（2Ｏ15）甬东民初字第222号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-06-08

案件名称

宁波锦汇投资有限公司与宁波市国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市江东区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宁波锦汇投资有限公司,宁波市国土资源局

案由

建设用地使用权出让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第六十条第一款

全文

宁波市江东区人民法院民事判决书（2O15）甬东民初字第222号原告：宁波锦汇投资有限公司。法定代表人：颜旭东。委托代理人：赵建平、陈啸晓。被告：宁波市国土资源局。法定代表人：史跃萍。委托代理人：陈红平。委托代理人：李惠芳。原告宁波锦汇投资有限公司与被告宁波市国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2015年1月14日立案受理后，依法由审判员杨锦晶适用��易程序独任审判.后因案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2015年3月2日公开开庭进行了审理。原告宁波锦汇投资有限公司的法定代表人颜旭东和委托代理人赵建平、被告宁波市国土资源局的委托代理人陈红平、李惠芳到庭参加诉讼。本案经庭外和解未成，现已审理终结。原告宁波锦汇投资有限公司起诉称：2010年1月18日，慈溪森美宝顺汽车销售有限公司通过挂牌拍卖方式，取得了位于镇海区庄市明海大道东侧汽车4S店xx号地块和xx号地块，竞拍价格分别为45900000元和29460000元，并于当日与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》。2010年5月13日，原告与被告及慈溪森美宝顺汽车销售有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》变更协议，原告同意将慈溪森美宝顺汽车销售有限公司取得的上述国有土地由原告进行登记。2012年5月和2013年5月，原告与被告双��签订《国有土地使用权出让合同》补充协议，将原告开发的地块竣工期限延长至2014年2月4日。2011年8月8日，原告向宁波市规划局镇海分局报送《建设工程规划设计方案》，规划部门在2011年8月9日批复《规划审查回复单》，同意项目的施工图设计方案。2011年8月，原告开工建设，2014年1月3日工程竣工，同月17日通过竣工验收。期间，原告于2012年8月和2013年1月取得了两地块的《商品房预售许可证》。原告开发建设期间，宁波市镇海区住房和建设交通局基于宁波市国土资源局镇海分局的协助函，向原告下达了镇建交（2012）149号文件，要求原告立即停止不当预售行为。为此，原告一直与宁波市国土资源局镇海分局和宁波市镇海区住房和建设交通局沟通、说明，但效果不理想。考虑到原告在取得预售许可证后，已订立多份《商品房预售合同》，且交房的日期日渐临近，为避免损失的扩大和不必要的社会不稳定因素出现，原告不得已于2014年1月24日与被告签订两份《国有土地使用权出让合同补充协议》，分别补交土地出让金2545426元和3786689元，共计6332115元，并于当日交付给宁波市国土资源局镇海分局。原告认为，根据《国有建设用地使用权出让合同》第五条及国有建设用地使用权挂牌竞买须知规定，原告取得的土地用途为商服（汽车4S店），《国有建设用地使用权出让合同》第十二条对土地使用性质规定为综合专业市场（汽车4S店），建设用地规划许可证上规定用地性质为商业金融用地（C2），而原告目前开发建设的项目是包括汽车4S店在内的商业专业市场，其用途符合合同和规划要求，原告不存在变更土地用途的行为，且被告在计算补交土地出让金时其依据和计算方法不明。请求判令：一、撤销原告与被告之间于2014年1月24日签订的编号为3302112014A22015和3302112014A22016的《国有建设用地使用权出让合同补充协议》；二、被告返还原告补交的土地出让金6332115元，并承担原告利息损失367951.29元（利息计算至2014年12月31日），上述两项合计为6700066.29元。被告宁波市国土资源局答辩称：首先，因原告在宁波市镇海区庄市明海大道东侧2、xx号地块的汽车4S店项目建设过程中，违反双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第十二条的规定，将部分土地用途由汽车4S店改变为对外销售的市场用地（改变土地使用用途）以及对外销售部分的销售对象并不具备汽车4S店经营资质（改变土地使用条件）两个事项，原告要求对改变土地使用条件部分补交出让金。根据相关法律规定及原告申请，经原告与被告协商一致签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，故该协议内容合法，原告要求撤销该协议于法无据。其次��原告要求返还补交的土地出让金并支付利息缺乏依据。原告根据双方签订的《国有建设用地使用权出让合同补充协议》补交的土地出让金，是被告委托专业土地评估中介机构评估，估价方法选择恰当，评估结果适合地价水平，并无不妥。