（2015）浙金民终字第144号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-05-26
案件名称
程月茴与金华市万通置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙金民终字第144号上诉人（原审被告）金华市万通置业有限公司，住所地浙江省金华市双龙南街518号1幢b-1702。法定代表人郎伟，执行董事。委托代理人（特别授权）蔡邦龙，浙江金兰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）程月茴。委托代理人（特别授权）吴根良、周晓晓，浙江八咏律师事务所律师。上诉人金华市万通置业有限公司（以下简称万通公司）为与被上诉人程月茴商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2014）金婺民初字第3220号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人万通公司的委托代理人蔡邦龙、被上诉人程月茴的委托代理人吴根良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告程月茴起诉称：2010年12月27日，程月茴、万通公司签订编号201012280411《商品房买卖合同》，合同约定：程月茴以3390836元的价格受让万通公司开发建设的泰地·世锦园第19幢1单元601号商品房，以230000元受让232#、234#地下车位；房屋付款方式：程月茴支付商品房总价50%（实为1700836元）作为首付款，余款选择银行按揭方式支付，按揭由程月茴向万通公司交齐申请贷款所需的全部材料，并到万通公司指定的银行签妥贷款手续，万通公司办理按揭其他事务；合同第九条约定了万通公司在2012年7月30日前将符合各项条件的商品房交付给程月茴；第十六条约定在2012年10月30日前将相应的《土地使用权证书》和《房屋所有权证》交付给程月茴，逾期交付的，需每日承担已付房款万分之三的违约金义务。2010年12月27日，程月茴按合同约定向万通公司支付泰地·世锦园第19幢1单元601号购房款1700836元及地下车位233#、234#车位款120000元。后程月茴按照合同的约定及万通公司的要求，向万通公司交齐办理银行贷款所需的所有资料。2012年7月29日，程月茴按照万通公司的通知，前往万通公司指定地点办理交房手续，但万通公司却拒绝办理。之后程月茴多次要求万通公司交付房屋《土地使用权证书》和《房屋所有权证》，但万通公司至今未履行。程月茴认为，《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的条件下签署的，是双方的真实意思表示。合同签订后，程月茴已经全面履行《商品房买卖合同》下的付款及其他义务，万通公司拒绝交付相关权属证书已经构成违约。现起诉至法院，请求：1.判令万通公司支付逾期交付《土地使用权证书》和《房屋所有权证》的违约金758340.60元（违约金按合同约定暂算至2014年10月30日），此后的违约金按合同约定算至万通公司实际交付之日止；2.本案诉讼费由万通公司承担。原审被告万通公司答辩称：本案根本不存在逾期交证问题，万通公司的违约责任更无从谈起，因为至今为止程月茴尚未完成付款义务。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，涉案合同的总价款系3620836元，合同第七条对付款方式和时间进行了明确约定，但至今为止，程月茴仅支付了3510836元购房款，尚欠110000元。万通公司曾多次催讨程月茴支付剩余购房款，但程月茴未予以支付。涉案房屋竣工验收，达到合同约定的交付条件后，万通按照合同第十二条的约定，于2012年7月24日以书面的方式通过邮政快递通知程月茴前来交房，并将交房的流程进行了书面告知，对于此点，程月茴在诉状中是认同的，也未提出异议，万通公司也提交了ems快递详情单及交房通知书予以佐证。本案中程月茴未履行完其付款义务，万通公司有权行使抗辩权，不予交付房屋。即使程月茴现在付清购房款也还应支付相应的费用（交房时应交费用明细表中列明的款项），再携带相关材料协助万通公司，万通公司才可能完成交房，之后再办理相应的产权证，并非简单的如程月茴在诉状中称“2012年7月29日，程月茴按照万通公司的通知，前往万通公司指定地点办理交房手续，但万通却拒绝办理”。程月茴违背合同约定，拒付剩余款项，也不予配合，导致无法办理交房及办证事宜。万通公司保留向程月茴追究其违约责任的权利。综上，本案程月茴未付清购房款，导致无法完成交房，更无法完成相应的产权证办理，均系程月茴的责任，万通公司保留追究程月茴违约责任的权利。