（2014）莆民终字第1643号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-10-23
案件名称
福建省涵江港涵房地产开发有限公司与中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司委托代理销售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省莆田市中级人民法院
所属地区
福建省莆田市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
福建省涵江港涵房地产开发有限公司,中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）莆民终字第1643号上诉人（原审被告兼反诉原告）福建省涵江港涵房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区集奎村，组织机构代码证代码61125348-8。法定代表人黄凤明，董事长。委托代理人张景松、郑梅琴，福建大涵律师事务所律师，特别代理。被上诉人（原审原告兼反诉被告）中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥东路8号利嘉大广场东塔楼18层，组织机构代码证代码66035570-4。法定代表人李耀智，董事总经理。委托代理人林伟，福建亚太天正律师事务所律师，特别代理。上诉人福建省涵江港涵房地产开发有限公司因与被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2012）涵民初字第3097号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院对双方当事人争议焦点问题的分析、认定如下：1、中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司完成的销售率是否达到90%以上，福建省涵江港涵房地产开发有限公司应支付多少销售代理费的问题。中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司主张，合同中福建省涵江港涵房地产开发有限公司委托中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司销售的项目虽是300套商品房，但福建省涵江港涵房地产开发有限公司实际委托中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司销售的数量只有288套，尚有12套福建省涵江港涵房地产开发有限公司并未委托。这从福建省涵江港涵房地产开发有限公司提供给中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司的《港涵财富天下项目销售价格表》以及经福建省涵江港涵房地产开发有限公司确认的《港涵财富天下项目剩余房源价格表》可予证实。该项目共进行了三次的分期开盘销售，销售率也对应的分期分批分别计算。第一次于2010年7月29日2号楼开盘，委托销售72套，实际销售71套，销售率98.43%，成交总价50651631元，代理费按1%计算为506516.31元。第二次于2010年9月10日3号楼开盘，委托销售72套，实际销售65套，销售率89.62%，成交总价48207063元，代理费按0.9%计算，为433863.57元。第三次于2010年10月16日4号楼开盘，委托销售144套，实际销售132套，销售率90.99%，成交总价104285193元，代理费按1%计算，为1042851.93元。故本项目总的销售代理费为1983231.81元，福建省涵江港涵房地产开发有限公司已支付1440991.40元，尚欠中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司542240.41元。福建省涵江港涵房地产开发有限公司主张，福建省涵江港涵房地产开发有限公司河滨花园第二期项目共委托中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司代理销售的是300套商品房而不是288套。福建省涵江港涵房地产开发有限公司对2011年7月之前中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司完成的销售面积没有异议，但是2011年8月4日签订10套《商品房买卖合同》、2012年1月16日签订2套《商品房买卖合同》，双方对这12套商品房是否由中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司代理销售发生争议，福建省涵江港涵房地产开发有限公司于庭审后经核实，认可中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司所主张的2011年8月4日签订的10套《商品房买卖合同》是由中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司代理销售的，但2012年1月16日签订的2套《商品房买卖合同》是在中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司撤场后由福建省涵江港涵房地产开发有限公司自行销售的。因此中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司实际代理销售的面积为43001.78㎡，完成的销售率仅为88.1%，故应按0.9%计算代理费。中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司关于销售率应分期分别计算的主张不能成立。