（2015）一中民终字第03274号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-04-30
案件名称
北京玫瑰园别墅有限公司与赵栩合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京玫瑰园别墅有限公司,赵栩
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第03274号上诉人（原审被告）北京玫瑰园别墅有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇小寨村。法定代表人张兴辉，总经理。委托代理人孙延昌，男，1953年8月17日出生，北京玫瑰园别墅有限公司法律顾问。委托代理人王海凤，女，1978年8月27日出生，北京玫瑰园别墅有限公司财务部经理。被上诉人（原审原告）赵栩，男，1957年7月19日出生。委托代理人韩华，北京市盈科律师事务所律师。上诉人北京玫瑰园别墅有限公司（以下简称玫瑰园公司）因与被上诉人赵栩合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第6466号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。赵栩在原审法院诉称：2002年5月2日，我与玫瑰园公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：我购买北京玫瑰园别墅32号房屋，房款总价500万元，首付150万元，余款350万元做银行按揭。合同签订后我依约支付了首付150万元，2002年8月13日，我同中国银行北京市分行签订《楼宇按揭担保借款合同》，贷款350万元，玫瑰园公司作为保证人。合同签订后我依约还贷。2005年10月，我因经济问题没有向银行履行还款义务，玫瑰园公司代我还银行贷款。后玫瑰园公司将我起诉至法院，请求判决解除双方签订的《商品房买卖合同》。（2008）一中民终字第14263号民事判决书判决解除《商品房买卖合同》。2009年4月30日，双方就合同解除后退款及腾房问题签订《协议书》，约定：玫瑰园公司在合同签订时退还我20万元，两个月内再退898863.74元，玫瑰园公司将房屋再次出售后3日内退还我452500元。我在收到玫瑰园公司20万元后，10日内腾退房屋。协议签订后，玫瑰园公司支付了20万元，我如期腾退房屋。此后玫瑰园公司陆续还款1134326.68元，余款217037.06元一直没有退还。经多次催要未果，故我诉至法院，请求依法判令：1、玫瑰园公司向我退还购房款217037.06元，并自2009年6月30日起按照银行同期贷款利率支付利息损失，至实际还清之日止；2、诉讼费由玫瑰园公司承担。玫瑰园公司在原审法院辩称：赵栩的诉讼请求是基于之前的一个案子引起的，之前的判决书规定的权利义务我公司已经全部履行完毕，不欠赵栩任何钱。关于税金问题，赵栩购买该房之后，我公司按照法律纳税，我公司上次开庭已经提交了纳税无法退税的证据。我们已经向税务局支付了税款，并且该税款要不回来了。82500元的税是包含在500万房款里的。赵栩不还按揭款，银行把我们的款扣了，合同解除的过错在赵栩。如果因为赵栩交了税所以不用再交税，我们可以把税款退回给赵栩，但现实是因为我公司亏损，国家免除我们出售所有房屋的税收，我们免除税收与赵栩交税无关。赵栩欠物业公司13万多物业费，我公司把退还的部分扣除了应交的物业费。债权债务转让的通知书我们已经交给赵栩了，我们在与赵栩清还退款的时候，清楚的向赵栩说明了扣除物业费。原审法院经审理查明：2002年5月2日赵栩与玫瑰园公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：赵栩购买玫瑰园公司开发建设的北京玫瑰园别墅32号房屋，房屋建筑面积为382.88平方米，总价款为人民币500万元，首付30%即人民币150万元，2002年5月20日付清，其余70%即人民币350万元做银行按揭。合同签订后，赵栩付款150万元。