（2014）梁民初字第3365号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-06-12
案件名称
韩兴尚与韩兴洪宅基地租赁纠纷一审民事判决书
法院
梁山县人民法院
所属地区
梁山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韩兴尚,韩兴洪,人
案由
宅基地使用权纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十四条第一款，第七条，第九条第一款，第五十二条，第五十六条；《中华人民共和国民法通则》：第五条，第一百三十五条
全文
山东省梁山县人民法院民 事 判 决 书（2014）梁民初字第3365号原告（反诉被告）：韩兴尚，农民。委托代理人（特别代理）：齐邦显，梁山春光法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：韩兴洪（又名韩兴宏），农民。委托代理人（特别代理）李来省，北京市汉鼎联合（济南）律师事务所律师。原告（反诉被告）韩兴尚诉被告（反诉原告）韩兴洪宅基地租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）韩兴尚及其委托代理人齐邦显、本诉被告（反诉原告）韩兴洪的委托代理人李来省到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告韩兴尚诉称，2009年9年4日，原、被告签订《宅基租赁协议》，约定本诉被告每年给付租赁费1800元，但本诉被告从2010年9月4日起至今未给付租赁费，经本诉原告多次催要，本诉被告亦以种种理由推诿。诉请依法判令解除双方签订的《宅基租赁协议》，本诉被告返还本诉原告土地使用权，并给付拖欠的租赁费9000元。本诉被告韩兴洪辩称，一、双方所签订的《宅基租赁协议》签订程序不合法。被答辩人既不是涉案宅基地的所有权人，也不是使用权人，即被答辩人对该宅基地不享有任何权利，对镇政府规划的道路亦不享有所有权和其他用益物权，依法不具有订立合同的资格，违反了相关法律法规禁止性规定，损害了国家利益和社会公共利益，所以当属无效。相反，该租赁协议所涉及的宅基地属于答辩人，因此，答辩人对此享有处分权。被答辩人利用答辩人当时不知情，以答辩人拥有合法使用权的宅基地与答辩人签订所谓的《宅基租赁协议》，窃取了本属于答辩人所有的用益物权。二、无效合同是具有违法性的合同，自始无效，无需解除，该协议不能受到法律的保护，无论当事人履行与否，都不能改变无效的状态。既然合同自始无效，合同当事人就不存在必须履行的义务。被答辩人所主张的土地使用权自始不存在，答辩人也没有返还使用权的义务，因此，被答辩人依据一份无效的合同诉请答辩人履行义务没有任何法律依据。三、被答辩人故意隐瞒事实，与答辩人签订《宅基租赁协议》，主观上存在明显过错，被答辩人应当将依据该协议取得相关财产返还被答辩人，并加算同期银行存款利息。反诉原告韩兴洪反诉称，反诉原告于2009年9月4日在不知情的情况下与反诉被告签订了《宅基租赁协议》，并依约定支付了第一年的宅基地租赁费1800元，后查明反诉被告涉案宅基地不享有使用权，应当依法确认该协议为无效，反诉被告应当返还反诉原告依据该协议支付的1800元租赁费。请求依法确认反诉原告与反诉被告签订的《宅基租赁协议》无效，反诉被告返还反诉原告租赁费1800元。反诉被告韩兴尚辩称，1998年，答辩人所在的生产队因无经费修柴油机，经队委会研究并经全体社员同意，将涉案宅基以200元价格租给答辩人长期使用，答辩人给付生产队200元租赁费后，生产队亦将涉案宅基交给答辩人管理使用，答辩人至此取得了涉案土地的占有、使用、收益权。被答辩人系完全民事行为能力人，且一直在家居住，知悉答辩人取得涉案宅基使用权的过程，因此，被答辩人的主张不能成立。2009年9月份，被答辩人为便利自己在其住宅经营门市部，多次找人与答辩人协商租赁涉案土地，后经协商达成一致意见，并由村委会会计韩玉柱代笔签订了《宅基租赁协议》。《宅基租赁协议》是双方的真实意思表示，且是双方自愿签订的，故被答辩人主张该协议是在其不知情的情况下签订的，明显歪曲事实。另外，反诉已过诉讼时效。请求依法驳回被答辩人的反诉请求。本诉原告为支持其诉讼请求，在庭审中提交了双方于2009年9月4日签订的《宅基租赁协议》一份、村民韩兴杰、韩同记、韩同恒、韩同朗出具的证明一份及证人韩某的证人证言。经庭审质正，本诉被告的质证意见为：对《宅基租赁协议》的真实性无异议，该协议能证明本诉被告依据该协议已支付本诉原告租金1800元，但是该协议违反了相关法律法规的禁止性规定，应属于无效协议，不能证明原告对涉案宅基享有合法占有、使用、收益的权利。四位证人均未出庭作证，且签名明显系同一人所签，不具有真实性，且四位证人均不具备出具证明的合法主体资格，依法不能作为证据使用。证人韩某的证人证言只能证明签订《宅基租赁协议》的情况，不能证明本诉原告拥有涉案宅基地的使用权。因证人韩某出庭时未出示其身份证明，不能证明其合法身份，且其证人证言前后自相矛盾，明显虚假，不能作为证据使用。