（2015）佛中法民三终字第92号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-06-24
案件名称
邹海琼与何伟洪确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邹海琼,何伟洪
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第八十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第92号上诉人（原审被告、反诉原告）：邹海琼，住广东省佛山市禅城区。委托代理人：肖禹，广东禅信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何伟洪，住广东省佛山市南海区。委托代理人：冼豪，广东法岸律师事务所律师。上诉人邹海琼因与被上诉人冼豪确认合同无效纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法桂民三初第29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月15日受理后，依法组成合议庭于同年2月11日公开开庭审理了本案。上诉人邹海琼的委托代理人肖禹，被上诉人何伟洪的委托代理人冼豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：涉讼商铺是位于佛山市南海区平洲夏某孔某股份经济新村边兰场地（平六路旁）的三间商铺，具体位置为由北往南数，第1排第1、2间，第2排第1间。涉讼商铺是邹海琼分别于2007年1月12日、2007年5月14日、2008年4月16日向梁镜华承租的。2007年10月29日，邹海琼（甲方，出租方）与何伟洪（乙方，承租方）签订《商铺租赁协议书》，约定：乙方租赁涉讼商铺，其中第2排第1间甲方保证45天内完成工程；第1排两间商铺，每间使用面积150平方米，租金每月每平方25元，第2排第1间商铺使用面积110平方米，租金每月每平方18元，每月总租金为9480元，每五年递增租金10%；租赁期限从2008年2月1日起至2018年1月31日止；签定本合约时乙方即付6个月租金为按金56880元；租金在每月的25号-30号内付清，实行先交后用的方式；乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金及水电费，如无故拖欠租金及水电费，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金及水电费1%加欠收滞纳金；甲方将商铺交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责；甲方将租赁商铺按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁商铺及设施的现状承租；租赁期间所发生的一切生产、工商、税收、债权债务以及应缴的社会福利费等费用均由乙方负责（如垃圾费、治安费等）。其后，何伟洪对涉讼商铺作经营“众某轩”饮食店使用。2009年1月9日，南海区桂城街夏东村孔某村民小组出具《证明》，确认：因众某轩在其后面建设厨房及仓库是占用了孔某村土地，现需要其承租，否则这部分要拆除，面积除出电房外，实际面积是308.66㎡，租金每平方4元／月，每月租金为1234.64元，从2009年1月份计算，另外还要承付其租土地内已钻桩的5枝桩款，每支桩为7800元，共计承桩款为39000元。2011年3月30日，邹海琼与何伟洪签订《协议书》，明确：邹海琼同意众某轩每月9260元，从2011年2月1日起以后的租金从农业银行以转账方式转入邹海燕账号，2011年3月份转2月份租金。陈某钢于2012年6月27日、2013年6月28日、2013年12月13日分别向佛山市南海区桂城街夏东村孔某股份合作经济社（以下称孔某经济社）交纳了租金（11421元、11421元、11907元）、半年设施费（均为405元）。2014年4月26日，孔某经济社出具《说明》，称：陈某钢支付的上述地租、设施配套费实际是由邹海琼缴纳，2012年总金额23652元，2013年总金额23652元。2013年12月26日，邹海琼（乙方）与陈某钢（甲方）签订一份《商铺租赁合同书》，约定：乙方将涉讼商铺转租予甲方，总租金45万元；在乙方与何伟洪的商铺租赁合同关系终止后，由甲方退还何伟洪租赁商铺的押金56880元；等等。2014年1月1日，邹海琼（原业主）、陈某钢（出租方）、何伟洪（承租方）签订一份《协议书》，内容：本人邹海琼同意《众某轩》转让给陈某钢。租金每月10186元。从2014年1月1日起以后每月15号前租金从农业银行以转帐方式转入陈某钢帐号。2014年1月16日，邹海琼向原审法院起诉何伟洪、何淑仪租赁合同纠纷，案号：（2014）佛南法民三初字第88号，邹海琼起诉称：何伟洪长期拖欠租金，暂计至2014年1月15日止，何伟洪仍拖欠租金共计82256元；何伟洪、何淑仪则辩称其少支付部分租金是因为何伟洪不履行对商铺中的水电维修义务。原审法院经审理后，作出（2014）佛南法民三初字第88号民事判决书，认定邹海琼与何伟洪签订的《商铺租赁协议书》无效，并判令何伟洪、何淑仪支付使用费82256元及计付利息予邹海琼。后何伟洪、何淑仪不服上诉，佛山市中级人民法院经审理后作出（2014）佛中法民一终字第1645号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。原审认为：何伟洪、邹海琼于2007年10月29日所签订的《商铺租赁协议书》被已发生法律效力的判决认定无效，邹海琼虽有异议但未能举证予以推翻，何伟洪主张该《商铺租赁协议书》无效，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。