（2016）甘0503民初145号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2016-12-19

案件名称

原告王某某与被告天水天伦房地产开发有限公司、天水泰伦商贸有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

天水市麦积区人民法院

所属地区

天水市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王某某,天水天伦房地产开发有限公司,天水泰伦商贸有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十八条

全文

甘肃省天水市麦积区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0503民初145号原告王某某，男，生于1973年2月18日，汉族，甘肃省天水市人，住天水市麦积区马跑泉镇。委托代理人辛建存，甘肃鑫盾律师事务所律师。被告天水天伦房地产开发有限公司，住所地天水市秦州区新华路49号。法定代表人叶建轮，该公司总经理。委托代理人宋磊，该公司法务部部长。委托代理人谢宜珊，该公司法务部职员。被告天水泰伦商贸有限公司，住所地天水市麦积区社棠路59号。法定代表人陶相川，该公司总经理。委托代理人裴瑞安，该公司副经理。原告王某某因与被告天水天伦房地产开发有限公司（以下简称天伦公司）、天水泰伦商贸有限公司（以下简称泰伦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月19日受理后，依法由审判员温朝晖独任审判，公开开庭进行了审理，原告王某某及其委托代理人辛建存，被告天水天伦房地产开发有限公司委托代理人宋磊、谢宜珊，被告天水泰伦商贸有限公司委托代理人裴瑞安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某某诉称，2015年4月1日，原告与被告天伦公司签订场地租赁合同一份，约定被告将麦积区社棠路59号农机公司院内约10亩空地租赁给原告，作为生产洗沙、石子的场地。租赁期限暂定为1年，期满后续租。租金60000元，水电费押金10000元。当日，原告就交付了租金及押金。4月8日，原告带领民工及铲车、装载机等设备进入场地准备清理场地时，被告泰伦公司工作人员出面阻挡，并言明场地属泰伦公司所有，与天伦公司无关，要求原告撤离现场。之后，原告多次与被告天伦公司协商场地租赁事宜，被告天伦公司负责人告知让原告耐心等待。现合同约定的1年租赁期限即将届满，履行合同已没有任何意义。原告为开办沙场购买设备、承包沙滩等投资100余万元，因二被告的行为，造成经济损失30余万元。为此，诉至法院，诉讼请求为：1.解除原告与被告天伦公司签订的场地租赁合同；2.判令被告天伦公司返还租金60000元、押金10000元；3.判令二被告赔偿原告经济损失300000元。被告天伦公司辩称，原告与被告天伦公司签订场地租赁合同后，被告天伦公司与被告泰伦公司因业务关系所需，将该场地置换给泰伦公司，并明确告知被告泰伦公司该场地租赁与原告的事宜。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，被告泰伦公司应继续履行被告天伦公司与原告签订的场地租赁合同。因此，原告因被告泰伦公司为履行上述租赁合同而造成损失，赔偿义务人为被告泰伦公司。被告天伦公司在履行场地租赁合同期间，在相关事项变更时，积极履行了合同义务，不存在任何违约行为。现合同约定租赁期限即将届满，继续履行合同确已没有必要和意义，被告天伦公司同意解除该合同，返还原告水电费押金10000元，不同意返还租金60000元和赔偿损失300000元。被告泰伦公司辩称，该租赁合同并非原告与被告泰伦公司签订，该合同是否签订及如何履行与被告泰伦公司没有任何关系。2014年9月包括天伦公司在内的原泰伦公司的三方股东将其在泰伦公司的全部股权转让给天水金田房地产开发有限公司等新的三个股东，并办理了工商变更登记，泰伦公司的所有股东、资产、法定代表人等与天伦公司再无任何关系。天伦公司对泰伦公司的财产没有任何处分的权利，其与原告签订的租赁合同系无权处分，属无效合同。他们之间如何履行、如何赔偿损失与被告泰伦公司无关。请求依法驳回原告对被告泰伦公司的诉讼请求。经审理查明，2015年4月1日，原告王某某与被告天伦公司签订场地租赁合同一份。合同约定，被告天伦公司将位于麦积区社棠路59号农机公司自有用地出租给原告王某某使用，租期为1年。自2015年4月1日起至2016年4月1日止，合同期满后可续租。租金为每年60000元，租期内水电费由原告承担，租期结束时缴清，被告天伦公司预收押金10000元。合同签订后，原告王某某如约支付给被告天伦公司租金及押金共计70000元。同月8日，原告王某某组织民工、租赁装载机进入租赁场地准备清理、平整场地时，被告泰伦公司以原泰伦公司股权已转让，被告天伦公司无权处分其财产为由，派员阻挡。原告终止施工，撤离场地。当日，原告支付人工工资1000元，装载机台班费800元。另查明，2014年9月14日，原泰伦公司股东天伦公司、叶建轮、钟琦将其股权转让给天水金田房地产开发有限公司、陶相川、傅桂林。同年10月，天水泰伦商贸有限公司进行了工商注册变更登记。认定上述事实的证据，来源于当事人的陈述及其他证据材料，均经庭审质证。