（2014）达中民终字第727号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-11-24
案件名称
上诉人陶书红、陶书江、陶书君、上诉人宣汉县金宏房地产开发有限责任公司与被上诉人陶书泽、阳登站、唐纯学房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省达州市中级人民法院
所属地区
四川省达州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）达中民终字第727号上诉人（原审原告）：陶书红。上诉人（原审原告）：陶书君。委托代理人：陶书红（陶书君之妹）。上诉人（原审原告）：陶书江。委托代理人：陶书红（陶书江之姐）。上诉人（原审被告）：宣汉县金宏房地产开发有限责任公司。法定代表人：向群，该公司经理。委托代理人：王永铭，宣汉县金宏房地产开发有限责任公司职工。委托代理人：刘志立，宣汉县昆池法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陶书泽。被上诉人（原审被告）：阳登站。被上诉人（原审被告）：唐纯学。上诉人陶书红、陶书江、陶书君、上诉人宣汉县金宏房地产开发有限责任公司（简称金宏公司）与被上诉人陶书泽、阳登站、唐纯学房屋买卖合同纠纷一案，宣汉县人民法院于2006年5月11日依法作出（2005）宣汉民初字第584号民事判，原审原告陶书红、陶书江、陶书君不服，向本院提起上诉。本院于2006年11月9日作出（2006）达中民终字第456号民事判决。该判决发生法律效力后，陶书红、陶书江、陶书君向本院申请再审，本院于2008年4月25日作出（2008）达中民申字第51号民事裁定，决定对本案进行再审。本院再审后于2008年12月4日作出（2008）达中民再字第29号民事裁定，撤销（2006）达中民终字第456号和（2005）宣汉民初字第584号民事判决，发回宣汉县人民法院重审。该院于2010年8月4日作出（2009）宣汉民初字第150号民事判决，陶书红、陶书江、陶书君不服，提起上诉。本院作出（2011）达中民终字第176号民事裁定，撤销宣汉县人民法院（2009）宣汉民初字第150号民事判决，发回该院重审。宣汉县人民法院于2014年4月16日作出（2012）宣汉民初字第1087号民事判决，陶书红、陶书江、陶书君仍不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年1月6日公开开庭进行了审理。上诉人陶书红及其作为上诉人陶书江、陶书君的代理人、上诉人金宏公司的委托代理人王永铭、刘志立、被上诉人阳登站到庭参加了诉讼，被上诉人陶书泽、被上诉人唐纯学经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案缺席审理。现已审理终结。原告陶书红、陶书君、陶书江共同诉称：三原告与被告陶书泽在宣汉县南坝镇新街共有第24号祖业房屋一栋，在三原告不知情的情况下，被告陶书泽将祖业房屋卖与被告阳登站，被告阳登站又将房屋撤建，故该房屋买卖行为违法。请求判决：1、被告陶书泽与被告阳登站房屋买卖关系无效，要求被告返还房屋；2、被告承担本案诉讼费、鉴定费。3、赔偿精神损失费20万元、误工费15万元。被告陶书泽没有到庭答辩，但在2005年8月20日提出书面答辩意见：被告陶书泽未经三原告授权将祖业房屋一幢卖与被告阳登站是事实。1995年9月原告陶书江向胡维俊借款3000元到海南开店，约定2个月偿还。到期原告陶书江没有偿还借款，胡维俊找被告陶书泽，陶书泽告诉胡维俊1996年4月还款。1996年4月被告陶书泽将宣汉县南坝镇新街24号房屋以35000元卖给了被告阳登站。原告陶书红分得12000元、被告陶书泽分得12000元、原告陶书江分得11000元。原告陶书红写下卖房收据，因2005年7月8日洪灾没有找到该收据，原告陶书江没有出具收据。