（2014）南民初字第1670号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-09-23
案件名称
无锡市衡器厂有限公司与荣宝南房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市南长区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
无锡市衡器厂有限公司,荣宝南
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百三十六条
全文
江苏省无锡市南长区人民法院民 事 判 决 书（2014）南民初字第1670号原告无锡市衡器厂有限公司。法定代表人钱仲达，无锡市衡器厂有限公司总经理。委托代理人尤浩东、韩重阳（受无锡市衡器厂有限公司的特别授权委托），均系无锡市北塘区惠山法律服务所法律工作者。被告荣宝南，在无锡市振新路干果食杂有限公司工作。委托代理人许可（受荣宝南的特别授权委托），无锡市北塘区锡澄法律服务所法律工作者。原告无锡市衡器厂有限公司（以下简称衡器公司）诉被告荣宝南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月17日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告衡器公司的委托代理人尤浩东、韩重阳，被告荣宝南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告衡器公司诉称，衡器公司与荣宝南存在房屋租赁关系，荣宝南长期租赁衡器公司所有的无锡市振新路某号商业门面房及三处辅助用房用于经营，年租金为43600元。双方约定的租期届满后，荣宝南继续使用上述房屋，但未支付房屋使用费，经多次催讨仍未予支付。衡器公司曾于2013年1月提起诉请，要求荣宝南支付房屋使用费156233元（计算自2009年4月至2012年10月31日），后经法院调解，由荣宝南支付衡器公司房屋使用费8万元（自2009年4月1日计算至2013年4月30日）。荣宝南履行了上述款项后，未予支付自2013年5月1日起的房屋使用费。现要求荣宝南立即支付房屋使用费61767元（自2013年5月1日计算至2014年9月30日）并承担本案诉讼费用。被告荣宝南辩称，房屋使用费确实未付，未付的主要原因是承租房屋年久失修，衡器公司未尽维修义务，荣宝南自行承担了多年的修缮费用，根据房屋现有状况，房屋使用费标准应予调整，只同意支付小部分房屋使用费，具体可参照双方在前起案件调解时所确定的标准支付。经审理查明：衡器公司与荣宝南存在长期的房屋租赁关系，衡器公司将其所有的无锡市振新路某号房屋及三处辅助用房出租给荣宝南用以水果经营，年租金为43600元。双方约定的租赁期限届满后，荣宝南继续使用上述房屋。2009年5月，包括上述房屋在内的位于振新路的多处门面房被列入拆迁范围，原定拆迁期限为2009年5月7日至2009年12月31日，之后房屋拆迁范围一直延期至今。荣宝南一直在上述房屋内经营，但自2009年4月起一直未支付房屋使用费。衡器公司曾于2013年1月诉至本院，要求荣宝南支付房屋使用费（计算自2009年4月至2012年10月31日），经法院调解，双方达成调解协议，由荣宝南于2013年7月11日前一次性支付衡器公司房屋使用费8万元（自2009年4月1日计算至2013年4月30日）以了结该案纠纷。后荣宝南履行了上述款项。2014年10月，衡器公司以荣宝南未支付自2013年5月1日起的房屋使用费为由再次诉讼来院，要求荣宝南立即支付房屋使用费61767元（自2013年5月1日计算至2014年9月30日）。审理中，荣宝南提出涉案房屋年久失修，而衡器公司未尽修缮义务，其只能自行找人维修并承担了修缮费用。荣宝南并提供如下证据：1、房屋维修协议1份，该协议上载明的甲方为无锡市振新路某公司，乙方为陶惠琴（江阴某公司无锡分公司），内容为：今甲方和乙方签订关于承包维修甲方承租的无锡市振新路某号门面房及辅助用房事宜协议，甲方保证乙方维修上述房屋年费1.5万元（或以同等金额的水果抵充）。乙方保证甲方能正常使用上述房屋，做到随叫随到，一年内不管维修多少次只收一次年费。如果因维修不到位造成甲方损失，由乙方赔偿金额。本协议自2013年8月起生效。荣宝南称无锡市振新路干果食杂有限公司系由其经营。2、荣宝南手写材料1份，记载了各种水果的件数与价值时间为2013年6月25日至2014年6月15日期间，价值共计12530元，荣宝南称陶惠琴在上述期间内至其经营地拿走价值12530元的水果以冲抵维修费用（主要就屋面渗漏进行了修缮），当时是直接拿走的，未有给付依据。3、荣宝南手写材料1份，内容为：2013年3月，通窨井（衡器厂）下水道堵塞，1000元；2014年7月，通（衡器厂）公共下水道，1000元。荣宝南以此证明其支出了通下水道的费用。对于上述证据，衡器公司认为均不能证明荣宝南支付了维修费用，房屋并不存在需要维修的情形，即使需要维修，只要荣宝南交纳了房屋使用费，衡器公司会尽到维修义务，水果价值系荣宝南手写，不能达到证明目的，至于下水道属于公共部位，并不在荣宝南承租范围内，故对上述证据均不予认可。审理中，荣宝南称陶惠琴系“江阴某公司无锡分公司”负责人，去年底陶惠琴因公司经营状况差已至国外发展，公司已不再经营。对于涉案房屋的租金水平，荣宝南表示不申请评估。另查明，“江阴某公司无锡分公司”未有工商登记。审理中，本院至涉案房屋现场察看，经察看，该房屋较为老旧。衡器公司表示考虑到涉案房屋较为老旧，虽然其收取的房屋使用费标准很低，但还是愿意对所主张的房屋使用费的数额作适当减让，具体数额可减让至5万元。上述事实，有租房协议书、（2013）南民初字第112号民事调解书等书证及当事人陈述附卷佐证，依法予以确认。本院认为，荣宝南长期租赁涉案房屋，在双方所签最后一期租赁合同所约定的租赁期间届满后，荣宝南仍继续使用租赁房屋至今，应认定双方存在不定期租赁关系。虽然涉案房屋已被列入拆迁范围，但拆迁延期至今，房屋一直由荣宝南控制使用，故荣宝南仍应按双方在租赁合同约定的租金标准支付房屋使用费。对于荣宝南所提出的因衡器公司未尽维修义务、其自行承担了多年的修缮费用的抗辩主张，因其所提供的证据尚不足以证明涉案房屋确实存在长期修缮的情形，且即使产生维修情形，荣宝南对于维修费用的具体数额亦未举证到位，故对此应承担不利的法律后果。结合本案具体情况，考虑到涉案房屋确实较为老旧的情形，从公平合理的原则出发，加之衡器公司表示对所主张的数额可适当减让，对于荣宝南所应支付的房屋使用费用可予以酌情减少。衡器公司表示愿意减让至5万元，是其真实意思表示，予以准许。据此，本院为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十六条之规定，判决如下：荣宝南于本判决发生法律效力之日起十日内支付衡器公司房屋使用费5万元（自2013年5月1日计算至2014年9月30日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1344元（已由衡器公司预交），由衡器公司负担256元、荣宝南负担1088元，荣宝南于本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的诉讼费直接支付给衡器公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国工商银行无锡城中支行，户名：江苏省无锡市中级人民法院，账号：11×××05）。审 判 长 佘君红代理审判员 史 新人民陪审员 陆惠娟二〇一五年四月十三日书 记 员 王晓楠本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，便租赁期限为不定期。