（2014）桂民提字第101号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-06-15
案件名称
李勤、贵宁等与李勤、贵宁商品房销售合同纠纷再审民事判决书
法院
广西壮族自治区高级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
李勤,贵宁,寿余,广西壮族自治区人民检察院,广西盛名房地产咨询有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款，第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2014）桂民提字第101号抗诉机关：广西壮族自治区人民检察院。申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：李勤。委托代理人：李永圣，已退休。委托代理人：梁旭坤，失业。被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：贵宁。被申诉人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：寿余。两被申诉人的委托代理人：贵仁勇，已退休。两被申诉人的委托代理人：刘斌，广西广天一律师事务所律师。原审第三人：广西盛名房地产咨询有限公司，住所地：南宁市金湖路61号佳德鑫水晶城B座1705号。法定代表人：张云清，总经理。申诉人李勤因与被申诉人贵宁、寿余，原审第三人广西盛名房地产咨询有限公司（简称盛名公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服南宁市中级人民法院于2012年11月9日作出的（2012）南市民一终字第2544号民事判决，向检察机关申诉。广西壮族自治区人民检察院于2013年11月27日作出桂检民抗（2013）97号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年1月22日作出（2014）桂民抗字第5号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申诉人李勤及其委托代理人李永圣、梁旭坤，被申诉人贵宁、寿余的共同委托代理人贵仁勇、刘斌到庭参加诉讼。原审第三人盛名公司经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。一审原告贵宁、寿余于2012年1月5日起诉至南宁市青秀区人民法院称，原、被告以及第三人于2009年9月5日签订一份《房地产买卖经纪合同》，约定原告贵宁、寿余将其所有的昌泰·盛世家园华世阁2单元5-2503号房出售给被告李勤，总售价36万元，李勤于当日向贵宁、寿余支付首期款10万元（含已付定金2万元），贵宁、寿余按约定也在当日向李勤移交了该房屋。但是由于李勤不按合同约定支付该房屋的维修基金，导致该房屋不能及时办理房产证。直至2010年12月原告贵宁、寿余垫付专项维修资金后才领取到房产证。2011年3月1日，南宁市开始实行限购政策，由于被告李勤属于非南宁市户籍，欠缺纳税证明，无法办理过户手续。2011年11月22日，房产中介代理人吕健强将原告、被告的相关材料递交建设银行南宁市园湖路支行办理购房贷款。该行工作人员廖迁儒审查贷款材料后即告知被告的贷款材料不符合银行贷款条件，无法贷款。之后，被告李勤没有按照合同第四条第三项的约定在三日内支付购房余款26万元给原告，已经构成根本违约。鉴于被告李勤的违约行为，2011年11月26日，原告通过中介人要求解除合同，并通知了被告李勤，同时要求其在2011年12月5日之前退还房屋，但被告李勤至今仍占据该房屋并拒绝搬出。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、依法解除原、被告以及第三人于2009年9月5日签订的《房地产买卖经纪合同》；2、依法判令被告李勤搬出南宁市青秀区莺歌路8号昌泰盛世家园华世阁5-2-503号房；3、依法判令被告李勤支付违约金20000元；4、依法判令被告李勤赔偿原告租金损失2000元（自2011年12月6日暂计至2012年1月5日，按月租金2000元计算，全部损失计算至被告李勤返还该房屋时为止）；5、本案诉讼费用由被告李勤承担。