请求驳回原告的诉讼请求。当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：1.原告宁波锦汇投资有限公司提供《国有建设用地使用权出让合同》二份、《国有建设用地使用权出让合同》变更协议二份，拟证明原告依法取得土地使用权及土地性质等事实。经质证，被告宁波市国土资源局对上述证据的真实性没有异议。本院认为，因被告对上述证据的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。2.原告宁波锦汇投资有限公司提供《国有建设用地使用权出让合同》补充协议二份，拟证明土地使用权延��的依据。经质证，被告宁波市国土资源局对该证据的真实性没有异议。本院认为，因被告对上述证据的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。3.原告宁波锦汇投资有限公司提供宁波市镇海区企业投资项目备案通知书一份，拟证明涉案项目经发改委批准，明确为综合专业市场等事实。经质证，被告宁波市国土资源局对该证据的真实性没有异议。本院认为，因被告对上述证据的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。4.原告宁波锦汇投资有限公司提供建设工程规划许可证二份、建设用地规划许可证二份、规划审查意见回复单二份，拟证明涉案用地性质为商业金融业性质，原告施工设计经过规划部门批准同意等事实。经质证，被告宁波市国土资源局对上述证据的真实性没有异议，但认为国土部门与规划部门是不同的系统。本院认为，因��告对上述证据的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。5.原告宁波锦汇投资有限公司提供商品房预售许可证二份、商品房买卖合同五份，拟证明原告取得商品房预售资格并在实际预售房屋等事实。经质证，被告宁波市国土资源局对上述证据的真实性没有异议，但认为出让合同约定土地不能分割出让，被告并不知晓原告为何能取得商品房预售许可证。本院认为，因被告对上述证据的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。6.原告宁波锦汇投资有限公司提供《国有建设用地使用权出让合同补充协议》二份，拟证明原告补交土地出让金等事实。经质证，被告宁波市国土资源局对上述证据的真实性没有异议，但认为上述证据中已载明原告要求变更土地用途并要求补交土地出让金，故上述补充协议系双方意思表示一致的前提下签订的。本院认为，因被告对上述证据的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。7.原告宁波锦汇投资有限公司提供请求返还土地出让金（补交部分）的报告复印件一份、复函一份、关于再次要求退还补交土地出让金的报告一份，拟证明原告要求被告返还补交的土地出让金，但宁波市国土资源局复函不同意返还等事实。经质证，被告宁波市国土资源局对上述证据的真实性没有异议。本院认为，因被告对上述证据的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。8.原告宁波锦汇投资有限公司提供甬政发（2008）72号宁波市人民政府关于切实推进节约集约利用土地的实施意见打印件一份，拟证明政府要求土地集约利用，提高土地利用强度等事实。经质证，被告宁波市国土资源局对该证据的真实性没有异议，但认为政府并不允许原告擅自改变土地性质。本院认��，因被告对该证据的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以确认。9.原告宁波锦汇投资有限公司提供宁波市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告打印件二份，拟证明被告土地出让挂牌公告中对商服用地的注解。经质证，被告宁波市国土资源局对该证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为不同地块出让的条件不同。本院认为，因被告对上述证据的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。10.被告宁波市国土资源局提供土地估价报告备案表、土地估价报告、土地估价技术报告及附件共二套，拟证明原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同补充协议》中的土地出让金系经过专业估价机构评估等事实。经质证，原告宁波锦汇投资有限公司对上述证据的真实性没有异议，但认为评估报告在被告处备案，并由被告盖章确认，故评估机构与被告间存在利害关系，不具有独立的公正性和客观性，评估结论以改变土地使用用途作为评估前提，违反客观性原则，且评估结果缺乏分析依据。本院认为，因原告对上述证据的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。11.被告宁波市国土资源局提供宁波市镇海区人民政府协调会议纪要一份，拟证明原告补交土地出让金的问题系经过区政府会议确定等事实。经质证，原告宁波锦汇投资有限公司对该证据的真实性未表异议，但认为被告收取原告土地出让金的行为并非依据该份会议纪要，被告在2012年10月已致函宁波市镇海区住房和建设交通局，原告在开发过程中并不存在把地块转让给无汽车4S店经营资质的人员。