（2015）珲民二初字第141号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-05-29
案件名称
李晓冬与朴东春、姜香花房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
珲春市人民法院
所属地区
珲春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李晓冬,朴东春,姜香花
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
吉林省珲春市人民法院民 事 判 决 书（2015）珲民二初字第141号原告：李晓冬，女，汉族，珲春市吉生小额贷款有限公司董事长，住珲春市。委托代理人：刘建民，吉林何晓明律师事务所律师。被告：朴东春，男，朝鲜族，无职业，住珲春市。委托代理人：马光天，吉林竞捷律师事务所律师。被告：姜香花，女，朝鲜族，珲春市板石镇人民政府科员，住珲春市。委托代理人：刘春江，男，汉族，珲春市司法局主任科员，住珲春市。原告李晓冬诉被告朴东春、姜香花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月19日、2015年4月7日公开开庭进行了审理。原告李晓冬及其委托代理人刘建民、被告朴东春的委托代理人马光天、被告姜香花及其委托代理人刘春江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晓冬诉称：2013年9月5日，原告与被告朴东春签订《协议书》，约定原告将珲春市庆岭活鱼馆房屋及饭店全部设施转让给被告朴东春，转让价款为550万元，同时约定被告朴东春应在2014年6月1日之前付清全部款项。因被告朴东春未按照该协议约定的期限支付款项，原告与被告朴东春又签订了《补充协议书》，约定被告朴东春应在2014年6月1日前支付应付款145万元，并自2014年1月1日起按月利率2分支付利息。但被告朴东春仍未按《补充协议书》履行义务。故请求法院判令一、二被告共同支付原告转让款人民币245万元；二、二被告共同向原告支付利息（1.以145万元为本金，自2014年1月1日起至二被告给付之日止，按月利率2分计算；2.以100万元为本金，自2014年6月2日起至二被告给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、二被告共同承担诉讼费。被告朴东春辩称：被告朴东春与原告是通过许鹤林介绍相识的。原告和许鹤林多次劝说被告朴东春购买庆岭活鱼馆的房屋及相关设施，并称庆岭活鱼馆的生意非常好，月利润能够达到5-6万元。当时被告朴东春并没有经济能力，原告和许鹤林就劝说被告朴东春先购买房屋，还会帮助被告朴东春办理贷款用于购房和庆岭活鱼馆的资金周转。但原告言而无信，贷款后又将钱要回导致被告朴东春没有资金周转。其次，许鹤林在《协议书》上是以丙方的名义签字的，而且合同约定许鹤林对被告朴东春的付款承担连带责任，因此本案应追加许鹤林作为被告。被告姜香花辩称：首先，二被告虽是夫妻关系，但被告姜香花对被告朴东春购买原告房屋的行为全然不知情，因此该购房行为应视为被告朴东春的个人行为，且诉争房屋均登记在被告朴东春个人名下，属于其个人财产。其次，许鹤林在《协议书》上是以丙方的名义签字的，而且合同约定许鹤林对被告朴东春的付款承担连带责任，因此本案应追加许鹤林作为被告。本案争议焦点：一、原告与被告朴东春签订的《协议书》及《补充协议书》是否有效；二、被告朴东春是否应当支付原告房屋转让款245万元及利息；三、被告姜香花是否对上述款项承担共同偿还责任；四、本案是否应追加许鹤林为被告。原告为证实自己的主张向本院提供了如下证据：1.2013年9月5日《协议书》。证明（1）合同约定原告将珲春市新安街庆岭活鱼馆房屋及饭店全部设施出售给被告朴东春，转让价款为550万元。协议书签订时被告朴东春先向原告支付定金50万元，双方办理房屋所有权过户手续。在房屋所有权过户的30日内，被告朴东春以该房屋办理抵押贷款，所贷款额全部用于支付购房款，并约定2013年12月31日前支付原告转让款人民币100万元，2014年6月1日前付清全部款项。（2）该协议书是原告与被告朴东春的真实意思表示，且原告已按合同约定将诉争房屋更名给二被告。经庭审质证，被告朴东春对该证据无异议。被告姜香花对该证据的真实性无异议，但认为诉争房屋并没有登记到被告姜香花名下，且签订协议书是被告朴东春的个人行为，与被告姜香花无关。其次，原告至今未给被告朴东春办理100平方米临建房的相关手续，原告违约。本院认为，二被告对该证据的真实性及原告的第一个证明目的均无异议，故本院对此予以采信。被告姜香花对原告的第二个证明目的有异议，但结合诉争房屋的房屋所有权证能够证明被告姜香花系诉争房屋的共有权人，故本院对该证明目的予以采信。