福建省涵江港涵房地产开发有限公司委托中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司销售的300套商品房都是河滨花园第二期这一期的销售项目，不存在分期分批销售的情况。从合同约定及中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司在这之前一直按0.9%与福建省涵江港涵房地产开发有限公司结算销售代理费，可证明不存在分期分批销售的情况。代理费要扣除三部分，即代理终止后由福建省涵江港涵房地产开发有限公司自行销售的商品房的金额、根据合同的约定中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司没有协助福建省涵江港涵房地产开发有限公司办理银行按揭贷款的金额以及银行至今未放款的金额。故福建省涵江港涵房地产开发有限公司实际应支付中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司销售代理费的金额为226794.91元。原审法院经审查认为，关于中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司的销售率问题，根据销售合同约定，受托商品房共300套、销售总面积48808.88平方米，中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司提供的证据不足以证明福建省涵江港涵房地产开发有限公司只委托中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司销售288套以及上述项目系分期分批开盘销售的事实主张。且中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司在起诉状中（变更诉讼请求前）也自认，其销售率只有达到88.8%，故应认定中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司的销售率未达到90%，其销售代理费应按0.9%计算。关于福建省涵江港涵房地产开发有限公司应支付多少代理费问题，中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司主张其代理销售的商品房共268套，销售总面积43352.47㎡，售销额203143887元。福建省涵江港涵房地产开发有限公司对其中的12套商品房由谁销售有争议，认为其中的12套是在中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司于2011年7月撤场后由福建省涵江港涵房地产开发有限公司自行销售的，但在庭审之后福建省涵江港涵房地产开发有限公司又认可其中的10套系由中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司销售，故双方实际上只有2套发生争议。因该12套商品房的买卖合同是由福建省涵江港涵房地产开发有限公司签订的，故可认定2012年1月16日由福建省涵江港涵房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》的2套是由福建省涵江港涵房地产开发有限公司销售的。中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司代理销售的商品房为266套，面积计43001.78㎡，完成的销售额为201644603元，销售代理费应为201644603元×0.9%=1814801.42元。福建省涵江港涵房地产开发有限公司已支付1440991.40元，应再支付373810.02元。福建省涵江港涵房地产开发有限公司主张销售代理费应扣除中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司没有协助福建省涵江港涵房地产开发有限公司办理银行按揭贷款的金额以及银行至今未放款的金额缺乏事实依据，不予采纳。2、关于福建省涵江港涵房地产开发有限公司应否支付中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司溢价奖励的问题。中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司主张，根据合同约定，如中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司最终实现本项目的销售均价超过4500元／㎡，则福建省涵江港涵房地产开发有限公司应按（实际销售均价-4500）×15%给予中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司结算奖励金，溢价奖励费用在本项目达90%时或合同终止时一次性结算。本案中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司的销售率达92.5%，所以按合同约定，不论是中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司在本项目整体销售率已达90%时或合同到期终止，福建省涵江港涵房地产开发有限公司均应支付给中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司溢价奖励费用1209533.91元。福建省涵江港涵房地产开发有限公司主张，只有在整体销售率达90%时或合同终止时，才符合溢价奖励的付款条件。