被告李勤答辩并反诉称，第一，双方约定的只是产权转移过程中的税费由被告承担，涉案房屋由开发商过户至原告名下所需要的费用应当由原告自行承担。且《房地产买卖经纪合同》中没有关于“房屋维修基金”由被告负担的约定，故该维修基金不应当由被告支付。第二，被告不存在任何的违约行为。合同签订后，我方已经将贷款手续交给了第三方，后虽然没有成功的办理按揭手续，但被告完全有以现金支付原告剩余房款的能力，被告银行流水记录亦证明了上述事实，另一方面原告也没有提供必要的协助义务，向被告提供银行帐号或说明支付形式。第三，原告于2011年2月15日取得房产证，限购令于2011年3月1日才实施，在此之前，原告更应积极的按照合同约定协助被告办理过户手续，以办理银行按揭，但原告一直未履行该义务。第四、被告在贷款未获准后，多次主动联系原告，要求支付房款，但原告均予拒绝，被告不得已又通过挂号信形式，向其发函表示愿意支付房款，但其仍拒绝签收，故不能付款的责任不可归责于被告。而合同也未就贷款不成功后，对房款如何支付作出明确约定。对于26万元的大额房款，原告应给予被告合理期限，以现金补足而不是三日后即提出解除合同。综上，被告并未违约，愿意也有能力继续履行合同。特此反诉请求：原告继续履行《房地产买卖经纪合同》中的义务，配合被告及第三人将本案诉争房屋过户至被告名下，向被告支付违约金20000元并承担本案的诉讼费、财产保全费等费用。针对被告李勤的反诉，一审原告贵宁、寿余答辩称，第一、被告反诉称原告在取得房产证后以工作忙、没有时间为由不配合办理房产过户手续等，都是被告为了推卸责任而编造的事实。被告为了达到免交营业税等目的，故意拖延付款才是引发本案纠纷的真正原因，被告对此应当承担全部法律责任。第二、原告没有任何违约行为，被告未按合同约定支付剩余房款，构成根本违约，原告要求解除合同合情合理。第三、被告反诉要求原告的房屋过户到其名下并要求承担违约责任毫无事实和法律依据。综上，请求驳回被告李勤的反诉请求。第三人盛名公司未到庭参加诉讼。南宁市青秀区人民法院一审查明，2009年9月5日，两原告（甲方）与被告（乙方）及第三人（丙方）盛名公司由其职员吕健强代理签订了一份《房地产买卖经纪合同》，约定由丙方为甲乙双方买卖房屋提供居间服务；甲方将其所有的位于南宁市仙葫开发区昌泰盛世家园华世阁15#楼2单元503号房出售给乙方，总售价36万元。合同第五条关于付款方式第二款约定，乙方应在合同签订当天支付首期购房款10万元（含定金）；第五条第三款约定，购房余款由乙方向银行申请购房按揭贷款，于银行实际放贷之日由银行一次性付清给甲方，如乙方已付房款额与银行审批贷款之和不足总房款，乙方应于银行贷款审批之日起三个工作日内以现金方式补足差额给甲方；第七条约定，甲方应于收齐首期房款当天向乙方移交房产；第九条关于违约责任约定，1、甲乙任何一方违约，另一方有权终止合同，违约方须向另一方赔偿违约金20000元；2，…；3、如乙方不按合同约定支付相关款项超过三个工作日，视为乙方违约。由此引起的一切责任全部由乙方承担，并承担丙方应收的服务费；第十一条补充条款约定：1、办理该房屋产权转移所需要缴纳的税费由买方承担，由买方自行支付。2、买卖双方同意，在开发商办理好房产证后三个工作日内，买卖双方一同到房屋产权管理中心办理产权转移手续。3、办理该房产产权转移所需的时间为，办理免税登记（一个工作日）、产权转移手续（三个工作日）、抵押登记手续（7个工作日）、如因国家政策变动，则以房管局规定时间为主。合同还就其他事项进行了约定。合同签订当日，被告向原告支付了首期房款10万元，原告亦依约于当日将讼争房屋交付其使用。后因余款26万元至今未付，两原告遂诉至本院，提出前述诉讼请求。被告则答辩如前并提出上述反诉请求。诉讼中，吕健强未到庭参加诉讼，但其就双方履约情况，于2012年2月10日出具了一份《情况说明》，内容有：1、三方签订的本案合同，价款为36万，此为卖方的净收入，不包含合同签订后产生的其他任何支出，对此买卖双方是清楚的，也是本市二手房的交易习惯，事实上买方亦在合同签订后支付了房屋的物业管理费。