（2015）青民一终字第326号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-05-26

案件名称

青岛山本部品有限公司与王可岭、王可光等建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

青岛山本部品有限公司,王可岭,王可光,王可明

案由

建设用地使用权转让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2015）青民一终字第326号上诉人（原审原告）青岛山本部品有限公司。法定代表人山本哲也，该公司董事长。委托代理人赵广芳，系该公司经理。上诉人（原审被告）王可岭。委托代理人李玉娜，山东华政律师事务所律师。上诉人（原审被告）王可光。委托代理人李玉娜，山东华政律师事务所律师。上诉人（原审被告）王可明。委托代理人李玉娜，山东华政律师事务所律师。上诉人青岛山本部品有限公司（以下简称山本部品公司）与上诉人王可岭、王可光、王可明因建设用地使用权转让合同纠纷一案，均不服青岛市城阳区人民法院（2014）城民初字第1667号民事判决，分别于2014年11月28日、2014年11月27日向本院提起上诉。本院于2015年1月16日受理后，依法组成由代理审判员徐明担任审判长、代理审判员安太欣主审本案、代理审判员马喆参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年2月10日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人山本部品公司的委托代理人赵广芳，上诉人王可岭、王可光以及王可明的共同委托代理人李玉娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山本部品公司在原审中诉称，2012年11月30日，山本部品公司与王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明签订了土地房屋买卖合同，由王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明购买山本部品公司青房地权市字第200834938号的土地及地上附着物（厂房及设备），双方约定总价款为1800万元，合同签订当日王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明支付定金100万元，山本部品公司交付相关房产证件。王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明按照合同约定支付解押税费后拒绝支付余款，并于2013年3月1日强行霸占公司厂房。2013年3月4日，王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明发函通知山本部品公司要求扣款175.5万元，山本部品公司认为其扣款无事实及法律依据，回函拒绝。于是，王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明以不同意扣款即不支付余款为条件，逼迫山本部品公司同意他们的不平等条件。当时山本部品公司的处境非常困难，工人工资不能正常发放，社保拖欠半年以上，日本总公司也在2013年2月1日宣布破产。在这种紧急情况下，为了尽快拿到剩余款项（4061453.79元）安抚工人，山本部品公司被迫无奈同意其付款协议。王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明扣款完全是利用山本部品公司所处的危难情境，乘人之危，违反了相关民事法律规定。故请求判令王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明：1、支付欠款162万元并承担自2013年3月7日起至判决生效之日止按中国人民银行发布的同期贷款利率计算的利息；2、承担本案诉讼费用。诉讼过程中，山本部品公司追加诉讼请求：要求王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明支付违约金100万元。王可岭、王可光、王可明共同辩称，山本部品公司所述与事实不符，王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明不存在违约行为，请求依法驳回山本部品公司的诉讼请求。原审查明，2012年11月30日，王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明（甲方）与山本部品公司（乙方）及刘文海（丙方）签订土地房屋买卖合同，约定甲方购买乙方青房地权市字第200834938号的土地、厂房及设备；价款共计1800万元，本合同签字之日，甲方支付乙方定金100万元，乙方将相关办证、过户文件提供给甲方，乙方3日内提交设备清单给付甲方，乙方抵押贷款连本带息约1000万元，由甲方出资办理解押，此费用及乙方欠的税款（由甲方垫付给税务机关）为甲方支付的第二笔购房款，办理房地产过户到甲方名下20日内，甲方支付剩余款给乙方；甲方不得单方终止合同、不得逾期付款，否则另外承担违约金100万元；房产、设备交接之前的水电费等及所有的费用由乙方承担；房产在办理甲方名下后，乙方如果继续使用该厂房，双方协商租赁时间、面积、确定租赁费后，另行签订租赁协议，乙方按照协议要求及时向甲方交纳租金。2013年3月4日，王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明向山本部品公司发出《关于支付青岛山本部品有限公司土地、房屋、设备余款的通知》（以下简称“通知”）。