（2015）青民一终字第786号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-05-26

案件名称

建湖县东升建筑安装工程劳务有限公司与青岛彦硕电器有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

青岛彦硕电器有限公司,建湖县东升建筑安装工程劳务有限公司,青岛坤宇房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2015）青民一终字第786号上诉人（原审被告）青岛彦硕电器有限公司。法定代表人隋玉华，总经理。委托代理人吴东玲，山东中苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）建湖县东升建筑安装工程劳务有限公司。法定代表人王斌，总经理。委托代理人唐朝，江苏经砝码律师事务所律师。委托代理人杨庆生，建湖县东升建筑安装工程劳务有限公司员工。原审第三人青岛坤宇房地产开发有限公司。法定代表人郝世温，董事长。委托代理人卢红，青岛坤宇房地产开发有限公司财务经理。上诉人青岛彦硕电器有限公司（以下简称彦硕电器公司）因与被上诉人建湖县东升建筑安装工程劳务有限公司（以下简称东升劳务公司）及原审第三人青岛坤宇房地产开发有限公司（以下简称坤宇房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2014）黄民初字第2158号民事判决，于2015年3月12日向本院提起上诉。本院于2015年3月12日受理后，依法组成由代理审判员徐镜圆担任审判长并主审本案，代理审判员迟金铜、代理审判员高仁青参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2015年4月8日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人彦硕电器公司的委托代理人吴东玲，被上诉人东升劳务公司的委托代理人唐朝，原审第三人坤宇房地产公司的委托代理人卢红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。东升劳务公司在原审中诉称，2007年，山东建工海外建设有限公司（简称山东建工海外公司）承建了由坤宇公司开发的胶南市石桥大厦工程。山东建工海外公司为完成石桥大厦工程，与东升劳务公司签订了《建设工程施工分包合同协议书》。协议约定：石桥大厦工程的主体劳务由东升劳务公司承包施工。该工程现已竣工交付并结算完毕。2011年4月14日，坤宇房地产公司与山东建工海外公司签订了《商品房认购协议》，约定：山东建工海外公司认购石桥大厦中的第9、12、15层的房屋，一次性抵顶工程款800余万元。2011年7月11日，山东建工海外公司与东升劳务公司方亦签订了《商品房认购协议》，约定：山东建工海外公司认购石桥大厦中的第9、12、15层的房屋，一次性抵顶东升劳务公司工程款800余万元，其中第15层6500元／平方米，协议还约定相互配合签订《青岛市商品房买卖合同》。2013年春节前，东升劳务公司与彦硕电器公司签订了《商品房买卖协议》和《商品房买卖补充协议》。该协议和补充协议约定：“彦硕电器公司认购石桥大厦第15层，建筑面积967.25平方米，5800元／平方米，总价5610050元。由彦硕电器公司与坤宇房地产公司签订《青岛市商品房买卖合同》。彦硕电器公司在签订协议时支付400万元，于2013年1月31日前付清余款1610050元，逾期不付，彦硕电器公司承担余款每日千分之五的滞纳金。现彦硕电器公司已取得房屋产权证，但东升劳务公司虽多次向彦硕电器公司主张购房款，彦硕电器公司至今却未付分文。东升劳务公司认为，彦硕电器公司违反合同约定拖延支付购房款至今，给东升劳务公司造成巨大的经济损失，应当承担违约责任。为维护自己的合法权益，东升劳务公司特具状，请求人民法院依法判令：一、彦硕电器公司向东升劳务公司支付1610050元购房款；二、彦硕电器公司承担违约责任，违约金按照自2013年2月1日至实际付款之日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算利息；三、由彦硕电器公司承担诉讼费用。彦硕电器公司在原审中辩称，1、东升劳务公司的诉讼主体资格不适格。