本院认为，因原告对上述证据的真实性没有异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。本院经审理，认定事实如下：2010年2月1日，慈溪森美宝顺汽车销售有限公司与被告宁波市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》二份，约定被告宁波市国土资源局将位于宁波市镇海区庄市街道明海大道东侧汽车4S店xx号、xx号地块出让给慈溪森美宝顺汽车销售有限公司，出让价款分别为45900000元及29460000元及双方的权利义务等内容。该两份合同的第五条约定出让宗地的用途为商服（汽车4S店）。第十二条约定主体建筑物性质为综合专业市场（汽车4S店），附属建筑物性质为相应配套设施，未经出让方和规划管理部门同意，受让人不得改变本地块的用途（汽车4S店用地），不得将本地块转让给不具有汽车4S店经营资质者。第十六条约定受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。在出让期限内，需要改变本合同约定的土地用途的，双方同意按照国家法律、法规、规章、政策的有��规定办理。在上述两份合同附件中的宁波市镇海区建设工程规划条件表中载明用地性质为商业金融业用地（C2）。在附件的国有建设用地使用权挂牌竞买须知中载明土地用途为商服（汽车4S店），未经出让方和规划管理部门同意，受让人不得改变本地块的用途（汽车4S店用地），不得将本地块转让给不符合上述要求者，该点在土地证上载明。2010年5月13日，慈溪森美宝顺汽车销售有限公司、原告宁波锦汇投资有限公司与被告宁波市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》变更协议二份，约定慈溪森美宝顺汽车销售有限公司针对镇海庄市明海大道东侧汽车4S店xx号、xx号地块通过挂牌出让活动取得的权利和应承担的义务，以及《国有建设用地使用权出让合同》约定的权利和义务一并转归原告宁波锦汇投资有限公司等内容。2010年7月5日，宁波市镇海区发展和改革局��具的宁波市镇海区企业投资项目备案通知书中载明建设项目名称为综合专业市场（汽车4S店），项目所属行业为商务服务业，要求项目按照汽车4S店技术标准、规范要求进行设计和建设，项目应符合土地利用、城市规划要求，由有关部门进行控制。2010年7月14日，原告宁波锦汇投资有限公司取得涉案两地块的建设用地规划许可证，该许可证上载明用地项目名称为明海大道东侧Zh06-xx-xx-xx地块（汽车4S店）、Zh06-xx-xx-xx地块（汽车4S店），用地性质商业金融业用地（C2）。2011年8月9日，原告宁波锦汇投资有限公司取得涉案两地块的建设工程规划许可证。2012年5月30日，原告宁波锦汇投资有限公司与被告宁波市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》补充协议一份，约定因规划审批时限的原因，应原告宁波锦汇投资有限公司申请，被告宁波市国土资源局同意镇海庄市明海大道东侧汽车4S店xx号、xx号地块的竣工时间延长为2013年2月4日之前，原告宁波锦汇投资有限公司须按原告出让合同约定的各项土地开发利用要求继续开发利用该宗地，并在2013年2月4日前竣工并通过项目竣工复核验收等内容。2012年8月16日及2013年1月4日，原告宁波锦汇投资有限公司就涉案两地块上房屋取得商品房预售许可证。后原告宁波锦汇投资有限公司出售该涉案两地块上多套商品房，商品房的设计用途为商业用房。2013年1月5日，宁波市镇海区人民政府印发镇政办会纪（2013）5号专题协调会议纪要，其中载明：“……我区在2007年3月至2010年9月挂牌出让了一批汽车4S店地块，由于当时国土和规划部门对于汽车4S店的用地性质分类标准不统一（且上级对口部门也未作明确规定），规划部门一般明确用地性质为商业金融业用地（适建综合专业市场及配套用房），而国土部门一般明确为商服用地（汽车4S店），且当前汽车4S店建设尚无统一的国家标准，致使部分地块受让方在实施地块开发建设时理解上出现偏差，在建设方案设计时，布局了部分面积大小不等的市场及配套用房，规划、国土、建设等相关部门在方案审核时也予以了认可。……对原出让合同中已约定‘未经出让方和规划管理部门同意，受让人不得改变本地块的用途（汽车4S店用地），不得将本地块转让给不具有汽车4S店经营资质者’及类似条款的地块，经国土和规划管理部门审核同意，可在补交土地出让金差价后，将市场或商务用途建筑分割对外出售，销售对象条款可予以放宽……”2013年5月14日，原告宁波锦汇投资有限公司与被告宁波市国土资源局再次签订《国有建设用地使用权出让合同》补充协议一份，约定因规划审批时限的原因及宁��市政府出台海砂禁用政策等原因，根据镇海区政府会议纪要精神及原告宁波锦汇投资有限公司施工需要，应原告宁波锦汇投资有限公司申请，被告宁波市国土资源局同意镇海庄市明海大道东侧汽车4S店xx号、xx号地块的竣工时间延长为2014年2月4日止等内容。2014年1月24日，原告宁波锦汇投资有限公司与被告宁波市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》一份，约定镇海庄市明海大道东侧xx号地块中建筑面积为24749.60平方米的土地用途改变为商服用地（市场），并按评估的楼面地价153元／平方米办理，总补交金额为3786689元，使用年限至2050年2月4日止等内容。