请求法院驳回程月茴的诉讼请求。原审判决认定：2010年12月27日，程月茴与万通公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：由程月茴向万通公司购买位于环城南路以北、东莱路以南的泰地·世锦园第19幢1单元601号商品房一套，该商品房建筑面积共计299.29平方米，总价款共计3390836元。付款方式为银行按揭贷款，买受人应于2010年12月25日前支付全部房价款的50%，计1700836元，作为首付款，交齐申请贷款所需的全部材料；并在7个工作日内到出卖方指定银行签妥贷款手续，逾期按本合同第八条处理。买受人办理银行按揭贷款的，买受人应按合同约定的时间到出卖人指定的银行办理按揭贷款手续，并提供（齐全）贷款所需的全部资料。因买受人原因导致买受人未去办理按揭贷款或未能获得银行按揭贷款的，则由买受人在接到银行无法办理按揭贷款手续通知之日起30天内支付余款。逾期按本合同第八条第一款的约定处理。出卖人应当在2012年7月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2012年10月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理，①约定日期起30日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.5%承担违约责任；②约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。出卖人已经选聘温州新世纪物业管理有限公司金华分公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。双方还对保修责任等事项进行了约定。另，程月茴向万通公司购买地下车位使用权2个，车位号为233#、234#，价款为230000元，签订本协议时支付120000元，余款办理银行按揭贷款。合同签订当日，程月茴按合同约定向万通公司支付购房款1700836元及车位使用款120000元，共计1820836元。后程月茴按照合同约定及万通公司的要求向万通公司交齐办理银行贷款所需的所有资料，并到万通公司指定的银行签妥贷款手续，后银行将房屋按揭款汇入给万通公司帐户，万通公司于2011年3月31日开具了销售不动产统一发票，预售购房款金额为1690000元。2012年7月29日，程月茴前往万通公司指定的地点办理交房手续，因购房款尚欠110000元，万通公司至今未与程月茴办理交房手续，也未办理产权登记手续。原审法院认为：程月茴、万通公司之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的规定，应属合法有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。程月茴已按照合同约定及万通公司的要求向万通公司交齐办理银行贷款所需的所有资料，并到万通公司指定的银行签妥贷款手续；且程月茴也未接到万通公司指定银行无法办理按揭贷款手续的通知，可视为程月茴已按约履行了合同义务；尚欠购房款110000元的责任并不在于程月茴。合同中约定万通公司应当在2012年7月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用，并承诺于2012年10月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。程月茴于2012年7月29日前往万通公司指定的地点办理交房手续，但万通公司并未将房屋交付程月茴使用，也未办理房屋产权登记手续，万通公司的行为已构成违约。万通公司辩称无法按期办证的原因在于程月茴尚未完成付款义务，其无需承担违约责任的抗辩意见不能成立，万通公司应按照合同约定支付相应的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等规定，判决：一、金华市万通置业有限公司应按程月茴已付房款3510836元从2010年10月30日起按日万分之三向程月茴计付违约金至实际交付房屋所有权证和土地使用权证书之日止。款于判决生效后30日内履行。二、驳回程月茴的其他诉讼请求。如果金华市万通置业有限公司未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5692元，由金华市万通置业有限公司负担。宣判后，万通公司不服，向本院提起上诉称：一审认定事实有误，2012年7月24日万通公司曾以“特快专递邮件”通知程月茴办理交房并提供办证的资料、交纳办证费用。2012年7月29日程月茴本人未到万通公司指定地点办理交房手续，经万通公司多次催告，仍未办理交房手续，也未提供办理房屋产权登记所需的相应资料及费用。