（2014）成民终字第5846号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2016-01-11

案件名称

陈翠忠与黄玉筠、周良华、郭华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈翠忠,黄玉筠,周良华,郭华,王程平

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书（2014）成民终字第5846号上诉人（原审被告）陈翠忠，女，汉族，1980年7月24日出生，住成都市金牛区。委托代理人彭小松，四川公生明律师事务所律师。委托代理人赖晓娟，四川公生明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄玉筠，女，汉族，1954年5月12日出生，住成都市青羊区。委托代理人蒲东，四川蜀达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）周良华，男，汉族，1965年4月18日出生，住成都市金牛区。被上诉人（原审被告）郭华，女，汉族，1968年1月9号出生，住成都市金牛区。被上诉人（原审被告）王程平，男，汉族，1968年4月5日出生，住成都市金牛区。上诉人陈翠忠因与被上诉人黄玉筠、周良华、郭华、王程平房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3639号民事判决，向本院提起上诉，本院2014年10月30日受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈翠忠的委托代理人彭小松、赖晓娟；被上诉人黄玉筠和他的委托代理人蒲东、被上诉人王程平到庭参加诉讼；被上诉人周良华经合法传唤，未到庭参加诉讼，本庭依法公开开庭进行了缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，周良华、陈翠忠原系夫妻关系，二人于2005年2月22日协议离婚。双方在离婚协议中约定“位于金牛区高家小区未分得住房60m2房屋归陈翠忠所有”。2005年8月二人分得拆迁安置房两套，分别位于金牛区金科苑中街106号3栋1单元1楼2号（房屋面积60.55平米）、金牛区金科苑中街106号67栋3单元4楼7号（房屋面积89.41平米），离婚协议中所提60平米的房屋即是金牛区金科苑中街106号3栋1单元1楼2号房屋。2005年9月23日，周良华、陈翠忠与王程平签订《房屋买卖协议书》并由成都市金牛区土桥法律服务所出具见证书，协议约定周良华、陈翠忠将位于成都市金牛区金泉街道“金科苑”3幢1单元1楼2号房屋卖与王程平，价款131000元，并约定“有关部门通知办理产权时应及时办理，并及时无条件协助乙方办理过户……乙方向他方转让房屋时，应无条件同意，其本协议相关的责、权、利随之转移至最终受让方，至该房办证、过户后本协议履行完毕、自动终止”。同日王程平向周良华、陈翠忠支付了购房款131000元，周良华、陈翠忠向王程平出具收条一张，并将上述房屋交付王程平使用。2006年4月18日王程平及其妻郭华与黄玉筠签订《房屋买卖协议书》并由成都市金牛区土桥法律服务所出具见证书，协议约定王程平、郭华将上述房屋卖予黄玉筠，购房款149000元，周良华以原房主的身份在该协议上签字。同日黄玉筠向王程平、郭华支付了购房款，王程平、郭华向黄玉筠出具收条一张，并将诉争房屋交付给黄玉筠使用。另查明，诉争房屋的门（楼）牌号现已变更为金牛区金科苑中街106号14栋1单元1楼2号。上述事实有双方当事人的陈述、常住人口详细信息、离婚登记审查处理表、离婚协议书、《房屋买卖协议书》、见证书、询问笔录、收条、房产证、门（楼）牌号变更证明在案予以佐证。