本案合同约定的一年代理期限虽然至2011年7月到期，但2011年8月4日签订的10套商品房买卖合同仍是由中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司代理销售的，说明一年的代理期限届满后中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司仍选择继续履行合同，那么合同继续有效，在未签订协议终止合同期间，中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司不得无故终止合同。但中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司违反合同的约定，在没有与福建省涵江港涵房地产开发有限公司结算清楚的情况下，就草率以福建省涵江港涵房地产开发有限公司未付代理费、溢价奖励为由无故终止合同并撤离销售现场，已构成根本违约。故中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司的整体销售率未达到90%且无故终止合同，福建省涵江港涵房地产开发有限公司不应支付给中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司溢价奖励费用。原审法院经审查认为，根据销售合同约定：“乙方（指中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司）本项目的接盘均价为4500元／平方，如乙方最终实现本项目的销售均价超过4500元／平方，则甲方（指福建省涵江港涵房地产开发有限公司）应按：（实际销售均价－4500）×15%给予乙方结算奖励金，即超出的单价甲乙双方按8.5：1.5分成，其15%为乙方的奖励金。乙方溢价奖励费用在本项目整体销售率达到90%时或合同终止时一次性结算”。中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司在本案中的整体销售率如前所述虽未达到90%，但合同约定的服务代理期限为本项目正式公开发售后的12月止。本项目于2010年7月起公开发售，至2011年7月合同期满，期满后合同即行终止。中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司在2011年7月15日发函给福建省涵江港涵房地产开发有限公司提出拟在2011年7月29日终止合同，该期限与合同期限一致，不能视为中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司擅自终止合同。福建省涵江港涵房地产开发有限公司虽认可2011年8月4日签订《商品房买卖合同》的10套商品房是由中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司销售，但该10套商品房的买卖合同是由福建省涵江港涵房地产开发有限公司与客户签订，而中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司经手签订的该10套商品房的《定购协议书》是在7月之前，故不能证明中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司在合同到期后仍选择继续履行合同。中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司在合同到期后终止履行合同，福建省涵江港涵房地产开发有限公司仍需支付给中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司溢价奖励费用。故中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司的溢价奖励费用为（4686元－4500元）×15%×43001.78㎡=1199749.66元。3、关于福建省涵江港涵房地产开发有限公司应否支付违约金的问题。中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司主张，中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司全面履行了合同项下全部义务，在销售后多次要求福建省涵江港涵房地产开发有限公司按约支付销售代理费用和溢价奖励费用，福建省涵江港涵房地产开发有限公司虽已付了代理费1440991.4元，但却是未按合同约定的时间及方式支付，已属违约。根据合同约定，中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司有权要求福建省涵江港涵房地产开发有限公司支付全部未付金额自2011年9月1日起至实际支付之日止按日万分之五计算的违约金，暂计至2012年5月30日为：（542240.41元＋1209533.91元）×0.05%×270天=239993.08元。福建省涵江港涵房地产开发有限公司主张，中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司、福建省涵江港涵房地产开发有限公司双方对结算销售代理费发生争议，在没有结算清楚的情况下，福建省涵江港涵房地产开发有限公司延付代理费依据充分，但中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司没有与福建省涵江港涵房地产开发有限公司进一步结算，单方终止了合同，撤离销售现场，也没有办理任何的移交手续，严重影响了福建省涵江港涵房地产开发有限公司的销售计划，造成福建省涵江港涵房地产开发有限公司重大经济损失，福建省涵江港涵房地产开发有限公司不应支付违约金。