（2014）青民三（民）初字第3031号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-05-26

案件名称

陈健、朱虹与金小平、夏长春等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市青浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈健,朱虹,金小平,夏长春,夏同,中国建设银行股份有限公司上海青浦支行,上海市住房置业担保有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第五十六条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

上海市青浦区人民法院民事判决书（2014）青民三（民）初字第3031号原告陈健。原告朱虹。两原告共同委托代理人陈勇，上海昌申律师事务所律师。两原告共同委托代理人尹琼雪，上海昌申律师事务所律师。被告金小平。被告夏长春。被告夏同。法定代理人金小平。第三人中国建设银行股份有限公司上海青浦支行。法定代表人曹明。委托代理人凌云。委托代理人陆惠娟。第三人上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市浦东崮山路322弄5号601室。法定代表人张景载。委托代理人陈思佳。委托代理人瞿昊智。原告陈健、朱虹诉被告金小平、夏长春、夏同房屋买卖合同纠纷一案。本院于2014年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员林青独任审判。起诉时，原告向本院申请财产保全，本院依法已采取保全措施。审理中，依照原告申请，本院依法追加案外人中国建设银行股份有限公司上海青浦支行、上海市住房置业担保有限公司为本案第三人。本案于2014年11月12日第一次公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托代理人陈勇、被告金小平及其作为被告夏同法定代理人、第三人中国建设银行股份有限公司上海青浦支行委托代理人凌云到庭参加诉讼，被告夏长春及第三人上海市住房置业担保有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。鉴于案情复杂，本院依法适用普通程序组成合议庭进行审理。本案于2015年3月10日第二次公开��庭进行了审理。两原告及其共同委托代理人陈勇、第三人中国建设银行股份有限公司上海青浦支行委托代理人凌云到庭参加诉讼，被告金小平、夏长春、夏同及第三人上海市住房置业担保有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告陈健、朱虹诉称：2013年12月23日，两原告与三被告及案外人上海宇源房地产经纪事务所签订了《房地产买卖居间协议》，2014年5月10日两原告与三被告又签订了《上海市房地产买卖合同》，约定三被告将青浦区某路某弄某号房屋转让给两原告，房价为人民币120万元，固定装修及家具家电及车库的转售价为56万元，共计176万元。截至2014年6月12日两原告已支付被告房款134万元，并申请了公积金住房贷款，缴纳了过户的部分税费，但现三被告不予协助两原告办理房屋过户手续。根据《上海市房地产买卖合同》第六条、第十条第（三）款的约定，三被告未按合同约定的期限将房地产权利转移给原告的，应当向原告支付违约金。两原告认为：双方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，受法律保护。现两原告已按照合同约定履行了付款义务，三被告应按照合同约定协助原告办理过户手续。现三被告逾期办理过户的行为已侵害到了原告的权益，应按照合同约定向原告支付违约金。故原告诉至法院，请求判令：1、两原告与三被告继续履行关于上海市青浦区某路某弄某号房屋的《上海市房地产买卖合同》；2、三被告向第三人中国建设银行股份有限公司上海青浦支行、上海市住房置业担保有限公司清偿上海市青浦区某路某弄某号房屋上的抵押债务以及办理抵押登记注销手续；3、三被告于房屋登记注销之日后协助��原告办理房屋产权过户手续，将上海市青浦区某路某弄某号房屋产权过户至两原告名下；4、三被告支付两原告逾期过户违约金（以已付款134万元为本金，按十五日千分之五标准计算，自2014年8月13日起至判决生效之日止）；5、三被告于2014年9月30日前腾出上海市青浦区某路某弄某号房屋，并将房屋交付于两原告，逾期交付的，支付两原告违约金（以已付款134万元为本金，按十五日千分之五标准计算，自2014年10月1日起至判决生效之日止）。审理中，两原告表示，2015年1月11日三被告已经将系争房屋交付给两原告，系争房屋现在由两原告占有使用。因此，请求撤销第五项诉请，不予主张，予以放弃。被告金小平、夏同共同辩称：被告同意两原告第二、三项诉讼请求，对第一、四、五项诉讼请求不同意。理由是两原告尚未付清房款。对于两原告已经支付的房款134万元，两原告也未按照居间协议的约定一次性支付。被告夏长春未作答辩。第三人中国建设银行股份有限公司上海青浦支行述称：第三人对原告的诉请无异议，但要求在被告贷款还清后，才同意配合原告撤销系争房屋的抵押登记。