（2015）河民二初字第42号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-08-18

案件名称

河口顺隆商贸有限公司诉李俊章租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

河口瑶族自治县人民法院

所属地区

河口瑶族自治县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条

全文

云南省河口瑶族自治县人民法院民事判决书（2015）河民二初字第42号原告河口顺隆商贸有限公司法定代表人邓绍富职务：经理。委托代理人李东伟、朱雁，云南盟志律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告李××，男，1965年11月17日生，汉族。委托代理人谢术琼，女，1969年2月7日生，系李××妻子。代理权限：特别授权代理。原告河口顺隆商贸有限公司诉被告李××租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理。依法由审判员张跃兰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告河口顺隆商贸有限公司的委托代理人李东伟、朱雁及被告李××及其委托代理人谢术琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河口顺隆商贸有限公司（以下简称顺隆公司）诉称：原、被告于2010年8月12日签订了《租赁合同》一份，约定：由被告将其位于河口农场二十一队俊成木材加工厂的场地出租给原告用于堆放矿产品；租期五年即自2011年1月1日至2015年12月31日止；五年租金34万元，由原告先给付10万元作为定金，其余的24万元至被告移交场地时一次性给付；其中合同第三条还明确约定如果在租赁期间该场地被政府提前征用，则由被告退还剩余租金；合同第八条还约定如果被告违约，需双倍返还定金。合同签订后，原告按约如期给付被告五年租金34万元，还另行出资752270元对租赁场地进行了改造，增设了过磅房、拓宽了场地并铺设了水泥地面。2014年8月8日，河口县河口农场告知原告该场地因326国道工程项目改造建设施工要被征收，并且还在原告的围墙上张贴了几份书��“通知”，明确告知施工队将于2014年8月16日进场施工，要求原告必须于2014年8月15日前搬走，否则未迁走的物品及作物将视为自动放弃，施工方不予保留，将全部推平。接到通知后，原告立即和被告取得联系并把场地将被征收一事告知了被告，被告答复其早已知晓此事并让原告尽快搬离场地。然而当原告提出要求退还尚未使用的剩余租金并取得部分补偿时，却遭到被告的无理拒绝。迫于项目施工方的进场时间临近，原告无奈之下只得到别处另寻场地，并将自己的设施、物品及堆放的矿产品全部搬离。之后项目施工方如期进场施工，将原告的堆矿场地（围墙、大门、过磅房等设施）全部推倒，夷为平地。从河口农场通知搬走的时间即2014年8月起算至2015年12月31日租期届满时，原告共有17个月的时间未能实际使用到场地，故根据双方合同约定，被告应当退还原告尚未使用��间的剩余租金为96333元（340000÷5年÷12×17个月）。综上所述，原、被告已经签订书面租赁合同，并已明确约定在出租的土地被征用时被告应退还剩余租金，但被告却对双方的约定置若罔闻，一直拒绝退还原告剩余的租金，并且也不愿对原告的投资给予适当的补偿。被告严重违反了双方合同的约定，也违反了合同法的规定，已构成严重的违约行为；同时被告的行为也侵害了原告的合法财产权益，造成了原告的巨大经济损失。尽管原告所遭受的经济损失远远超过合同约定的违约金数额，但考虑到本案的实际情况，原告仅要求按双方的合同约定来承担违约责任，所以被告应在退还剩余租金的同时还应按约定承担双倍的定金即20万元作为违约金赔偿给原告以弥补原告的经济损失。为了维护原告的合法权益，现依法提出诉讼，请求河口县人民法院依法判令��1、解除原、被告于2010年8月12日签订的《租赁合同》；2、被告退还原告尚未使用租赁土地期间的剩余租金96333元，并赔偿原告违约金20万元，两项合计296333元。3、案件诉讼费用由被告承担。被告李××辩称：1、原、被告于2010年8月12日签订的《租赁合同》合法有效，原告要求法院予以解除，没有事实和法律依据。2、原告要求退还租金96333元，索要违约金20万元，没有事实和法律依据。3、原告损坏被告场地内的财物估价189253元，应由原告予以赔偿。