该协议书虽由原告与被告朴东春签订，但因该行为产生在二被告夫妻存续期间，因此由该协议产生的债权债务与被告姜香花有关，故被告姜香花提出被告朴东春签订协议书与其无关的主张，本院不予支持。双方并未在合同中约定由原告办理100平方米临建房的相关手续，原告对此不认可，被告亦未提供其他证据予以证实，故二被告主张原告违约的质证意见不成立。2.2014年1月27日《补充协议书》。证明（1）该协议书的当事人虽为原告、被告朴东春及案外人许鹤林，但案外人许鹤林未在该份补充协议书上签字，且原协议书未约定案外人许鹤林的担保期限，这也是原告未将案外人许鹤林列为本案当事人的主要原因。（2）因被告朴东春未按原协议书约定向原告支付转让款，经协商原告同意被告朴东春将本期应付款项145万元延续至2014年6月1日前支付，但应自2014年1月1日起按月利率2分向原告支付利息。经庭审质证，被告朴东春对该证据的真实性无异议，但认为原告并没有按合同约定给被告朴东春办理100平方米临建房的相关手续，原告违约在先。其次，补充协议中虽然没有案外人许鹤林签字，但其应按原合同约定承担连带责任。被告姜香花对该证据的真实性有异议，同时认为案外人许鹤林虽未在补充协议上签字，但其仍应作为补充协议的当事人，因为该补充协议书是原协议书的延续。本院认为，被告姜香花虽对该证据的真实性提出异议，但其并未提供反驳证据，且该补充协议书由被告朴东春签订，而被告朴东春并未对其真实性提出异议，故本院对被告姜香花的主张不予支持。该证据能够证明案外人许鹤林未在补充协议书上签字，且原告与被告朴东春对原合同的付款时间重新进行了约定。案外人许鹤林在本案中承担的是连带保证责任，但在本案中，原告已明确不向许鹤林主张权利，只向债务人即二被告主张权利，不违反法律规定，故二被告提出追加案外人许鹤林的主张，本院不予支持。被告朴东春未向本院提供证据。被告姜香花为证实自己的主张向本院提供了2013年9月5日原、被告签订的协议书。证明1.案外人许鹤林应承担连带责任。2.原告至今未给被告朴东春办理100平方米临建房的相关手续，原告违约在先。经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为案外人许鹤林的担保期限已过，如二被告认为案外人许鹤林应承担连带责任，二被告有权申请追加其为被告。其次，原告在签订协议书时就已知100平方米临建房没有相关手续，而且合同也未约定由原告负责办理临建房屋的相关手续。被告朴东春对该证据无异议。本院认为，原告及被告朴东春对该证据的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。经审理查明，被告朴东春与被告姜香花系夫妻关系。2013年9月5日，原告、被告朴东春与案外人许鹤林签订《协议书》，约定：“1.李晓冬将位于珲春市新安街的庆岭活鱼馆房屋及饭店全部设施出售给朴东春；2.房屋包括：一楼416平方米、二楼163平方米、仓库2个、一楼临建100余平方米（未办理相关手续）；3.李晓冬、朴东春确认珲春市庆岭活鱼馆房屋及饭店全部设施交易价格为人民币550万元；4.买卖协议签订时，朴东春向李晓冬支付定金50万元，双方办理房屋过户手续，全部费用由朴东春承担；房屋过户后30日内，朴东春以房屋办理抵押贷款，所贷款额（暂定300万元）全部用作购房款支付给李晓冬；2013年12月31日前再支付100万元，2014年6月1日前付清全部余额；5.如朴东春取得贷款后未向李晓冬支付购房款，则该买卖协议自动终止，李晓冬有权收回房屋及饭店全部设施，朴东春所支付定金归李晓冬所有，不予退还，房屋过户（从朴东春变更回李晓冬名下）发生的全部费用由朴东春承担；6.朴东春未能按协议第4条约定，及时支付购房款时，李晓冬有权终止合同，要求朴东春归还房屋及饭店全部设施，因此产生的损失由朴东春承担；7.许鹤林对朴东春的付款责任承担连带责任；8.此协议一式三份，经三方签字后生效；未尽事项，三方另行协商，所达成的协议与本协议具有同等效力”。合同签订后，原告将合同约定的房屋及饭店设施全部交付给被告朴东春。2013年10月11日，原告将诉争房屋更名至被告朴东春名下，同时房屋共有权人登记为被告姜香花。但一楼临建100余平方米房屋至今未办理相关手续。后期，被告朴东春未能按协议约定时间支付转让款。2014年1月27日，原告与被告朴东春又签订《补充协议书》，约定：“在三方于2013年9月5日已签订的《协议书》基础上，经三方再次协商，现达成如下补充协议：1.因朴东春未能按原《协议书》约定的期限向李晓冬付款，现经与李晓冬协商，李晓冬同意朴东春将本期（指2013年12月31日前）应付款项人民币145万元延续至2014年6月1日前支付。但自2014年1月1日起，朴东春应以前述当期应付款项为本金，按月利率2分的标准按月向李晓冬支付利息。