第三人上海市住房置业担保有限公司书面述称：对系争房屋公积金贷款结清后才同意涤除相应的抵押。经开庭审理查明：2013年12月23日，两原告与三被告及中介方上海宇源房地产经纪事务所签订了《房地产买卖居间协议》一份，协议约定，两原告为表示对中介方居间提供的房地产之购买诚意，向中介方支付意向金10万元。三被告将位于上海市青浦区某路某弄某号房屋及08号车位出售给两原告，房屋所有权证编号：沪房（地）青字（2006）第000644号，房屋总价176万元整。付款方式：首期房价款134万元，支付方式如下：两原告应于买卖合同签订后当日��直接支付给三被告，且在抵押权人许可最短时限内，三被告应自行还清尚欠贷款余额，并由中介方或还贷款银行指定第三方收执房地产交易中心规定的注销材料并办理注销抵押手续。第二期房价款计40万元，支付方式如下：由两原告的贷款银行支付，放款期限以贷款银行规定为准。尾款计2万元，支付方式如下：待三被告将该房地产交付两原告且与两原告签署《房地产交接书》后壹个工作日内，由两原告直接支付给三被告。其他约定：1、首付款中包含两原告已付定金10万元。2、房价款176万元为三被告到手价，所有税费及中介费由两原告承担。2014年2月28日，上述三方再次签订《协议书》一份，约定，1、原、被告双方确认，两原告将该房屋的定金补足至32万元。2、因该房屋内有贷款及债务和查封，三被告保证所有债务等事情与两原告没有任何关系，三被告自己在该房��过户前将所有抵押全部结清，保证房屋能正常交易。3、因两原告置换，待两原告收到青浦区重固镇赵重公路2555弄23号201室的房屋所有房款后十个工作日内两原告支付给三被告除贷款后的剩余款项，原居间协议和买卖合同与本协议出现冲突时，以该协议为准。2014年5月10日，上述三方再次签订《上海市房地产买卖合同》一份，该合同第一条，系争房屋房地产权证号为青2006000644，位于上海市青浦区某路某弄某号，建筑面积140.76平方米。第二条，原、被告双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币120万元。两原告的付款方式和付款期限由原、被告双方在付款协议（附件三）中约定明确。第四条，原、被告双方同意，三被告于2014年9月30日前腾出该房屋并通知两原告进行验收交接。第六条，原、被告双方确认，在2014年8月12日之前，原、被告双方共同向房地产交易��心申请办理转让过户手续。三被告承诺，在两原告或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于三被告故意拖延或者不及时提供相关材料的，两原告按合同第十条追究三被告的违约责任。第十条，三被告未按合同第四条约定期限交接房地产的，原、被告双方同意按下列第（三）款内容处理。三被告未按合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给两原告，应当向两原告支付违约金，违约金按两原告已付款金额十五日千分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。该合同附件三约定，两原告应于原、被告双方签订本合同后不迟于2014年6月30日前直接支付给三被告首期房价款50万元，部分房价款28万元两原告已经于2014年4月25日支付给三被告。待上述事项完成之同日内，且于抵押权人许可的日期内，三被告应至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的贷款余额，并从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证并办理抵押注销手续。三被告同意两原告通过向贷款银行申请40万元贷款形式支付第二期房价款，两原告应于签订本合同后且不迟于2014年7月31日前向该贷款银行申请贷款，待上海市青浦区房地产交易中心出具以两原告为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证交贷款银行后由贷款银行代两原告支付给三被告第二期房价款。三被告将该房地产交付两原告时，两原告支付三被告房价尾款2万元。同日，原、被告双方还签订《固定装修及家具家电转售协议书》一份，协议约定，1、原、被告双方确认，双方买卖该房地产的三被告实际到手价格计176万元。2、原、被告双方同意原居间协议2.7款中约定的固定��修和家具家电及车库的转售价总计56万元。3、原、被告双方确认，两原告应于原居间协议规定的签订房地产买卖合同日之前直接支付给三被告56万元；三被告应于《上海市房地产买卖合同》中规定的交房当日与两原告清点确认后将上述固定装修和家具家电连同该房地产及车库一同交与两原告。4、原、被告双方应于原居间协议中约定的时间或双方另行约定的时间，以除56万元款项外的价格120万元签订《上海市房地产买卖合同》。两原告应按照该合同中的房款价格交付国家规定的原、被告双方办理房地产权过户手续的一切费用。任何一方未能履行本条所述事项，则需向相对方承担违约责任，违约金数额为上述名义成交价格的20%。