理由如下：第一，被告按《租赁合同》约定将场地交给原告使用后，原告一直雇用工人看守场地，并居住在场地里面。被告未收回出租场地，原告也未移交出租场地给被告，原告雇用的工人至今仍然居住在场地里面为原告看守场地。被告在履行合同过程中无违约行为，原告要求解除《租赁合同》，索要违约金20万元��没有事实和法律依据。第二，326国道工程项目建设并未征收被告与原告于2010年8月12日签订的《租赁合同》所涉及的场地。原告在《民事起诉状》中的陈述不符合事实，诉请退还租金96333元没有事实和法律依据。第三，原告违反《租赁合同》第二条的约定，改变被告场地内的鱼塘结构和使用性质，将鱼塘填为平地，拓宽场地，安装地磅秤，原告应当赔偿被告的鱼塘损失8万元。第四，原告损坏被告场地内的财物，围墙长165米×2.3米×150元=56925元；房子砖木结构：19平方米×3间×600元=34200元；厨房：25平方米×800元=20000元；大门：26平方米×120元=3120元；原告应当赔偿被告的损失109253元。第五，本案的诉讼费用全部应由原告承担。经本院对被告第三项要求原告赔偿损失的答辩事由释明不合并审理后，被告同意该项反驳请求可以在本案的调解中一并协商处理，如双方协商不能则另案起诉。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题没有异议：2010年8月12日，原、被告签订《租赁合同》，双方对场地租赁期限、租金给付、场地内相关租赁设施交付、场地被政府征用相关事宜及违约责任等事项进行了约定且合同履行至2014年8月。双方对以下事项存在争议：1、326国道工程项目建设是否征用了原、被告2010年8月12日签订的《租赁合同》涉及的场地；该《租赁合同》是否应当予以解除。2、被告是否应当退还原告17个月的租金共计96333元。3、被告在履行《租赁合同》的过程中，是否存在违约行为，是否应当向原告支付20万元违约金。针对以上争议，原告顺隆公司向本院提交五组证据材料，第一组：企业法人营业执照、中华人民共和国组织机构代码证、法定代表人身份证明书、原告法定代表人身份证复印件各一份，欲证��原告法人身份的基本情况及诉讼主体资格。第二组《租赁合同》一份，欲证实双方对租赁场地作出的各项约定和合同上约定的保留财物原告都是予以保留的，没有任何损坏；双方约定如果租赁场地被政府提前征用，则被告需退还原告剩余租金；合同第四条约定的定金10万元，按约定违约要双倍返还，说明双方适用的是定金罚则。如被告违约，应当双倍返还定金给原告。第三组：1、2011年3月29日开具的“租金发票”一份，欲证实原告是正规公司，场地租赁后支付34万元且开具了税务发票；2、“收据”一份，欲证实原告租赁场地后，对场地进行了部分改造：铺设了水泥地面、安装地磅秤并建盖了地磅房等设施改造，共计支出各项费用752270元。第四组：1、“通知”一份；2、“河口县国道G326线屏边（零开）至河口公路改建工程征用土地及地面附着物补偿协议（以下简称补偿协议）”一份；该组证据材料欲证实：1、河口瑶族自治县河口农场于2014年8月8日通知原告，租赁场地要被征用，施工队将于2014年8月16日进场施工，必须于2014年8月15日以前搬走，否则未迁走的物品及作物将视为自动放弃，施工方不予保留，将全部推平。2、被告于2014年8月8日与河口农场签订了“补偿协议”一份，并已领取了包括原告投资改造在内的堆矿场等设施补偿款项。第五组是现场平面示意图（示意图是原告代理人绘制的）和现场照片16张，欲证实目前现场的基本情况，原告租赁的堆矿场地（包括围墙、大门、过磅房等设施）已被征地方全部推平，并且现在还在现场施工作业。原告租赁的场地主要分为两部份，一部份是生活区，另一部份是堆矿区，326国道从原告租赁场地（堆矿区）的大门通过，堆矿区全部被推平，现在这一大片已经被施工方倾倒了许多泥土，��些还铺了石头，现在还有施工的机械车在施工操作，最后一张照片可看到操作的驾驶员还坐在里面。在被告与河口农场签订的征地补偿协议中对土地、设施及地面附着物的补偿第一条明确写到堆矿区的补偿计11520元，故与此相对应。经质证，被告李××对原告提交的五组证据材料提出以下质证意见：第一组中的法定代表人不是2010年8月12日与被告签订合同的法定代表人王伟华，是叫邓绍富；该公司营业执照上的名称与《租赁合同》的一致，但营业执照上的公章与合同上的不一样。第二组与被告手中持有的合同一致，没有异议。第三组中的34万元租金没有异议，但对原告擅自改造租赁场地，没有征求被告同意，是违法改造且合同中已经约定不允许原告改变租赁场地的使用状况。第四组没有异议，补偿款项是被告与河口农场签订的。