（2014）陆民初字第1994号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-07-20
案件名称
谢佳华与黄广文租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
陆川县人民法院
所属地区
陆川县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区陆川县人民法院民 事 判 决 书（2014）陆民初字第1994号原告谢佳华。被告黄广文，个体户。原告谢佳华诉被告黄广文租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月24日立案受理。依法由依法由审判员黄镇担任审判长，与审判员林剑波、审判员覃坤组成合议庭，于2014年12月18日公开开庭进行了审理，书记员缪银林担任记录。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢佳华诉称，原、被告于2009年5月2日签订租赁协议，原告将位于陆川县马坡街6号的铺面出租给被告黄广文、黄露成（已故），协议约定承租方不按时交纳租金，租赁方有权终止合同。而被告不守信用，从2014年8月至今就未交租金，甚至就连这三个月的电费都没有交清。原告多次向被告催收未果，原告为维护自身的合法权益，诉至法院请求依法判决解除原、被告之间的租赁合同，搬离原告的房屋；并支付清未给付的租金及水电费。原告在举证期限内提交证据有：1、原告身份证；证明身份及诉讼主体适格的事实。2、房屋租赁合同；证明原、被告存在租赁关系，但被告未能按时交缴屋租违约的事实；3、原告书写的交租记录；证实被告未能按时交缴屋租违约事实；4、电费交费收据；证实现在电费均是原告交缴的事实。5、土地使用证，证实所租赁的房屋属原告所有。6、马坡镇人民调解委员会调解建议终结书；证明原、被告双方因租赁合同纠纷经马坡镇人民调解委员会调解处理过的事实。被告黄广文辩称，原告的诉请没有事实根据，请求驳回原告的诉讼请求。自租赁至今被告方没有违约，发生纠纷的原因主要是原、被告租赁合同期限长，租赁期间租金不变，从而原告以故意不收屋租，捏造被告有违约的行为，以达解除租赁合同目的。因自2009年至2014年7月交租惯例都是原告亲自来收租金，结算电费。在诉讼期间，被告已主动交清2014年租金要求原告收取租金，继续履行合同。2014年8月1日经马坡镇调解委员会调解，被告方愿意提高屋租给原告。被告黄广文在举证期限内提交证据有：1、被告身份证；证明身份及诉讼主体适格的事实。2、光盘录音及书面文字说明；证实被告未违约，被告诚心诚意叫原告收租金，是原告故意不收。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、4的真实性无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。被告对原告提供的证据2《房屋租赁合同》、3原告书写的（8-9月房租、水电费结算清单）的真实性没有异议，但该两份证据不能证实被告违约，是原告故意不收租金。本院认为，原告提交的上述证据来源真实、合法，与本案具有关联性，应作为本案认定法律事实的依据。本院对上述证据的真实性予以认可，至于其证明目的，本院将结合事实查明部分予以综合认定。原告对被告提供的1身份证，2光盘录音及书面文字说明的两份证据的真实性没有异议，是因被告不按合同办事，不按时限交清屋租，已经构成违约。本院认为，被告提交的上述证据来源真实、合法，与本案具有关联性，本院对上述证据的真实性予以认可，至于其证明目的，本院将结合事实查明部分予以综合认定。本院依职权到公安机关调取的黄广文、黄露成户籍登记信息，双方对上述调查材料没有异议。本院对上述当事人无异议的证据予以认定。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2009年5月2日，原告与被告黄广文、黄露成签订房屋租赁合同，合同约定原告将属其所有的座落在马坡镇马坡街（马坡邮电所隔离）八间铺面靠近邮政局的四间铺面（面积约160平方米）租赁给被告经营使用，租赁期限10年（从2009年3月1日至2019年2月28日止），合同约定租金以年计，每年租金15000元，租金每月前5日支付1250元，合同签订前被告先交付2000元作为押金，合同签订后，被告在租赁的铺面经营五金、家用电器生意。平时交付租金基本上是原告上门收取和水电费一并结算。合同履行至2014年7月后，原告以被告不按合同规定按时交付租金、未经原告同意私接水管导致房屋受到损坏等问题为由投诉到马坡司法所人民调解委员会，要求提前中止合同，原告并同意退还押金及赔偿违约金给被告，遭到被告拒绝。经人民调解委员会调处未果，于2014年8月1日作出一份调解建议终结书。事后，原告没有按照惯例来收取租金，被告以面谈、电话通知方式叫原告收租金，被告仍然无动于衷。2014年10月24日，原告以被告逾期未交租金构成违约为由，诉至本院，请求解除合同。搬离原告的房屋；并支付清未给付的租金及水电费。另查明，被告在诉讼期间2014年12月16日主动向本院交付了三个月的租金及水电费共8000元，由本院转交原告，本院于当日通知原告到庭领取租金，但原告以被告不按合同按时交租金已经构成违约，其所交的租金暂时不收，等处理清楚后再收。再查明，被告黄广文、黄露成系同胞兄弟关系，黄露成于2012年5月6日因病已故。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方自愿协商的没有违反法律的强制性规定，属有效合同，双方应全面履行各自的义务。在租赁合同中，出租人签订合同的目的是获得租金，而承租人的合同目的在于获得承租房屋的占有、使用权。原告以《房屋租赁合同》中约定“承租人（被告）每月5日前交清当月租金，如不按时交纳，出租人有权终止合同”为由请求解除合同。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定“当事人一方迟延履行合同的违约行为致使不能实现合同目的”；才构成根本性违约。本案中，被告以面谈、手机及信息联系等方式多次要求缴交租金，被告不能及时交租金的原因在于原告，被告主观上并没有拒交租金的故意，况且被告在诉讼期间将所欠三个月租金、水电费及诉讼期间每月的租金交付给本院转交原告，出租人获得租金的合同目的已经实现。因此被告不构成迟延履行合同的违约行为致使不能实现合同目的根本性违约要件。故此原告诉请解除合同理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案收取案件受理费50元，由原告谢佳华负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××07，开户行：中国农业银行玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判长 黄 镇审判员 林剑波审判员 覃 坤二〇一五年四月十三日书记员 缪银林 来源：