2、2010年1月14日，卖方告知，称开发商通知提交办理房产证所需材料及预交办证费200元。我方遂将其契税完税证等材料原件交还卖方，并通知买方交纳200元办证费给卖方，但买方未付。2010年9月14日，卖方告知我方，开发商要求先缴纳物业专项维修资金方能办理房产证，但买方认为该资金不一定由业主承担，故未交纳。事后，我方于2010年12月从卖方得知，为尽快办理房产证，经买方同意，卖方先行垫支了2516.60元专项维修资金。3、2011年3月31日，卖方告知我方其已领取房产证，并通知了买方。由于买方未及时交纳物业专项维修资金，拖延了办证时间及付款时间，加之2011年3月1日，本市实施限购，买方因欠缺纳税证明，无法申请银行按揭。在卖方要求下，于2011年5月至8月期间，三方多次进行协商，最终达成共识，并由我方先后起草两份《补充协议》，其中约定卖方垫付的专项维修资金、工本费等均由买方支付。但该协议终因买方不在补充协议上签字，而未能签订。4、买方未按合同第八条第六款约定，在合同签订后五个工作日内向经纪方提交合同列明的六项银行按揭材料，直至2011年11月22日上午，经卖方一再催促，三方才于2011年11月22日上午一同至建行广西分行园湖路支行为买方申请住房按揭贷款。但因买方材料不全（欠缺收入证明和银行流水账单），银行无法审核。下午，我方再次陪同买方前往贷款银行办理按揭，但终因买方材料不符合银行要求，未能通过初审。5、2011年11月26日，卖方电话告知我方，因买方未按合同约定在不能获得银行贷款三个工作日内以现金支付剩余房款26万元，构成违约，要求解除合同。庭审中，李勤辩称该《情况说明》属证人证言，吕健强未出庭接受质证，不予采信。南宁市青秀区人民法院一审另查明，2010年1月16日，原告贵宁、寿余向开发商南宁昌泰置业投资有限公司移交办证所需材料，于同年12月1日缴纳了专项维修资金2516.60元。2011年2月15日，南宁市住房保障和房产管理局将讼争房屋登记至贵宁、寿余名下。2011年3月7日，贵宁、寿余缴纳了工本费、房屋登记费，合计90元。2011年3月31日，贵宁、寿余实际领取房屋所有权证。2012年1月6日，李勤以挂号信形式向贵宁、寿余发函表示愿意履行房款，并要求协助办理过户手续。该函贵宁、寿余未签收。南宁市青秀区人民法院一审认为，原被告签订的本案合同，意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应诚实履行促成交易。合同签订后，被告依约支付了首期房款10万元，原告亦将房屋交付被告居住使用，至今已逾两年有余。被告应依约按时将余款26万元支付给原告，但此款至今未付。综合全案证据可以认定，被告迟延付款的原因在于其未及时交纳应由其负担的专项维修基金等办证费用，致使本案房屋不能及时取得权属证书。之后又未及时提交符合银行按揭贷款所需材料。在2011年11月22日银行初审即告知其贷款申请不符规定后，又未及时以现金补足。其迟延付款行为，致使原告意欲通过出售房屋及时获得收益的合同目的不能实现，严重损害了其期待利益。根据合同约定“如乙方已付房款额与银行审批贷款之和不足总房款，乙方应于银行贷款审批之日起三个工作日内以现金方式补足差额给甲方”，被告应在三个工作内日毫不迟延地以现金将26万余款及时补足，但被告直至2012年1月6日才通过挂号信向原告表示支付房款的意愿。现原告提起本案诉讼，要求解除合同，应予支持。合同解除后，原告应向被告返还其交纳的首期房款10万元，被告则应将讼争房屋返还给原告，并从房屋中搬离。关于双方争议的讼争房屋首次登记于原告名下产生的费用（即专项维修基金等）应由谁负担的问题。根据合同补充条款约定的“办理该房屋产权转移所需要缴纳的税费由买方承担，由买方自行支付”，合同签订时，讼争房屋并未取得产权证，对此被告是明知的，故该费用仍属于房屋产权转移过程产生的费用。且2011年5月至8月期间，双方经二次协商后拟定的《补充协议》中关于原告垫付的专项维修资金、工本费等均由被告支付的条款，也可看出在事后的磋商过程中被告是认可此项费用由其负担的。关于被告对原告未协助办理过户，致使其不能办理银行按揭，迟延支付房款的责任不在于被告的抗辩。合同虽然约定余款由被告以讼争房屋设押向银行贷款付清，但被告是因自身原因始终未能通过银行放贷初审。故其抗辩，没有事实依据，不予采纳。