由于原告陶书江一直没回宣汉，房产证未收齐，该房屋阳登站无法办理过户手续。被告阳登站至今仍下欠2000元房款未付。被告阳登站辩称：1996年4月，三原告与被告陶书泽四姊妹将位于宣汉县南坝镇新街24号房屋以45000元卖给被告阳登站，并出具收款收据，该买卖行为合法有效，故请求驳回三原告的诉讼请求。被告金宏公司辩称：房屋买卖与否与公司无关，被告唐纯学与公司是挂靠关系，公司只负责安全监管，拆迁、补偿公司不负责，本公司不承担责任。被告金宏房地产公司没有向法庭提交证据。被告唐纯学没有到庭答辩，也没有向法庭提交书面答辩意见。宣汉县人民法院审理查明：1937年原告陶书红、陶书江、陶书君和被告陶书泽的祖父陶兰州在宣汉县南坝镇新街修建了三间房屋，面积104.4㎡。陶兰州去世后该房屋由原告陶书红、陶书江、陶书君和被告陶书泽之父陶思明继承。1958年原告陶书君外出读书，毕业后一直在江苏省南京市工作、生活。1971年陶思明死亡，该房屋由三原告和被告陶书泽四姊妹共同继承。1988年12月20日，三原告和被告陶书泽对继承的房屋申请了产权登记，并办理了宣房字第08**号《私有房屋所有权证》，该产权证由原告陶书红持有。1989年1月13日，原告陶书君、被告陶书泽和原告陶书江分别领取了第027号、第028号、第029号《房屋共有权保持证》。三原告将该房屋交由被告陶书泽保管、居住使用。1992年4月6日，被告陶书泽给被告阳登站出具收条一份，其收条载明“今收到阳登站买陶书泽在南坝镇二居委私房一间，面积104㎡，房价贰万贰仟元（￥22000.00元）。一次付清。陶书泽纯收22000.00元。此据为证。卖房人：陶书泽加盖私章买房人：阳登站加盖私章92年4月6日”。1997年4月4日，被告陶书泽就诉争房屋与被告阳登站签订买卖协议，该售房协议载明“售房人：陶书泽在南坝镇二居委有私房一间售给阳登站，面积104㎡房价45000元（肆万五仟元正）一次性付清买房后换证一切费用由阳登站负责。陶书泽纯收45000元。以上协议双方自愿。售房人：陶书泽签名并捺指纹买房人：阳登站签名并捺指纹97年4月4日”。同日，被告陶书泽给被告阳登站出具收条一份，该收条载明“今收到杨（阳）登占（站）买我陶书泽南坝镇二居委房屋净收壹万贰仟元（￥12000.00元）加盖陶书泽私章，其他手绪（续）由杨（阳）登占（站）自己办理此据收款人：陶书泽加盖私章97.4.4”。1997年4月4日，被告陶书泽以原告陶书红的名义给被告阳登站出具收条一份，该收条载明“今收到杨（阳）登占（站）买我陶书红南坝镇二居委房屋净收壹万贰仟元（￥12000.00元），其他手绪（续）由杨（阳）登占（站）自己办理此据收款人：陶书红加盖私章97.4.4”。被告陶书泽便将原告陶书君应持有的第027号《房屋共有权保持证》交与被告阳登站。原告陶书江、被告陶书泽的第029号、第028号《房屋共有权保持证》仍由原告陶书红持有。因被告阳登站未能拿到该房屋的房屋所有权证和原告陶书江、被告陶书泽的《房屋共有权保持证》，被告阳登站未能将争议房屋产权予以过户登记。被告阳登站实际向被告陶书泽给付购房款43000元。1998年7月28日，被告阳登站在宣汉县国土资源局办理了宣国用（1998）字第00295号《国有土地使用权证》。2003年2月28日，被告金宏公司为建设单位（简称甲方）与被告阳登站集资建房户（简称乙方）签订了集资建房合同。双方约定从2005年3月17日至2006年1月30日止为工程总工期。被告金宏公司项目负责人唐纯学、被告阳登站在合同书上分别签字并盖章。2004年11月17日，宣汉县人民政府宣府函（2004）108号《关于同意收回南坝镇兴南小区（下新西街）规划红线范围内的土地用于基础设施建设和拆迁安置房建设用地批复》意见，将原被告诉争范围被规划为拆迁范围，由开发商统一拆旧新建。2005年1月，三原告知道房屋被被告陶书泽卖给了被告阳登站所有。2005年4月1日，原告陶书红以《房屋所有权证》遗失向宣汉县房产管理局申请补办产权证。