（2015）渝五中法民终字第00833号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-06-26
案件名称
李某某与何某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李某某,何某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第00833号上诉人（原审被告）李某某，男，1970年9月1日出生，汉族，住重庆市江津区。委托代理人吴治香，重庆嘉能律师事务所律师。委托代理人李庆，重庆嘉能律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）何某某，女，1982年3月27日出生，汉族，住重庆市江津区。委托代理人尹晓娟，重庆市江津区凯信法律服务所法律工作者。上诉人李某某因与被上诉人何某某房屋租赁合同纠纷一案，不服江津区人民法院于2014年10月8日作出的（2014）津法民初字第00441号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月5日询问审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，重庆市江津区华强交电器材有限责任公司（以下简称华强公司）有位于重庆市江津区几江布市街五交化综合楼底层门面1号一间，房地产权证号203房地证2006字第07304号，建筑面积77.05㎡，套内面积73.29㎡。2011年2月12日，由何仕兵与华强公司签订《房屋租赁合同》，双方约定，华强公司将位于重庆市江津区几江布市街五交化综合楼底层门面1号78㎡租赁给何仕兵使用，租赁期限从2011年3月16日至2016年3月15日。何仕兵签订租赁合同后，并经华强公司同意，与何某某共同将租赁门面分隔装修为两间，一间由何某某和何仕兵合伙经营《古摄影》，另一间出租给叶少乔经营《木庄银饰》，出租给叶少乔的门面，只有前面部分，何某某和何仕兵将后面部分装修为卫生间和储物间，作为何某某和何仕兵经营的《古摄影》使用。2011年3月15日，何仕兵与叶少乔签订《房屋租赁合同》，双方约定何仕兵将租赁的位于几江布市街五交化综合楼底层门面1号门面一间，建筑面积30㎡（估计面积），出租给叶少乔作个体经营饰品店使用，租赁期限从2011年3月16日起至2016年3月15日止。第一年月租金为15000元，租金每年随行就市，租赁期内每月租金最高不得超过25000元等内容。李某某于2012年11月有意租赁几江布市街五交化综合楼底层门面的地下室期间，恰逢叶少乔张贴转租《木庄银饰》的告示，遂与叶少乔协商转租的事宜。李某某在支付叶少乔和华强公司转让费后，于2012年11月14日与何某某和何仕兵签订《房屋转租合同》。该合同约定，何某某和何仕兵将租赁的位于几江布市街五交化综合楼底层门面1号门面一间，建筑面积35㎡（估计面积），出租给李某某使用，租赁期限从2012年11月15日起至2016年3月15日止，共计3年零4个月，租金每月20000元，3年零4个月之内租金不变。租金按季度交一次，先付后用，提前10天交款，逾期不交每天按千分之五收取滞纳金。李某某因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围等均应事先得到何某某和何仕兵同意。合同期满后，李某某有优先承租权等内容。双方另在补充协议中约定，合同期满后，由何某某和何仕兵放弃对另一间的租赁权，由李某某与原产权人继续签订。2012年11月15日，何某某和何仕兵、李某某及产权人华强公司三方协商，同意何仕兵将五交化大楼综合楼底层门面转租一间给李某某使用。同时约定，华强公司与何仕兵签订的合同到期后，同等条件下李某某有优先承租权，可直接与华强公司签订租赁合同。何某某和何仕兵、李某某签订合同后，将叶少乔租赁的门面（即木庄银饰）交付与李某某使用，李某某接收门面后，将门面的预制板取掉，改建为到地下室的楼递间。李某某按约将第一季度的租金60000元交付与何某某，并于2013年3月6日、6月15日、9月14日按合同约定的租金分别转入华强公司账户60000元，共计180000元，将租金交纳到2013年11月14日。2013年12月11日，李某某以挂号信向何某某和何仕兵发出通知，该通知载明，《房屋转租合同》约定和华强公司出示的证明，何某某和何仕兵应将所租得两间门面中，分出一间转租与李某某，而何某某和何仕兵却只将一间门面的前面大部分面积（即木庄银饰部分）给予李某某。要求何某某和何仕兵给足一间门面面积，但何某某和何仕兵至今也未给予李某某，现已应缴纳下季度房租，希何某某和何仕兵在2013年12月18日前把未给足的门面面积给予李某某使用。