原审法院经审理认为，王程平与周良华、陈翠忠于2005年9月23日签订的《房屋买卖协议书》和黄玉筠与王程平、郭华于2006年4月18日签订的《房屋买卖协议书》均系签订双方真实意思表示，两份协议未违反法律、行政法规禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，原审法院确认上述两份协议合法有效。关于黄玉筠请求判令周良华、陈翠忠、郭华、王程平协助办理金牛区金科苑中街106号14栋1单元1楼2号房屋的产权过户手续的诉讼请求。经查，2005年9月23日周良华、陈翠忠与王程平签订《房屋买卖协议书》，王程平在合同签订后履行了支付购房款的义务，周良华、陈翠忠亦向王程平履行了交付房屋的义务。2006年4月18日王程平与黄玉筠签订《房屋买卖协议书》，将诉争房屋卖予黄玉筠，合同签订后黄玉筠向王程平支付了合同约定的购房款，王程平将房屋交付黄玉筠使用。在周良华、陈翠忠与王程平签订的《房屋买卖协议书》中明确约定了卖房方在“乙方向他方转让房屋时，应无条件同意，其本协议相关的责、权、利随之转移至最终受让方，至该房办证、过户后本协议履行完毕、自动终止”，据此约定黄玉筠作为诉争房屋受让人，取得“乙方”即买房方的权利义务，周良华、陈翠忠应直接向黄玉筠履行合同义务。现诉争房屋已办理产权登记手续，登记为陈翠忠单独所有，陈翠忠应按照《房屋买卖协议书》中“有关部门通知办理产权时应及时办理，并及时无条件协助乙方办理过户”的约定向黄玉筠履行过户义务，协助黄玉筠办理诉争房屋的过户手续。故原审法院对黄玉筠的第一项诉讼请求予以支持。对于黄玉筠请求判令周良华、陈翠忠、郭华、王程平赔偿15000元损失的诉讼请求，因黄玉筠没有提供相关证据证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定原审法院不予支持。关于陈翠忠提出的其是作为见证人在《房屋买卖协议书》和收条上签字，本案与其没有关系，请求驳回黄玉筠诉讼请求的答辩意见，原审认为，诉争房屋在周良华与陈翠忠离婚时双方协议由陈翠忠分得，房屋初始产权登记也登记为陈翠忠单独所有，陈翠忠在与王程平签订的《房屋买卖协议书》“甲方”栏的签名和购房款收条“收款人”栏的签名能够证实陈翠忠系诉争房屋的卖房人和购房款的收款人，陈翠忠的签名行为是对诉争房屋作出处分的意思表示，故原审法院对陈翠忠称其是见证人的答辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、陈翠忠于本判决生效后10日内协助黄玉筠办理成都市金牛区金科苑中街106号14栋1单元1楼2号的过户登记。二、驳回黄玉筠的其他诉讼请求。案件受理费275元，减半收取138元，由陈翠忠负担。（该款黄玉筠已经垫付，陈翠忠于判决生效后10日内支付黄玉筠）宣判后，原审被告陈翠忠不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，并改判陈翠忠与黄玉筠、周良华、郭华、王程平之间不存在房屋买卖法律关系；黄玉筠、周良华、郭华、王程平承担本案全部诉讼费用。其上诉理由为：1、根据周良华、陈翠忠离婚协议中“位于金牛区高家小区未分得住房60平方米房屋归陈翠忠所有”的约定，周良华处分该房屋的行为属于无效行为，所签订的房屋买卖协议不应履行，周良华处分房屋的行为未取得陈翠忠书面授权，原审法院认定房屋买卖协议继续履行错误；2、2005年9月23日签订的房屋买卖协议属周良华个人行为，房屋买卖协议第一页明确注明卖方为周良华，该协议对陈翠忠不产生处分案涉房屋的法律责任，陈翠忠在协议书、见证书、收条上的签字仅为进行见证，而没有出卖房屋的意思；3、即使陈翠忠被法院认定为房屋买卖关系中的卖方，那么根据合同相对性，出卖人仅应当向合同相对人王程平履行过户义务，而不是向黄玉筠履行，黄玉筠与王程平、郭华的房屋买卖协议及见证书中均无陈翠忠的签字，陈翠忠不应就黄玉筠与王程平、郭华的房屋买卖协议承担任何义务；4、我国实行不动产登记制，房屋未登记之前不能行使处分权，案涉房屋买卖法律关系均为无效，不能产生相应法律责任；5、本案是离婚后形成的买卖，案涉两份房屋买卖协议都是债权形式，按照债权合同来看本案的两份债权是不成立的，且未经通知的债权转移对债务人不产生法律效力，陈翠忠与黄玉筠无债权债务关系。