（2015）安中民三终字第447号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-07-10
案件名称
上诉人李志青与被上诉人侯秋林、李庆红租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
河南省安阳市中级人民法院
所属地区
河南省安阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李志青,侯秋林,李庆红
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）安中民三终字第447号上诉人（原审被告）李志青。被上诉人（原审原告）侯秋林。被上诉人（原审被告）李庆红。上诉人李志青因与被上诉人侯秋林、李庆红租赁合同纠纷一案，不服河南省林州市（2014）林建民初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理查明，被告李庆红在林州市农工商楼下有门面房一处，被告李志青于2013年的秋后从案外人亚辉手中接手该门面房，租赁时间至2014年4月15日。被告李志青从案外人亚辉手中转租门面房时，经过被告李庆红的口头同意，并约定租赁后所做生意为卖熟肉，被告李庆红与被告李志青之间并无书面租赁协议。2014年2月20日被告李志青给付被告李庆红2014年4月15日至2015年4月14日的租赁费1.5万元，被告李庆红出具收到条一张。2014年4月14日，原告从被告李志青手中转租了该门面房，转租时原告与被告李志青口头协商租赁费为2.4万元，屋内物品空调、保温车、微波炉各一台、桌子、凳子各一张留给原告使用，租赁日期为2014年4月14日至2015年4月14日，同天被告李志青收到原告转租费2.4万元，并出具收到条一张。被告李志青转租给原告房屋时，被告李志青曾通知过被告李庆红，李庆红的妻子也去看过转租情况。但是被告李庆红并不知道原告租赁房屋后做什么生意。2014年4月17日，原告装修门面房准备开业时，被告李庆红知道原告要在其承租的门面房中做卖生肉生意，就出面阻止原告开业。另查明，被告李庆红在林州市农工商楼门面较多，为使其他承租人良性经营，根据被告李庆红提供的与其他承租人签订的门面房租赁合同，门面房租赁合同第7条约定：因整体门面租户较多，为了不产生各租户之间的相互矛盾，各商户不得经营同类产品，如经营同类产品者，房东有权收回经营权，房租不退。原审法院认为，林州市农工商楼一楼及门面房属于被告李庆红，由被告李庆红向外转包，涉及租户较多，为使各承租人良性经营，避免承租人之间发生利益冲突，被告李庆红制定了统一的格式合同，该合同第7条约定：因整体门面租户较多，为了不产生各租户之间的相互矛盾，各商户不得经营同类产品，如经营同类产品者，房东有权收回经营权，房租不退。被告李志青承租门面房后，又将该门面房转租给原告侯秋林，转租时被告李志青未向原告侯秋林出示合同书，也未向原告说明合同条款的实质内容，导致原告承租该房后盲目投资，准备在该房内买卖同类产品时，遭到被告李庆红的阻止，致使原告的生意无法继续，合同已经不能履行。按照合同相对性原则，被告李志青对其与原告之间的租赁合同不能履行应承担全部责任，所收取原告的租赁费应当全部返还，原告承接的被告李志青的物品应当全部返还。故对原告要求依法解除原、被告之间的口头租房合同，并让被告返还所收取原告的房租转让费24000元的诉讼请求，法院予以支持，根据合同相对性原则，应由被告李志青返还原告租赁费24000元；对于原告要求被告承担因此造成的经济损失5000元的请求，因原告未向法院提供该主张的证据，故法院不予支持。被告李志青的抗辩理由不足，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告侯秋林与被告李志青之间2014年4月14日的口头租房合同；二、被告李志青自本判决生效之日起十日内返还原告侯秋林房租费24000元；三、原告侯秋林于本判决生效之日起十日内返还被告李志青空调一台、保温车一辆、微波炉一台、桌子、凳子各一张；四、驳回原告侯秋林的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由原告侯秋林负担50元，被告李志青负担475元。李志青上诉称，第一，原审判决查明事实部分与认定部分相矛盾。原审判决已经查明被上诉人李庆红同意上诉人将门面房转租给被上诉人侯秋林，被上诉人李庆红的妻子也去核实过转租情况，并给被上诉人侯秋林协调过用水问题，这说明上诉人转租给被上诉人侯秋林的事实以及被上诉人侯秋林经营生猪肉的事实已经被被上诉人李庆红认可，原审判决认定被上诉人李庆红不知被上诉人侯秋林经营生猪肉及不同意经营生猪肉，与案件查明的事实相矛盾。第二，原审判决上诉人承担返还24000元房租费，没有事实和法律依据。上诉人从案外人手中转租门面房，将房租交给被上诉人李庆红，李庆红未与上诉人签订过书面合同，上诉人根本无法见到合同或知道合同的内容，原审法院作为参考的被上诉人李庆红提供的其他转租合同无法证实被上诉人李庆红向上诉人履行过明确告知义务，这说明被上诉人侯秋林无法正常经营是因为被上诉人李庆红的过错造成的。上诉人不存在过错，不知道也无法向被上诉人侯秋林履行告知义务。请求撤销原判，改判为驳回被上诉人侯秋林对上诉人的诉讼请求，判决由二被上诉人共同承担被上诉人侯秋林的全部损失。侯秋林答辩称，被上诉人侯秋林当时找过李志青了，李志青与房东女主人都同意其在门面房内卖生肉，房东女主人还去协调用水问题，后来才说不让卖生肉了。请求维持原判。李庆红答辩称，第一，被上诉人李庆红在2013年3月1日与上诉人李志青签订的租赁合同中约定“乙方转让转租时需经甲方同意，乙方不得高价转让转租”，但上诉人在将该门面房转租给侯秋林时没有经被上诉人李庆红同意，上诉人称经过被上诉人李庆红同意转租，系虚假陈述。第二，被上诉人李庆红与侯秋林之间不存在任何的法律关系，上诉人李志青的上诉请求不能成立。被上诉人李庆红没有收取侯秋林任何费用，是上诉人收取了侯秋林的转租费用，根据合同权利义务一致性原则和合同的相对性原则，侯秋林只能向收取其费用的李志青主张权利，原审判决李志青承担返还租金的责任，是正确的。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，被上诉人侯秋林在原审中的诉讼请求是依法解除其与上诉人的租房合同。根据合同的相对性原则，与被上诉人侯秋林有口头租房协议的是上诉人李志青，双方应按照合同约定各自履行义务。被上诉人侯秋林已经履行交付房租的义务，但上诉人李志青却不能履行让被上诉人正常使用房屋的义务，上诉人李志青构成违约。被上诉人侯秋林依法有权请求解除合同。上诉人李志青主张的合同不能实现的主要过错在被上诉人李庆红，其可以另案主张。上诉人与被上诉人侯秋林的租房合同解除，上诉人应当返还被上诉人侯秋林交付的房租24000元，被上诉人侯秋林应当返还上诉人空调、保温车、微波炉、桌子、凳子等。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由李志青负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫学海审 判 员 毛晓燕代理审判员 秦现华二〇一五年四月十三日书 记 员 张文科 关注公众号“”