根据证人的陈述，广场街的规划时间是在1995年，而该协议的签订日期是2009年9月4日，即在签订本份协议时，涉案宅基地已不复存在，且广场街以东的宅基地属于本诉被告之父韩同英，与本诉原告没有任何关系。经审查，本院认为，双方对《宅基租赁协议》的真实性均无异议，本院依法予以采信。四名村民出具的证明，因均未出庭作证，不能单独作为认定案件事实的依据。证人韩某当庭陈述了有关《宅基租赁协议》的签订情况及涉案土地的相关情况，与四名村民出具的证明能够相互印证，本院予以采信。反诉原告为支持自己的主张在庭审中提交了下列证据：1、梁山县韩垓镇韩垓村村民委员会出具的证明二份，证明韩兴洪不在韩垓村居住，对此协议并不知情，同时证明韩兴洪与韩同英是父子关系，韩同英拥有的宅基地由韩兴洪依法继承。涉案宅基地并不存在，反诉被告对该宅基无所有权、占有权、使用权。2、申请本院调取的梁山县土地管理局出具的《地籍调查表》一份，证明涉案宅基地一直属于反诉原告所有。经庭审质证，反诉被告的质证意见为：二份证明无法定代表人的签字，系无效证据，不能证明其待证事实。对《地籍调查表》的真实性有异议。该调查表备注的界址线位置显示两处向北，且邻宗地指界人不是其本人签名，也未捺手印，且邻宗地指界人处记载的“同操”与其本人姓名不一致，“玉柱”不是邻宗地人。另外，该宗地的西边是路，而宗地草图上显示西邻同操，显属自相矛盾，故该《地籍调查表》不真实，不能明韩兴洪对涉案宅基享有使用权。根据土地管理法的规定，农村村民住宅用地审批，由本人申请，村委会同意，报乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，颁发集体土地使用证，故该《地籍调查表》依法不应被采信，应为无效证据。针对反诉被告的质证意见，反诉原告对《地籍调查表》作了如下陈述：该《地籍调查表》系梁山县土地资源管理局出具的，具有很强的证据效力，依法应予以采信。地基调查表登记的四邻情况，依法不需要本人签名。反诉被告所述的宗地四至，属于行政机关书写错误，与是否属于韩同英的宅基地无任何关系。经审查，本院认为，反诉原告提供的两份证明无相关经办人员的签字，不能单独作为认定案件事实的依据。《地籍调查表》系土管部门进行地籍调查时制作的原始材料，与涉案土地具有关联性，符合法律规定，本院依法予以采信。综上，本院认定下列事实：涉案土地与本诉被告住宅相邻，本诉被告住宅居东，涉案土地居西，紧邻梁山县韩垓镇韩垓村的广场路。韩同英系本诉被告之父，其住宅在70年代建成，本诉被告以继承的方式取得该处住宅的所有权。1980年，本诉原告向其所在生产队交纳200元，在韩同英住宅以西的涉案土地上看自行车，但本诉原告与其所在生产队之间没有签订书面租赁合同，亦没有约定使用期限。1995年梁山县韩垓镇韩垓村进行新村规划，拓宽硬化了广场路，涉案土地面积减少，不再适于存放自行车。本诉被告为开设门市部需要，经本诉被告（乙方）与本诉原告（甲方）协商，于2009年9月4日签订了《宅基租赁协议》，协议的主要内容为：乙方每年给付甲方租赁费1800元。交款方式为每年一交；如街道拓宽，一切服从政府的安排，此协议同时作废。协议签订后，本诉被告给付本诉原告一年的租赁费1800元，其后的租赁费就不再支付。本院认为，原、被告之间的争议焦点是涉案土地的权属问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”本诉原告虽然在1980年其向生产队交纳了200元，并与其所在的生产队口头约定租赁涉案土地，截止到2000年，双方的租赁期间已满20年，2000年后，本诉原告也未与其生产队或村民委员会续订租赁合同，故本诉原告自2001年起就不再享有涉案土地的租赁权。本诉原告对涉案土地既不享有宅基地使用权等它项物权，又不享有涉案土地的承租权，其与本诉被告于2009年9月4日签订《宅基租赁协议》系一种无效的民事行为，故双方签订《宅基租赁协议》无效。无效的合同自始没有法律约束力，故本诉原告诉请解除双方签订的《宅基租赁协议》，本诉被告返还本诉原告土地使用权，并给付拖欠的租赁费9000元的诉讼请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。反诉原告主张双方签订的《宅基地租赁协议》无效的请求于法有据，本院依法予以支持。本诉原告自交付第一年的租赁费1800元后再未交付过第二次，以此足以认定，反诉原告已认识到协议签订错误，但一直未主张追回已交付的1800元，反诉原告提起反诉时已过诉讼时效，故对于反诉原告要求反诉被告返还已交付的宅基地租赁费1800元的请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第七条、第九条、第五十二条、第五十六条、第二百一十四条的规定，判决如下：一、确认本诉原告韩兴尚（反诉被告）、本诉被告韩兴洪（反诉原告）于2009年9月4日签订的《宅基租赁协议》无效。二、驳回本诉原告韩兴尚的诉讼请求。三、驳回反诉原告韩兴洪的其他反诉请求。本诉案件受理费50元，由本诉原告韩兴尚负担。反诉案件受理费50元，由反诉原告韩兴洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济宁市中级人民法院。审 判 长 孙长敏审 判 员 王从侠人民陪审员 侯庆余二〇一五年四月十三日书 记 员 谢子聪 关注微信公众号“”