（2015）温江民初字第774号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2016-01-11
案件名称
原告冯某华诉被告四川某某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
成都市温江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯某华,四川某某置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
成都市温江区人民法院民 事 判 决 书（2015）温江民初字第774号原告冯某华。被告四川某某置业有限公司。法定代表人孙某南，董事长。委托代理人赵某，系公司员工，特别授权代理。委托代理人高某，系公司员工，一般授权代理。原告冯某华诉被告四川某某置业有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员汪仁可公开开庭进行了审理。原告冯某华，被告某某公司的委托代理人赵某、高某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯某华诉称，2011年1月24日，原告与开发商签订购房合同，一并办理了委托开发商代为办理房屋产权证书。房屋合同总价为439?888元。2011年12月5日，开发商向原告交付房屋。根据合同第十九条第二款第二项“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋产权证书的次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”的规定，开发商应当于2013年5月28日前给原告房屋所有权证书，但原告到2014年11月28日才取得房屋所有权证书，共迟延549天，开发商应向原告支付违约金72?449.55元。原告诉至法院，诉讼请求：1.向原告支付逾期549日取得房屋所有权证书的违约金72?449元；2.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求中的房屋所有权证书指房屋所有权证。被告某某公司辩称，根据合同及办证委托协议的约定，被告为原告办理房产证没有逾期。因原告需要办理贷款，被告在办理分户产权后，需将房产证交由银行办理抵押登记。而原告在银行取房产证的时间，某某公司不清楚。即便原告取得房产证的时间是真实的，某某公司也只认可办理房产证的时间。办理了房产证，原告就取得了所有权。而且原告请求的违约金标准过高，请求法院依法调低。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年1月24日，原告冯某华与被告某某公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的温江区涌泉街办同兴东路＊＊号＊＊栋＊单元31层4号房，总价款为439?888元。《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人应当在2012年11月10日前向买受人交付该商品房。第十九条第二款第二项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，原告以按揭付款方式支付了购房款439?888元。之后，原、被告在交房时签订了《（预售）房产证代理办证委托协议》。该协议第一条约定，甲方（被告）同意接受乙方（原告）的委托，为其代理办证。第六条约定，甲方同意，在乙方付清房款并按要求交足办证资料和办证税费后，甲方将以合同约定之交房时间起365日完成商品房分户产权的办理。2014年7月15日，成都市城乡房产管理局就案涉房屋办理了所有权转移登记，登记到原告名下。以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交的当事人身份信息、《商品房买卖合同》、《补充协议》、发票，被告提交的（预售）房产证代理办证委托协议等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。本院认为，第一，关于被告是否存在逾期办理房屋所有权证的违约行为的问题。《商品房买卖合同》第十九条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，出卖人应当承担违约责任。但双方签订的《（预售）房产证代理办证委托协议》第六条变更了上述约定，变更为在买受人付清房款并按要求交足办证资料和办证税费后，出卖人将以合同约定之交房时间起365日完成商品房分户产权的办理。合同约定被告应当在2012年11月10日前交房，故被告应在2012年11月10日至2013年11月9日的期限内完成分户产权的办理。案涉房屋所有权证的办理时间为2014年7月15日，超过了双方约定的期限，被告应承担逾期办证的违约责任。第二，关于原告主张的逾期办证违约金是否应予调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由此可见，合同法上违约金制度是以赔偿非违约方的损失为主要功能，人民法院可在违约造成的实际损失的基础上，对违约金进行适当调整。本案中，虽然房屋所有权证存在逾期办理的情形，但逾期时间较短，原告也没有证据证明其因房屋所有权证的逾期办理所受到的实际损失。结合本案事实，对被告提出的原告所主张的违约金数额过高的抗辩意见，本院予以采纳。本院对原告主张的逾期办证违约金酌情支持9?900元。原告主张以其实际拿到房屋所有权证的时间作为衡量被告是否违约及违约程度的标准，因与双方约定不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告四川某某置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告冯某华支付违约金9?900元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取806元，由原告冯某华负担696元，由被告四川某某置业有限公司负担110元（此费用已由原告垫付，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。代理审判员 汪仁可二〇一五年四月十三日书 记 员 常 洁 更多数据：