关于吕健强的陈述应否采信的问题。吕健强虽未到庭参加诉讼接受双方质证，但其作为双方共同委托的经纪人，其所作的《情况说明》能与其他证据相互印证，客观可信，予以采纳。综上，被告逾期支付房款，构成违约，原告根据合同第九条关于违约责任约定，即“甲乙任何一方违约，另一方有权终止合同，违约方须向另一方赔偿违约金20000元”，要求被告支付违约金20000元，有合同依据，予以支持。至于其请求的租金损失，因原告是按合同约定将房屋交付被告占有使用，在双方无相反约定情况下，其即丧失了占有利益，故该项诉请，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条之规定，南宁市青秀区人民法院于2012年6月20日作出（2012）青民一初字第662号民事判决：一、解除原告（反诉被告）贵宁、寿余与被告（反诉原告）李勤于2009年9月5日签订的《房地产买卖经纪合同》；二、被告（反诉原告）李勤应向原告（反诉被告）贵宁、寿余支付违约金20000元；三、被告（反诉原告）李勤应将位于青秀区莺歌路8号昌泰·盛世家园华世阁2单元5-2-503号房返还给原告（反诉被告）贵宁、寿余，并于本案判决生效之日起二十日内从该房屋中搬离；四、原告（反诉被告）贵宁、寿余应于本案判决生效之日起二十日内向被告（反诉原告）李勤返还首期房款100000元；五、驳回被告（反诉原告）李勤的反诉请求。一审本诉受理费7030元，反诉受理费300元，合计7330元，由李勤负担。李勤不服一审判决，向南宁市中级人民法院提起上诉称，1、一审判决认定的事实存在错误。吕健强所出具的《情况说明》，内容与事实不符，且其无故不到庭，一审法院予以采纳，不符合相关法律法规的规定。2、被上诉人存在违约行为。被上诉人于2011年2月15日取得房屋所有权证后，未依约在三个工作日内到房产管理部门办理产权转移手续，而且该义务被上诉人至今仍未履行。因此，被上诉人存在违约行为。3、购房余款未支付的责任应由被上诉人承担。上诉人多方联系被上诉人明确愿意及时支付购房余款，但被上诉人均不予理会。因此，购房余款未支付的责任应由被上诉人承担。4、一审判决不利于保护交易安全。争议房屋现已由上诉人实际使用，且上诉人既有能力，也愿意继续履行合同。该房屋是上诉人唯一的居所，一审判决将使上诉人无家可归。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，改判贵宁、寿余继续履行《房地产买卖经纪合同》中的义务，配合李勤及第三人将本案诉争房屋过户至李勤名下，并向李勤支付违约金20000元。被上诉人贵宁、寿余答辩称，一、上诉人的上诉理由没有任何事实和法律依据。1、吕健强是双方共同委托的中介人，其出具的《情况说明》有其他大量的书证相互印证，完全可以证实上诉人违约的事实。上诉人只以吕健强不出庭为由否认《情况说明》，但没有任何证据反驳该《情况说明》的事实。一审法院采信《情况说明》合理合法。2、上诉人认为被上诉人……未依约在三个工作日内到房产管理部门办理产权转移手续”，指责被上诉人违约是没有道理的。事实上双方之所以没有能够办理产权转移手续，是由上诉人自己造成的。首先，2010年9月14日开发商通知要缴纳房屋维修资金才能办理房产证时，上诉人就故意拖延不交，直到2010年12月1日，在被上诉人多次催促下，并告知别的业主已经办得房产证后，上诉人才勉强同意交房屋维修资金，却又要求被上诉人先垫付。被上诉人垫支维修资金2516.60元给开发商后，才于2011年3月31日从开发商处领到房产证（工本费开票日期是2011年3月7日）。由此可见，由于上诉人拖延缴纳维修资金，整整拖延了三个月的办证时间。其次，由于上诉人拖延缴纳房产维修资金，导致被上诉人在2011年3月31日才领到房产证，从而遇到2011年3月1日南宁市开始施行限购政策（如果上诉人李勤在2010年9月按时交维修资金给开发商，房产证在2010年12月底之前就可办得）。并且上诉人在2011年3月31日之后三天内没有备齐纳税证明等银行按揭贷款必备文件，因此上诉人当时根本不能通过银行贷款初审。直到2011年6月20日上诉人才花钱通过关系搞到了一份《个人所得税完税证明》。之后，上诉人在2011年11月22日到建行广西分行园湖路支行申请购房按揭贷款。