原审法院经审查认为，中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司、福建省涵江港涵房地产开发有限公司双方虽对结算销售代理费发生争议，但在合同约定的销售代理期限届满后，福建省涵江港涵房地产开发有限公司即应按照合同的约定支付给中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司尚未付清的销售代理费用和溢价奖励费用，否则即构成违约。根据销售合同约定，如福建省涵江港涵房地产开发有限公司迟延履行超过三十日，应支付全部未付金额的日万分之五作为违约金。故福建省涵江港涵房地产开发有限公司应支付给中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司全部未付金额自2011年9月1日起至实际付款之日止按日万分之五计算的违约金。4、关于福建省涵江港涵房地产开发有限公司的反诉能否成立问题。福建省涵江港涵房地产开发有限公司主张，在合同履行过程中，中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司从2011年1月起，未经福建省涵江港涵房地产开发有限公司同意擅自将销售人员调离销售现场，剩下五位销售人员，从2011年4月起，仅留守两人。2011年7月，中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司要求福建省涵江港涵房地产开发有限公司支付2011年4月至7月的销售代理费，双方发生争议，在争议未决的情况下，中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司于2011年8月1日擅自全部撤离销售现场，单方终止了合同，造成销售工作被迫停止。中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司已构成根本违约。本案的合同期限为一年，至2011年7月到期，但期满后，2011年8月4日签订的10套商品房买卖合同仍是由中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司代理，说明中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司在合同期满后选择继续履行合同，那么合同继续有效，在未协议终止期间，中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司不得无故终止合同。现中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司擅自终止合同，根据合同的约定，中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司应支付给福建省涵江港涵房地产开发有限公司违约金30万元。中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司主张，根据合同约定，中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司在销售后多次要求福建省涵江港涵房地产开发有限公司按约支付代理费，但福建省涵江港涵房地产开发有限公司却未按合同约定的时间及方式支付，已属违约。故中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司于2011年7月15日发函给福建省涵江港涵房地产开发有限公司要求支付所欠款项及解除合同完全符合合同的约定。合同期限为自本合同生效之日起至本项目正式公开发售后12个月止。第一次发售时间为2010年7月29日，故合同终止时间为2011年7月29日止。双方合同已到期，合同关系即终止。福建省涵江港涵房地产开发有限公司主张自2011年4月起销售人员只留守两人与事实不符。从《房产订购协议书》中可看出，其他人员都在现场并为被告销售房产。故中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司、福建省涵江港涵房地产开发有限公司之间因合同到期及福建省涵江港涵房地产开发有限公司违约而终止，中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司解除合同的行为，符合双方的约定，应当驳回福建省涵江港涵房地产开发有限公司的反诉。原审法院经审查认为，根据合同约定，中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司、福建省涵江港涵房地产开发有限公司双方的合同期限为项目公开发售后的一年。虽然合同第二条第二款对期满后的后续事项作了约定，但主要是对中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司在合同期满后可继续代理销售的权利作了约定。中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司、福建省涵江港涵房地产开发有限公司双方都认可本案的合同期限至2011年7月止，虽然福建省涵江港涵房地产开发有限公司认可2011年8月4日签订的10套商品房买卖合同仍是由中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司代理，但中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司仅仅是签订上述10套商品房的《房产定购协议书》，且是在2011年7月之前签订的，其《商品房买卖合同》还是由福建省涵江港涵房地产开发有限公司签订的，故不能据此认定中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司在合同期满后仍选择继续履行合同。