（2014）玉区法民初字第1395号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-06-16
案件名称
广西宏志物业综合管理有限公司与陈丽、李友雪物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
玉林市玉州区人民法院
所属地区
玉林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西宏志物业综合管理有限公司,陈丽,李友雪
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第八十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第四条
全文
广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2014）玉区法民初字第1395号原告广西宏志物业综合管理有限公司，地址：玉林市广场东路387号。法定代表人刘伟志，总经理。委托代理人曾献武，广西纳百川律师事务所律师（特别授权）。被告陈丽。被告李友雪。原告广西宏志物业综合管理有限公司（以下简称：宏志物业公司）诉被告陈丽、李友雪物业服务合同纠纷一案，玉林市中级人民法院于2013年11月8日将该案发回本院重审，本院于2014年4月23日重新立案受理后，依法组成由审判员苏东良担任审判长，代理审判员梁波、人民陪审员罗业锡参加的合议庭，于2014年7月2日公开开庭进行了审理，书记员文燕婷担任法庭记录。原告广西宏志物业综合管理有限公司的委托代理人曾献武到庭参加了诉讼，被告陈丽、李友雪经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广西宏志物业综合管理有限公司（以下简称宏志物业公司）诉称，被告陈丽、李友雪是华商国际上海城小区6栋A单元602号房的业主。被告在购买该物业时，于2010年6月29日与开发商玉林市世纪京华房地产有限责任公司（以下简称世纪京华公司）签署了《业主临时公约》并出具书面《承诺书》，承诺遵守该公约以及同意承担违反该公约的相应法律责任。该公约第十七条第十项规定：“……为保持楼宇外立面的整齐美观，买受人承诺未经小区物业管理公司书面同意不对外立面及门窗作任何形式的修改，不安装室外防盗网，遮阳蓬和封闭任何阳台或露台。如有违反，可由小区物业管理公司采取必要措施纠正。”《装修装饰管理规约》规约第（七）装修范围及增改事项A、房屋结构：1、业主不得改变或损坏原有结构，外貌及公用设施，不得改变物业及配套的使用功能。……B、阳台、露台：1、不得在阳台上安装防盗网或以其他形式封闭阳台……等有碍整体外观形象和公用设施正常使用的物品。第（十）赔偿金及违约金第10项规定：“擅自封闭阳台……除拆除恢复原状外，违约金3000～5000元／项。”此后，被告在对其拥有的上述物业装修过程中，公然违反上述规定，致其他广大业主的利益于不顾，擅自改变阳台的原有外貌，在阳台上以安装铝合金窗的形式封闭阳台，引起开发商和其他业主的强烈不满。为此，原告已通过电话、上门和书面等多种形式向被告提出整改，要求被告立即拆除安装在阳台上的铝合金窗，恢复阳台原有外观，但被告置之不理，至今拒不拆除。开发商根据与原告签订的前期物业合同规定要求原告支付了3000元违约金。综上，原告认为，根据《物业管理条例》第二十二条、第二十三条和《合同法》第八条的相关规定，上述的公约、承诺书和协议书及管理规约对被告具有法律约束力，被告应当遵守上述规定。被告在对物业的使用过程中，擅自改变物业的原有外观，在阳台上安装铝合金窗封闭阳台，严重违反了上述规定，损害了广大业主的合法利益，同时也严重妨碍了原告对整个小区的正常管理和服务，被告依法应承担相应的法律责任。故原告具状起诉，请求法院判令被告立即拆除安装在上海城小区6栋A单元602号房阳台上的铝合金窗，恢复阳台原有外观；被告向原告支付违约金3000元；本案诉讼费由被告负担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、企业法人营业执照，用于证明原告是依法成立的企业，符合诉讼主体资格；2、玉林市上海城住宅小区《前期物业服务合同》，用于证明原告在2010年5月8日与开发商世纪京华公司，约定上海城住宅小区由原告提供物业服务，对全体业主具有法律约束力；3、《业主临时规约》2010年6月29日，用于证明开发商在销售该物业时已向物业买受人即是被告明示，依据该规约第十七条第10项规定，买受人未经同意不得对外立面及门窗作任何形式的修改，不得封闭任何阳台和露台。如有违反，可由小区物业管理公司采取必要措施予以纠正；4、《承诺书》2010年6月29日，用于证明作为上海城小区业主的被告同意并遵守上述临时规约及愿意承担违反本临时规约的相应责任；5、身份证，用于证明被告身份的具体信息，符合主体资格；6、照片，用于证明被告违反上述规定，在阳台上擅自安装铝合金窗，对阳台进行封闭，改变阳台原有外貌，有碍外立面的整体外观形象。7、玉林市世纪京华房地产有限公司证明一份，用于证明每户应支付3000元违约金。