王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明提交的通知载明：青岛山本部品有限公司，一、因你方在土地、房屋办理过户时，少提供给税务部门真实有效发票29.6658万元，由此给我方造成多缴纳税款13.5万元，此款应在支付余款时扣除；二、你方违约私自于2013年2月28日上午偷拉设备被我方发现，在支付余款时应扣除30万元，作为违约补偿；三、你方在签订土地、房屋买卖合同时，说一定要反租此土地、房屋继续使用生产，且为了反租还立了协议，现在你方一直没有表态反租问题，一直在欺骗我方，给我方造成巨大损失，我方在支付余款中是应扣除50万元作为补偿；四、现在我方土地上有以前他人所建板房几间，我方在支付你方余款前你方必须拆除，房屋防水处理暂扣除52万元，待实结；五、在我方支付你方余款前必须将水、电费缴清，下水道返修费，我方暂扣除30万元，待实结；六、你方于2013年3月6日前将你方对公账号提供给我方，我方将余款汇到你方的对公账号内；以上六项请你方提前处理好，由此造成拖延支付余款的后果，由你方自行负责。山本部品公司提交的通知复印件载明的前三条及第六条之后的内容与王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明提交通知的内容一致，��四、五条内容不一致，通知复印件第四条为：“现在我方土地上有以前他人所建板房几间，我方在支付你方余款前你方必须拆除，否则从余款中扣除52万元（现正在诉讼中）待拆除后再支付你方”；第五条为：“在我方支付你方余款前必须将水、电费等其它所欠费用缴纳齐全，否则我方从应支付余款中扣除30万元，待缴纳齐全后我方再支付你方”。2013年3月5日，山本部品公司向王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明发出《对﹤关于支付青岛山本部品有限公司土地、房屋、设备余款的通知﹥的回复函》，载明：“王可岭、王可光、王可明，你方寄送的《关于支付青岛山本部品有限公司土地、房屋、设备余款的通知》我公司已收悉，现就你方提出的问题回复如下：一、关于你方提出多缴纳税款13.5万的问题，我方在你方提供真实缴税发票后按照实际缴税数额从总价款中扣减，你方无��单方直接扣除；二、关于你方提出我方偷拉设备一事，请提供事实证据，我方前几日运输塑料筐子用于胶州拉线，塑料筐子属于部材，亦非双方签订合同之时设备清单约定的设备。另，根据合同约定，只有你方付清全部款项时，双方才办理房产、设备交接手续，现在你方在未付清全部款项的情况下霸占房产、设备，已经构成违约，我方要求你方立即撤出，并保留追究你方违约责任和请求财产损害赔偿的权利；三、关于你方提出的续租厂房事宜，双方之前并未约定，即便我方继续使用该厂房，应另行签订租赁协议，你方单方扣款于法无据；四、关于简易板房的问题，双方在当初签订购房合同时约定未详尽，你方无权单方扣款，应在协商一致的基础上解决，你方提出由你方与承包方交涉的问题，需征得承包方（债权人）的同意；五、关于你方提出的我方应在支付余款前缴纳水电费问题，我方将遵照供电局收费时间及时缴纳，你方无权直接扣款；六、关于你方未支付余款数额的确定问题，我方要求你方在3月7日前提供单据发票，经我方核实后从合同总价款中核减，否则我方拒绝与你方办理房产、设备交接手续，并保留追究你方违约责任的权利；七、你方须在3月8日前将经我方认可的剩余款项划至如下账户，户名、账户号、开户行均未填写（具体账户在金额确定后另行通知）；我方在土地房屋买卖合同书签订后，一直按期、如约、诚信履行合同，临近余款支付期限，你方以种种不合法、不合约理由刁难，已经严重违背诚实守信原则，我方将保留对合同的司法解除权。”2013年3月12日，山本部品公司向王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明出具《关于王可岭、王可光、王可明支付青岛山本部品有限公司土地、房屋、设备物料等余款的付款协议》（以下简称“付款协议”）：一、我方关于你方《支付青岛山本部品有限公司土地、房屋、设备、物料等余款的通知》已经收到，我方同意承担按通知中的第一条、第二条、第三条内容中，由你方扣除93.5万元整，作为给你方的违约补偿，通知中的第四条、第五条内容中，我方同意你方扣除82万元，待按通知中第四条、第五条以及其他后续不可预见的费用障碍消除后，有你方支付我方，如果一旦再有其它费用，你方可以从82万元中直接扣除；二、我方在你方的余款399.3万元，请分别汇入我方提供的如下账号：赵志松、莱西农行黄海路支行、62×3917、280万元；张婷、正阳路招商银行、622×391、119.3万元；三、你方将余款399.3万元付清后，我方将车间、办公楼钥匙及公司所有设备、物料和办公楼内所有办公设施、用品全部交付你方归你方所有，我方无条件撤出，你方和我方土地、房屋、设备买卖合同随之终止。2013年2月16日，双方当事人办理了涉案厂房的过户手续。在此之前，王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明已经支付山本部品公司转让款11083546.21元，同年3月7日付款1100000，3月12日付款68450元，3月13日付款3993000元。2013年4月5日，王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明与青岛腾达建材经营部签订管道安装工程合同，约定由该经营部为涉案厂房及院内全部重新安装自来水主管道及消防管道，工程总造价301500元。2013年7月10日，青岛腾达建材经营部给王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明出具了301500元的收据。2013年4月5日，青岛通达空分气体有限公司（王可岭、王可光、王可明）与河南省项城市防水防腐工程公司签订屋面工程防水合同，约定由该公司为涉案厂房进行屋顶防水施工，工程总价款305040元（不含防水卷材费）。2013年7月18日，河南省项城市防水防腐工程公司给青岛通达空��气体有限公司出具共计330816元的收据。2013年4月15日、7月17日，青岛大洋灯塔防水有限公司给青岛通达空分气体有限公司出具共计231040元的防水卷材发票。原审认为，山本部品公司与王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明签订的土地房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。