（2015）二中民终字第2659号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-05-04
案件名称
北京金桥通达技贸公司与北京市司达旅行车公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京金桥通达技贸公司,北京市司达旅行车公司,吕瑞华,北京金桥通达饭庄
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第2659号上诉人（原审被告）北京金桥通达技贸公司，住所地北京市东城区珠市口东大街175号。法定代表人吕瑞华，经理。委托代理人王向红，北京市浩盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京市司达旅行车公司，住所地北京市大兴区旧宫镇万德街41号。法定代表人王世一，总经理。委托代理人高强，北京道君律师事务所律师。原审第三人北京金桥通达饭庄，住所地北京市东城区珠市口东大街***号。法定代表人吕瑞华，经理。原审第三人吕瑞华，女，1950年11月2日出生。上诉人北京金桥通达技贸公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第10224号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年8月，北京市司达旅行车公司（下称司达公司）起诉至原审法院称：北京金桥通达技贸公司（下称金桥公司）原是我公司下属企业，其进行企业改制后，双方于2000年9月4日签订《协议书》，约定我公司同意金桥公司改制后继续使用北京市东城区珠市口东大街175号和165号的房屋及门市（下称涉案房屋），租用期限自2001年1月1日起至2008年12月31日止。改制后前三年仍由金桥公司直接向房管部门交纳租金，从第四年开始，以第三年房租为基数，每年递增5%，由金桥公司向我公司上交，再由我公司向分管部门交纳租金。但在协议履行过程中，金桥公司没有按照协议约定自2006年起向我公司交纳租金，在2008年底协议期满后，也一直以各种理由拒绝腾退房屋。2012年11月底，我公司将175号院大部分房屋收回，但金桥公司、北京金桥通达饭庄（下称金桥饭庄）及吕瑞华仍占用涉案房屋拒绝搬离。金桥公司的行为损害了我公司的合法权益，故起诉要求金桥公司、金桥饭庄及吕瑞华腾退并交还涉案房屋，并支付拖欠的2006年1月1日至2012年12月31日期间的租金139560.47元，以及2012年12月1日至2014年7月31日期间的房屋占用费9128.89元，并按每月456.95元的标准支付2014年8月1日起至房屋全部腾退之日的房屋占用费，本案诉讼费由金桥公司承担。金桥公司辩称：我公司原来是司达公司的三产，一直使用涉案房屋。2000年我公司改制时与司达公司订立的协议中，除房屋租赁事宜之外，还约定我公司要接收司达公司的职工，并在房屋拆迁时获得一定拆迁补偿。所以，双方之间不只是简单的房屋租赁关系。在协议履行期间，我公司在2005年9月正式接到拆迁通知，故房管部门就没有再要求我公司立即支付租金，商定在拆迁时一并结算。2009年8月，我公司与司达公司又以会议纪要的方式确定继续维持原协议的内容，但司达公司却在2012年11月27日强占了涉案房屋，我公司保留了几间存放物品的房屋，后来也被司达公司查封。综上，司达公司的诉讼请求没有依据，且已超过诉讼时效，故不同意司达公司的诉讼请求。金桥饭庄述称：金桥公司的陈述属实，同意金桥公司的答辩意见。吕瑞华述称：金桥公司的陈述属实，同意金桥公司的答辩意见。原审法院经审理认为：根据已查明的事实，司达公司与金桥公司签订的《协议书》已于2008年12月31日到期终止，之后双方再未续约，金桥公司、金桥饭庄及吕瑞华没有合法依据继续占用诉争房屋。2009年8月的《会议纪要》也只约定“拆迁工作仍维持双方于2000年9月签订的协议内容”，没有约定金桥公司、金桥饭庄及吕瑞华可继续使用上述房屋。故司达公司要求金桥公司将占用的房屋交还，理由正当，应予支持。关于租金问题，鉴于双方的协议在2008年12月底已经终止，司达公司要求金桥公司支付此后的房屋租金，没有合同依据，且司达公司此项诉讼请求已逾诉讼时效期间，故法院不予支持。关于司达公司要求金桥公司支付2012年12月1日至房屋腾退之日的房屋占用费问题，应予支持，但鉴于房屋被双方上锁，金桥公司并不能正常使用，故占用费应予酌减。据此，原审法院于2014年12月判决：一、北京金桥通达技贸公司、北京金桥通达饭庄、吕瑞华于判决生效后七日内将占用的北京市东城区珠市口东大街一百六十五号和一百七十五号院的房屋腾空交还北京市司达旅行车公司；二、北京金桥通达技贸公司、北京金桥通达饭庄、吕瑞华于判决生效后七日内按每月二百元的标准给付北京市司达旅行车公司房屋占用费（自二○一二年十二月一日起算，至上述房屋全部腾退之日止）；三、驳回北京市司达旅行车公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，金桥公司不服，上诉至本院称：我公司原系司达公司的三产，承担自行改制及分流了司达公司的富余人员的背景下签订的协议，该协议约定了拆迁利益，后又以会议纪要的形式确认维持原协议内容，此前司达公司也确认继续维持协议至拆迁为止的现状，原审判决无视该事实，故请求撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回司达公司的诉讼请求。