2002年8月13日，赵栩与中国银行北京市分行（以下简称中行北京市分行）签订《楼宇按揭担保借款合同》，玫瑰园公司作为保证人。该合同约定：中行北京市分行向赵栩提供人民币贷款350万元。合同签订后，中行北京市分行将此笔借款直接划入玫瑰园公司账户。2005年10月始，赵栩未向中行北京市分行履行还款义务，玫瑰园公司陆续代赵栩偿还银行贷款。后玫瑰园公司将赵栩诉至法院，要求解除与赵栩签订的《商品房买卖合同》，经（2008）一中民终字第14263号民事判决书解除了2002年5月2日双方签订的《商品房买卖合同》。2009年4月30日，玫瑰园公司（甲方）与赵栩（乙方）签订《协议书》，约定：一、乙方购买甲方的玫瑰园别墅32号房屋价款为500万元，经甲乙双方最终确认，解除《商品房买卖合同》后，甲方应退还乙方购房款1098863.74元。二、甲方应在本协议签订时首次退还乙方20万元；余款两个月内向乙方全额退还，余额为898863.74元。三、协议签订日甲方支付20万元。乙方收到甲方首付的20万元后，于10日内腾退玫瑰园别墅北美区32号房屋。四、乙方购房时房款500万元中含甲方按国家规定应向税务部门交纳的税款452500元。该笔税款甲方已于2002年向税务部门交纳。甲方再次出售玫瑰园别墅32号房屋时如不须重复交纳452500元税款，再次出售后三日内，甲方应无条件退还乙方452500元税款。再次出售超出452500元部分的纳税款与乙方无关（此处指再次出售玫瑰园别墅32号房屋时房价款超过500万元时应缴纳超过第一次出售时交纳的税款额）。五、上述约定全部完成后，甲、乙双方的债权债务即告全部结清......协议签订后，玫瑰园公司依约给付赵栩首次退房款20万元，赵栩将诉争房屋腾退给玫瑰园公司；玫瑰园公司自2009年8月3日起至2011年5月3日止，陆续退还给赵栩购房款1134326.68元。另查，赵栩与北京凯莱物业管理有限公司经（2007）昌民初字第8127号民事调解书协商确定，赵栩给付2005年11月至2007年7月的物业费、水费、电费、电话费、煤气费、电视频道费、维修费及其他费用共计六万九千三百三十三元八角三分；（2009）昌民初字第735号民事判决书判令赵栩给付北京凯莱物业管理有限公司物业管理费、水费、电费、煤气费、电视频道费、维修费六万三千一百八十五元一角六分。玫瑰园公司在庭审中向法庭提交了《债权债务转让协议》、《债权债务转让的通知》，称北京凯莱物业管理有限公司已经将2010年6月30日前的债权债务转让给玫瑰园公司物业管理分公司，并通过电话及书面通知的形式将上述债权的转让通知给赵栩，赵栩至今未履行上述两项付款义务，玫瑰园公司也未就上述两份法律文书申请强制执行，故玫瑰园公司认为该两笔款项应从退还赵栩的房款中扣除。赵栩在庭审中称未收到任何形式的关于北京凯莱物业管理有限公司将债权债务转让给玫瑰园公司物业管理分公司的通知。上述事实，有（2008）一中民终字第14263号民事判决书、《协议书》、银行储蓄对账单、（2007）昌民初字第8127号民事调解书、（2009）昌民初字第735号民事判决书及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。原审法院审理后认为：依法成立的合同关系受法律保护；赵栩与玫瑰园公司签订的《商品房买卖合同》及《协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，亦未损害第三人的合法权益，合法有效，当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方于2009年4月30日签订的《协议书》中对双方解除《商品房买卖合同》后的各项事宜做出了明确约定，其中第四条约定”甲方再次出售玫瑰园别墅32号房屋时如不须重复交纳452500元税款，再次出售后三日内，甲方应无条件退还乙方452500元税款”，现玫瑰园公司已经将诉争房屋再次卖出，且并未重复交纳该笔税款，故其理应按照约定将上述税款予以退还赵栩，因此赵栩要求玫瑰园公司退还购房款217037.06元（200000元＋898863元＋452500元-200000元-1134326.68元）的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于赵栩要求玫瑰园公司支付未退还购房款的利息损失的诉讼请求，因赵栩并未提供证据证明玫瑰园公司再次出售诉争房屋的具体时间，即应向赵栩退还452500元税款的具体时间，故对于赵栩的此项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。