本案争议焦点问题在于：一、山本部品公司于2013年3月12日出具的付款协议是否违背其真实意思表示；二、王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明于2013年3月4日出具通知的内容应以哪个为准；三、王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明应支付山本部品公司的欠款数额；四、王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明是否构成违约及违约金数额的认定。关于第一个焦点问题。原审认为，山本部品公司为证明其系违背真实意思表示出具的付款协议，提交了其经理赵广芳与王可明的录��，王可明虽否认系其录音，但经原审释明后仍未提出鉴定申请，根据证据规则，其应承担不利的后果，故原审对该录音的真实性予以采信。但根据该录音，从王可明所说的“就是同意以上的结果才能付款”、“否则就不付余款了”，赵广芳所说的“那你就违约了，你违约了就得付违约金了”等内容来看，山本部品公司已经明知王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明不付款将构成违约，在此情况下其完全可以通过法律途径要求王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明支付剩余款项，但山本部品公司没有采取，而是出具了付款协议，因此并不能证明付款协议系违背其真实意思表示出具的，故对山本部品公司主张付款协议违背其真实意思表示，原审不予采信。关于第二个焦点问题。原审认为，一、虽然山本部品公司提交的王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明出具的通知不是原件，但结合其于2013年3月5日向王可��、ＸＸ光、ＸＸ明出具的回复函的内容来看，山本部品公司开始对王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明的六项通知内容均不同意，每一项均涉及一个问题，且回复函和通知的每一项也是相互对应的；二、王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明庭审中提交通知的第四项、第五项内容均为两个问题，而且前后语句不连贯，有悖常理，赵广芳与王可明的录音内容上也没有涉及到“房屋防水”、“下水道返修费”问题；三、涉案买卖合同没有约定山本部品公司应负责房屋防水、下水道返修，且通常情况下房屋交付后对房屋进行必要的修缮或改造，是买受人的义务，在没有合同明确约定的情况下要求出卖人承担该费用，于法无据。综上，原审对山本部品公司提交的通知的内容予以采信。关于第三个焦点问题。原审认为，山本部品公司出具的付款协议载明其同意按通知第二条、第三条内容由王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明扣除80万元作为违约补偿，山本部品公司现诉请王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明支付该部分款项，理由不当，原审不予支持。山本部品公司提交了水电费的交款发票，证明其已经交纳了水电费，该发票虽系复印件，但王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明也没有提交证据证明水电费由王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明交纳或山本部品公司没有交纳，故王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明因此事所扣山本部品公司的30万元应予支付给山本部品公司。同时，山本部品公司主张涉案土地上他人所建板房已经拆除，王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明也没有提交证据证明板房没有拆除，王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明因此所扣山本部品公司的52万元亦应支付给山本部品公司。故山本部品公司要求王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明支付剩余欠款82万元，理由正当，原审予以支持。关于第四个焦点问题。原审认为，涉案合同约定“办理房地产过户到甲方名下20日内，甲方支付剩余款给乙方”，涉案土地、厂房于2013年2月16日过户给王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明，故王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明应于2013年3月8日前支付剩余款项。但王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明在该期限前就合同履行中发生的问题与山本部品公司进行了协商，山本部品公司于3月12日出具了付款协议，该付款协议应视为双方就剩余款项的履行达成的新协议。王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明在山本部品公司出具付款协议的第二日已将余款399.3万元支付给山本部品公司，剩余82万元也没有明确王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明的付款时间，故王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明并未构成违约，山本部品公司要求王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明按照涉案买卖合同的约定支付违约金100万元，于法无据，原审不予支持。