以前占用部分面积的租金也应返还李某某，否则，李某某只有暂时缓交租金。此后，2013年12月21日，李某某又向原告何某某和何仕兵发出通知，该通知载明，何某某和何仕兵未将门面后半部分交李某某使用，李某某只能按实际使用面积支付三个月租金，时间从2013年12月15日至2014年3月14日，人民币为41540元［实际门面建面为39㎡，李某某使用建面24㎡，分公摊面积3㎡，原每月租金20000元，则李某某应交租金为（20000元÷39㎡）×（24㎡＋3㎡）×3个月=41540元，租金已汇到华强公司董事长龚国江账户上，剩余租金由何某某和何仕兵承担等内容。2013年1月25日和9月25日，华强公司向何某某发出通知，该二份通知载明，何某某转租与李某某使用的门面，未经公司同意，改变房屋结构及用途，经公司多次要求你们恢复门面原样，你们并未恢复，现再次通知你们恢复原样，如未恢复，将按合同执行，收回门面，一切费用由你们承担。审理中，何某某和何仕兵陈述，李某某租赁的门面，虽然是直接与何某某和何仕兵签订的房屋转租合同，但李某某是从《木庄银饰》业主叶少乔手中转租来的，只是叶少乔租赁的《木庄银饰》一间门面，李某某抗辩，与叶少乔商谈的只是转让费，是叶少乔将门面交还与何某某和何仕兵后，直接与何某某和何仕兵商谈的租赁重庆市江津区几江布市街五交化综合楼底层门面1号一间的一半。华强公司出具的证明和出庭作证的证人龚国江、陈华新均证实，何某某将叶少乔经营的《木庄银饰》门面转给李某某租用，双方并未就门面面积单独协商。另查明，李某某应于2013年11月5日交纳2013年11月15日至2014年2月14日租金60000元；2014年2月5日应交纳2014年2月15日至5月14日租金60000元；2014年5月5日应交纳2014年5月15日至8月15日租金60000元。李某某分别于2013年12月19日、2014年3月18日和6月19日分别转入华强公司账户41540元，共计124620元。欠付2013年11月15日至2014年2月14日租金18460元，欠付2014年2月15日至5月14日租金18460元，欠付2014年5月15日至8月15日租金18460元，至2014年8月15日，李某某共计欠租金55380元，且李某某从租赁门面后第二季度起，未按合同约定的先付后用，提前10天交款支付租金，均逾期支付租金。何某某和何仕兵系合伙经营古摄影的合伙人，何仕兵已于2012年9月与何某某解除合伙，与华强公司签订的《房屋租赁合同》由何某某直接履行并产生权利和义务。现何某某起诉，要求支持诉求。李某某反诉，要求何某某和何仕兵给付租赁门面后面的面积12㎡。一审法院认为，何某某和何仕兵与李某某签订的《房屋转租合同》是在出租人同意的情况下，双方当事人平等协商签订的，不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，因此，何某某要求李某某按照合同约定给付尚欠的租金55380元的请求，该法院予以支持。李某某未按约交纳租金，其行为违约，应从欠付租金之日起，按中国人民银行规定的逾期借款利率支付何某某滞纳金，至付清租金为止。关于李某某提出，租赁何某某和何仕兵门面时，何某某和何仕兵同意将江津区几江布市街五交化综合楼底层门面1号门面分隔为两间，一间为一号门面的一半，将其中的一间全部交付与李某某使用，而何某某和何仕兵只将《木庄银饰》部分交其使用，因此，只按实际使用面积交纳每季度租金41540元的问题，因何某某和何仕兵与叶少乔以及李某某签订合同时，已将江津区几江布市街五交化综合楼底层门面1号门面装修为《古摄影》和《木庄银饰》两间门面，且交付与叶少乔以及李某某的门面均是《木庄银饰》部分，并非1号门面的一半。虽然何某某和何仕兵与李某某签订的租赁合同中约定门面一间建筑面积为35㎡，但双方只是对门面面积的估计，租赁合同也并未约定按面积支付租金，且李某某在租赁的第一年对租金的交纳和租赁的面积也从未提出过异议，本案中，李某某也未提供依据证明，何某某和何仕兵承诺将江津区几江布市街五交化综合楼底层门面1号的一半租赁与李某某。因此，应认定为何某某和何仕兵是将《木庄银饰》部分出租给李某某使用，而非李某某陈述的将江津区几江布市街五交化综合楼底层门面1号门面面积的一半出租给李某某使用。故该院对李某某要求何某某将门面的后半部分12㎡交付其使用的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决：“一、被告李某某（反诉原告）在本判决生效后十日内支付原告何某某（反诉被告）尚欠的租金55380元。