（2014）中民二初字第467号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2016-04-05

案件名称

丁海燕与郭红霞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

郑州市中原区人民法院

所属地区

郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

丁海燕,郭红霞

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

河南省郑州市中原区人民法院民事判决书（2014）中民二初字第467号原告丁海燕。委托代理人贾其峰，河南国基律师事务所律师。委托代理人王瑞敏，河南国基律师事务所律师。被告郭红霞。委托代理人刘志平，河南正方圆律师事务所律师。原告丁海燕与被告郭红霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告丁海燕及委托代理人贾其峰，被告郭红霞委托代理人刘志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁海燕诉称：2011年5月6日，原、被告及李天强三方签订变更租赁合同主体协议，约定原告承继李天强与被告签订的租赁合同中的权利义务，同时原告以28万元的价格接受了李天强设备一批。合同签订后原告一直履行支付租金的义务，2013年6月原告因个人原因暂停经营。2013年7月28日被告突然强行给租赁房屋上锁，并于8月将房屋租赁给第三人，原告留存在租赁房屋内用于经营的所有设备被非法处理。原告认为双方的租赁关系合法有效，被告的行为严重违约，并给原告造成巨额损失，故诉至法院，请求判令被告承担违约金193375元；被告赔偿损失150000元；被告返还租房押金10000元；本案诉讼费用由被告承担。被告郭红霞辩称：一、原告诉被告违约并要求被告承担违约责任没有事实和法律依据。1、被告于2010年12月4日与李天强签订的商铺出租协议约定除第一期乙方交付三月的房租外，以后每次均应交付半年租金，并应当在上期租金到期之前提前一个月交付下期的租金；原告如无故拖欠租金，被告给予30天的宽限期，经被告限期交纳后仍拒不交纳的，被告有权解除合同，收回房租。既然原告认可自2011年5月6日三方签订了变更租赁合同主体协议后承继了商铺出租协议中的权利义务，就应当遵守协议约定按时交纳租金。事实上，原告自2013年5月份即开始拖欠6月份租金，直到6月24日才予以交纳，7月份租金一直拖欠。经被告多次催要后，原告于2013年7月18日出具承诺书，保证在7月28日前交纳租金，但期限届满后至8月6日仍未缴纳，原告的行为已构成事实违约，根据《合同法》第九十四条第（三）项的规定，被告有权解除合同。2、原告诉称被告强行锁门不让其经营没有事实依据，由于原告拖欠租金，在不得已的情况下才在原告自行锁门后又加了一道锁，原告在诉状中也认可2013年6月因个人原因暂停经营。被告出租房屋的目的是为了收取租金，原告无故拖欠租金，其行为表明自己已经不履行主要债务，合同目的已不能实现，为防止损失扩大，被告将房屋另行出租，并无过错。因此，原告违约在先，被告解除合同合理合法，原告的诉讼请求和理由不能成立。二、原告诉求被告赔偿损失没有事实和法律依据。所谓原告以28万元的价格接受了李天强设备一批的诉称，被告并不知情，从原告提交的证据上看是原告与李天强之间的行为，与被告无关；原告违约在先，被告按照合同约定和法律规定解除合同，并无过错，如果原告有损失也是自己造成的，应当自行承担。因此，原告诉求被告赔偿损失没有事实和法律依据，该项诉讼请求应当予以驳回。三、原告没有理由要求退还10000元租房押金，根据商铺出租协议第三条第4项规定，只有在原告交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用后并对有损失的部分进行赔偿后，被告可无息退还押金。在合同履行过程中首先是原告违约并且欠付9300多元的物业费和1000元的电费，按照约定，原告在没有交清上述费用的情况下，没有理由要求退还租房押金。综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据，原告的诉讼请求应当予以驳回。经审理查明：2010年12月4日被告郭红霞（出租人、甲方）与李天强（承租人、乙方）签订商铺出租协议一份，约定甲方将坐落于伏牛路西陇海西路北1幢1-2层6号房、占地面积287.42平方米，另附配套设施有水、电的商铺出租给乙方，用途为餐饮；租期共6年，自2011年2月1日零时至2017年2月1日24时止；每年租金为人民币25万元，从第三年起，租金每两年比上两年度增加5%元，即2011年2月1日-2013年1月30日止每年租金为25万元，2013年2月1日-2015年1月30日止每年租金为26.25万元，2015年2月1日-2017年1月30日止每年租金为275625元；甲方同意乙方租金分期付款，第一期交付房屋租金为三个月，以后每次交付半年租金，乙方必须在上期租金到期之前提前一个月交付下期的租金；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方30天的宽限期，从第10天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金5%加收滞纳金；在签署本合同时，乙方向甲方交纳1万元的押金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，如承租方不再使用出租方的门市后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构；物业管理费由乙方自行向物业管理公司交纳；水电费由乙方自行缴纳，水电表底数均为0，此度数以后的费用由乙方承担，直至合同期满；甲方有权要求乙方按期交付租金，乙方逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳的，甲方有权解除合同，收回房屋；租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意，取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务；租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期满或合同终止后五日内将租赁的商铺及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方，乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担；乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交押金无偿归甲方所有；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，按甲方解除合同之日起到合同期满之间租金的20%作为违约金支付给乙方；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同、转租给他人、拖欠租金10天以上，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，乙方从拖欠租金的第二天起到合同期满之间租金的5%作为违约金支付给甲方。