玫瑰园公司辩称其再次出卖争议房屋时未重复交税是因为公司亏损，国家免除公司出售所有房屋的企业所得税，故国家免除其公司税收与赵栩交税无关，但根据双方签订的《协议书》，明确约定了只要玫瑰园公司再次出售该房屋时不须重复交纳税款，就应当返还给赵栩，因此玫瑰园公司不须重复交纳税款的具体原因不能成为其免除退还赵栩该笔款项的理由，故对于玫瑰园公司的此项答辩意见，法院不予采信。玫瑰园公司辩称赵栩尚欠玫瑰园公司物业管理分公司13万多物业费，应从退还赵栩的房款中予以扣除，但玫瑰园公司并未提供足够的证据证明其已将《债权债务转让的通知》送达给赵栩，即无法证明该债权的转让对赵栩发生法律效力，且拖欠物业费与返还购房款并非同一法律关系，直接进行抵消欠妥，故对于玫瑰园公司的此项抗辩理由法院不予采信，双方可就此事宜另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、北京玫瑰园别墅有限公司于本判决生效之日起十日内退还赵栩购房款人民币二十一万七千零三十七元零六分。二、驳回赵栩其它的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，玫瑰园公司不服，向本院提起上诉，上诉请求为：1、撤销原判，改判驳回赵栩一审的全部诉求；2、本案的诉讼费用由赵栩全部承担。上诉理由为：1、我公司再次出售涉案房屋时未再交纳税款是由于税法的变更，根据变更后的法律规定，因我公司处于亏损状态故无须再交纳税款，而非免除了税款；2、赵栩拖欠物业费，经双方协商在应退还的房款中扣除，赵栩对此系明知且同意。赵栩对此答辩称：玫瑰园公司已将房屋二次出售且未再次交纳税款，根据双方协议约定应将税款退还。物业费与本案无关，且未收到过债权转让通知，故不同意扣除。同意原审判决，不同意玫瑰园公司的上诉请求及理由。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：玫瑰园公司与赵栩于2009年4月30日签订的《协议书》系双方关于解除《商品房买卖合同》的后续事宜所达成的合意，该协议属合法有效，双方均应依约履行。根据《协议书》第四条之约定，玫瑰园公司再次出售玫瑰园别墅32号房屋时若无须重复交纳452500元税款，则应将452500元税款退还赵栩。根据现已查明的事实，玫瑰园公司已经将诉争房屋再次卖出，且确未重复交纳该笔税款，故依约应将上述税款退还。玫瑰园公司虽上诉称无须交纳税款的原因系由于税法变更以及其公司处于亏损状态的事实，而非由于赵栩已经交纳过税款，但《协议书》中并未将无须重复交纳税款的原因作为是否退还税款的前提条件，故玫瑰园公司的该项上诉理由无约定或法定依据，本院不予采纳。关于玫瑰园公司所主张的已将赵栩拖欠的物业费等费用在应退房款中扣除的问题，本院认为，玫瑰园公司虽称其依据北京凯莱物业管理有限公司的债权债务让与取得了对赵栩的相应债权，但其并未提供充分证据证明其已将债权转让的事实通知赵栩，亦未能证明其就抵消事宜通知过赵栩或双方已协商一致，故玫瑰园公司现以赵栩已认可将应退房款与所欠物业费相互抵消作为抗辩，依据不足。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费四千五百五十六元，由北京玫瑰园别墅有限公司负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费四千五百五十六元，由北京玫瑰园别墅有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘新泉代理审判员 夏根辉代理审判员 徐 冰二〇一五年四月十三日书 记 员 舒 妍 微信公众号“”