理由是，东升劳务公司提交的工商材料显示07年已经注销，本案签订协议的时候，东升劳务公司的济南分公司已经注销，并不是东升劳务公司济南分公司与彦硕电器公司发生关系时没有注销，在诉讼时才注销，东升劳务公司作为法人，可作为其原告。东升劳务公司济南公司注销，按规定济南公司公章应上交工商局，之后公章无法定上的意义，不能代表东升劳务公司。东升劳务公司若在本案中作为原告主体，至少需要东升劳务公司法定代表人到庭进行确认。2、东升劳务公司济南公司以原告名义同彦硕电器公司签订的购房协议属于无效合同。理由是，东升劳务公司在未取得房屋所有权证的前提下，同彦硕电器公司签订了房屋买卖协议，违反了城市房地产管理法第三十七条第六款的规定，同时根据合同法第五十二条规定，该买卖协议因违反法律禁止性条款而无效。3、假定上两条答辩理由不成立，本案双方的合同客观上无法履行，因为东升劳务公司无法将房屋在法律上交付彦硕电器公司，除非东升劳务公司首先取得房屋的房产证，才有可能将房屋买卖过户于彦硕电器公司，因东升劳务公司无法履行交房（办理房产登记过户）法定义务，彦硕电器公司也就没有履行支付房款的法定义务。4、鉴于上述答辩理由3，彦硕电器公司同该涉案房产的所有人，即坤宇房地产公司以每平方米5000元的价格签订了房屋买卖协议、开具的发票，履行了房产过户登记手续，因此，坤宇房地产公司同彦硕电器公司是法定上的房屋买卖当事人。坤宇房地产公司在原审中述称，其开发建设的位于胶南市铁山东路5号《石桥大厦》项目，由山东建工海外公司承建，2011年已竣工。2011年4月4日，山东建工海外公司认购坤宇房地产公司《石桥大厦》15层整层商品房，双方签订了商品房认购协议并约定另行确定时间签订《青岛市商品房出售合同》。山东建工海外公司之后与东升劳务公司签订《商品房认购协议》将其认购《石桥大厦》的15层转让给东升劳务公司。2013年1月21日，东升劳务公司又与彦硕电器公司签订《商品房买卖协议》将《石桥大厦》15层建筑面积共计967、25平方米的商品房转让给彦硕公司，协议约定由彦硕公司与坤宇房地产公司签订《青岛市商品房出售合同》。坤宇房地产公司在接到山东建工海外公司与东升劳务公司签订的房屋转让协议和东升劳务公司与彦硕电器公司之间的转让协议，并接到山东建工海外公司和东升劳务公司的通知后，与彦硕电器公司签订了《青岛市商品房出售合同》，为其开具了购房发票，并为其办理了房产证。综上，坤宇房地产公司只将本案涉及的《石桥大厦》15层出售给山东建工海外公司，在山东建工海外公司与东升劳务公司的房屋转让和东升劳务公司与彦硕电器公司之间的房屋转让过程中，只负责协助其办理相关房屋产权证书。坤宇房地产公司并未收取彦硕电器公司的购房款，与彦硕电器公司之间不存在商品房买卖关系。坤宇房地产公司与彦硕公司签订商品房出售合同、为其开具购房发票的行为，也仅仅是为了协助其办理房产证。原审查明，山东建工海外公司于2007年承建了由坤宇房地产公司开发的石桥大厦工程，山东建工海外公司与东升劳务公司签订了《建设工程施工分包合同协议书》，约定石桥大厦工程的主体劳务由东升劳务公司承包施工。2011年4月14日，坤宇房地产公司与山东建工海外公司签订了《商品房认购协议》，约定山东建工海外公司认购石桥大厦中的第12、13、15层的部分房屋，一次性抵顶工程款8081830元。2011年7月11日，山东建工海外公司与东升劳务公司方亦签订了《商品房认购协议》，约定东升劳务公司认购石桥大厦中的第12、13、15的部分房屋，一次性抵顶东升劳务公司工程款8816534元，协议还约定相互配合签订《青岛市商品房买卖合同》。2013年1月21日，东升劳务公司与彦硕电器公司签订了《商品房买卖协议》和《商品房买卖补充协议》，协议约定东升劳务公司将石桥大厦第15层整层房屋转让给彦硕电器公司，建筑面积967.25平方米，5800元／平方米，总价5610050元，由彦硕电器公司与坤宇房地产公司签定《青岛市商品房买卖合同》，彦硕电器公司在签订协议时支付400万元，于2013年1月31日前付清余款1610050元，逾期不付，彦硕电器公司承担余款每日千分之五的滞纳金。合同签订后，彦硕电器公司已经取得了涉案房屋产权证，并支付了东升劳务公司购房款400万元，余款至今未付。东升劳务公司提供了《商品房买卖协议》和《商品房买卖补充协议》证明其主张。经质证，彦硕电器公司认为：1、东升劳务公司济南分公司与彦硕电器公司签订协议时已经注销，东升劳务公司的诉讼主体不适格。东升劳务公司若在本案中作为原告主体，至少需要东升劳务公司法定代表人到庭进行确认。