（2015）沙法民初字第02199号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-08-13

案件名称

刘传芳与康鹏、包明惠房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市沙坪坝区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘传芳,康鹏,包明惠,重庆六甲房地产经纪有限公司站西路分公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百二十条；《中华人民共和国民法通则》：第一百五十三条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第一百九十八条第一款

全文

重庆市沙坪坝区人民法院民事判决书（2015）沙法民初字第02199号原告刘传芳，女，1954年10月23日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托代理人夏徐，重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。被告康鹏，男，1982年3月5日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告包明惠，女，1955年7月20日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。第三人重庆六甲房地产经纪有限公司站西路分公司，住所地重庆市沙坪坝区沙铁村36号附2号1-1，组织机构代码09120737-2。负责人ＸＸ，重庆六甲房地产经纪有限公司站西路分公司经理。委托代理人肖潇，上海和华利盛（重庆）律师事务所律师。委托代理人甘定伟，男，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告刘传芳与被告康鹏、包明惠，第三人重庆六甲房地产经纪有限公司站西路分公司（以下简称六甲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月5日受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审理，适用简易程序于2015年3月16日公开开庭进行了审理。原告刘传芳的委托代理人夏徐，被告康鹏、包明惠，第三人六甲公司的委托代理人肖潇、甘定伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘传芳诉称，2014年12月8日，原告与被告及第三人签订《房屋买卖合同》，约定经第三人提供中介服务，被告将位于重庆市某区某路＊号＊号楼＊号房屋转让给原告。合同签订时，原告向被告支付了定金50000元，2014年12月24日，原告向被告支付了首付款150000元。后发现被告出卖的房屋已被人民法院查封，原告要求退款，被告予以拒绝，现诉至法院，1、请求法院依法解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》中关于房屋买卖的约定；2、请求法院依法判令被告返还定金50000元；3、请求法院依法判令被告返还首付房款150000元；4、请求法院依法判令被告给付原告违约金40000元；5、本案诉讼费由被告承担。被告康鹏、包明惠辨称，1、被告在签订合同时已经告知原告和中介方涉案房屋存在抵押和法院查封的情况，原告同意出资帮被告清偿该房屋的相关债务，并同意继续购买该房屋才签订的房屋买卖合同；2、合同第八条约定被告需保证该房屋在双方过户交易时无债务债权纠纷，合同第五条第6点约定了过户时间，合同第五条第4点及第六条第1点约定了双方的违约责任及违约金是交易总价的20%，说明被告当时已经告知了原告和中介方涉案房屋有抵押和法院查封的情况；3、被告在2015年2月12日已经拿到产权证，给原告发催告函，原告不理不睬，原告在2015年2月18日已支付的购房款不足，且购房意愿有所改变，存在根本性违约。因此，被告同意解除双方签订的房屋买卖合同，但不同意返还定金和购房款200000元，不同意支付原告违约金。第三人述称，2014年12月3日，康鹏的父亲到六甲公司登记售房，2014年12月8日签订房屋买卖合同的当日，康鹏及其父亲当着买方和六甲公司工作人员的面提到了此房屋是有银行住房按揭贷款以及康鹏借了私人200000元所以急需卖房还债，买方在知道此情况后，还是签订了房屋买卖合同，当时并不知道该房屋已经被法院查封。在2015年1月康鹏告知六甲公司该房屋被查封的情况，六甲公司立即转告了原告刘传芳，并在双方之间协调沟通处理此事，该房屋在2015年2月18日合同履行期限到来之前已经具备了合同约定的交易过户条件。经审理查明，重庆市某区某路＊号＊号楼＊号的房屋原系被告康鹏、包明惠所有。2014年12月8日，卖方康鹏、包明惠作为甲方、买方刘传芳作为乙方、中介方六甲公司作为丙方签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于重庆市某区某路＊号＊号楼＊号房屋出售给乙方，房屋售价总额为975000元，该房屋配套设施过户的相关费用以及依法应当由甲乙双方各自承担的交易税费均由乙方承担，成交价包括房屋总价、大修基金、屋内装饰装修、家具、家电等。乙方在签订本合同当日支付定金50000元，甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在2015年2月18日前支付首付款（含定金）925000元，剩余房款50000元于产权交割完毕当日付给甲方。（注：乙方在2014年12月30日前需支付甲方150000元，购房首付款、总房款975000元不变）。甲方承诺有关该房屋在本次转让之前发生的产权纠纷、债务、税项及租赁、偿还抵押等事宜，在转让完成前清理完毕，并保证转让后该房屋没有甲方的产权纠纷、债务、税项及租赁、偿还抵押等事宜；甲乙双方须于2015年2月18日前需符合过户条件提供相应的合法证件并到场办理过户及银行按揭等相关手续。