司达公司同意原判。经审理查明：金桥公司原系司达公司下属企业，于1991年注册成立。坐落于北京市东城区珠市口东大街165号平房6间（建筑面积61.5平方米）及175号院平房29间（建筑面积415平方米）（即涉案房屋）系司达公司承租的房管部门管理的工商业用房，月租金共计1595.89元，原由金桥公司使用。1997年12月，北京金桥通达饭庄注册成立，利用前述175号院的部分房屋开展经营。此外，珠市口东大街175号还注册有北京市司达艺术设计事务所和北京吉利信息商贸公司，法定代表人均为吕瑞华，均早已停业，没有在此遗留物品。金桥公司于2000年进行企业改制，与司达公司脱离隶属关系。同年9月4日，司达公司与金桥公司签订《协议书》，协议载明按照北京市人民政府41号令关于《北京市城镇企业实行股份合作制办法》，司达公司支持金桥公司实现改制，双方就改制后有关问题达成如下协议：一、司达公司同意金桥公司改制后继续使用涉案房屋，租用期暂定8年，自2001年1月1日起至2008年12月31日止，改制后前三年仍由金桥公司直接向房管部门交纳租金，五年后（从第四年开始）以第三年房租为基数，每年递增5%，由金桥公司向司达公司上交，再由司达公司向房管部门交纳租金；二、金桥公司改制后，如涉案房屋拆迁，政府或开发商给予司达公司的拆迁补偿费，分给金桥公司30％，用于另选新的经营场所，其余70％归司达公司；三、金桥公司为支持司达公司人员分流，在现有职工的基础上，再接收5名司达公司职工。四、自本协议生效之日起三个月内，金桥公司所有职工的档案及各种人事关系各种社会保险，全部转移至金桥公司所在区县劳动部门。上述协议签订后，金桥公司和金桥饭庄继续使用涉案房屋，吕瑞华亦在175号院后院占用一间房屋用于居住。2005年，涉案房屋所在地区进行拆迁，司达公司于2006年2月出具《授权委托书》，委托吕瑞华全权处理上述房屋拆迁事宜。但此后涉案房屋并未拆迁。金桥公司也没有按照协议约定自2006年起向司达公司交纳租金，金桥公司除向房管部门交纳了2011年度的租金外，没有向房管部门交纳其他年度的租金。2009年8月，司达公司与金桥公司召开关于涉案房屋拆迁事宜的专题会议，会后司达公司出具《会议纪要》，载明双方决定拆迁工作仍维持双方于2000年9月签订的协议内容，日常工作仍由吕瑞华代表司达公司负责，有拆迁动向及时向司达公司汇报；拆迁工作启动前，司达公司将责成专人与吕瑞华联系，为司达公司提供信息；拆迁工作启动后，司达公司将成立拆迁工作小组，成员由司达公司派出人员和吕瑞华共同组成。审理中，金桥公司与金桥饭庄称因房屋所在地区拆迁，经营状况每况愈下，故金桥公司在2008年停业，金桥饭庄于2010年初停业。2012年，司达公司向房管部门补交了之前拖欠的租金，并于同年11月底将175号院大部分房屋收回，金桥公司、金桥饭庄和吕瑞华仍占用后院数间平房用于堆放物品，房门由金桥公司加锁，司达公司加贴封条。165号的房屋为门面房，尚存放有金桥公司的少许物品，大门由司达公司与金桥公司分别上锁。另查，司达公司与金桥公司在2000年签订协议后，金桥公司按照协议约定接收了司达公司5名员工，但包括金桥公司原有职工在内，其全体员工的档案和人事关系、社会保险均未从司达公司处转出，在金桥公司停业前，均是金桥公司将全体员工的社会保险金交给司达公司，由司达公司负责缴纳。现其员工大部已退休，目前仅有一名员工尚未达到退休年龄，但早已不在岗，金桥公司也在2007年前后停发了该员工的工资，其社会保险金由司达公司负责缴纳至今。上述事实，有《北京市工商业用房租赁合同》、《协议书》、收据、《会议纪要》、照片及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：司达公司与金桥公司于2000年9月签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。该协议其中约定了金桥公司租用司达公司涉案房屋进行经营并对如遇拆迁双方按比例分配拆迁补偿款。上述协议书约定的租赁期间届满后，司达公司与金桥公司形成《会议纪要》，载明双方决定拆迁工作仍维持双方于2000年9月签订的协议内容。因租赁期间届满，金桥公司仍占用涉案房屋缺乏依据，应向司达公司及时腾退房屋。原审法院根据房屋不能正常使用的情形酌情认定由金桥公司向司达公司支付房屋占用费，并无不妥，本院予以维持。金桥饭庄与吕瑞华占用涉案房屋缺乏合同及法律依据，亦应向司达公司一并腾退房屋。金桥公司上诉称《会议纪要》确认其可继续使用涉案房屋与事实不符，本院不予采信；对于《协议书》所约如遇拆迁双方按比例分配拆迁补偿款一节，因与租赁合同关系不属同一法律关系，本案对此不予处理。综上，金桥公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3319元，由北京市司达旅行车公司负担1500元（已交纳）；由北京金桥通达技贸公司、北京金桥通达饭庄、吕瑞华负担1819元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费3319元，由北京金桥通达技贸公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李明磊代理审判员 胡珊珊代理审判员 王军华二〇一五年四月十三日书 记 员 张晓鸥 更多数据：搜索“”来源：