故中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司在合同期满后自2011年8月1日起终止合同不构成违约。至于福建省涵江港涵房地产开发有限公司提出的中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司从2011年1月起不断减少销售人员主张，从2011年4月起仅剩二名销售人员的主张，因福建省涵江港涵房地产开发有限公司提供的证据不足以证明该主张，本院不予采纳。故福建省涵江港涵房地产开发有限公司提出的反诉不能成立。原审法院查明：2010年7月1日，以中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司作为乙方，福建省涵江港涵房地产开发有限公司作为甲方，中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司、福建省涵江港涵房地产开发有限公司双方就中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司为福建省涵江港涵房地产开发有限公司开发的莆田涵江河滨花园二期（推广名为“财富天下”）项目的商品房提供策划、销售代理服务签订了《莆田涵江河滨花园二期项目独家全程策划销售合同》。合同约定：“受托住宅总建筑面积共约48808.88平方米（300套商品房）；服务代理期限自本合同生效之日起至本项目正式公开发售后12个月止；合同期满，后续合作事宜由甲乙双方另行协商书面确认，在甲乙双方未以书面方式明确终止代理之前，乙方仍有权继续代理销售本项目，甲乙双方仍需按本合同所约定之权利和义务继续履行直至甲乙双方签署补充协议或双方书面确认终止履行之日止，此期间代理费率按双方已结算的最高代理费率计算；甲方应按下列标准支付乙方销售代理费：本项目住宅销售率未达60%，销售代理费率0.6%，达60%未达90%，销售代理费率0.9%，达90%及以上，销售代理费率1.0%。销售率之确定以客户签署《商品房买卖合同》并足额交清首期金额为准。溢价奖励费用：乙方本项目的接盘价为4500元／平方，如乙方最终实现本项目的销售均价超过4500元／平方，则甲方应按（实际销售均价－4500）×15%给予乙方结算奖励金，即超出的单价甲乙双方按8.5：1.5分成，其15%为乙方奖励金。乙方溢价奖励费用在本项目整体销售率达90%时或合同终止时一次性结算。”。合同还对违约责任、合同生效及终止等事项进行了约定。本项目商品房于2010年7月29日开盘公开发售，共售出268套商品房，销售均价为4686元／平方。双方对其中256套系2011年7月之前由中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司销售的无异议，对另12套由谁销售发生争议，该12套是由中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司在2011年7月之前与客户签订《房产定购协议书》由福建省涵江港涵房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（10套是在2011年8月4日签订，2套是在2012年1月16日签订），庭审之后，福建省涵江港涵房地产开发有限公司认可上述的10套商品房是由中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司销售。故中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司完成的商品房销售为266套，销售总面积43001.78㎡，销售额201644603元。其销售代理费应为201644603元×0.9%=1814801.42元。福建省涵江港涵房地产开发有限公司已支付1440991.40元，尚余373810.02元未付。中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司的溢价奖励费用为（4686元－4500元）×15%×43001.78㎡=1199749.66元。2011年7月15日，中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司、福建省涵江港涵房地产开发有限公司双方因结算销售代理费及溢价奖励等问题发生争议，中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司发《整改通知函》给福建省涵江港涵房地产开发有限公司，提出福建省涵江港涵房地产开发有限公司如未在2011年7月29日整改，中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司将依合同约定单方终止合同。2012年6月4日，中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司向原审法院提起诉讼。原审法院认为，中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司、福建省涵江港涵房地产开发有限公司签订的《莆田涵江河滨花园二期项目独家全程策划销售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应确认为合法有效。在合同期限内，中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司代理销售了266套商品房，福建省涵江港涵房地产开发有限公司应按合同的约定支付给中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司尚未支付的销售代理费373810.02元。