2、东升劳务公司济南分公司同彦硕电器公司签订的购房协议属于无效合同。东升劳务公司在未取得房屋所有权证的前提下，同彦硕电器公司签订了房屋买卖协议，违法了城市房地产管理法第三十七条第六款的规定，根据合同法第五十二条规定，该买卖协议因违反法律禁止性条款而无效。3、本案双方签订的合同客观上无法履行，因为东升劳务公司未取得房屋的房产证，无法履行交房（办理房产登记过户）的法定义务，彦硕电器公司也就没有履行支付购房款的法定义务。4、鉴于以上情况，彦硕电器公司同坤宇房地产公司以每平方米5000元的价格签订了房屋买卖协议、开具了发票，并履行了房产过户手续，坤宇房地产公司同彦硕电器公司是法律上的房屋买卖当事人。彦硕电器公司提交了8份《青岛市商品房出售合同》和发票注明其主张。经质证，坤宇房地产公司述称：其与彦硕电器公司签订的商品房出售合同、为其开具购房发票，仅仅是为了协助其办理房产证，其与彦硕电器公司之间不存在商品房买卖关系，并未收取彦硕电器公司的购房款。东升劳务公司认为，1、坤宇房地产公司已经证实，坤宇房地产公司与彦硕电器公司之间不存在商品房买卖关系，彦硕电器公司也没有向坤宇房地产公司支付购房款。2、东升劳务公司指派单位员工季飞（原济南分公司负责人）以济南分公司的名义与彦硕电器公司签订涉案合同，是东升劳务公司真实意思表示，东升劳务公司主体资格适格。3、东升劳务公司以抵顶工程款的房屋转让给彦硕电器公司没有违反法律的强制性规定，合同有效。彦硕电器公司未按照合同约定支付购房款，应当承担违约责任。原审认为，东升劳务公司与彦硕电器公司双方签订的青岛市商品房出售合同合法有效，依法应予维护。东升劳务公司与彦硕电器公司双方争执的焦点问题有二，一是东升劳务公司主体资格是否适格；二是东升劳务公司所属济南分公司与彦硕电器公司签订的《商品房买卖协议》和《商品房买卖补充协议》是否有效。第一、关于东升劳务公司主体资格是否适格。原审认为，东升劳务公司所属济南分公司在注销后，东升劳务公司指派原济南分公司负责人季飞以济南分公司的名义与彦硕电器公司签订合同，是东升劳务公司的真实意思表示，其合同权利义务应由东升劳务公司享有和承担，故东升劳务公司主体资格适格。第二、东升劳务公司所属济南分公司与彦硕电器公司签订的《商品房买卖协议》和《商品房买卖补充协议》是否有效。原审认为，东升劳务公司以抵顶工程款的房屋转让给彦硕电器公司，其行为没有违反法律的强制性规定，东升劳务公司所属济南分公司与彦硕电器公司签订的《商品房买卖协议》和《商品房买卖补充协议》应为有效合同，东升劳务公司与彦硕电器公司双方均应严格执行。东升劳务公司已经履行了协助彦硕电器公司办理房屋产权登记义务，彦硕电器公司亦应按约支付购房款，彦硕电器公司逾期付款应当承担违约责任。虽然彦硕电器公司主张完全没有和东升劳务公司所属的济南分公司履行合同，但东升劳务公司诉称已经收到了彦硕电器公司支付的400万元的购房款，原审予以确认。彦硕电器公司尚欠东升劳务公司购房款1610050元应当支付，彦硕电器公司逾期付款应当承担相应的民事责任。关于东升劳务公司请求的利息损失（自2013年2月1日至实际付款之日止，利率按照人民银行同期流动资金贷款利率四倍计算）。原审认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿损失额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，东升劳务公司与彦硕电器公司在合同中约定，彦硕电器公司应于2013年1月31日前付清购房款1610050元，逾期不付应承担余款每日千分之五的滞纳金。该约定系双方的真实意思表示，东升劳务公司仅主张按照人民银行同期流动资金贷款利率四倍计算损失，且彦硕电器公司未提出抗辩。故原审对东升劳务公司的该项请求应予支持。综上所述，原审根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、彦硕电器公司于判决生效之日起10日内支付东升劳务公司购房款1610050元；二、彦硕电器公司于判决生效之日起10日内赔偿东升劳务公司逾期付款的损失（以1610050元为基数，自2013年2月1日至判决生效之日止，按照人民银行规定的同期流动资金贷款利率四倍计算）。案件受理费22880元、财产保全费5000元，共计27880元，由彦硕电器有限公司负担。宣判后，彦硕电器公司不服原审判决，上诉至本院。