但王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明应按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率承担自山本部品公司起诉之日起至判决生效之日止的利息。综上，原审依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：王可岭、王可光、王可明于判决生效后十日内支付青岛山本部品有限公司欠款820000元，并承担自起诉之日起（2014年5月12日）至判决生效之日止按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算的利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27760元，由青岛山本部品有限公司负担19000元，王可岭、王可光、王可明负担8760元。王可岭、王可光、王可明在履行上述给��义务时将应负担的该费用一并给付青岛山本部品有限公司。宣判后，双方均不服一审判决，分别向本院提起上诉。山本部品公司上诉称：山本部品公司于2013年3月12日向王可岭、王可光、王可明出具付款协议，该协议并未同意变更土地房屋买卖合同中王可岭、王可光、王可明的付款期限，原审认定该付款协议应视为双方对剩余款项的履行达成的新协议，是错误的。王可岭、王可光、王可明存在违约行为，应按约定向山本部品公司支付违约金100万元。故请求二审依法改判，判令王可岭、王可光、王可明除支付山本部品公司欠款82万元外，并应支付违约金100万元。王可岭、王可光、王可明答辩并上诉称：一、山本部品公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。二、原审认定事实错误。双方土地房屋买卖合同第五条约定：“房产、设备交接前，乙方有义务维护工厂厂房、设备附件的完好，如有损坏照价赔偿。房产、设备交接前的水电费等及所有费用由乙方承担。”即在厂房、设备交接前，山本部品公司有义务保证其完好并能够正常使用。但双方于2013年2月16日办理了涉案厂房的过户手续后，王可岭、王可光、王可明发现山本部品公司交付的厂房房屋漏水严重，厂房及院内自来水管道漏水严重，消防管道也无法正常使用。为使厂房及设备正常使用，王可岭、王可光、王可明口头通知山本部品公司后，对厂房进行防水施工并对院内自来水管道及消防管道进行重新安装。另外，双方交接厂房时，山本部品公司确实未足额交付相关水电费，临时房屋也确实未拆除。山本部品公司于2013年3月12日向王可岭、王可光、王可明出具付款协议，明确同意王可岭、王可光、王可明扣除82万元。山本部品公司违约是客观存在的，否则其不可能出具付款协议。原审置上述事实于不顾，迳行认定“涉案买卖合同没有约定山本部品公司应负责房屋防水、下水道返修，且通常情况下房屋交付后对房屋进行必要的修缮或改造，是买受人的义务”，且未采信王可岭、王可光、王可明所提交通知的内容，与客观事实严重不符，明显错误。三、原审认定事实错误导致适用法律错误。原审既已认定山本部品公司向王可岭、王可光、王可明出具的付款协议真实合法有效，对双方均具有约束力，但又判决王可岭、王可光、王可明支付山本部品公司82万元欠款，明显适用法律错误，自相矛盾。上述付款协议合法有效，意味着双方土地房屋买卖合同及该付款协议已经履行完毕，原审判决王可岭、王可光、王可明支付82万元欠款无法律依据。故请求二审撤销原判，依法改判。山本部品公司答辩称：王可岭、王可光、王可明的上诉理由不成��，其上诉请求应予驳回。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，山本部品公司与王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明双方在案外人刘文海协助下于2012年11月30日签订的土地房屋买卖合同，意思表示真实，内容合法有效，对买卖双方均具有法律约束力，双方均应全面履行其合同义务。在上述合同履行过程中，本案双方当事人就合同余款的支付进行协商后，山本部品公司于2013年3月12日向王可岭、王可光、王可明出具付款协议，表示其同意由王可岭、王可光、王可明从双方合同余款中暂扣82万元，作为其清理涉案房屋、土地相关债务的担保，待相关债务消灭后再由王可岭、王可光、王可明予以支付。在本案诉讼过程中，因王可岭、王可光、王可明无证据证明山本部品公司尚有涉案房屋、土地相关债务未清理，故原审判决其支付山本部品公司合同欠款82万元并承担该款项自起诉之日起（2014年5月12日）至判决生效之日的利息，并无不当。因山本部品公司在其出具的付款协议中并未规定上述82万元的付款期限，且王可岭、王可光、王可明也于其出具付款协议的次日即2013年3月13日就按照该协议要求支付余款399.3万元，而山本部品公司也无证据证明王可岭、王可光、王可明在支付合同余款方面存在违约行为，故原审对山本部品公司主张的逾期付款违约金不予支持亦无不当。虽然王可岭、王可光、王可明在原审中提交的“通知”系原件，但无证据证明其于2013年3月4日向山本部品公司发出通知的内容与该“通知”原件一致，且该“通知”部分内容与山本部品公司对其通知的回复函所载内容以及双方通话录音内容不符，故原审对此不予采纳并无不当。山本部品公司上诉称其出具的付款协议并��变更合同余款的付款期限，与事实不符；其主张王可岭、王可光、王可明尚应支付其违约金100万元，也无证据证明，本院不予采纳。王可岭、王可光、王可明上诉称其不应支付山本部品公司合同余款82万元，也无合同及法律依据，本院亦不予采纳。综上，山本部品公司与王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明双方的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求均不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计25800元，由上诉人青岛山本部品有限公司负担13800元，上诉人王可岭、ＸＸ光、ＸＸ明负担12000元。本判决为终审判决。审　判　长　　徐　明代理审判员　　安太欣代��审判员马喆二〇一五年四月十三日书　记　员　　王　晶书　记　员　　吴苗苗关注公众号“”