原告王某某为证明其主张，向本院提交了下列证据材料：1．场地租赁合同一份。拟证明,原告与天伦公司签订场地租赁合同，天伦公司将位于社棠路59号农机公司院内场地出租给原告使用的事实。经质证，被告天伦公司无异议。经审核，该合同内容客观真实，可以作为认定本案事实的依据，对其证明效力予以确认。2.购买沙机现金收据一张。拟证明，原告因开办沙场购买沙机一套的事实。经质证，被告天伦公司认为，该收据未记载购买人、出售人，且形式为现金收据，不予认可。经审核，被告天伦公司的异议成立，且该收据显示的购买时间发生在原、被告因租赁合同发生争议之后，真实性难以确定，与本案争议事实也不具有关联性，本院不予采信。3．领条两张。拟证明，原告在2015年4月8日，因平整所租赁场地，支付人工工资1000元、装载机台班费800元的事实。经质证，被告天伦公司以领条不能证明是原告支付，领款人是谁为由提出异议，认为领条与本案无关联性。经审核，原、被告均陈述，原告在2015年4月8日确带领民工和装载机进入租赁场地，在泰伦公司阻挡后，停止施工。故该费用支出属合理费用，对两张领条的证明效力本院予以确认。4.挖沙石料协议一份。拟证明，原告因开办沙场，与天水市麦积区马跑泉镇慕滩村村民徐来学签订协议，徐来学将310国道以北河中地15亩，以750000元的价格卖给原告开挖取沙之用。同时证明，原告所诉损失的计算依据。经质证，被告天伦公司认为，该协议是二人自行流转土地，涉及土地违法，不予认可。经审核，该协议是不同集体经济组织成员个人间自行流转土地，未经土地管理部门审批，协议形式、内容均不符合法律规定，本院不予采信。对以上证据，被告泰伦公司均以与其无关为由，不发表质证意见。被告泰伦公司为证明其主张，向本院提交了下列证据：1．泰伦公司股东股权转让协议。拟证明，原泰伦公司的股权在2014年9月已转让，天伦公司无权在2015年4月1日签订本案诉争合同。2.土地使用证。拟证明，本案诉争土地使用权属泰伦公司所有。3.工商登记材料。拟证明，泰伦公司股东股权转让已办理工商变更登记。4.营业执照副本复印件，证明泰伦公司变更登记后的合法经营执照。经质证，原告无异议。被告天伦公司对以上证据的真实性无异议，但对其证明目的不认可。经审核，以上证据都在土地、工商行政管理部门登记，内容真实，可以作为认定本案事实的依据，其证明效力本院予以确认。被告天伦公司为证明其主张，向本院提交以下证据：天水市麦积区人民法院（2015）麦民二初字第253号民事判决书。拟证明，被告天伦公司与被告泰伦公司房地产项目经营置换合同无效，合同附件之一就是股份转让合同，既然主合同无效，作为附件的股份转让合同也属无效，天伦公司有权出租场地。经质证，被告泰伦公司认为，对该判决书认可，但土地使用权至今还在泰伦公司，在没有变更登记之前，天伦公司无权出租。原告认为，判决书不能证明天伦公司就是该场地的物权人，被告天伦公司与原告签订合同，属恶意缔约。经审核，该判决书是对天伦公司与天水金田房地产开发有限公司确认合同无效一案作出的判决，与本案诉争事实无关联性，且与被告天伦公司的答辩观点相矛盾，其证明效力本院不予确认。本院认为，本案原、被告争议焦点是：1.如何判定原告王某某与被告天伦公司签订的场地租赁合同的效力？2.原告的损失如何确定？关于涉案场地租赁合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，被告天伦公司在2014年9月就将其控股的原泰伦公司股权进行了转让，被告泰伦公司对工商注册、土地使用权均进行了变更登记。被告天伦公司在对社棠路59号农机公司院内场地无处分权的情况下，与原告签订场地租赁合同。作为权利人之一的被告泰伦公司派员阻挡原告清理场地，应视为对该合同不予追认。故原告王某某与被告天伦公司签订的场地租赁合同应属无效。关于原告要求被告承担300000元经济损失的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告因履行合同，产生的人工工资和装载机台班费1800元，为合理支出，属原告损失范围，本院予以支持。原告主张为开办沙场购买沙机、采沙用地而产生的损失，因其所举证据不具有证明效力，本院不予支持。因双方签订的场地租赁合同，并无实际履行，而原告预付的租金和水电费押金70000元，由被告天伦公司占用，可按中国人民银行同期同类人民币贷款基础利率计算占用期间的利息。利息损失从2015年4月1日起计算至2016年4月1日止，应为70000×4.35%=3045元。关于原告要求解除合同的诉讼请求，因涉案场地租赁合同自始无效，无需再行解除。关于被告泰伦公司是否承担责任的问题，因泰伦公司不是涉案场地租赁合同的相对方，故在本案中不承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，判决如下：由被告天水天伦房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告王某某租金60000元、水电费押金10000元，赔偿经济损失4845元，共计74845元。如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元，由被告天伦公司负担1370元，原告王某某承担5480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审判员　　温朝晖二〇一五年四月十三日书记员　　岳　禄