2010年12月4日，被告郭红霞出具收条一份，载明“今收到伏牛路西陇海路北1幢1-2层6号房承租方李天强房屋押金壹万元整（10000元），收款人：郭红霞。”2011年5月6日，郭红霞（房东、丙方）、李天强（转租方、甲方）与丁海燕（承租方、乙方）签订变更租赁合同主体协议一份，约定因甲方缺乏资金周转导致生意无法进行正常经营，经丙方同意甲方将商铺经营权转让给乙方（所转让的装修费用由甲乙双方自行协商）；2010年12月4日李天强与郭红霞签订的商铺出租协议继续有效，乙方继续履行该协议；乙方自2011年5月1日起将该房屋租金交付于丙方；在办理房屋交接的同时，丙方将原承租人缴纳的保证金1万元整在合同期满终止时，乙方交清租金、水电费、物业管理费和其它相关费用并对损失的部分进行赔偿后，全额无息转交给乙方；本合同生效之日起该房屋风险和室内设备使用风险全部转移给乙方，甲方不再承担任何责任。该协议注明有“第一次交付1个月租金5月1日-5月31日，第二次交付3个月租金6月1日-8月31日，第三次交付6个月租金9月1日-2012年2月29日以后每次交付半年租金”内容。2011年5月6日，李天强出具收条一份，载明“今收到丁海燕转让押金款壹万元整（10000），收款人：李天强。”原告丁海燕自2011年5月1日起将商铺租金交付于郭红霞。2013年6月24日原告丁海燕向被告郭红霞交纳当月租金21870元。2013年7月18日，原告丁海燕出具承诺书一份，载明：“7月28日前不管转不转出去，房租按时交与房东。”2013年7月28日至2013年8月6日期间，被告郭红霞将出租的房屋上锁。后原告丁海燕未再使用租赁商铺，被告于2013年11、12月份将涉案租赁商铺另行出租他人。郭红霞曾起诉至本院要求丁海燕向其支付2013年7、8月份的租金、滞纳金及2013年8月底之前的物业费，本院经审理后作出（2013）中民二初字第2134号民事判决书，认为双方之间的租赁合同在郭红霞锁门的当天已经解除，丁海燕逾期交付租金的行为构成违约，判决丁海燕向郭红霞支付2013年7月1日至2013年8月6日期间租金25521及滞纳金1276元，并判决丁海燕向郭红霞支付2012年3月15日至2013年8月6日期间的物业费8640元。后丁海燕不服本院（2013）中民二初字第2134号民事判决书，上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院经审理后作出（2014）郑民三终字第936号民事判决书，认为“根据丁海燕2013年7月18日向郭红霞出具的承诺书，可以证明丁海燕未按协议约定提前一个月交付7月份租金，经郭红霞催要，承诺宽限期至7月28日的事实，在丁海燕仍未履行承诺的情况下，郭红霞根据协议约定‘承租人逾期交纳租金，经出租人限期催缴后仍拒不交纳的，出租人有权解除合同，收回房屋’，郭红霞以锁门形式向丁海燕表示收回房屋，视为解除合同，符合协议约定解除条件，原审法院认定双方合同已解除并无不妥”，并判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有商铺出租协议、变更租赁合同主体协议、收条、承诺书、民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：2010年12月4日郭红霞与李天强签订商铺出租协议，后郭红霞、李天强与丁海燕于2011年5月6日签订变更租赁合同主体协议，约定由丁海燕继续履行商铺出租协议，故丁海燕与郭红霞之间成立房屋租赁合同关系，双方应依约全面履行各自义务。本院（2013）中民二初字第2134号民事判决书及郑州市中级人民法院（2014）郑民三终字第936号民事判决书认为丁海燕未依约交付2013年7月份租金，构成违约，且郭红霞以锁门形式向丁海燕表示收回房屋，视为解除合同，符合协议约定解除条件。丁海燕关于商铺出租协议仍然有效，郭红霞系强行锁门、非法出租商铺的主张与生效判决认定的郭红霞系依约行使解除权解除商铺出租协议，双方租赁合同已解除的事实不符，且丁海燕未提供有效证据证明郭红霞存在违约行为，故丁海燕要求郭红霞向其支付违约金193375元的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。丁海燕提交的设备清单仅有丁海燕与李天强的签字，郭红霞并未在该清单上签字；丁海燕向李天强支付的28万元系转让费，不能据此确定清单所显示的设备价值为28万元；仅根据丁海燕提交的照片不能确定照片上显示的物品归丁海燕所有，丁海燕对其关于留存在租赁商铺内的物品名称、规格、数量、价值及郭红霞非法处置其经营设备的主张未提供有效证据予以证明；综上，丁海燕要求郭红霞向其赔偿损失150000元的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。2010年12月4日商铺出租协议约定“承租人向出租人交纳1万元的押金，合同期满或终止，在承租人交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，出租人即可无息退还承租人押金”，丁海燕并未举证证明符合协议约定的押金返还条件，故丁海燕要求郭红霞返还押金10000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告丁海燕的诉讼请求。案件受理费6600元，由原告丁海燕负担。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审　判　长　　丁稳静人民陪审员　　田　波人民陪审员　　张秀荣二〇一五年四月十三日书　记　员　　柳丽丽来源：