第五组中的绘制现场示意图是出租场地的情况；照片除了第二、八张是真实的外，其他都不是原告出租场地的情况，照片上的挖机是在另一家的场地上施工，不是在原告出租的场地上。针对被告的质证意见，原告作出以下补充说明：第一组证据材料中原告的法定代表人原来是王伟华，后来变更为邓绍富。被告李××对其答辩理由向本院提交以下四组证据材料：第一组《国有土地使用权证》两份和被告自己绘制的出租场地现场状况图一份，欲证实原告起诉的出租场地并没有被征用，原告拥有土地证范围内的土地没有被征用。326国道只是占着出租场地靠公路边的原来鱼塘的一小部份位置，是在围墙外面的鱼塘，原告租赁后就被改成了地磅秤。被征用的位置属被告免费给原告使用的区域，没有收取租金。第二组是证人凌光丛出庭作证，欲证实原、被告《租赁合同》所涉及的场地至��仍然是原告使用和《租赁合同》所涉及的场地内的损失情况。经当庭询问，证人证实：原告堆放在租赁场地的矿于2014年12月前全部拉走，安装的地磅秤于2014年12月初搬走，听说地磅秤费用已赔偿给原告；堆矿区的围墙在原告堆矿时压倒一些，原来的房屋有三间，被原告拆除两间；修路开始时说公路要占据租赁场地五分之四，现只占用了五分之一；原告当时不拉走矿不行了，因为当时说新修的公路要高出原场地五公分，车子是开不进去了；听说原告搬迁到边交会馆附近另租赁了一块场地堆矿。经原告代理人发问，证人承认原告已向证人交待：因原告不能使用该场地，不再聘用证人工作，证人的工资就不予支付了。证人自己认为场地没有交还前其不能走，现在租赁场地的房间其出租给其他人居住，每月收取房租费。第三组是2012年拍摄的图片一张，在场地还没有被征用��被告拍摄的。欲证实原告租赁了场地后推倒了被告修建的部份围墙，将围墙外的一个小鱼塘填平做了地磅秤，地磅秤旁边修建过磅房。被告只是将围墙内出租给原告使用，围墙外没有出租给原告，现被征用的也只是原来小鱼塘即被原告填平作地磅秤的地方。第四组“买卖协议书”一份，欲证实2007年1月1日，李××向黄桂龙买卖现出租场地地面作物时就注明了有两口鱼塘的事实，以此证实原告否认安装地磅秤填平的是被告拥有使用权小鱼塘的观点不属实。经质证，原告对被告向本院提交的证据材料提出以下质证意见：第一组中的二份土地使用权证是复印件，如果法院核对与原件一致，对真实性予以认可；其中的河国用（2007）第14644号土地使用权证（使用面积为1156㎡）宗地图上方和右边都是橡胶林，与现场不一样，不能确定就是本案争议出租场地的所有权证��不予认可；其中河国用（2007）第14643使用面积为1199.59㎡的这个土地使用权证与出租场地大概一致，就是租用场地的堆矿区，从这个宗地图上可看出原告绘制的现场示意图有一些错误，宗地图上标注鱼塘的位置就是被征用的位置，只是没有那么大。但该组证据材料不能证实被告欲证明出租场地没有被征用的观点。从河口农场与被告签订的“河口县国道326公路改建工程征用土地及地面附着物补偿协议”可以看出，如果租赁场地没有被征用，被告不是国家征用土地使用权利人，不可能获得相应赔偿。被告对第二组即证人的陈述无异议，证人是一直在场的人，对事情的经过比较了解。第三组证据材料无异议，原告为了经营需要对旁边天然形成的小水塘（不是鱼塘）进行了改造，安装了过磅秤和修建了过磅房。第四组证据材料中的两个鱼塘是否是用于养鱼被告保留上述质证��见，该证据与本案没有关联性。庭审后，原告向本院提交了“河口县国道G326线屏边（零开）至河口公路改建工程（二次征地）征用土地及地面附着物补偿协议（以下简称二次征地补偿协议）”一份，欲证实2014年12月10日，原告与拆迁代表方河口农场对地磅秤一台的搬迁费和9平方米的零时房屋（砖木结构）征用拆除事项达成的补偿协议。经质证，被告对该证据材料没有异议。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告向本院提交的五组证据材料：被告对第一组中原告法定代表人的名字提出的异议，经原告说明可证实原告的法定代表人存在变更的事实。被告对原告提交的第一组即原告营业执照上加盖的公司公章提出与《租赁合同》上的公章不一致，但对与本案有关联的原告提交的第二组证据材料中原、被告签订的《租赁合同》上的公章没��异议，经过比对，两枚公章一致，对被告提出的上述异议不予支持。被告对原告提交的第五组证据材料中的第2项除第二、八张照片外的照片均不予认可，该组证据材料中的照片是原告委托代理人拍摄的，该照片可看出的场地现状与本院查看现场现状一致，该现场堆矿区已被填高、碾平。除上述异议外，被告对原告向本院提交的其他证据材料无异议，本院予以采信。