甲乙双方任何一方违反上述条款，导致本合同无法继续履行，视为严重违约，由违约方支付成交价的20%的违约金给守约方；若因甲方原因（如：延迟交付《房地产权证》、出售意向有所改变等）导致无法办理房地产转让登记手续，应书面通知乙方和丙方，甲方应在3个法定工作日内将已收取的乙方已付款返还给乙方，同时还应向乙方支付违约金；若因乙方原因（如：延迟交存预付房款、购买意向有所改变等）导致无法办理房地产转让登记手续，应书面通知甲方和丙方，甲方应在3个法定工作日内将已收取的乙方已付款返还给乙方，同时，乙方还应向甲方支付违约金。合同第八条约定，甲方需保证在双方办理过户交易时，该房产无债权债务纠纷，甲方需保证产权共有人均同意本合同条款。被告康鹏本人在合同上签字，被告包明惠由其代理人在合同上签字，但双方当事人均未举示证明被告包明惠授权他人在合同上签字。签订合同当日，即2014年12月8日，原告刘传芳支付定金50000元，被告康鹏出具50000元定金收条一份；2014年12月24日，原告刘传芳支付购房首付款150000元，被告康鹏出具150000元房款收条一份。被告收款后未将涉案房屋交付给原告使用。2015年2月5日，原告因发现被告出售的房屋已被告人民法院查封向本院提起诉讼，要求确认原告与被告签订的购房合同无效，并要求被告返还购房定金和首付款200000元并支付资金占用利息。2015年2月6日，本院另案解除对涉案房屋的查封。2015年2月6日，被告康鹏、包明惠向原告发出《催告函》，该《催告函》载明，本方（甲方）与你（乙方）于2014年12月8日签订了标的物为重庆市某区某路＊号＊号楼＊号房屋的《房屋买卖合同》，约定在2015年2月18日前完成双方的交易，我方已于2015年2月2日提前清偿银行按揭贷款并于2015年2月6日申请法院解除了对涉案房屋的查封，现函告你方：《房屋买卖合同》合法有效，你方应于2015年2月18日前准备妥善775000元剩余购房款，并与我方或者中介方取得联系，按照合同约定与我方按时限期办理房屋产权过户、购房款给付等事宜。如果你方不遵守合同，并在2015年2月18日前依然处于不闻不问不表态等失联状态，我方将在2015年2月18日当天解除合同并追究你方的违约责任。原告刘传芳对《催告函》发表质证意见时称，收到该函件，但未打开，不知晓其中的内容。2015年2月11日，涉案房屋注销抵押权登记。2015年2月25日，被告将涉案房屋出售给案外人高玉珍并过户至高玉珍名下。审理中，原告变更诉讼请求，要求解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》中关于房屋买卖的约定，由被告返还定金50000元、首付房款150000元并给付原告违约金40000元。上述事实，有原告刘传芳提供的《房屋买卖合同》、收条、来信来访登记、档案查询结果证明，有被告康鹏、包明惠提供的档案查询结果证明、房地产权证复印件、催告函、回执以及双方当事人的陈述等证据，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，虽然只有被告康鹏本人在合同上签字，被告包明惠是由其代理人在合同上签字且各方当事人均未举示证据证明被告包明惠授权他人在合同上签字，但是，原告举示房屋买卖合同证明原被告之间存在房屋买卖合同关系以及相关约定，被告包明惠对原告举示的房屋买卖合同的真实性及证明目的无异议；同时，被告包明惠、康鹏向原告发出的《催告函》载明，本方（甲方，即被告包明惠、康鹏）与你（乙方，即原告刘传芳）于2014年12月8日签订了标的物为重庆市某区某路＊号＊号楼＊号房屋的《房屋买卖合同》，并要求原告按约定履行合同，否则被告将在2014年12月8日解除合同，由此可见，被告包明惠对他人代其与原告签订的《房屋买卖合同》事后进行了追认，被告康鹏、包明惠均为该合同的合同相对人。原告刘传芳与被告康鹏、包明惠签订的《房屋买卖合同》（该合同包含了居间合同的权利义务约定）中关于房屋买卖部分的合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定，双方须于2015年2月18日前需符合过户条件提供相应的合法证件并到场办理过户，2015年2月18日至2015年2月24日为2015年春节长假，系法定假日和休息日，双方当事人履行合同约定义务但期限应顺延至2015年2月25日。被告康鹏、包明惠于2015年2月18日前申请法院解除了查封并注销了抵押登记，达到了过户条件，但被告康鹏、包明惠于2015年2月25日将涉案房屋出售给案外人高玉珍并于当日过户至高玉珍名下。原告基于涉案房屋被法院另案查封而要求解除原被告双方签订的房屋买卖合同的理由不成立，但法庭辩论终结前，被告康鹏、包明惠已将涉案房屋出售并过户给案外人，合同事实上不能履行，且被告同意解除双方签订的房屋买卖合同，因此，原告要求解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》中关于房屋买卖的约定，本院予以支持。合同解除后，被告康鹏、包明惠应当返还原告支付的购房款150000元。被告康鹏、包明惠在合同履行期限的最后一日将涉案房屋出售并过户给案外人，已构成违约，但原告在合同约定的付款期限未支付约定的购房款，也构成违约，因此，对原告要求被告给付违约金40000元的请求本院不予支持，对原告要求被告返还定金50000元对请求予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条第三款、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第198条的规定，判决如下：一、原告刘传芳与被告康鹏、包明惠于2014年12月8日签订的《房屋买卖合同》中关于房屋买卖部分的合同在本判决发生法律效力后立即解除。二、由被告康鹏、包明惠在本判决发生法律效力后立即返还原告刘传芳购房款150000元。三、由被告康鹏、包明惠在本判决发生法律效力后立即返还原告刘传芳定金50000元四、驳回原告刘传芳的其他诉讼请求。如果被告康鹏、包明惠未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。案件受理费4436元（原告已预交2218元），减半收取2218元，财产保全费1520元，共计3738元，由被告康鹏、包明惠负担，此款限被告康鹏、包明惠于本判决生效后立即给付原告刘传芳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审判员　　谢凤鸣二〇一五年四月十三日书记员　　任琴琴关注公众号“”