（2014）仓民初字第3204号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2016-01-05
案件名称
融侨集团股份有限公司与林小敏商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市仓山区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
融侨集团股份有限公司,林小敏
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2014）仓民初字第3204号原告融侨集团股份有限公司，住所地福州市闽江大道167号。法定代表人林文镜，董事长。委托代理人陈立新、傅程，福建谨而信律师事务所律师。被告林小敏，女，1980年11月2日出生，汉族，住福建省闽清县。原告融侨集团股份有限公司（以下简称融侨集团）与被告林小敏商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月17日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月9日公开开庭进行了审理。原告融侨集团的委托代理人傅程到庭参加诉讼，被告林小敏经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融侨集团诉称，2011年1月14日，原、被告双方签订《江南水都6C地块［融侨外滩］定购协议书》，由被告向原告定购位于福州市仓山区上渡街道通江路147号的江南水都6C地块第3#楼5层401单元商品房。签订协议书当日，被告向原告支付定金500000元。2011年1月16日，被告支付购房首付款490640元。2011年3月3日，原、被告双方签订合同编号为201032640074的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买的上述商品房，建筑面积为212.54平方米，总价款为3300640元。合同第六条约定被告应于定购协议签订之日起7日内付清购房款990640元，余款2310000元申请银行按揭贷款。《附件六：合同补充协议》第四条第8点特别约定，若被告未及时偿还银行按揭贷款，被按揭贷款银行起诉要求偿还银行按揭贷款本息，且追加原告为共同被告的，原告有权解除《商品房买卖合同》，收回该套房产并另行销售，被告已付房款作为违约赔偿金归原告所有，原告因此而支付的律师费等各项费用均由被告承担。合同还对双方其他权利义务作了明确约定。2011年3月16日，原告办理了上述预购商品房的预告登记。2011年6月28日，招商银行股份有限公司福州分行（以下简称招商银行）作为贷款人、被告及占立峰作为借款人和抵押人、原告作为保证人共同签订编号为110131591084020526的《个人购房借款及担保合同》（以下简称《借款合同》），招商银行向被告提供按揭贷款2310000元，贷款期限为240个月。被告将上述商品房作为抵押物，原告提供保证。2011年9月13日，原告收到招商银行发放的上述贷款。2013年6月21日，招商银行向原告发出《招商银行个人贷款担保履约通知书》，告知原告因被告未能按期归还合同项下所欠贷款本息，要求原告履行保证责任。为此，原告要求被告立即归还所欠贷款本息，未果。2014年5月19日，招商银行以被告、占立峰以及原告作为共同被告向鼓楼区人民法院提起诉讼，要求被告、占立峰归还借款本金2220046.38元及利息等，并要求原告对此承担连带责任。2014年6月29日，原告收到鼓楼区人民法院送达的民事起诉状、应诉通知书等材料。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应严格遵守合同的约定。由于被告从2013年5月起至今未向招商银行偿还按揭贷款，招商银行起诉被告要求其偿还银行相应按揭贷款本息等，且追加原告为共同被告，被告的行为已构成违约，那么，原告依约有权解除《商品房买卖合同》，收回该套房产并另行销售，被告已付房款作为违约赔偿金应归原告所有，原告因此而支付的律师费等各项费用均由被告承担。原告请求判令：1、解除原、被告双方签订的合同编号为201032640074的《商品房买卖合同》；2、被告协助原告至福州市房地产交易登记中心办理上述《商品房买卖合同》的预购商品房预告登记的注销手续；3、被告已付购房款3300640元作为违约赔偿金归原告所有；4、被告应承担原告因本案所支付的律师代理费15000元；5、本案诉讼费由被告承担。被告林小敏未提交书面答辩与证据。本案在审理过程中，原告向法庭提交如下证据：1．