2005年10月9日，宣汉县房产管理局以宣房发（2005）66号文件回复原告陶书红：你申请补办的宣房权字第08**号《房屋所有权证》，房屋坐落在宣汉县南坝镇新街24号，建筑面积104㎡。属陶书红、陶书君、陶书泽、陶书江四人共同共有。陶书红持该房屋所有权证，其证号为宣房权字第08**号，其余3人持共有权证，其证号分别为：共字第028号、029号。2005年4月1日陶书红申请遗失补办房产证，按照相关法规要求，产权人应先行登报或电视公告原证遗失作废并待公告期满6个月后才能补办原房产证。但在公告期内原房已被拆除，房屋实体灭失，依据相关法规规定“房屋灭失”，仅不能办发（补）该房原《房屋所有权证》。针对以上客观事实，结合相关政策法规虽依法不能补办，但原颁发给原告陶书红的宣房权字第08**号《房屋所有权证》的行政行为仍为有效，陶书红仍系该房的合法产权共有人之一。2005年9月12日，原告陶书红向宣汉县国土资源局申请撤销1998年7月28日为宣汉县南坝镇二居委二小组53号居民阳登站颁发的《国有土地使用权证》，即宣国用（1998）字第00295号《国有土地使用权证》。2005年11月11日，宣汉县国土资源局关于陶书红申请撤销南坝镇二居委阳登站《国有土地使用权证》的回复以房屋所有片区已按城镇规划进行拆迁，其土地使用权进行了收购出让，该片区内原土地使用者（包括阳登站）的土地使用证已经宣汉县人民政府（2004）108号文件批复予以注销。因此，阳登站原持有的土地使用者所标注的土地使用权已实质发生转让，阳登站对该地块已不具有土地使用权，我局不再行文注销阳登站的土地使用权登记，待小区建设结束后，根据重新明确的地上物权属状况依法办理土地使用权变更登记。房屋修建结束后，被告金宏房地产公司项目负责人唐纯学与被告阳登站之间履行了集资建房合同。同时查明：被告唐纯学任被告金宏公司开发诉争房屋地块项目的项目负责人。2013年5月21日，成都倍谊房地产估价有限公司对争议房屋所在地同类型的房屋予以评估，并作出成倍房估达（2013）字第203号报告书：位于宣汉县南坝镇新街24号房屋在2005年时的价格为152100元。宣汉人民法院审理认为：本案争议的原位于宣汉县南坝镇新街24号房屋为原告陶书红、陶书君、陶书江和被告陶书泽四人共同共有，原告将房屋交由被告陶书泽居住使用和管理，并办理了房屋产权登记。1997年4月4日，该房屋共有权人之一陶书泽在没有取得其他共有人的同意下，将该房屋以45000元卖给被告阳登站，被告阳登站实际支付了购房款43000元，但被告陶书泽将该共有房屋出卖给被告阳登站后也没有取得三原告的追认。同时，在购买时，被告阳登站应当知道争议房屋系陶书红、陶书泽、陶书君、陶书江四人共同共有，但其没有要求被告陶书泽提供原告陶书红持有的房屋产权证和其他共有人的房屋共有权证，并取得相关权利人的同意。购买后，又没有到房屋产权登记部门办理过户登记，依照最高人民法院关于贯彻执行《﹤中华人民共和国共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对关于财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”和《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效……”之规定，被告阳登站购买原告与被告陶书泽共同共有的房屋的行为，不符合善意取得的构成要件，故被告阳登站辩称其系善意取得的理由不成立，该房屋买卖协议应属无效。被告陶书泽将争议房屋违法出卖给被告阳登站存在过错。被告阳登站在购买房屋过程中，没有应到合理的注意义务，也存在一定的过错。被告阳登站在购买争议房屋后，又与被告金宏公司项目负责人唐纯学签订集资建房合同，争议房屋已被拆除重建。被告唐纯学作为被告金宏公司项目负责人，其在履行职务行为过程中也没有尽到合理的审查义务，因此，被告金宏公司存在一定过错，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿”和《中华人民共和国侵权责任法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任”的规定，被告陶书泽应当承担主要（50%）民事赔偿责任、被告阳登站承担相应（30%）的民事赔偿责任、被告金宏公司也应承担相应（20%）的民事赔偿责任。