（2015）鄂张湾民一初字第00274号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-08-02
案件名称
十堰铸邦房地产开发有限公司与何选林、邓红梅商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
十堰市张湾区人民法院
所属地区
十堰市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
十堰铸邦房地产开发有限公司,何选林,邓红梅
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第四十一条，第六十条第一款，第九十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂张湾民一初字第00274号原告十堰铸邦房地产开发有限公司，住所地：十堰市公园路36号。法定代表人辛杰，该公司执行董事。委托代理人唐明艳，该公司员工。委托代理人贾伟，该公司员工。被告何选林。被告邓红梅。原告十堰铸邦房地产开发有限公司（以下简称“铸邦公司”）诉被告何选林、邓红梅商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员熊伟适用简易程序于2015年3月27日公开开庭进行了审理。原告铸邦公司的委托代理人唐明艳、贾伟，被告何选林到庭参加了诉讼。被告邓红梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告铸邦公司诉称：我公司于2011年6月6日与被告何选林、邓红梅签订了编号为YS0066225的《商品房预售合同》1份，合同中约定被告何选林、邓红梅购买的商品房预测建筑面积为83.4平方米，单价为5600元，房屋交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，实行多退少补。2014年1月6日经产权登记，确认该商品房建筑面积为85.46平方米。后我公司依合同约定多次要求被告何选林、邓红梅缴纳房屋差价款并补交契税、维修基金费用，但其均置之不理。故诉至法院，请求法院判令被告何选林、邓红梅向我公司补交房价差额、契税、维修基金费用共计26101.7元，并按同期银行贷款利率的4倍支付自2014年1月7日至付清之日止期间的利息，以及承担本案诉讼费。原告铸邦公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、编号为YS0066255的《商品房预售合同》原件1份，用以证明：1、原告铸邦公司将位于十堰市张湾区红卫街办281号第15幢2-3-1号房屋出售给被告何选林、邓红梅。2、合同中约定预售房屋预测建筑面积85.46平方米，实际面积以产权登记面积为准，实际面积和预测面积的误差实行多退少补；办理房屋产权登记过程中的各项税费由买卖双方按照国家规定各自负担。证据二、被告何选林、邓红梅的身份证复印件及其购买房屋的房产证原件、房屋分户平面图原件各1份，用以证明：1、被告何选林、邓红梅所购房屋产权登记面积为85.46平方米，超出合同预测面积2.06平方米。2、原告铸邦公司依合同约定有权要求被告何选林、邓红梅补交因房屋面积误差产生的房价差额、契税和维修基金。证据三、《交款通知书》原件1份，用以证明原告铸邦公司按照合同约定的预测面积代被告何选林、邓红梅缴纳了契税、维修基金等费用，并就催告被告何选林、邓红梅缴纳上述款项向其发出了交款通知，通知上注明所收税、费最终以在相关部门办理产权登记时实际缴纳金额为准，多退少补。证据四、契税税票、维修基金票据原件各1份。用以证明原告铸邦公司实际为被告何选林、邓红梅代缴契税19143.04元、维修基金3845.7元。被告何选林辩称：1、按原告铸邦公司的诉请，我购买的房屋产权登记面积仅超出合同预测面积2个多平方米，其却要求我支付20000多元，与事实不符；2、我不是向原告铸邦公司借款，其主张四倍利息无法律依据；3、原告铸邦公司向我们卖房时宣传是7层楼、规划也是7层楼，但现在却盖了八楼，且其当时向我们宣传的房屋内飘窗是赠送的，但最终确定面积却将飘窗面积计算在内；4、原告铸邦公司至今未向我们办理房屋产权证书和土地使用权证书；5、本案是原告铸邦公司起诉我们，且其违约在先，故其应当承担诉讼费用。综上，请求法院依法驳回原告铸邦公司的诉讼请求。被告何选林为支持其抗辩理由，向本院提交了编号为YS0066255的《商品房预售合同》原件1份，用以证明：1、该合同约定的小区建筑是建造地上7层，车库为1层，但原告铸邦公司最终建造的是地上8层，车库2层；2、原告铸邦公司未按照合同中关于规划设计变更的约定，在改变规划时向我们履行告知义务；3、我购买的房屋所在楼层原告铸邦公司实际建造了10层（地上8层加地下2层），但未安装电梯，剥夺了业主的使用功能；4、原告铸邦公司未按照合同约定免燃气开通费；5、原告铸邦公司未按照合同约定办理房产证及土地使用权证。被告邓红梅未向本院提交书面答辩状和证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告邓红梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其在本案审理过程中放弃行使答辩和质证的权利。经庭审质证，被告何选林对原告铸邦公司提交的证据一、证据三和证据四中的契税发票无异议，对上述证据本院依法予以采信。原告铸邦公司对被告何选林提交的证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，对其第一项、第二项、第三项证明目的，认为其确实是建造了地上8层、地下2层，但均通过了有关主管部门的验收，且不影响业主的使用功能；对其第四项、第五项证明目的认为与本案无关联性。被告何选林对原告铸邦公司提交的证据二的证明目的有异议，认为该证据中房屋分户平面图无审核人签字，即该组证据不能证实房屋实际面积为85.46平方米。对证据四中的维修基金发票有异议，认为该发票系手写而非机打，其真伪无法核实。对上述有争议的证据，本院认为：原告铸邦公司提交的证据二系国家房产登记机关依职权制作的公文书证，能够证实本案诉争的房屋产权登记面积为85.46平方米，本院予以采信。原告铸邦公司提交的证据四中的维修基金发票，系湖北省住宅专项维修资金专用票据，票面并无涂改痕迹，且加盖有十堰市住房维修基金管理中心财务专用章，能够证实原告铸邦公司代被告何选林、邓红梅缴纳了维修基金3845.7元，本院予以采信。关于被告何选林提交的证据即编号为YS0066255的《商品房预售合同》，该证据与原告铸邦公司提交的证据一内容相同，能够证实原告铸邦公司与被告何选林、邓红梅签订商品房预售合同并约定了双方相关的权利义务，对该证据的真实性、关联性、合法性本院予以采信。