2011年1月14日，原、被告双方签订的《江南水都6C地块［融侨外滩］定购协议书》；2．2011年1月14日，原告出具的《销售不动产统一发票（自开）》存根联；3.2011年1月16日，原告出具的《销售不动产统一发票（自开）》存根联；证据1-3共同证明：1、被告于2011年1月14日向原告定购位于福州市仓山区上渡街道通江路147号的江南水都6C地块第3号楼5层401单元商品房；2、被告于签订定购协议当日支付定金500000元，于2011年1月16日支付购房首付款490640元。4．2011年3月3日，原、被告双方签订的合同编号为201032640074的《商品房买卖合同》及附件，证明：1、该合同约定被告向原告购买的上述商品房建筑面积为212.54平方米，总价款为3300640元；2、合同第六条约定被告应于定购协议签订之日起7日内付清购房款990640元，余款2310000元申请银行按揭贷款；3、附件六合同补充协议第四条第8点特别约定，若被告未及时偿还银行按揭贷款，被按揭贷款银行起诉要求偿还银行按揭贷款本息，且追加原告为共同被告的，原告有权解除《商品房买卖合同》，收回该套房产并另行销售，被告已付房款作为违约赔偿金归原告所有，原告因此而支付的律师费等各项费用均由被告承担。5.2011年3月16日，福州市房地产交易登记中心出具的榕房预YR字第1194694号的《预购商品房预告登记》，证明原告于2011年3月16日办理了上述预购商品房的预告登记。6.2011年6月28日，招商银行与被告、占立峰及原告签订的编号为110131591084020526的《个人购房借款及担保合同》，证明招商银行向被告提供按揭贷款2310000元，贷款期限为240个月。被告将上述商品房作为抵押物，原告提供保证。7．2011年9月13日的《中国人民银行支付系统专用凭证》，证明原告2011年9月13日收到招商银行发放的上述贷款2310000元。8.2013年6月21日，招商银行向原告发出的编号为20130621的《招商银行个人贷款担保履约通知书》，证明招商银行曾于2013年6月21日告知被告未能按期归还合同项下所欠贷款本息，要求原告履行保证责任。9．2014年5月19日，招商银行的民事起诉状；10.2014年6月16日，福州市鼓楼区人民法院的《应诉通知书》、《通知书》及《传票》；证据9-10共同证明：1、招商银行于2014年5月19日以被告、占立峰以及原告作为共同被告向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，要求被告、占立峰归还借款本金2220046.38元及利息等，并要求原告对此承担连带责任；2、原告于2014年6月29日收到福州市鼓楼区人民法院送达的民事起诉状、应诉通知书等材料；3、被告的行为已构成违约，原告有权解除《商品房买卖合同》，收回该套房产并另行销售，且被告已付房款作为违约赔偿金归原告所有，原告因此而支付的律师费等各项费用均由被告承担。本院认为，被告林小敏经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩与证据，视为放弃抗辩权利。证据1-10与原件核对无异，客观真实，且与本案具有关联性，本院予以采信并作为定案依据。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2011年1月14日，原、被告双方签订《江南水都6C地块［融侨外滩］定购协议书》，约定被告向原告定购位于福州市仓山区上渡街道通江路147号江南水都6C地块3#楼401单元商品房。签订协议书当日，被告向原告支付定金500000元。2011年1月16日，被告支付购房首付款490640元。2011年3月3日，原、被告双方签订合同编号为201032640074的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买的上述商品房，建筑面积为212.54平方米，总价款为3300640元。合同第六条约定被告应于定购协议签订之日起7日内付清购房款990640元，余款2310000元申请银行按揭贷款。《附件六合同补充协议》第四条第8点约定，若被告未及时偿还银行按揭贷款，被按揭贷款银行起诉要求偿还银行按揭贷款本息，且追加原告为共同被告的，原告有权解除《商品房买卖合同》，收回该套房产并另行销售，被告已付房款作为违约赔偿金归原告所有，原告因此而支付的律师费等各项费用均由被告承担。2011年3月16日，原告办理了上述商品房的预告登记。2011年6月28日，招商银行作为贷款人，被告林小敏及占立峰作为借款人，被告林小敏作为抵押人，原告作为保证人，三方共同签订编号为110131591084020526的《借款合同》，招商银行向被告提供按揭贷款2310000元，贷款期限为240个月。