鉴于本案争议房屋已灭失，无法恢复原物，只能折价赔偿。依照《中华人民共和国侵权法》第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”的规定，争议房屋价值经成都倍谊房地产估价有限公司成倍房估达（2013）字第203号报告书评估该房屋折价152100元，虽被告阳登站持有异议，但在向其送达后，没有提供证据证明其异议成立，法院对该评估意见予以采信。争议房屋因属原告陶书红、陶书君、陶书江及被告陶书泽共同共有，没有分割。因此，被告陶书泽应赔偿争议房屋的损失152100元X50%=76050元，被告阳登站赔偿152100元X30%=45630元，扣减被告阳登站已向被告陶书泽支付的购房款43000元，故被告阳登站还应赔偿2630元，被告金宏房地产公司赔偿152100元X20%=30420元。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二十二条“侵害他人人身权益，造成他人严重精神损害的，被侵权人可以请求精神损害赔偿”的规定，本案不属于人身权益受损，因此，原告请求赔偿精神损失费20万元的主张，不予支持。原告要求被告承担误工费15万元，没有提供务工的相关证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，故原告该项诉讼请求，不予支持。据此判决：一、被告陶书泽与被告阳登站于1997年4月4日签订的售房协议无效；二、登记在陶书红、陶书君、陶书江、陶书泽名下的共有房屋（原宣汉县南坝镇新街24号房屋﹤宣房权字第08**号《私有房屋所有权证》﹥）损失152100元，由被告陶书泽应赔偿76050元，被告阳登站赔偿45630元（已付43000元，还应赔偿2630元），被告宣汉县金宏房地产开发有限责任公司赔偿30420元。三、原告陶书红、陶书君、陶书江支付的评估费4000元，由被告陶书泽承担2000元，被告阳登站承担1200元，被告宣汉县金宏房地产开发有限责任公司承担800元。四、驳回三原告的其他诉讼请求。一审案件受理费1410元、其他诉讼费700元，共计2110元，由被告陶书泽负担1055元、被告阳登站负担633元、被告宣汉县金宏房地产开发有限责任公司负担422元。宣判后，原审原告陶书红、陶书君、陶书江和原审被告金宏公司，向本院提起上诉。原审原告陶书红、陶书君、陶书江的上诉请求：原审认定无法返还房屋不当，请求法院判回产权证号为0812号房屋给三原告；原判决由被告陶书泽和宣汉县金宏房地产开发公司承担赔偿损失不当；被告阳登站非法占有其门市和住房十年，应赔付租房费十万元；撤销阳登站和唐纯学签订的房屋拆迁协议，重新与产权人陶书红等人签订协议；本案历次诉讼费和律师费，由被告阳登站承担。原审被告金宏公司的上诉理由：房屋买卖合同与房屋拆迁安置补偿合同是两个完全不同的法律关系，适用法律不同，承担的法律后果和责任不同，不能混为一谈；上诉人金宏公司没有过错，依法不承担民事赔偿责任；被上诉人阳登站从被上诉人陶书泽手中购买房屋属善意取得财产并且已尽到合理注意义务；房屋评估报告其结论明显偏高。同时针对上诉人陶书红等的上诉理由进行了答辩：认同上诉人陶书红等请求不应由其承担过错责任的上诉理由；因争议房屋不存在，对上诉人陶书红等请求返还原房的理由不认同；因认为阳登站属善意第三人，且已尽到合理注意义务，被上诉人阳登站与被上诉人陶书泽签订的协议应合法有效。被上诉人阳登站答辩：上诉人陶书红、陶书君、陶书江的理由不成立，应驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审查明的事实一致。在二审中各方当事人均未提交新证据。二审采信的证据与一审采信的证据一致。