同日，原告宁波锦汇投资有限公司与被告宁波市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》一份，约定镇海庄市明海大道东侧xx号地块中建筑面积为16636.77平方米的土地用途改变为商服��地（市场），并按评估的楼面地价153元／平方米办理，总补交金额为2545426元，使用年限至2050年2月4日止等内容。2014年8月26日，原告宁波锦汇投资有限公司向宁波市国土资源局镇海分局提交请求返还土地出让金（补交部分）的报告一份，认为原告宁波锦汇投资有限公司并未违反《国有建设用地使用权出让合同》第十二条的约定，双方合同项下宗地新建建筑物主要符合综合专业市场（汽车4S店），其他土地利用要求仅是基本土地利用要求的补充和说明，本合同项下的土地性质为商服，且本项目的开发建设过程中，镇海国土分局、镇海规划局、镇海建交局、镇海新城管委会及其他职能部门多次参与项目论证、审议等，原告宁波锦汇投资有限公司于2014年1月与被告宁波市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，是基于当时交付购房户的期限压力及交付前综合验收的必要环节等因素考量，并非原告真实意愿，要求退回土地出让金等。2014年11月24日，宁波市国土资源局镇海分局复函原告宁波锦汇投资有限公司，认为原告将部分用途由汽车4S店用途改变为对外销售的市场用地（改变土地使用用途）以及对外销售部分的销售对象并不具备汽车4S店经营资质（改变土地使用条件）两个事项，该局根据相关法律法规及区政府会议纪要精神，与原告协商一致后签订补充协议，原告补交了相应的土地出让金，故不存在任何疑义等。2014年12月18日，原告宁波锦汇投资有限公司再次就退还出让金事宜向宁波市国土资源局镇海分局提交报告。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。首先，关于镇海庄市明海大道东侧汽车4S店xx号、xx号地块的《国有建设用地使用权出让合同》系慈溪森美宝顺汽车销售有限公司与被告宁波市国土资源局自愿签订，原告宁波锦汇投资有限公司经受让取得慈溪森美宝顺汽车销售有限公司与被告宁波市国土资源局《国有建设用地使用权出让合同》项下的权利义务，故该两份《国有建设用地使用权出让合同》对原告宁波锦汇投资有限公司具有约束力。根据国有建设用地使用权挂牌竞买须知载明的内容及该两份《国有建设用地使用权出让合同》第五条和第十二条的约定，涉案地块的用途为商服（汽车4S店），主体建筑物性质为综合专业市场（汽车4S店），附属建筑物性质为相应配套设施，未经出让方和规划管理部门同意，受让人不得改变本地块的用途（汽车4S店用地），不得将本地块转让给不具有汽车4S店经营资质者，故涉案地块的用途已明确为商服或综合专业市场项下的汽车4S店用地，汽车4S店应系双方对商服或综合专业市场项下多种土地用途的限缩约定，故��告关于出让宗地的用途应为包括汽车4S店在内的办公用房、专业市场的主张，缺乏相应的事实和法律依据，故本院对此不予采信。其次，原告宁波锦汇投资有限公司将涉案地块的部分土地用于商品房预售，后根据政府会议纪要精神，原告宁波锦汇投资有限公司与被告宁波市国土资源局协商一致签订两份《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，对原告宁波锦汇投资有限公司因改变涉案土地使用条件补交出让金达成一致意见。原告宁波锦汇投资有限公司作为专业公司，对其签订补充协议可能存在的风险和法律后果应是明知的，对自身行为是否需要补交土地出让金应具备较强的认知能力，故原告关于上述补充协议并非其真实意思表示，系受被告宁波市国土资源局胁迫所签订的主张，缺乏相应的事实和法律依据，故本院对此亦不予采信。出让金补交金额系被告宁波市国土资源局委托有专业资质的土地估价机构出具，原告宁波锦汇投资有限公司对土地估价有异议，但并未提供充分的证据予以反驳，故本院对此不予采信。综上，原告要求撤销与被告宁波市国土资源局间于2014年1月24日签订的编号为3302112014A22015和3302112014A22016的《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，由被告返还土地出让金并支付利息损失的主张，依据不足，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条和最高人民法院《关于适用﹤中国人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告宁波锦汇投资有限公司的诉讼请求。本案受理费58800元，由原告宁波锦汇投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民��院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后的七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作放弃上诉处理。审　判　长　　张晓霞审　判　员　　杨锦晶人民陪审员　　胡新娣二〇一五年四月十三日代书　记员　　黄群英