开发区滨海六路2167号，登记用途为商店，登记建筑面积为265.84平方米。2012年6月1日，利玛商业以自己名义作为甲方，被告作为乙方，双方又签订《补充协议》一份，约定“双方于2011年6月13日就涉案店面签订《租赁合同》，现双方确定乙方租赁店面建筑面积265.836平方米；房屋租金，前三年租金为574206元／年，2014年8月15日至2015年8月16日、2015年8月15日至2016年8月16日、2016年8月15日至2017年8月16日租金均为602916元／年，2017年8月15日至2031年8月16日租金根据市场行情另行协商确定；双方于2011年6月13日签订的《租赁合同》与本补充协议不一致的，以本补充协议为准，本补充协议未约定的，以2011年6月13日《租赁合同》为准”等。2012年6月6日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方又签订《补充协议》一份，对双方2010年7月24日的《租赁合同》进行了补充约定。2014年8月1日，原告向被告发出《租金缴纳通知函》，载明“根据双方2011年6月13日签订的《租赁合同》，你方应于2014年6月15日前支付涉案店面第四年租金602916元，目前租金支付日期已至，特致函按约缴纳”，并附原告账号，利玛商业亦开具了相应时间段及金额的租金收据；被告于2014年8月6日收到该函。2014年8月20日，原告又向被告发出《租金缴纳二次通知函��，要求被告支付上述租金；被告于2014年8月26日收到该函。2014年9月12日，原告再次向被告发函，要求被告支付上述租金并支付滞纳金（以602916元为本金，按每日1‰，自2014年6月15日起计算至实际支付之日止，暂计至2014年9月15日为55468元）；被告已收到该函。2014年9月22日，被告向利玛商业发出《关于利玛海汇中心肯德基租赁关系交接的函》，载明“双方于2011年6月13日就涉案店面签订《租赁合同》，由我公司转租给肯德基公司，并得到你方认可。根据《同意转租证明》中你方相关承诺，我公司无论何种原因不继续履行合同，你方同意代为履行我方与次承租人肯德基公司的租赁合同。现因我公司经营布局调整，不再履行与肯德基公司的租赁协议，现正式向你方提出书面通知，请你方按《同意转租证明》中的相关承诺，于2014年11月15日代为我公司履行与肯德基公司剩余期��的合同……我公司将向你方支付租金至2014年11月15日，但请你方按照《租赁合同》约定先行开具相应等额有效收据交付我公司”等；原告已收到该函。2014年9月24日，被告以网银转账方式，向利玛商业支付150729元。2014年12月26日，被告向原告及利玛商业发出《关于再度邀请通知利玛海汇中心肯德基租赁关系交接函》，重申了前述去函的意思；原告已收到该函。双方协商未果，原告诉至本院。本院认为：本案双方存在诸多争议，本院结合原告诉请逐一分析如下。关于利玛建设的原告主体资格问题。本案诉争的2011年6月13日《租赁合同》及2012年6月1日《补充协议》确实均系利玛商业以自己的名义与被告签订，被告据此认为利玛建设并非合同相对方，不具有原告主体资格；原告则主张其与利玛商业系隐名代理关系，其具有原告主体资格。本院认为，根据《合同法》第四百��二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外；本案中，利玛商业系以自己的名义，在原告授权范围内与被告订立合同，根据2011年6月4日《同意转租证明》由原告及被告盖章的事实，足以认定被告在2011年6月13日订立《租赁合同》及2012年6月1日订立《补充协议》时已经知道利玛商业与原告之间的代理关系，故上述《租赁合同》与《补充协议》直接约束原告与被告，而利玛商业出具的情况说明亦印证了此节，故利玛建设具有原告主体资格。虽上述《租赁合同》签订时租赁标的物尚在建设，但相关开发建设已取得相应行政许可，并不违反法律规定，且双方对此均已明知并在合同中予以注明，双方据此建立的租赁合同关系依法成立并生效；租赁标的物建成后已办理了房屋所有权登记，依法登记在原告名下，双方又签订了《补充协议》对原《租赁合同》部分内容进行了变更，变更后的约定对双方亦有约束力。关于双方租赁合同关系是否解除问题。前已述及，本案原告确曾于2011年6月4日出具《同意转租证明》，被告据此认为在被告因经营布局调整不继续履行合同的情况下，原告应接替被告继续履行与肯德基公司的合同，并解除本案租赁合同关系；原告则认为被告没有任意解除权，且解除未经通知，合同没有解除，原告也不同意解除。