本院审理认为，本案争议的原位于宣汉县南坝镇新街24号房屋为原告陶书红、陶书君、陶书江和被告陶书泽四人共同共有的事实各方当事人均无异议，本院予以确认。被上诉人陶书泽未征得其他共同共有人同意将该争议房出售给被上诉人阳登站的事实属实。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者该协议应为无效协议。”据此，原审认定被上诉人陶书泽与被上诉人阳登站签订的房屋买卖协议无效是正确的，本院予以确认。被上诉人阳登站与上诉人金宏公司签订房屋拆迁安置协议后，该争议房屋已被拆迁，标的物已灭失。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿”。本案标的物已灭失，上诉人陶书红等请求返还原物的诉请不能实现，应当由侵权人对其造成的财产损失依法折价予以赔偿。原审对该争议房屋的价值委托了中介机构成都倍谊房地产估价有限公司进行了评估，该机构具有司法鉴定资质，鉴定程序合法，其鉴定评估的争议房屋价值为152100元。上诉人金宏公司上诉称该评估结论价值偏高，但因上诉人金宏公司未提出事实依据也未申请重新评估，其上诉理由不能成立，本院不予支持。对成都倍谊房地产估价有限公司出具的成倍房估达（2013）字第203号报告评估的本案争议房的评估结论，本院予以采信。关于被上诉人阳登站购买争议之房是否是善意取得的问题。被上诉人阳登站购买争议之房时，被上诉人陶书泽将陶书君的《房屋共有权保持证》交付给阳登站的，阳登站应当知道该房屋有其他共有人，但其没有要求陶书泽提供陶书红持有的房屋产权证和其他共有人的房屋共有权证，并取得相关权利人的同意。购买后，又没有到房屋产权登记部门办理过户登记，原审认定阳登站的行为不符合善意取得的条件并无不当。上诉人金宏公司提出被上诉人阳登站购买争议之房是善意取得的财产的理由不能成立，本院不予支持。被上诉人陶书泽是该争议房屋的共有人之一，其在未征得其他共有人同意的情况下，擅自出售共有房屋，依照《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国共和国民法通则﹥若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对关于财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。……对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，因本案争议标的物已灭失，给其他共有人即本案上诉人陶书红、陶书君、陶书江造成了财产损失，被上诉人陶书泽依法应承担赔偿责任。被上诉人阳登站在购买房屋过程中，没有尽到合理的注意义务，也存在一定的过错，亦应承担相应的民事赔偿责任。被上诉人阳登站在购买争议房屋后，又与上诉人金宏公司项目负责人唐纯学签订集资建房合同，争议房屋已被拆除重建。被上诉人唐纯学作为金宏公司项目负责人，其在履行职务行为过程中也没有尽到合理的审查义务，存在一定过错，因此，被上诉人唐纯学的过错责任应由上诉人金宏公司承担。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任”，原审对本案应承担赔偿责任的侵权人的认定和应承担赔偿责任份额的划分并无不当，本院予以确认。据此，上诉人陶书红等和上诉人金宏公司提出被上诉人陶书泽和金宏公司不承担责任的理由不能成立，本院不予支持。另上诉人陶书红等上诉提出被上诉人阳登站非法占有其门市和住房十年，应赔付租房费十万元等其他理由，因无事实和法律依据不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，上诉人陶书红、陶书君、陶书江和上诉人金宏公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审判长 陈洁审判员 赵春审判员 户娆二〇一五年四月十三日书记员 陈芬 关注公众号“”