由于上诉人不是南宁市户籍、年龄偏大、完税证明涉嫌造假，不符合建行住房按揭贷款条件，上诉人未能通过银行贷款初审。按照南宁市房产管理部门的规定，在买方没有取得银行审核同意放贷的证明之前，不能把卖方的房产过户给买方，即在没有确保买方有付款能力之前，房产交易中心不给办理产权转移手续。因此，被上诉人在领取房产证后，不能办理产权转移手续，完全是上诉人的自身原因造成的，并不是被上诉人违约。3、上诉人在明知无法办理银行按揭贷款后，却没有按照《房地产买卖经纪合同》第五条第3项第（2）项的约定在三个工作日之内以现金方式补足差额给被上诉人。并且在被上诉人发出书面催款通知后，上诉人仍不予理睬，继续故意拖延支付26万元的购房余款及相关费用。2011年11月26日被上诉人不得不按照《房地产买卖经纪合同》第九条第3款的规定，决定解除合同并通知了上诉人。上诉人是在被上诉人起诉后才向一审法院表示愿意及时支付购房余款，这完全可以证明上诉人是故意拖延支付购房余款时间，已经构成违约，应对此承担违约责任。4、上诉人户籍并不在南宁市，其登记住址是在广西平南县平南镇城东路206号，可见上诉人有另外的居所。上诉人声称诉争房屋是其唯一居所，与事实不符。二、纵观整个交易过程，被上诉人一直在积极认真履行合同，没有违反任何合同条款。上诉人却屡次故意违约，不履行合同义务，出尔反尔，不讲诚信。由于上诉人屡次违约，完全丧失了诚信，被上诉人只有终止交易才能真正保障交易的安全。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉人的请求。原审第三人盛名公司未到庭，也未提出答辩意见。南宁市中级人民法院二审查明的事实与一审查明事实一致。南宁市中级人民法院二审认为，一、关于合同的履行问题。2009年9月5日，贵宁、寿余（出卖人）和李勤（买受人）以及盛名公司签订的《房地产买卖经纪合同》合法有效，双方应严格履行。根据合同的约定，被上诉人的主要合同义务为将涉案房屋交付给李勤，李勤的主要合同义务为依约向被上诉人支付购房款。合同签订后，贵宁、寿余已将房屋交付李勤居住使用至今。李勤支付了首期房款10万元后未依约按时将余款26万元支付给贵宁、寿余。2011年11月22日，银行初审即告知李勤其贷款申请不符规定，不予批准。根据合同约定“如乙方已付房款额与银行审批贷款之和不足总房款，乙方应于银行贷款审批之日起三个工作日内以现金方式补足差额给甲方”，故李勤应在银行告知后三个工作日内将26万余款支付给被上诉人。但李勤直至2012年1月6日才通过挂号信向贵宁、寿余表示支付房款的意愿。如前所述，贵宁、寿余已将房屋交付李勤居住使用至今，其已履行了主要合同义务。涉案房屋未过户至李勤名下，亦是由于李勤未支付完房款及未支付专项维修基金等相关费用导致的，不可归责于被上诉人。贵宁、寿余与李勤签订《房地产买卖经纪合同》的目的为通过出售房屋及时获得价款。李勤延迟付款的违约行为不符合诚实信用的原则，亦致使贵宁、寿余签订《房地产买卖经纪合同》的合同目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”贵宁、寿余请求解除合同，符合法律规定，一审法院对该请求予以支持是正确的，应予维持。二、关于责任承担的问题。合同解除后，贵宁、寿余应向李勤返还其交纳的首期房款10万元，李勤则应从房屋中搬离，将讼争房屋返还给贵宁、寿余。李勤逾期支付房款，构成违约，贵宁、寿余根据合同第九条关于违约责任约定，即“甲乙任何一方违约，另一方有权终止合同，违约方须向另一方赔偿违约金20000元”，要求李勤支付违约金20000元，有合同依据，一审法院予以支持是正确的，应予维持。上诉人李勤上诉无理，予以驳回。南宁市中级人民法院于2012年11月9日作出（2012）南市民一终字第2544号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7330元，由上诉人李勤负担。广西壮族自治区人民检察院抗诉认为，南宁市中级人民法院（2012）南市民一终字第2544号民事判决所认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，实体处理错误。具体抗诉理由是：1、生效判决认定按揭事实错误。