因此迟延办证的责任应由程月茴自行承担。请求法院驳回程月茴的一审诉讼请求。程月茴答辩称：万通公司所递交的特快专递无法显示已经向程月茴寄送过相关材料，房屋是否交付与土地和房屋产权证书是否交付是两个不同的概念，两者之间没有关联性。万通公司未按照合同约定交付土地和房屋的产权证据给程月茴，导致程月茴无法办理土地证和房产证。程月茴并未导致损失扩大，故不应承担相应的责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，万通公司向本院提交下列证据：证据1、2014年2月17日证明及国内特快专递详情单各1页，证明邮政速递公司于2012年7月27日收寄万通公司的交房通知书，收件人是永康市蓝天路16号程月茴。证据2、公司基本情况1页、人口基本信息查询2页及照片1张，证明永康市蓝天路16号是程月茴夫妇投资设立的公司所在地，该地址也是合同约定的合法送达地址，以及程月茴已收到《交房通知书》的事实。证据3、房屋所有权登记申请书1页，证明程月茴不同意在该申请书上签字的事实。证据4、土地使用权证登记申请书1页，证明程月茴不同意在该申请书上签字的事实。证据5、委托书1页，证明程月茴不同意在该委托书上签字的事实。证据6、《泰地.世锦园二期进户门制作和安装合同》、《泰地.金水湾进户门制作和安装合同》各5页，证明万通公司开发的房屋进户门由程月茴的公司制作、安装，双方有较好的合作关系。证据7、程月茴与浦发银行金华分行在2011年3月24日签订的个人购房贷款合同一份18页，证明程月茴在合同中与浦发银行约定贷款金额为169万元，结合购房合同可证明程月茴当时即知道房款尚欠11万元。程月茴质证认为，对证据1，万通公司一审中陈述邮寄交房通知是2012年7月24日，而该邮件详情单寄交时间不能相对应，且没有收件人签名。永康市蓝天路16号是程月茴投资的公司所在地，万通公司与该公司有业务关系。该证据可以证明曾经收过要求投递的快件，但无邮递回单不能证明邮件已经送达。对证据2真实性没有异议，但认为与本案无关，更不能证明交房通知书寄给程月茴的事实。对证据3、4、5真实性、关联性均有异议，这些证据在一审中没有出现，二审中突然出现，我方认为是伪造，应追究万通公司提供虚假证据的责任。就算这些证据是真实的，也不能证明程月茴拒签，只能证明这个事实不存在，法律和合同都没有要求程月茴必须在登记申请书和委托书上签字。对证据6的真实性没有异议，对关联性有异议，与本案无关。对证据7真实性无异议，只能证明程月茴按照万通公司的要求办理了按揭贷款，但不能证明程月茴签订合同时就知道11万的车位款没办理按揭，更不能证明因为程月茴的原因导致未能办理11万按揭。本院认为，证据1中的“证明”系金华市邮政速递物流有限公司出具，结合国内特快专递详情单及程月茴当庭确认曾委托他人前往指定地点办理交房手续的事实，本院对证据1的证明力予以认定。程月茴对证据2真实性没有异议，本院予以认定，但证明目的只限于证据内容本身。证据3、4、5系万通公司单方制作，程月茴不认可，本院对证据3、4、5的证明力不予认定。证据6与本案争议无关联性，本院不予认定。对证据7，程月茴对其真实性无异议，无证据证明程月茴按照万通公司要求签订该贷款合同，既然程月茴与银行签订了贷款合同，视为程月茴申请的按揭贷款数额为169万元，结合之前程月茴与万通公司之间的《商品房买卖合同》中相关约定。本院对证据7的证明力予以认定。被上诉人程月茴未向本院提交新的证据。经审理查明，原判认定基本事实清楚，本院予以确认。本院认为：程月茴应当知道尚有11万元房款未办理按揭，且因其自身的原因导致贷款未足额发放，故程月茴应按《商品房买卖合同》第八条约定支付房款11万元。因程月茴拒绝支付余款，导致双方未实际办理涉案房屋交房手续。《商品房买卖合同》第十六条第二款、第三款约定，出卖人万通公司应于2012年10月30日前办理涉案商品房的初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明和《房屋所有权证》，但程月茴也未提供足够证据证实其已经选择自行办理商品房转移登记，故其依据《商品房买卖合同》第十六条约定主张万通公司因逾期交付《土地使用权证》、《房屋所有权证》而应承担违约金的意见依据不足，不能成立。万通公司要求驳回程月茴诉讼请求的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2014）金婺民初字第3220号民事判决；二、驳回程月茴的诉讼请求。一审案件受理费5692元，二审案件受理费11384元，均由程月茴负担。本判决为终审判决。审 判 长 应 秀 良审 判 员 王孜力哈代理审判员 盛 伟二〇一五年四月十三日代书 记员 吕 倩 茜 关注公众号“”