本院认为，根据《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效；本案中，被告经原告同意，将涉案店面及另一份租赁合同项下的部��租赁物合并转租给第三人肯德基公司，原、被告的租赁合同继续有效。虽原告出具的《同意转租证明》中确有“无论何种原因，人本超市不能继续履行合同，如果肯德基公司届时要求我公司接替人本超市继续履行上述《租赁合同》（指人本超市与肯德基公司签订的）出租方项下的所有权利和义务直到《租赁合同》期满之日，我公司同意将和肯德基公司另行订立协议以承继上述《租赁合同》”的内容，但上述内容针对的是被告不能继续履行合同的情况，主要目的是为保障肯德基公司作为次承租人的权利，且应由肯德基公司提出，并不能理解为被告据此享有任意解除与原告租赁合同关系的权利；本案中，目前并未出现被告不能继续履行合同的情况，被告所谓经营布局调整并不构成其不能继续履行合同的正当理由，按现状履行足以保障肯德基公司作为次承租人的权利，被告并未提供证据证明其享有约定和法定的解除权，故被告的相应主张不能成立。关于租金支付问题。关于租金金额，因双方在《补充协议》中变更了《租赁合同》中约定的租金金额，故2014年8月15日至2015年8月16日的租金应为602916元。关于租金支付方式，被告主张出租方应先开具租金收据并交给被告，被告未收到租金收据故未支付租金；原告则认为其已开具租金收据，系被告拒付租金。本院认为，根据《租赁合同》约定，租金支付方式为“合同日期提前二个月支付当年租金，支付前甲方向乙方开具与当期租金相等金额的有效收据，乙方在收到收据的一周内将租金直接汇入甲方指定的银行账号”，原告虽已通过其受托人利玛商业开具当期租金收据，但并未在2014年6月15日前将当期租金收据交给被告，原告作为先履行一方未履行，被告作为后履行一方有权拒绝其履行要求，故原告于2014年8月1日、8月20日、9月12日三次致函被告主张被告应于2014年6月15日前支付当期租金不能成立，其主张应从2014年6月16日起按合同约定计算滞纳金亦缺乏依据。然而被告于2014年9月22日致函原告时，并未将收据问题作为主要理由，而是另提出了由原告接替被告继续履行与肯德基公司的合同的主张，并自行将租金计算至2014年11月15日，根据前述分析，被告该节主张不能成立，且被告在未收到租金收据的情况下于2014年9月24日向原告的受托人利玛商业支付了租金150729元，表明被告未再将租金收据作为支付租金的前提，故应认定被告于2014年9月24日开始拖欠当期剩余租金452187元，原告现诉请被告支付，合法有据。根据《租赁合同》约定，未按时支付租金的，每逾期一日按逾期租金的1‰支付滞纳金，故应以452187元为基数，从2014年9月24日开始，按合同约定的每日1‰标准，计算支付滞纳金。综上，原告相应诉请，本院予以支持，超出部分，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第七十七条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告浙江人本超市有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告温州利玛建设开发有限公司2014年8月15日至2015年8月16日尚欠租金452187元。二、被告浙江人本超市有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告温州利玛建设开发有限公司逾期租金滞纳金（以452187元为基数，按每日1‰的标准，从2014年9月24日起计算至逾期租金实际履行之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，��倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告温州利玛建设开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费4154.5元，由被告浙江人本超市有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员 金 丛二〇一五年四月十三日书记员 王赛娜 更多数据：