根据房屋初次登记的规定以及银行业关于按揭贷款的规定，按揭的条件只能是从开发商直接购房的一手房购买者获得。李勤向贵宁、寿余所购房屋是二手房而非一手房，因此本案讼争房屋的按揭者只能是出卖人贵宁、寿余，而不可能是买受人李勤，因为，李勤并没将与开发商所签合同的购买者更名为本人，因而不可能取得按揭贷款的条件和可能。由于生效判决未对出卖人的房源进行审查，因而丧失了查清该案讼争房屋的按揭贷款机会是否已经由出卖人贵宁、寿余利用的可能。如果按揭权已由出卖人贵宁、寿余使用，则买受人李勤已无可能在房屋所有权证未变更的前提下再行按揭同一套房子，因此生效判决认定李勤有“按揭贷款”的义务，没有事实的依据。2、生效判决审理程序错误。本案的合同性质虽系商品房买卖纠纷，但是，该合同涉及到三方（含中介方）两种性质（甲乙双方的买卖纠纷、甲乙与丙方间的中介服务纠纷），且李勤（乙方）在诉讼中明确提出了对中介人（丙方）的诉求，然而，生效判决只认定合同甲乙双方对于买卖纠纷的诉争，而遗漏了李勤对于中介方违约责任诉求的审理和处分，程序违法。3、生效判决适用法律错误。如前所述，本案房屋按揭的权利只能是一手房源人才能行使，作为二手房购买人李勤不可能在该房屋权证不变更的前提下再次按揭同一套房屋，而只能是将已取得房屋所有权证的房屋进行抵押贷款，或者是将房屋权证变更到本人名下由本人申请抵押贷款。非要办理按揭贷款则只能由出卖人与买受人紧密合作，串通银行进行无缝操作，否则不可行。从合同以及其他细节可见，该案合同约定房屋是先由出卖人取得权证再将所有权变更给买受人后，买受人方才能凭房屋权证申请贷款用以支付余款，而非直接以购房合同加首付款的方法进行按揭贷款，并由银行代付余款。生效判决将按揭贷款付款的责任强加给买受人李勤并无法律依据。既然系二次转让，不管两次变更权证的契税是否由买受人承担，但是，初始办证时的维修基金都不是由买受人代付，而应是初始权利人支付后，转为买受人承担。李勤的付款责任从属于出卖人的权证变更之后，权证未过户到其名下前，李勤对此有先履行抗辩权，因此，判决设定李勤违约，违反合同约定并违反合同法的规定。迟延付款导致的责任本该从合同的约定中寻找依据，在约定不明时，依据合同法的规定，一般只能追究违约责任中的违约金加利息责任，但本案在约定不明的情况下，放弃利息加违约金方式救济的处理方式，直接认定迟延付款为导致合同根本目的不能实现，不符合合同法的原意，理解错误。解除合同条件并不成就，如此解除，违反合同法的相关规定。4、生效判决实体处分错误。讼争房屋不仅交付，而且已为李勤居住多年，并且系其在南宁市的唯一居住用房，在解除合同条件并不成就之下，判令解除，不仅违法，还将导致该案的判决无法执行。申诉人李勤同意检察机关的抗诉意见，并请求：1、违约方贵宁、寿余履行合同义务把房屋交出，把房产权证过户到李勤名下，归还2万元违约金；2、赔偿额外开支利息的损失46358元、房屋装修损失106756元、一、二审诉讼费14660元、财产保全费2320元、执行费305元、被强制执行往返搬家损失10000元、被执行后租房的房租支出（暂计至2015年1月份）15个月共31500元、违约金2万元、名誉损失费5万元，合计301899元。被申诉人贵宁、寿余答辩认为，李勤屡次故意违约，不履行合同义务，出尔反尔，完全丧失了诚信。原审生效判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，程序合法，请求维持原判。再审庭审中，双方当事人对一、二审审理查明的基本事实无异议。双方未提供新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的法律事实一致，本院予以确认。本案争议焦点是：双方当事人在履行房屋买卖合同中是否存在违约行为，合同是否应解除；原判认定事实、审判程序和适用法律是否错误。本院再审认为，关于双方当事人在履行房屋买卖合同中是否存在违约行为，合同是否应解除的问题。2009年9月5日，贵宁、寿余和李勤以及广西盛名房地产咨询有限公司签订的《房地产买卖经纪合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，是合法有效的，应受法律保护。