被告向本院提交的四组证据材料：原告认为被告提交的第一组证据材料中河国用（2007）第14644号“国有土地使用权证”宗地图上标注的四至界限与现状不符合，不予认可。经过本院查看土地证座落位置及相关情况核对，可确认该土地使用证上确认的土地使用范围，应当是与被告出租给原告租赁场地标注“生活区”的土地使用情况基本一致，对该证据材料予以采信。从目前现场状况可看出被告土地使用权证范围内的土地没有被征收，但在被告建造围墙范围内的土地确实是被部分征用，从原、被告分别与拆迁代表方签订的征地补偿协议可予以证实。故对被告该组证据材料欲证实其出租给被告使用的场地未被征用的观点，不予采信。被告提交的第二组证据材料即申请证人出庭作证的证词，原告予以认可，但对被告该组证据材料的证明目的即该租赁场地至今是原告使用，原告的工人还一直在租赁场地看守的观点，不予采信；对证人陈述的证词本院予以采信。第三组证据材料，原告予以认可，本院予以采信。被告提交的第四组证据材料原告不予认可，从该份协议可证实被告当时向他人购买出租场地地面作物时确实有两口鱼塘的事实，对此予以采信。原告原法定代表人王伟华与拆迁代表方河口农场签订的二次征地补偿协议予以采信。原告诉状上陈述的“2014年8月8日看到墙上张贴的通知后，立即与被告取得了联系并把场地将被征收一事告知被告，被告答复其早已知晓此事并让原告尽快搬离场地。当原告要求被告退还尚未使用的剩余租金并取得部分补偿时，却遭到被告拒绝”观点，没有向本院提交相关证据材料予以证实，且被告不予认可，该观点本院不予采信。对此，被告陈述的“其一直无法联系到原告，直到2014年年底才与原告取得联系，原告当时提出让被告退还租金及赔偿损失的要求不久，就收到了法院传票”的内容，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2010年8月12日，原告顺隆公司与被告李××签订《租赁合同》，双方约定：由被告提供位于河口农场二十一队的两块相邻的场地（被告已修建围墙及两扇大门）出租给原告使用（约定只能在围墙内经营，围墙内建盖有房屋）��租赁期限自2011年1月1日至2015年12月30日止；租金五年共计34万元，由原告首付10万元定金，至被告移交场地给原告时，原告将剩余租金24万元一次性付清；如果在租赁期间内原告土地使用权被政府提前征用，本合同自动终止，但被告需退还原告剩余租金；如被告违约，被告需双倍退还定金给原告；如原告违约，则定金和租金归被告所有，原告还应承担由此给被告造成的全部损失。合同签订后，原、被告按照约定履行了合同。在履行合同期间，原告投资改造了租赁场地即拓宽了场地和铺设了水泥地面。2010年12月25日，原告还在租赁场地围墙边的小鱼塘处安装了地磅秤且在旁边修建了9平方米的过磅房屋一间，与原告租赁的场地连成一体使用。原告租赁场地的合同目的主要是在租赁场地堆放矿物质。该租赁场地划分为两块：靠河口方向的租赁场地主要用于堆放矿物质，被原��被告称为“堆矿区”；另一块主要用于居住生活（空地也堆放矿物质），被称为“生活区”。因河口县G326国道改建，位于该公路旁边租赁场地的一部份被政府拆迁征用。2014年8月8日，被告李××与拆迁代表方河口农场签订了“河口县国道G326线屏边（零开）至河口公路改建工程征用土地及地面附着物补偿协议”一份，约定由拆迁方对被告土地、地面附属设施及地面附着物作如下补偿：堆矿区（无证）1920㎡×6元=11520元；香蕉176棵×72元=12672元；龙眼树2棵（30㎝）×225元／棵=450元；砖木结构（无证）17.33㎡×600元=10398元；砖围墙77.6㎡×150元=11640元；铁大门26.07㎡×120元=3128.50元；上述共计补偿49808.50元。约定被告必须在拆迁方兑现补偿费3日内，提供土地给拆迁方使用。2014年8月8日，拆迁方将拆迁“通知”张贴在原告租赁场地的围墙上，按照通知精神：施工队将于2014年8月16日进场施工，请已领取补偿款的征地拆迁户于2014年8月15日以前把自己所需要的物品及作物迁走，施工队进场施工后未迁走的物品及作物都视为自动放弃，施工方不再予以保留，将全部推平。原告随即另外寻找堆矿场地后，将堆放在争议租赁场地内的矿物质在上述限定时间内搬出租赁场地，施工队按期到场施工。因原告一直未将安装在地下的地磅秤搬走，2014年12月10日，拆迁代表方河口农场与原告原法定代表人王伟华（王伟华的委托代理人）签订二次征地补偿协议一份，约定：由拆迁方对原告土地、地面附属设施及地面附着物作如下补偿：临时房屋砖木结构9㎡×600元／㎡，计5400元；地磅秤一台搬迁费，计16000元；二项合计21400元。原告必须在拆迁方兑现补偿费3日内，提供土地给拆迁方使用。