另查明，2014年1月5日被告金小平向原告朱虹出具收据收到购房定金10万元，2014年2月28日，被告金小平出具收据收到购房定金22万元，2014年4月13��，被告金小平出具收据收到5万元，同日，被告金小平出具收据收到购房款3万元，2014年4月25日被告金小平出具收据收到购房款49万元。原告朱虹于2014年6月11日转账被告金小平40万元，于2014年6月12日转账5万元。上述款项合计134万元。被告金小平确认均已经收到。再查明，被告金小平、夏长春系夫妻关系，被告夏同系上述两被告之子。原告陈健、朱虹亦为夫妻关系。系争房屋于2006年1月14日办理产证，登记在三被告名下，并办理了抵押登记，现尚剩余贷款未还清。两原告确认2015年1月11日三被告已经将系争房屋交付给两原告，系争房屋现在由两原告占有使用。两原告现尚拖欠42万元房款未付，两原告表示愿意就42万元房款先行代三被告偿还系争房屋剩余贷款，以涤除抵押。以上事实，由原告提供的房地产买卖居间协议、协议书、房地产买卖合同及其附件、固定装修及家具家电转售协议书、转账凭条及收据、房地产权利限制状况信息，第三人提供的借款流水单据以及原、被告、第三人陈述等证据予以佐证，并经庭审出证质证属实，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》及《协议书》是双方当事人真实意思表示，未违反国家有关强制性法律、法规规定，应当确认为合法有效。依法成立的合约对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行各自义务。其后，双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定了房价为120万元，而原、被告之间《固定装修及家具家电转售协议书》中又约定双方买卖该房地产的三被告实际到手价格计176万元。原、被告双方同意原居间协议2.7款中约定的固定装修和家具家电及车库��转售价总计56万元。据此，本院认定原、被告真实的交易价格应为176万元。《上海市房地产买卖合同》及《固定装修及家具家电转售协议书》中有关房屋价款的约定，显然是为了逃避国家税收，已侵害到了国家利益，故《上海市房地产买卖合同》及《固定装修及家具家电转售协议书》涉及做低房价的条款应为无效条款。虽然有关做低房价的条款无效，但并不导致整个买卖合同无效，原、被告仍应按照176万元的价格继续履行合同。关于《上海市房地产买卖合同》及《固定装修及家具家电转售协议书》其他条款内容，均系双方当事人真实意思表示，合法、有效，原、被告均应恪守履行。现原告已按照合同约定支付了绝大部分房款给了被告，被告亦应恪守协议约定，继续履行合同约定的义务。现原告要求涤除系争房屋上的抵押权，办理抵押登记注销手续以及过户手续请求��基于上述查明的事实，本院应予支持。两第三人在其抵押债权获得实现的情况下，亦有义务配合办理系争房屋抵押登记涤除手续。关于原告剩余房款支付义务问题，根据《房地产买卖居间协议》约定为贷款方式支付以及办理房屋交接时支付尾款，鉴于本案履行的实际情况，现本院调整为过户完成之日起十日内支付。另，原告根据《上海市房地产买卖合同》第六条以及第十条的约定，主张被告支付逾期过户违约金（以已付款134万元为本金，按十五日千分之五标准计算，自2014年8月13日起至判决生效之日止）。原告的该项主张有事实依据，且计算方式符合法律规定，本院一并予以支持。审理中，原告对于被告尚欠两第三人借款，自愿代被告偿付以涤除系争房屋上的抵押登记，该行为于法无悖，本院予以准许。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答��、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告金小平、夏长春、夏同应于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司上海青浦支行、上海市住房置业担保有限公司清偿上海市青浦区某路某弄某号房屋上的抵押债务，上述抵押债务清偿之日起十日内，被告金小平、夏长春、夏同、第三人中国建设银行股份有限公司上海青浦支行、上海市住房置业担保有限公司办理上海市青浦区某路某弄某号房屋上抵押登记注销手续；二、被告金小平、夏长春、夏同应于房屋抵押登记注销之日起十日内协助原告陈健、朱虹办理房屋产权过户手续，将上海市青浦��某路某弄某号房屋产权过户至原告陈健、朱虹名下（房屋登记过户相关税费均由原告陈健、朱虹负担）；三、原告陈健、朱虹应于房屋登记过户完成之日起十日内向被告金小平、夏长春、夏同支付剩余房款人民币42万元；四、被告金小平、夏长春、夏同应于本判决生效之日起十日内支付原告陈健、朱虹逾期过户违约金（以已付款134万元为本金，按十五日千分之五标准计算，自2014年8月13日起至判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2，684元，财产保全费人民币5，000元，两项诉讼费用合计人民币7，684元，均由被告金小平、夏长春、夏同共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　徐冬梅代理审判员　　林　青人民陪审员　　陆权荣二〇一五年四月十三日书　记　员　　王　菲附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。来源：