二、被告李某某（反诉原告）从2013年11月5日起，以欠付租金18460元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率支付原告何某某（反诉被告）滞纳金，至付清租金为止；被告李某某（反诉原告）从2014年2月5日起，以欠付租金18460元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率支付原告何某某（反诉被告）滞纳金，至付清租金为止；被告李某某（反诉原告）从2014年5月5日起，以欠付租金18460元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率支付原告何某某（反诉被告）滞纳金，至付清租金为止。三、驳回被告李某某（反诉原告）的反诉请求。如果被告李某某（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1300元，减半收取650元，反诉案件受理费80元，减半收取40元，共计690元，由被告李某某（反诉原告）负担。”李某某不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判，并由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。主要事实和理由：1、一审法院把《房屋租赁合同》中载明的“建筑面积35平方米”认定为“估计面积”与事实不相符；2、一审法院认定上诉人在租赁第一年内未对租金和门面面积提出异议的事实与实际情况不符；3、上诉人使用门面面积仅为被上诉人的一半，每月支付租金却与被上诉人相同，显失公平。何某某答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审审理过程中，李某某提交华强公司关于房租如何执行的申明、华强公司的撤诉申请、重庆市房产面积复核报告书以及江津区公证处出具的关于该门面面积和结构的公证书。何某某认为华强公司的申明和撤诉申请与本案无关，对于门面的实际面积不清楚。本院二审审理查明的其他事实与一审查明的其他事实一致。本院认为，上诉人李某某与被上诉人何某某、何仕兵签订的《房屋转租合同》是在出租人华强公司同意的情况下，双方当事人平等、自愿签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。虽然租赁合同中写明门面建筑面积为35㎡，但没有任何证据证明被上诉人承诺将该门面后面的储物间和卫生间划给上诉人使用，亦无证据证明双方约定按照门面的使用面积支付租金。《房屋转租合同》中写明“六，乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模，范围，等均应事先得到甲方同意后方可施工……”，签订合同前，上诉人到过现场，理应清楚该门面的结构，却未在合同中提出任何异议，且华强公司在一审时证明木桩银饰、被上诉人、上诉人三方协商转租门面的时候，“没有谈到面积问题，只谈了木桩银饰这一间”。故不能认定被上诉人有将该门面后面的储物间和卫生间划给上诉人使用的意思表示，一审判决中“签订的租赁合同中约定门面一间建筑面积为35㎡，但双方只是对门面面积的估计”的表述不影响一审法院对于案件事实的认定。《房屋转租合同》签订的时间为2012年11月14日，上诉人2013年12月21日以书面的形式向被上诉人发出通知，上诉人无法提供证据证明在此之前曾向被上诉人提出过异议。因此，一审法院认定上诉人在租赁第一年内未对租金和门面面积提出异议的事实并无过错。针对上诉人提出的其使用门面面积仅为被上诉人的一半，每月支付的租金却与被上诉人相同，显失公平的问题。本院认为《房屋转租合同》是双方当事人平等、自愿签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，签订合同时上诉人清楚该门面的实际情况，被上诉人有权根据市场规律确定门面的租金金额，故本院对上诉人提出显失公平的上诉理由不予认定。至于上诉人在二审时提交的新证据，华强公司关于房租如何执行的申明和华强公司的撤诉申请，与本案无关，本院不予采纳；重庆市房产面积复核报告书以及江津区公证处出具的关于该门面面积和结构的公证书，以证明上诉人实际使用门面面积仅为26.73㎡，本院认为合同中并未约定按照门面使用面积支付租金，与本案没有关联性，故该证据不予采纳。综上所述，李某某的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1380元，由上诉人李某某负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 陈晓红代理审判员 周 舟代理审判员 傅 恒二〇一五年四月十三日书 记 员 杨 静