经审理查明，2011年6月6日，原告铸邦公司（出卖人）与被告何选林、邓红梅（买受人）签订了编号为YS0066255的《商品房预售合同》，约定：出卖人将位于十堰市张湾区红卫街办车城西路281号铸邦红果林小区15幢2单元2-3-1号商品房出售给买受人；该商品房预测建筑面积共83.4平方米，单价为5600元／平方米；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，单价不变，实行多退少补；买卖双方按照国家规定各自承担办理产权过程中的各项税费，因买受人未付清房款及相关费用、提供有效证件资料不全而导致出卖人不能及时办理登记备案而使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任由买受人承担。该合同签订后，原告铸邦公司向被告何选林、邓红梅交付了位于十堰市张湾区红卫街办车城西路2281号铸邦红果林小区15幢2单元2-3-1号商品房。2012年4月23日，原告铸邦公司向被告何选林、邓红梅发出要求其交清契税4670元、房屋维修基金3753元等收费项目的交款通知书，并注明以上费用系原告铸邦公司代收代缴，所收税、费最终以在相关部门办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》时的实际缴纳金额为准，多退少补。2013年8月7日，原告铸邦公司代被告何选林、邓红梅缴纳房屋维修基金3845.7元。2013年12月26日，原告铸邦公司代被告何选林、邓红梅缴纳契税19143.04元。2014年1月6日，被告何选林、邓红梅所购买的房屋经登记，获颁十堰房权证张湾区字第××号房屋所有权证书，该证书上记载表明房屋建筑面积为85.46平方米。现原告铸邦公司因多次向被告何选林、邓红梅催要房屋差价款及其代缴的契税、维修基金差额未果，故而成诉。另查明：原告铸邦公司（出卖人）与被告何选林、邓红梅（买受人）签订的《商品房预售合同》中第14页中约定“燃气到户，开通费2000元／户，用户自理”，在该合同第18页中又约定为“配套项目费用，燃气开通费免”。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中原、被告双方于2011年6月6日签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效。该合同第八条面积确认及面积差异处理条款中明确约定该商品房面积以产权登记面积为准，单价不变，实行多退少补。故结合该商品房经房产登记部门核准产权面积为85.46平方米，比合同约定的预测面积83.4平方米超出2.06平方米，且合同约定售房单价为5600元／平方米的事实。本院认定原告铸邦公司可向被告何选林、邓红梅主张的房屋差价款为11536元（2.06平方米×5600元／平方米）、代缴契税差额14473.04元（19143.04元-4670元）、代缴房屋维修基金差额92.7元（3845.7元-3753元），共计26101.74元，故对原告铸邦公司要求被告何选林、邓红梅支付上述三项费用共计26101.7元的诉讼请求，本院依法予以支持。但对其主张按银行同期贷款利率的四倍计算利息损失的诉讼请求，因无合同约定，也无法律依据，本院不予支持。关于被告何选林的辩解主张：1、关于原告铸邦公司在改变房屋规划时未对其履行告知义务，且影响了其使用功能的问题；因被告何选林未向本院提交证据证实原告铸邦公司所建房屋影响了其所购房屋质量或使用功能，现涉案房屋已经有关主管部门验收合格并颁发了权属证书，按照双方合同约定原告铸邦公司就设计规划变更履行告知义务的前提是该设计规划的变更会影响房屋的质量或使用功能，故对其该辩解主张本院不予支持。2、关于原告铸邦公司未向其交付房屋所有权证书及土地使用权证书的问题；因根据双方合同的约定，支付房屋差价款并按国家有关规定负担契税、房屋维修基金等费用应为被告何选林、邓红梅的先履行合同义务，故对其该项辩解主张，本院不予支持。3、关于房屋内飘窗面积是否计算在产权登记面积内的问题；被告何选林虽主张原告铸邦公司在宣传时明确表示飘窗系赠送，但其未提交证据加以印证这一主张，故对其该辩解主张本院亦不予支持。4、关于原告铸邦公司未按照合同约定免除燃气开通费的问题；双方所签合同第14页中约定“燃气到户，开通费2000元／户，用户自理”，与第18页中的约定“配套项目费用，燃气开通费免”的内容确实相互矛盾，对此本院认为预售合同系原告铸邦公司提供的格式合同文本，对格式合同条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故原告铸邦公司应当予以免收燃气开通费，对被告何选林这一辩解主张，本院予以采信。综上所述，扣减被告何选林主张的应予免收的燃气开通费2000元，被告何选林、邓红梅还应向原告铸邦公司支付房屋差价款、代缴契税和房屋维修基金差额共计24101.7元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十一条、第六十条、第九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告何选林、邓红梅于本判决生效后十五日内向原告十堰铸邦房地产开发有限公司支付房屋差价款、代缴契税及房屋维修基金差额共计24101.7元；二、驳回原告十堰铸邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告何选林、邓红梅未按本判决指定的期间给付给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元减半收取225元，由被告何选林、邓红梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应当在递交上诉状时，依法预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院上诉费专用账户：十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户银行：中国农业银行十堰五堰支行；账号：17×××33-1。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审判员 熊伟二〇一五年四月十三日书记员 张勋附：本判决适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。当事人及诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集证据。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”