福建省涵江港涵房地产开发有限公司主张销售代理费应扣除中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司没有协助福建省涵江港涵房地产开发有限公司办理银行按揭贷款的金额以及银行至今未放款的金额缺乏事实依据。中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司主张应按1%计算销售代理费率，但中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司的销售未达到90%以上，中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司的该项主张不予支持。中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司销售的商品房均价为4686元／平方，超过合同约定的4500元／平方，福建省涵江港涵房地产开发有限公司应按合同约定支付给中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司溢价奖励。根据合同约定，溢价奖励在销售率达到90%以上或合同终止时一次性支付。中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司的销售率虽未达到90%，但在合同期满终止后，福建省涵江港涵房地产开发有限公司仍需支付给中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司溢价奖励费用1199749.66元。在合同约定的销售代理期限届满后，福建省涵江港涵房地产开发有限公司即应按照合同的约定支付给中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司上述费用，否则即构成违约。故福建省涵江港涵房地产开发有限公司应按照合同约定，支付全部未付金额的日万分之五作为违约金。中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司在合同期满后终止履行合同，也不构成违约，福建省涵江港涵房地产开发有限公司反诉要求中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司支付违约金30万元缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、福建省涵江港涵房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司销售代理费人民币373810.02元、溢价奖励费用1199749.66元，合计1573559.68元；二、福建省涵江港涵房地产开发有限公司应在本判决生效之日起五日内，支付给中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司自2011年9月1日起至实际付款之日止按日万分之五计算的迟延履行违约金（2011年9月1日至2011年9月3日以1445291.03元为基数计算，2011年9月4日以后以1573559.68元为基数计算）；三、驳回福建省涵江港涵房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22725元，由中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司负担4725元，福建省涵江港涵房地产开发有限公司18000元；反诉案件受理费2900元，由福建省涵江港涵房地产开发有限公司负担。一审宣判后，上诉人福建省涵江港涵房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉。上诉人福建省涵江港涵房地产开发有限公司上诉称：一、原审法院认定“上诉人主张销售代理费应扣除被上诉人没有协助上诉人办理银行按揭贷款的金额以及银行至今未放款的金额缺乏事实依据”是错误的，上诉人与被上诉人在《莆田涵江河滨花园二期项目独家全程策划销售合同》（以下简称《销售合同》）中对该内容有明确约定，原审法院没有支持上诉人的上述主张是错误的。上诉人与被上诉人签订的《销售合同》6.2.5条第2款约定：“按揭付款：已支付首期购房款，并已与甲方（上诉人）签订《商品房买卖合同》的单位，甲方应当先行结算该单位首期购房款的代理费；客户与贷款银行签订按揭贷款合同且银行放贷后，甲方应支付该成交单位代理费的85%。”可见，上诉人与被上诉人双方在《销售合同》中已明确约定，在计算销售代理费时，若购房者欲向银行办理按揭贷款，被上诉人应协助办理银行按揭贷款的手续，待签订按揭贷款合同且银行放贷后，上诉人才支付销售代理费。故上诉人认为，销售代理费金额应当扣除被上诉人没有协助办理银行按揭贷款的金额以及银行至今未放款的金额部分，即上诉人应支付的销售代理费的余额为人民币199321.71元，而不是被上诉人所主张的销售代理费人民币1983231.81元。二、原审法院认定“庭审以后，上诉人认可上述的10套商品房是由被上诉人销售”是错误的，上诉人代理人并没有承认该事实。上诉人与被上诉人对256套系2011年7月之前由被上诉人销售的事实无异议，但对于另外的12套是否是被上诉人之前所售有争议。从原审庭审笔录中可证：上诉人代理人没有承认12套中的10套是被上诉人所售，相反，上诉人代理人在原审开庭时一直强调对该事实有异议，不可能在庭审后承认该事实。原审判决书却无端认定庭审以后，上诉人认可上述的10套商品房是由被上诉人销售，显然没有任何事实依据，请求二审法院予以客观认定。三、原审法院判决上诉人应支付给被上诉人溢价奖励费用人民币1199749.66元是错误的。