针对何伟洪、邹海琼的其他诉讼请求，原审法院分析如下：关于按金56880元。何伟洪已按照《商铺租赁协议书》的约定交付了按金56880元予邹海琼，现《商铺租赁协议书》被认定无效，根据合同相对性原则，邹海琼应返还该按金予何伟洪。至于邹海琼与陈某钢就退按金所达成的协议，因何伟洪没有参与，邹海琼亦未能举证证实何伟洪曾同意按金转由陈某钢退还，邹海琼辩称其无需退还按金予何伟洪，缺乏依据，原审法院不予采纳。二、关于工程款32500元。何伟洪所谓“垫付”工程款的行为未经邹海琼确认，何伟洪在本案中也没有提供其他证据予以佐证，且本案是确认合同无效纠纷，何伟洪是否为邹海琼垫付了工程款，不属于因合同无效而引发的纠纷，故原审法院在本案中不作审查。三、关于邹海琼应否返还2008年2月至2013年12月的租金132660元。何伟洪认为邹海琼无权处分第2排第1间商铺，并依据2009年1月9日《证明》主张邹海琼应退还所收取的第2排第1间商铺的租金，邹海琼有异议，考虑到：该《证明》只是反映“众某轩”占用了孔某村土地，并未明确所谓“厨房及仓库”就是第2排第1间商铺；该《证明》出具日期在2009年，而何伟洪在其后仍然有支付该商铺的租金予邹海琼，何伟洪于2011年3月30日签订《协议书》时也没有提出该商铺的租金不应计付；在88号案的审理过程中，何伟洪也没有提出过将其交纳的该商铺的租金抵扣另外两间商铺的未付租金。综上，何伟洪的主张与其在前支付租金的行为相矛盾，故对于何伟洪该退还租金的主张，原审法院不予支持。四、关于何伟洪是否欠付2008年2月1日至2011年2月1日期间的20个月的使用费。邹海琼主张何伟洪欠付该期间其中20个月的使用费，但不能明确具体欠付的月份，何伟洪则否认欠租。《商铺租赁协议书》约定租金每月支付、先交租后使用，一般而言，出租人会将承租人所交纳租金先抵扣到期时间在前的月份的租金，邹海琼作为出租人在何伟洪未清偿在前月份租金的情况下，就先抵扣到期时间在后的月份的租金，与日常租赁的做法不符。而且，邹海琼在88号案中只是起诉称“暂计至2014年1月15日止，何伟洪仍拖欠租金共计82256元”，并未提出何伟洪在前（2008年2月至2011年2月期间）有租金未付。本案中，邹海琼亦没有举证证实其在前有向何伟洪主张过该期间的租金。故此，邹海琼该主张缺乏依据，原审法院不予支持。五、关于2011年至2013年的设施配套费。《商铺租赁协议书》虽约定租赁期间所发生的社会福利费（如垃圾费、治安费等）由何伟洪负责，但没有明确“设施配套费”是否包括在社会福利费中，且邹海琼的举证也未能证明陈某钢所支付的“设施配套费”是否针对案涉商铺而收取的，邹海琼该主张缺乏依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第二款、第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、何伟洪与邹海琼于2007年10月29日签订的《商铺租赁协议书》无效；二、邹海琼应于判决发生法律效力之日起十日内返还按金56880元予何伟洪；三、驳回何伟洪的其他诉讼请求；四、驳回邹海琼的全部反诉请求。本诉受理费4630.6元，由何伟洪负担3408.6元，邹海琼负担1222元；反诉受理费2086.10元，由邹海琼负担。经对比，邹海琼并应于判决发生法律效力之日起十日内返还本案受理费1222元予何伟洪。上诉人邹海琼不服原审判决，向本院提起上诉称：邹海琼与陈某钢签订了转租合同，约定何伟洪的保证金由陈某钢退还，租金由陈某钢收取。一审确认邹海琼与何伟洪签订的租赁合同无效，除应退还保证金外，还应交回场地，涉及到陈某钢的利益，一审未追加陈某钢为本案被告或第三人，遗漏诉讼主体。一审未判令何伟洪交还场地损害了邹海琼的利益，但即使何伟洪交还场地，保证金亦应由陈某钢退还。请求撤销一审判决第二项，由何伟洪负担一、二审诉讼费。上诉人邹海琼为支持其上诉请求，在二审期间提供了一份视听资料，以证明何伟洪仍在涉案铺位经营。被上诉人何伟洪对该证据无异议，本院予以确认。被上诉人何伟洪答辩称：邹海琼已将租赁合同转让给陈某钢，何伟洪与陈某钢达成了新的协议。邹海琼应将保证金退还给何伟洪，再向陈某钢主张。经审理，本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院确认原审查明的事实。本院认为：邹海琼与何伟洪对原判确认双方所签订的合同无效没有异议，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，双方因该合同取得的财产，应当予以返还。何伟洪请求邹海琼返还依据上述无效合同收取的按金56880元，符合上述法律的规定，原审判令邹海琼返还该按金予何伟洪正确，本院予以维持。邹海琼上诉认为其与陈某钢签订了转租合同，约定何伟洪的保证金由陈某钢退还，故该按金应由陈某钢返还给何伟洪。但邹海琼除已提供证据证明要求何伟洪将租金直接支付给陈某钢外，并无证据证明何伟洪同意由陈某钢承担返还按金的义务。因此，邹海琼该上诉理由不符合《中华人民共和国合同法》第八十八条关于“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，本院不予支持。在本案中，邹海琼未请求由何伟洪返还租赁物，故邹海琼应另案主张。本案审理的是邹海琼与何伟洪间的权利义务关系，该案的处理结果与陈某钢无利害关系。邹海琼上诉认为应追加陈某钢为本案当事人的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人邹海琼的上诉理由不成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二案件受理费1222元，由上诉人邹海琼负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民代理审判员 余珂珂代理审判员 吴媛媛二〇一五年四月十三日书 记 员 陈敏仪 来源：