上诉人彦硕电器公司上诉称，彦硕电器公司与东升劳务公司签订的《商品房买卖协议》虽然有效，但因东升劳务公司签订合同用的主体是一个早已注销的分支机构，特别是不能配合彦硕电器公司办理房产过户，也不能开具发票。在此情形下，彦硕电器公司同坤宇房地产公司签订了《青岛市商品房出售合同》，并由坤宇房地产公司开具了全额发票，并在房产部门办理了过户。因此，后一份合同应该有效，且坤宇房地产公司的交房义务和彦硕电器公司的付款义务已履行完毕。坤宇房地产公司在一审的陈述与客观证据不符。总之，彦硕电器公司不应该承担付双份房款的责任。综上，请求法院依法判决：一、撤销原审判决，改判驳回东升劳务公司的诉讼请求或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费由东升劳务公司负担。被上诉人东升劳务公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。彦硕电器公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。原审第三人坤宇房地产公司述称，其无意见。二审经审理查明，坤宇房地产公司于2013年将涉案房屋交付给彦硕电器公司，彦硕电器公司已取得涉案房屋的产权证书。二审中，彦硕电器公司提交青岛伊丽萨尔公司出具的证明一份及齐鲁银行转帐支票存根两份，证明青岛伊丽萨尔公司于2011年10月28日代彦硕电器公司已向坤宇房地产公司付款16590514.6元，其中包含涉案购房款。东升劳务公司认为该证据与本案没有关联性，青岛伊丽萨尔公司也未到庭作证。坤宇房地产公司对银行转帐存根的真实性无异议，称该款其已收到，但该款项是青岛伊丽萨尔公司购买的其他房屋，与涉案房屋无关。二审查明的其他事实与一审一致。本案经调解，未能达成协议。本院认为，2013年1月21日，东升劳务公司济南分公司与彦硕电器公司签订了《商品房买卖协议》和《商品房买卖补充协议》，约定东升劳务公司济南分公司将涉案房屋出售给彦硕电器公司，彦硕电器公司对上述两份协议的真实性并无异议。上述协议签订时，东升劳务公司济南分公司已注销，但东升劳务公司系东升劳务公司济南分公司的开办单位，故上述两份协议中有关东升劳务公司济南分公司的权利义务应由东升劳务公司承继。双方在《商品房买卖协议》第四条约定：东升劳务公司济南分公司将15层整层房屋转让给彦硕电器公司，由彦硕电器公司与坤宇房地产公司签订《青岛市商品房买卖合同》，并按照坤宇房地产公司的要求提供材料办理房产证。后，彦硕电器公司与坤宇房地产公司签订了涉案房屋的《青岛市商品房买卖合同》。二审审理中，彦硕电器公司提交青岛伊丽萨尔公司出具的证明一份及齐鲁银行转帐支票存根两份，证明青岛伊丽萨尔公司于2011年10月28日代彦硕电器公司已向坤宇房地产公司付款16590514.6元，其中包含涉案购房款，其与坤宇房地产公司签订的合同已实际履行。东升劳务公司认为该证据与本案没有关联性，青岛伊丽萨尔公司应出庭作证。坤宇房地产公司认可该款其已收到，但主张该款项是青岛伊丽萨尔公司购买的其他房屋，与涉案房屋无关。因彦硕电器公司未进一步提交证据证明上述付款与本案具有关联关系，其对为何于房屋买卖合同签订前1年多的时间就已支付房款也不能作出令人信服的解释，故本院对彦硕电器公司提交的证据不予采信。且，坤宇房地产公司主张其未收取彦硕电器公司的购房款，其签订合同、开具发票的行为仅是为了协助彦硕电器公司办理房产证。据此，本院确认东升劳务公司济南分公司与彦硕电器公司签订了《商品房买卖协议》和《商品房买卖补充协议》已实际履行，现彦硕电器公司已取得涉案房屋的产权证书，故本院对上述两份协议的效力予以确认。根据双方协议约定，涉案房屋总价款5610050元，因彦硕电器公司未提交其付款证据，东升劳务公司自认其已收房款4000000元，原审据此判令彦硕电器公司给付剩余房款1610050元，判决正确，本院予以维持。涉案《商品房买卖协议》和《商品房买卖补充协议》系东升劳务公司与彦硕电器公司之间就涉案房屋再行转让而达成的协议，涉案房屋过户过程中产生的税费问题，应由行政主管部门依法予以处理。综上，上诉人彦硕电器公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人青岛彦硕电器有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　徐镜圆代理审判员　　迟金铜代理审判员　　高仁青二〇一五年四月十三日书　记　员　　王莉莉书　记　员　　李珊珊微信公众号“”