（2014）魏民一初字第337号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-05-21
案件名称
原告许昌恒大物业管理有限公司诉被告吴娜物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
许昌市魏都区人民法院
所属地区
许昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许昌恒达物业管理有限公司,吴娜
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款
全文
河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2014）魏民一初字第337号原告：许昌恒达物业管理有限公司。法定代表人：刘德有，该公司董事长。委托代理人：董洪波，河南君志合律师事务所律师。被告：吴娜，女，汉族。原告许昌恒达物业管理有限公司（以下简称恒达物业公司）诉被告吴娜物业服务合同纠纷一案，原告于2014年9月11日向本院提起诉讼，本院于同日受理本案，后依法组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭进行了审理。原告恒达物业公司委托代理人董洪波，被告吴娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒达物业公司诉称：原告为许昌市建安名家小区提供物业服务，并签订有物业服务合同。被告作为许昌市建安名家房产户主，应按照合同约定的每月20日前按照每平方米0.5元标准缴纳物业服务费及相关代收费用。自2010年10月起，被告便拖欠物业费至今，原告多次催要无果，诉至法院。请求依法判令：1、被告支付2010年10月至2014年9月物业费2092.5元、垃圾处理费336元、公摊电费200元，共计2628.5元，并按每日1%的标准向原告支付违逾期期间的违约金。2、判令被告日后按时缴纳物业等相关费用。3.诉讼费由被告承担。被告吴娜辩称：1、根据合同约定，房屋的维修、管理由原告负责，小区地下、地上停车场在业主不知情的情况下被原告出售。由于原告方管理不善，导致经常有汽车无法正常进入，并因此事与业主发生过矛盾。2、小区内无人看管车库，经常出现车辆被盗情况，给原告反映情况，原告没有进行相关处理。3、由于打扫工人经常调换，业主也没有按照规定来保持小区内的卫生整洁���4、被告所住单元，有的房屋二次出售，出售装修过程中，单元门被损坏，原告没有进行维修。5、原告有催缴物业费的情况，但所派物业管理人员去解决问题时，经常与小区业主发生矛盾。根据原、被告的诉辩称情况，并征询当事人意见，本院归纳本案争议焦点如下：1、原、被告之间是否存在物业服务合同。2、原、被告之间是否各自履行了自己的义务。3、原告诉请的各项请求有无事实及依据予以支持。原告为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、前期物业服务合同1份、物业服务费调整整体意见表1份、业主承诺书1份。证明被告自2010年1月入住建安名家11号楼1单元4楼南户的房屋，其房屋建筑面积91.78平方米，该小区由原告提供物业服务，双方之间形成物业服务合同关系。根据物业服务合同第二十二条第1条规定，小区物业费按每月每平方米0.46元进行收取，同时该合同第37条规定，如果业主违反合同约定，未按时缴纳相关费用的，按每天1%的标准收取违约金。该合同有效期虽为两年，但合同第18条明确规定，如果小区没有业主委员会，也未重新签订物业合同，则原被告之间的物业服务合同仍旧成立。2013年5月，原告向小区全体业主征求意见，将物业服务费调整为每月每平方米0.52元，该小区超过三分之二的业主签字同意该调整意见，因此被告拖欠的物业费从2010年10月-2013年4月期间按每平方米0.46元收取，在2013年5月之后按每月每平方米0.52元收取。该合同约定了原告享有代收代缴垃圾处理费的权利。2、催费通知单1份、催缴通知单的照片6张、同一栋楼其他业主收款收据1份。证明在被告拖欠物业费之后原告多次催缴，截至起诉之日被告拖欠物业费2628.5元；该小区公摊电费为每户每月5元。被告吴娜为支持自己的主张，向本院提��的证据有：被告居住房屋照片一组。证明被告家飘窗的顶部是楼上住户的空调位置，下雨天出现阳台漏水的情况，找到原告进行修理，但没有修好，后来物业就不再修理，导致家中墙体有部分脱落，2011年开始墙体出现鼓包、裂缝现象。被告对原告出示的第1、2组证据均无异议。原告对被告出示证据有异议，认为被告出示的该组证据及证明问题与原告的诉请没有任何法律关系，原告仅仅为被告提供物业服务，被告所说房屋质量问题不属于原告管理范畴；关于公共部分维修，双方约定维修费用不能超过100元，超过部分由业主均摊，即使原告有责任，也仅仅是这100元的责任，因此被告所说的问题不能成为其拒交物业费的理由。本院对原告提供的证据经审查后认为：被告对原告提供的第1、2组证据均无异议，且该两组证据不违反法律规定，本院予以确认。本院对被告��供的证据经审查后认为：被告出示的该组证据欲证明房屋质量问题及损坏问题，与本案原告诉请的物业服务合同纠纷无关联性，原告异议理由成立，对该组证据本院不予采纳。综合上述有效证据，本院确认以下案件事实：2010年1月15日，原、被告双方签订前期物业管理服务合同，合同显示，被告入住建安名家11号楼北1单元11142号房屋，房屋面积为91.78平方米。合同第二十二条第1项约定物业费按每平方米0.46元收取。2013年5月，经小区超过三分之二业主同意签字，小区物业费调整为每月每平方米0.52元；小区垃圾处理费每月7元、公摊电费每月5元。2010年10月至2013年4月期间，被告的物业费为1308.78元（0.46×91.78平方米×31个月），2013年5月至2014年9月被告的物业费为811.33元（0.52×91.78平方米×17个月），以上2010年10月至2014年9月，被告共产生物业费2120.1元，按原告主张的2092.5元��算。被告另拖欠垃圾处理费336元（7元／月×48个月），公摊电费240元（5元／月×48个月），按原告主张的200元计算，以上共计2628.5元。因被告拒不缴纳以上费用，引起本案纠纷。本院认为：原、被告之间签订有《前期物业管理服务合同》，原告恒达物业公司已实际履行了管理职责，故原告收取被告相关费用，符合合同约定。现原告主张收取被告自2010年10月至2014年9月所欠交纳的物业费、垃圾处置费、公摊电费等费用共计2628.5元的请求应予支持。双方签订的《前期物业管理服务合同》第二十二条第5项、第三十七条明确约定，业主于每年的1、4、7、10月的20日前缴纳下季度的物业服务费，对逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1%的标准收取违约金。原告主张该违约金应予支持。原告主张以后物业费用应待发生后主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：被告吴娜于本判决生效之日起五日内支付原告许昌恒达物业管理有限公司物业费、垃圾处置费、公摊电费等费用共计2628.5元，并按照日1%的标准支付原告许昌恒达物业管理有限公司自2010年10月20日起至本判决实际履行完毕之日的逾期履行违约金。案件受理费50元，由被告吴娜负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长 吴正勤代理审判员 刘 强人民陪审员 韩 华二〇一五年四月十三日书 记 员 焦元豪 来自