被告将上述商品房作为抵押物，原告提供保证。2011年9月13日，原告收到招商银行发放的上述贷款。2013年6月21日，招商银行向原告发出《招商银行个人贷款担保履约通知书》，告知原告因被告未能按期归还《借款合同》项下所欠贷款本息，要求原告履行保证责任。2014年5月19日，招商银行以被告、占立峰以及原告作为共同被告向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，要求被告、占立峰归还借款本金2220046.38元及利息等，并要求原告对此承担连带责任。福州市鼓楼区人民法院法院于2014年11月5日作出判决：被告林小敏、占立峰偿还原告招商银行本金2220046.38元及相应的利息、罚息和复息，被告融侨集团承担连带责任。本院认为，原、被告双方于2011年1月14日签订的《江南水都6C地块［融侨外滩］定购协议书》、2011年3月3日签订的《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行相应的义务。《附件六：合同补充协议》第四条第8点，若被告（买受人）未及时偿还银行按揭贷款，被按揭贷款银行起诉要求偿还银行按揭贷款本息，且追加原告（出卖人）为共同被告的，原告有权解除《商品房买卖合同》，收回该套房产并另行销售，被告已付房款作为违约赔偿金归原告所有，原告因此而支付的律师费等各项费用均由被告承担。2014年5月19日，招商银行以被告、占立峰以及原告作为共同被告向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，要求被告、占立峰归还借款本金2220046.38元及利息等，并要求原告对此承担连带责任。福州市鼓楼区人民法院法院于2014年11月5日作出判决：被告林小敏、占立峰偿还原告招商银行本金2220046.38元及相应的利息、罚息和复息，被告融侨集团承担连带责任。被告未及时偿还银行按揭贷款的违约行为，导致原告被招商银行起诉，现原告请求解除《商品房买卖合同》，本院予以准许。合同解除后，被告应配合原告到福州市房地产交易登记中心办理相应的商品房预告登记注销手续。按照双方约定，合同解除后被告林小敏已支付的购房款作为违约金归原告所有，原告依据该约定请求判令被告已付的购房款3300640元归原告所有。本院认为，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定违约金过高。本案原告未举证证明被告的违约行为造成其损失的具体金额，原告在履行按揭还款的保证责任后可以向被告追偿，另，诉争商品房收回后原告可按照现在的市场价另行销售，故原告要求被告已支付的全部购房款3300640元作为违约金归其所有，显属过高，本院酌定违约金为300000元。按照双方约定，被告应当赔偿原告支出的律师代理费，因原告未提交证据予以佐证，故原告要求被告承担律师代理费的诉讼请求，本院不予支持。被告林小敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告融侨集团股份有限公司与被告林小敏于2011年3月3日就坐落于福州市仓山区上渡街道通江路147号江南水都6C地块3#楼401单元商品房签订的编号为201032640074的《商品房买卖合同》及相应的补充协议；二、被告林小敏于本判决生效之日起三十日内协助原告融侨集团股份有限公司办理上述商品房的预告登记注销手续；三、被告林小敏于本判决生效之日起十日内赔偿原告融侨集团股份有限公司违约金人民币300000元；四、驳回原告融侨集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33326元，由原告融侨集团股份有限公司负担3015元，被告林小敏负担30311元。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，原告融侨集团股份有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告林小敏、林小敏可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 翁 昕人民陪审员 林弦声人民陪审员 张 力二〇一五年四月十三日书 记 员 郭友情附一：本判决书引用的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2.最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。” 来自：