李勤签订合同后，于当日向贵宁、寿余支付首期款10万元（含已付定金2万元），贵宁、寿余按约定也在当日向李勤移交了房屋。双方当事人均按合同约定履行了各自的义务。而纵观事后履行合同的过程，李勤未按合同约定支付合同签订后产生的其他支出，且由于李勤在办理银行贷款申请过程中，因自身原因、个人条件始终未能通过银行放贷。更为严重的是，李勤在2011年11月22日已知道不可能取得银行贷款的情况下，没有按照合同约定的期限支付房屋余款，直至贵宁、寿余于2012年1月5日诉至法院，李勤于2012年1月6日才通过挂号信向贵宁、寿余表示支付房款的意愿。李勤的行为，已违反合同约定的义务，构成违约。李勤称其无违约行为明显与事实不符，依法不应采信。贵宁、寿余出售房屋的目的，就是及时获得价款。李勤延迟支付房款的违约行为不符合诚实信用的原则，亦致使贵宁、寿余签订合同的目的不能实现。原判依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，结合贵宁、寿余的诉讼请求，判决解除双方的合同，有事实依据，也符合法律规定，本院予以维持。关于原判认定事实是否错误的问题。李勤申诉提出，其没有按揭贷款义务，不符合按揭贷款主体，原判认定事实错误。本院再审认为，一、二审查明的事实是清楚的，再审审理查明也是一致的，综合本案双方法律关系和案件事实，合同双方约定的“按揭贷款”只是通俗说法的二手房购房贷款，而不是商品房交易一级市场严格意义上的“按揭贷款”，且本案由于李勤不是南宁市户籍、完税证明不实、年龄偏大等不符合银行贷款要求，所以未能通过银行审核同意放贷的证明。李勤申诉还提到，因中介公司吕健强没有出庭，其出具的《情况说明》没有经过法庭质证，原审判决予以采信，造成认定事实错误。李勤这一申诉理由也不成立，因为原判是依据双方当事人的诉辩，以及查明的综合事实来认定李勤有违约行为，吕健强出具的《情况说明》，仅是顺带查明事实的一份证言，且该证言与其他证据证明的事实相吻合，故原判予以采信并无不当。因此李勤申诉提出原判认定事实错误的理由，均不能成立。关于原判审判程序和适用法律是否错误的问题。经查，原审法院为了查明事实，已把中介服务公司列为第三人参加诉讼，而原、被告双方当事人在原审中均未提出中介服务公司存在违约行为及应当承担责任，所以原审判决没有审理和处分，程序并不违法。如前所述，本案是由于李勤个人自身原因不符合银行贷款要求，其没有取得银行放贷审批。同时，本案的合同合法有效，各方当事人均应遵守诚实信用的原则恪守合同约定，按照约定全面履行各自的义务，如不恪守合同履行义务则应按合同约定和法律规定，赔偿守约一方的损失，就可能出现违约一方受益的后果，这明显与我国的法律规定和社会道德倡导的诚信原则相悖。本案双方当事人在签订合同后，贵宁、寿余已将房屋交付李勤居住使用至诉讼期间，贵宁、寿余已履行了主要合同义务，并于2011年3月31日实际从开发商领取房产证。涉案房屋未过户至李勤名下，是由于李勤没有积极认真履行合同，以及其个人条件始终未能通过银行放贷，未按照合同约定按时足额支付购房余款及支付专项维修基金等相关费用所致。因此，原判认定李勤有违约行为，依双方合同约定条款，判决李勤向贵宁、寿余支付违约金2万元，该判决正确，依法予以维持。李勤申诉称违约方在于贵宁、寿余，请求把房屋交出，把房产权证过户到其名下，并归还2万元违约金的理由及请求均属无理，依法予以驳回。此外，李勤申诉主张讼争房屋居住多年，且唯一居住用房，原判令归还房子导致判决无法执行问题。经查，李勤户籍登记是广西平南县平南镇城东路206号，可见李勤另有居住用房。此外，李勤主张讼争房屋属唯一居住用房，并没有提供证据证明。本案二审判决发生法律效力后，已经执行完毕，亦不存在该案判决无法执行问题。李勤申诉要求贵宁、寿余赔偿额外开支301899元的问题。对李勤再审期间增加的诉请，根据有关法律规定，不属于再审审理的范围，本院再审不予审理。综上，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持南宁市中级人民法院（2012）南市民一终字第2544号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 王普明审 判 员 曾 霞代理审判员 曾亦桦二〇一五年四月十三日书 记 员 蒋茂强 微信公众号“”