被上诉人黄玉筠答辩称，1、陈翠忠、周良华与王程平于2005年9月23日签订的房屋买卖合同明确约定陈翠忠无条件协助办理过户的义务，该约定不违反法律规定，且王程平将房屋转让给黄玉筠的行为合法有效，陈翠忠应当协助办理过户；2、陈翠忠与周良华共同签合同、共同收房款，是以房屋出卖人的身份，而非见证人；3、房屋买卖合同中不能以卖房人无所有权、处分权主张无效；4、本案系房屋买卖纠纷，不是债权问题，房屋买卖协议签订时没有办理产权不代表不能买卖，房屋买卖协议是有效的。被上诉人王程平、郭华答辩称，案涉房屋买卖合同合法有效，请求维持原判。被上诉人周良华未作答辩。本院二审查明事实与一审查明事实一致。对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：陈翠忠是否知道出卖房屋的事实，是否是出卖房屋主体。周良华、陈翠忠与王程平于2005年9月23日签订的《房屋买卖协议书》和王程平、郭华与黄玉筠于2006年4月18日签订的《房屋买卖协议书》均系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原审对此认定正确。2005年9月23日签订的《房屋买卖协议书》中，陈翠忠在甲方处与周良华共同签字的行为，不能支撑关于陈翠忠系见证人身份的主张，亦不能推定为陈翠忠仅有见证房屋买卖协议的意思表示，陈翠忠作为房屋所有人在房屋买卖协议中甲方落款处签字的行为以及陈翠忠在收条中收款人处签字的行为应当认定为陈翠忠对房屋买卖知情，且陈翠忠作为合同主体，具有出卖房屋及履行该房屋买卖协议中约定权利义务的意思表示。周良华、陈翠忠与王程平签订的《房屋买卖协议书》中明确约定了房屋出卖人及时、无条件协助买受人办理过户以及买受人向他方转让房屋时，本协议相关责、权、利随之转移至最终受让方，据此约定，陈翠忠负有协助黄玉筠办理房屋过户登记的义务，原审对此认定正确。基于合同义务，每一次买卖的出卖人都有义务协助买受人进行房屋登记过户，而每一次买卖的买受人在下一个买卖中又变成了出卖人，因此该协助义务的主体从终局出卖人开始可以向前追溯到第一次出卖人即房屋登记所有权人。据此王程平、郭华作为与黄玉筠房屋买卖法律关系中的出卖人，亦应当负有协助黄玉筠办理房屋转移登记手续的义务。因周良华不是房屋登记载明的所有权人，对案涉房屋不享有权利，周良华对黄玉筠无协助办理过户登记的义务。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。对于协助办理房屋过户登记的主体有遗漏，王程平、郭华作为与黄玉筠房屋买卖法律关系中的出卖人，亦应当负有协助黄玉筠办理房屋转移登记手续的义务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项之规定，判决如下：维持成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3639号民事判决书第二项；即“驳回黄玉筠的其他诉讼请求”。变更成都市金牛区人民法院（2013）金牛民初字第3639号民事判决书第一项；即“陈翠忠于本判决生效后10日内协助黄玉筠办理成都市金牛区金科苑中街106号14栋1单元1楼2号的过户登记”为“陈翠忠、王程平、郭华于本判决生效后10日内协助黄玉筠办理成都市金科苑中街106号14栋1单元1楼2号的过户登记”。一审案件受理费方式不变；二审案件受理费275元，公告费260元，由上诉人陈翠忠负担。本判决为终审判决。审　判　长　　廖　方审　判　员　　尹　英代理审判员　　张菲菲二〇一五年四月十三日书　记　员　　曾　蜜关注微信公众号“”