虽然本案合同约定的一年代理期限系从2010年7月1日至2011年7月31日止，但《销售合同》第二条同时也约定：“合同期满，后续合作事宜由甲乙双方另行协商书面确认，在甲乙双方未以书面方式明确终止代理合作之前，乙方有权继续代理销售本项目，甲乙双方仍需按合同所约定之权利和义务继续履行直至甲乙双方签署补充协议或书面确认终止履行之日止，此期间代理费率按双方已结算的最高代理费计算。”合同期满后，双方未以书面方式明确终止代理，也未签署补充协议。虽然被上诉人于2011年7月15日向上诉人发函表达其可能于2011年7月29日单方终止履行合同的意向，但却未通过书面形式与上诉人确认解除合同，故双方应按《销售合同》继续履行。《销售合同》6.3.2条约定：“乙方溢价奖励费用在本项目整体销售率达90%或合同终止时一次性结算。”原审法院在被上诉人整体销售率未达90%，合同也未终止的情况下判决上诉人支付溢价奖励费用缺乏事实和法律依据。四、原审法院认定“在合同约定的销售代理期限届满后，上诉人即应按照合同的约定支付给被上诉人上述费用，否则即构成违约。”并以此判决上诉人应按照全部未付金额的日万分之五作为违约金是错误的，上诉人不存在该违约情形。因上诉人与被上诉人之间就销售代理费如何计算，及上诉人是否应当支付溢价奖励费用的问题存在争议，导致上诉人应支付的销售代理费用的具体金额无法计算。在该争议未解决的情况下，上诉人为了表示诚意，暂支付了阶段性销售代理费人民币1440991.40元，原本欲待具体金额计算清楚后再行支付余款，但被上诉人擅自撤离现场后未与上诉人办理任何移交手续，致销售代理费无法计算，故上诉人认为己方不存在违约情形，不应支付违约金。五、原审法院认定“被上诉人在合同期满后终止履行合同，也不构成违约，上诉人反诉要求被上诉人支付违约金30万元缺乏依据，不予支持”错误，被上诉人应当支付给上诉人违约金人民币30万元。上诉人与被上诉人双方在签订《销售合同》时约定，由被上诉人成立专门工作组常驻销售现场负责该项目的具体施行，但自2011年1月起，被上诉人未经上诉人同意，擅自分批将专门工作组人员调离销售现场，致使销售工作被迫停止。上诉人认为，被上诉人提前终止履行合同的行为造成部分客户没有办理签订正式买卖合同和按揭贷款手续，构成根本违约，给上诉人造成巨大的损失。根据《销售合同》第8.9条的约定，被上诉人应支付给上诉人违约金人民币30万元，原审法院没有支持上诉人的原审反诉请求是错误的。综上，上诉请求：1、撤销原审判决书第一、二、三项判决内容；2、由上诉人支付给被上诉人销售代理费人民币199321.71元；3、由被上诉人支付给上诉人违约金人民币30万元。被上诉人中原地产代理（深圳）有限公司福建分公司答辩称：一、被上诉人与上诉人之间系代理合同关系，被上诉人均依销售合同全面、适当的履行合同项下全部之义务，但上诉人未能按约支付代理费用，应承担支付代理费用、溢价奖金及违约责任。二、12套房产的代理费应归被上诉人所有。理由：1、被上诉人的代理工作按销售合同第5.1.3条款约定，是以被上诉人的工作人员与客户签订的房产订购协议为准。2、按销售合同第6.2.6条款的约定以及上诉人在一审所提供的佣金结算单，上诉人并没有对结算单提出异议。3、按销售合同第5.1.9条款的约定，被上诉人也只是协助的义务，且被上诉人也按约履行了协助的义务。三、关于溢价款的问题，溢价款因双方合同到期及上诉人违约而导致合同的解除，上诉人依约应支付该溢价款。四、关于违约金问题，因上诉人违约，未能支付相关的溢价款，故应承担相关的违约责任。五、上诉人主张要求被上诉人支付违约金30万元没有事实和法律依据。综上，请求：驳回上诉，维持原判。经审理查明，上诉人对原审法院查明的部分事实有异议：1、对“该12套是由原告在2011年7月前……2套是在2012年1月16日签订）”有异议，认为这12套是由上诉人自己销售的，被上诉人只销售了256套，所以被上诉人不能按0.9%奖励；2、对“庭审之后，被告认可上述的10套商品房是由被告销售”有异议，认为上诉人的代理人并没有承认该事实；3、对原审查明的溢价奖励的计算方式有异议，认为在减去上述12套商品房以后，被上诉人就不能按0.9%计算溢价奖励费用。上诉人对原审法院查明的其他事实没有异议。被上诉人对原审法院查明的部分事实有异议：1、关于商品房销售套数，一审认定是266套，被上诉人认为是268套；2、一审对销售代理费的计算，也是错误的，因为虽然合同约定上诉人委托被上诉人销售的房子是300套，但实际上委托的只有288套，根据合同约定的分期分批次计算代理费用，被上诉人的代理费应该是542240.41元。被上诉人对原审法院查明的其他事实没有异议。本院对双方当事人均没有异议的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《莆田涵江河滨花园二期项目独家全程策划销售合同》对受托销售住宅总建筑面积、服务代理期限及代理费率、溢价奖励费用等均作了明确约定，上诉人上诉主张销售代理费应扣除被上诉人没有协助上诉人办理银行按揭贷款的金额以及银行至今未放款和不应支付溢价奖励、违约金、应支持上诉人的反诉请求等问题。经审查，原审法院在对双方当事人争议焦点问题的分析、认定中已作了详细的阐述，本院不再赘述。上诉人于2012年12月3日给原审法院的申请书中明确认可2011年8月4日签订的10套商品房买卖合同是由被上诉人代理销售的，上诉人上诉称其代理人没有在庭审后承认该事实，是没有诚信的行为，本院不予支持。综上，原审法院认定本案的事实清楚、证据充分，适用法律及判决正确，上诉人上诉所称的理由及诉求不能成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币25625元，由上诉人福建省涵江港涵房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈利强代理审判员 黄珊珊代理审判员 吴瑞雪二〇一五年四月十三日书 记 员 吴恩华附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来自