原、被告与拆迁代表方河口农场均按照上述约定履行了合同。原告与拆迁代表方河口农场签订了二次征地补偿协议后于2014年年底与被告取得联系，提出与被告解除合同和要求被告退还剩余租金和给予部分损失补偿费用。被告答复征用的土地不在租赁给原告使用的土地范围内，被告土地使用权证范围内的土地使用面积没有被征用，不是被告不给原告使用租赁土地，是原告自己不使用，被告没有退还租金的条件和赔偿损失费用的理由。对此，双方各执己见，协商未果。原告没有继续租用、管理该租赁场地。2014年4月30日，原告的法定代表人由王伟华变更为邓绍富。随着G326国道改建工程的推进，目前改建的公路经过原告安装地磅秤和修建过磅房的位置，租赁场地部份围墙和堆矿区的铁大门等区域被征用或临时征用，租赁场地的大部份区域（围墙内）未被征用，被告土地使用权证范围内的土地没有被征用。另查明，用于堆矿区的场地，现已被弃土填高约2米。本院认为，原告顺隆公司与被告李××于2010年8月12日签订的《租赁合同》是在平等、自愿、合法的基础上达成的一致意见，该合同依法成立、合法有效，应当受到法律的保护；当事人应当全面履行合同义务。原、被告在合同履行期间，国家对租赁场地旁边的国道G326线屏边（零开）至河口公路予以改建，需要占用的建筑物及地面作物予以征用，给予补偿。原、被告争议的租赁场地靠公路边的部份围墙、大门及原告建造的地磅秤和过磅房屋均被依法征用，公路改建期间租赁场地原告无法正常使用，该政府征用行为符合原、被告签订的《租赁合同》第三条约定的“如果在租赁期间原告土地使用权被政府提前征用，本合同自动终止，但被告需退还原告剩余租金”合同解除条件。依据《中华人民共和国合同法》第九十��条第二款的规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。故对原告提出解除与被告签订《租赁合同》的诉讼请求符合事实和法律规定，应予以支持。对于解除合同的时间问题，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：当事人一方依据本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告没有向本院提交相关证据材料证实向被告提出解除合同的具体时间；庭审中，被告认可于2014年年底原告与其联系向其提出解除合同、退还剩余租金和赔偿损失等要求。故确认双方解除合同的时间应当是2015年1月开始，而不是原告诉讼请求要求的2014年8月份。虽然原告能够证实自2014年8月份开始国道G326线改建工程开始施工，但原告没有立即通知被告解除合同，故在通知到达被告前合同不能当然解除，由此产生的推迟解除合同的民事责任，应当由原告自行承担，即原告要求被告自2014年8月份开始退还租金的诉讼请求不予支持。自2014年年底原告要求与被告解除合同的通知到达被告开始至2015年12月31日止，共计12个月原告未使用租赁场地的剩余租金68000元，被告应当按照约定退还原告。对原告提出要求判令被告承担违约责任适用定金罚责双倍返还10万元定金即20万元诉讼请求的问题，本院认为原、被告在履行合同的过程中没有出现一方违约导致对方不能实现合同目的的情况发生；现在合同解除的主要原因是政府征用行为导致。对合同是否应予解除及是否应当退还剩余租金双方存在争议，不存在一方当事人违约的事项，故原告的上述诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同��》第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告河口顺隆商贸有限公司与被告李××于2010年8月12日签订的《租赁合同》于2015年1月1日依法解除；尚未履行的合同，终止履行；被告李××退还原告河口顺隆商贸有限公司剩余租金68000元（自2015年1月1日起至2015年12月31日止）。二、驳回原告河口顺隆商贸有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费2870元（原告已预交），原告河口顺隆商贸有限公司承担2000元；被告李××承担870元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉��云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行的期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。审判员　　张跃兰二〇一五年四月十三日书记员　　马丽娜