朴东春应在每个月的27日前，将利息款支付给李晓冬或汇入李晓冬指定的银行账户。2.如朴东春在2014年6月1日前仍未能支付上述款项，李晓冬有权解除2013年9月5日签订的《协议书》，届时，朴东春应将鱼馆的全部设施返还给李晓冬，并有义务将原协议书中的全部房屋变更回李晓冬名下，过户所发生的税费及费用由朴东春自行承担。3.许鹤林仍对朴东春上述未能支付的款项及利息等承担连带保证责任。4.本补充协议未做变更的内容仍按原《协议书》的约定执行。5.本补充协议一式三份，三份各持一份，经三方签字后生效”，案外人许鹤林未在本补充协议上签字。现被告朴东春已支付原告转让款305万元，尚欠245万元。本院认为，原告与被告朴东春及案外人许鹤林签订的《协议书》是三方当事人的真实意思表示，该协议书未违反法律的强制性规定，合法有效。原告与被告朴东春签订的《补充协议书》也是双方当事人的真实意思表示，该补充协议书未违反法律的强制性规定，合法有效。关于被告朴东春是否应当支付原告转让款245万元本金的问题。依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......”及第六十二条规定：“……。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”。本案中，原告与被告朴东春在补充协议书中对原协议约定的付款时间重新进行了约定，明确2013年12月31日之前应支付的145万元应在2014年6月1日之前偿还，但对剩余转让款100万元何时偿还未进行约定。现被告朴东春仍未按补充协议约定履行自己义务，且依据上述法律规定，原告对剩余转让款100万元可随时主张。故原告要求被告朴东春支付原告转让款245万元本金的诉讼请求，本院予以支持。关于被告是否应当支付原告利息的问题。依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......”及第六十二条规定：“……。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”。本案中，补充协议明确约定，自2014年1月1日起，被告朴东春应以145万元为本金，按月利率2分的标准向原告支付利息。故原告要求被告以145万元为本金，按月利率2分，自2014年1月1日至被告朴东春给付之日止支付利息的诉讼请求，本院予以支持。因原告与被告朴东春对剩余100万元何时偿还未进行约定，故原告主张自2014年6月2日起计算利息的请求，本院不予支持。被告朴东春应自2015年2月16日即起诉之日起至给付之日止，以100万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算利息支付给原告。关于被告姜香花是否对上述款项承担共同偿还责任的问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。本案中，被告姜香花未能提供相应证据证明原告与被告朴东春明确约定此债务为被告朴东春个人债务，也未能提供证据证明二被告曾约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、且第三人知道该约定，故被告姜香花应当对婚姻关系存续期间的债务承担共同偿还责任。关于本案是否应追加案外人许鹤林为被告的问题。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”。案外人许鹤林在本案中承担的是连带保证责任，但在本案中，原告已明确不向许鹤林主张权利，只向债务人即被告主张权利，不违反上述法律规定，故二被告提出追加案外人许鹤林为被告的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告朴东春、被告姜香花于本判决发生法律效力之日立即支付原告李晓冬转让款245万元及利息（1.以145万元为本金，自2014年1月1日起至二被告实际给付之日止，按月利率2分计算；2.以100万元为本金，自2015年2月16日起至二被告实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告李晓冬的其他诉讼请求。如果被告朴东春、被告姜香花未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29870元，其他诉讼费用100元，保全费5000元（原告已预交34970元），共计34970元，由被告朴东春和被告姜香花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 金美兰代理审判员 尹美淑代理审判员 于 婷二〇一五年四月十三日书 记 员 金 辰