被告陈丽、李友雪未作答辩，亦未向本院提供任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告陈丽、李友雪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告宏志物业公司在举证期限内提交的证据1、2、3、4、5、6、7符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，可以作为认定本案事实的依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年5月8日，原告宏志物业公司与世纪京华公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告宏志物业公司为玉林市上海城住宅小区提供前期物业服务，其中该合同第八章第二十七条约定：“乙方（宏志物业公司）可采取规劝、批评、公示、举报、乃至追究法律责任等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为”，第十章第三十九条约定：“甲方（世纪京华公司）发现本小区内有在外立面安装防盗网（隐形防盗网除外）和拉闸门的一处扣罚乙方￥3000.00元，超过三处甲方有权单方面解除合同。”2010年6月29日，被告陈丽、李友雪在购买上海城小区6栋A单元602号房时，与世纪京华公司签署了《业主临时公约》并出具《承诺书》，其中该《业主临时公约》第三章第十七条第10款约定：“擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳帘、遮蓬、花架等其他结构，不按指定位置安装空调外机或不进行滴水处理；小区楼宇外立面为小区全体业主共有，为保持楼宇外立面的整齐美观，买受人承诺未经小区物业管理公司书面同意不对外立面及门窗作任何形式的修改，不安装室外防盗网、遮阳蓬和封闭任何阳台或露台。如有违反，可由小区物业管理公司采取必要措施予以纠正。”此后，被告陈丽、李友雪对上海城小区6栋A单元602号房进行装修的过程中，在阳台上安装了平推开合式铝合金窗。原告宏志物业公司认为，被告陈丽、李友雪违反上述约定，擅自改变阳台的原有外貌，在阳台上以安装铝合金窗的形式封闭阳台，向被告提出整改，要求被告立即拆除安装在阳台上的铝合金窗，恢复阳台原有外观。被告陈丽、李友雪拒绝拆除铝合金窗。因此，双方产生纠纷，协商未果后，原告宏志物业公司于2012年9月6日诉至本院。另查明，2012年8月28日，世纪京华公司出具一份《证明》，主要内容为：“上海城住宅小区3号楼3A201房韦重盛、范琴，5号楼5A1101房甘丽冰，6号楼6A602房李友雪、陈丽等三户在装修过程中违规在阳台上加装铝合金封闭阳台……根据我公司与广西宏志物业综合管理有限公司签订的《上海城前期物业管理服务合同》的第三十九条规定，我公司向广西宏志物业综合管理有限公司收取了违约金￥3000.00元／户，共￥9000.00元的违约金。”还查明，上海城住宅小区目前没有成立业主委员会。本院认为，本案的主要争议焦点是：一、开发商世纪京华公司制定的《业主临时公约》、《承诺书》及原告与被告签订的《上海城住宅小区房屋装饰装修管理服务协议书》、《装饰装修管理规约》是否合法有效；二、被告安装铝合金窗的行为是否符合原、被告双方的约定，被告应否遵守，铝合金窗应否拆除；三、被告陈丽、李友雪是否违约，应否支付违约金。关于争议焦点一，被告陈丽、李友雪在《业主临时公约》、《承诺书》及《上海城住宅小区房屋装饰装修管理服务协议书》、《装饰装修管理规约》等协议、承诺书上签名，愿意遵守相关规定和协议，是其真实意思的表示，并且其签名是在没有任何人强迫、胁迫之下所为的民事行为，且没有违反法律和法规的强制性规定。被告辩称，这些《业主临时规约》、《承诺书》、《上海城住宅小区房屋装饰装修管理服务协议书》及附件《装饰装修管理规约》是以格式合同、格式条款的形式禁止封闭阳台，限制和侵害了作为业主的答辩人等人的房屋所有权（包括使用权、处分权）等合法权益，排除作为业主的答辩人等人的房屋所有权的主要权利。但上述协议的条款明确“为保持楼宇外立面的整齐美观”而不封闭阳台，显然是为了小区的整体利益而放弃部分个人利益；而且其放弃封闭阳台的权利，并不影响其对阳台的使用，没有排除其作为业主的主要权利。因此上述协议、承诺合法有效，原被告双方应当遵守。关于争议焦点二，被告陈丽、李友雪与世纪京华公司签订的《业主临时公约》第十七条第10项规定：“买受人未经同意不得对外立面及门窗作任何形式的修改，不得封闭任何阳台和露台”；《上海城住宅小区房屋装饰装修管理服务协议书》及附件《装饰装修管理规约》，其中该服务协议第三条第22项约定：“严格按《装修装饰管理规约》对物业进行装饰装修”；该规约第（七）条写明：“……B、阳台、露台：1、不得在阳台上安装防盗网或以其他形式封闭阳台……等有碍整体外观形象和公用设施正常使用的物品”等，上述协议、规约中均有“不得封闭阳台”的条款，因此被告陈丽、李友雪的封闭阳台的行为是不符合双方的约定的。被告应当遵守约定，拆除其阳台的铝合金窗。关于争议焦点三，虽然被告未经原告同意便自行在阳台上安装了铝合金窗，违反了约定，原告因此被开发商世纪京华公司收取了3000元违约金，但收取违约金的行为是原告与开发商的约定，被告陈丽、李友雪不是该合同的相对人，而且原告就该事项对陈丽、李友雪未提供任何服务，原告要求被告陈丽、李友雪支付违约金5000元没有法律依据，故其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、被告陈丽、李友雪拆除装在上海城小区6栋A单元602号房阳台上的铝合金窗，恢复阳台原有外观；二、驳回原告广西宏志物业综合管理有限公司要求被告陈丽、李友雪支付违约金5000元的诉讼请求。本案受理费100元，由原告广西宏志物业综合管理有限公司和被告陈丽、李友雪各负担50元。上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费100元，（受理费户名玉林市财政局，账号：20-401001040008677，开户行：农行广西玉林分行营业部）逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 苏东良代理审判员 梁 波人民陪审员 罗业锡二〇一五年四月十三日书 记 员 文燕婷 更多数据：搜索“”来源：