（2015）佛明法民一初字第133号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-06-03
案件名称
黄燕华,冯红梅与罗小燕,梁卫庄,严志星房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市高明区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄燕华,冯红梅,罗小燕,梁卫庄,严志星
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛明法民一初字第133号原告黄燕华，住广东省佛山市高明区。原告冯红梅，住广东省佛山市高明区。两原告的委托代理人何宽军，广东沧江律师事务所律师。被告罗小燕，住广东省佛山市高明区。被告梁卫庄，住广东省佛山市高明区。被告严志星，住广东省佛山市高明区。委托代理人周国红、欧丽莹，均为广东利衡律师事务所律师。原告黄燕华、冯红梅诉被告罗小燕、梁卫庄、严志星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月15日受理后，依法适用简易程序，分别于2015年3月12日、4月7日公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人何宽军、被告严志星的委托代理人周国红到庭参加诉讼，被告罗小燕、梁卫庄经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，2008年底至2009年初，被告严志星通过朋友介绍向原告推销佛山市高明区荷城街道云开街66号3座之×××××，严志星声称该房屋所属富安花园小区系由其挂靠佛山市高明区荷城房地产开发公司开发，其于2006年以被告罗小燕的名义向广东发展银行股份有限公司佛山分行做了按揭贷款，贷款540000元，用于富安花园建设。在办理按揭贷款时也与被告罗小燕签订了《商品房买卖合同》，并开具了发票，但只是为办理按揭贷款之用，不是真实的交易。严志星称一直以来的贷款都是由其本人偿还，但是由于资金紧张断供，被银行起诉，为避免损失，急需马上卖掉房屋偿还贷款。严志星还出示了法院文书等资料并愿意以土地证担保。经双方商定，涉案房屋作价620000元。两原告要求和被告罗小燕、梁卫庄核实并签订书面合同，后严志星带原告与被告罗小燕、梁卫庄见面，核对了两人的身份，并询问了上述情况，罗小燕、梁卫庄表示严志星所述属实。于是，原告与罗小燕、梁卫庄、严志星于2009年2月27日签订了《房屋转让协议》一份，约定：罗小燕、梁卫庄以人民币620000元将涉案房屋卖给原告；罗小燕、梁卫庄、严志星保证于原告支付购房款之日起20日内负责解除该房屋的抵押权及所有查封，并保证正常转让不受查封限制或第三方提出异议，即无任何转让限制与权利争议；罗小燕、梁卫庄、严志星保证于原告支付购房款之日起50日内将该房屋转让到原告名下，即办理原告与佛山市高明区荷城房地产开发公司购房合同、开具发票、办理过户；罗小燕、梁卫庄同意并负责将该房屋的所有权转让到原告，其方式为注销其与房地产公司签订的《商品房买卖合同》与发票，并帮原告与开发商佛山市高明区荷城房地产开发公司重新签订购买合同、开具发票；严志星同样承担以上罗小燕、梁卫庄应当承担的义务，并以其所有的富安花园土地使用证［明国用（2008）第××号］作为担保；罗小燕、梁卫庄、严志星不能履行以上义务的，共同承担违约责任；房屋转让所发生的全部税费除法律另有规定的以外由罗小燕、梁卫庄承担；争议管辖法院为佛山市高明区人民法院。《房屋转让协议》签订后，冯卫东（黄燕华丈夫、冯红梅之兄）于同日到广东发展银行佛山高明荷城支行向罗小燕、梁海锋按揭还贷款账户支付了严志星与广东发展银行佛山分行和解确定的所欠银行本息及费用，与另案（梁海锋）同样方式交易支付的所欠银行本息费用合计1100000元，另外支付严志星账户180000元、现金20000元。当日严志星出具收据，确认收到冯卫东代原告支付给梁海锋、罗小燕在广发行借贷款及律师费诉讼费共计1100000元。严志星于2009年3月2日出具书面收据一份，再次确认收到冯卫东代原告交来购房款1300000元（含另案梁海锋购房款）。价款支付后，严志星马上将涉案房屋交付给原告占有使用。在还贷及禅城区人民法院解除案涉房屋查封后，银行取出罗小燕与佛山市高明区荷城房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》及案涉房屋发票交付给严志星，严志星交给原告。但由于政策变化，涉案房屋《商品房买卖合同》及发票不能注销，只能按照二手房买卖进行过户，但罗小燕、梁卫庄、严志星均不肯支付办证的税费，多次催促无果。2011年4月，罗小燕提供了身份证复印件让原告自己去办理房产证，原告持案涉房屋《商品房买卖合同》及发票、罗小燕身份证复印件缴纳了契税及滞纳金33755.18元，并办理了以被告罗小燕为所有人的案涉房屋产权证。后再次催促罗小燕、梁卫庄、严志星，三人仍拖延不办理。原告认为，原被告签订的《房屋转让合同》合法有效，被告虽然事实上已经将涉案房屋交付给原告占有，但应当及时办理物权变更登记，并且按照合同约定，房屋转让所产生的所有税费应当由被告承担，由于目前办理原告产权证所涉及的税费尚未发生，因此目前原告主张的仅是办理被告产权证而代缴纳的税款。请求判令：1.被告罗小燕、梁卫庄协助原告将位于佛山市高明区荷城街道云开街66号3座之×××××过户到原告名下；2.三被告支付原告为该房屋缴纳的税款人民币33755.18元；3.本案的诉讼费由三被告承担。在诉讼过程中，两原告举证如下：1.两原告身份证各1份，证明原告的诉讼主体资格；2.被告罗小燕身份证2份、被告梁卫庄身份证1份、户口簿1份，证明被告的诉讼主体资格，原告在签订《房屋转让协议》前核对了当事人身份，其中罗小燕身份证为2006年4月签发及2010年12月签发，证明其在合同签订时与价款交付及房屋交付后两次提交的身份证分别用于签约及办理房产证过户；3.房屋转让协议、粤通司鉴中心（2014）痕鉴字第51号司法鉴定意见各1份，证明双方就案涉房屋达成一致，包括转让价格、各方权利义务（解除查封、抵押、办理过户、担保、税费负担等）、诉讼管辖；（2014）佛明法民一初字第623号民事案件中，因罗小燕、梁卫庄对合同的指模真实性有异议，由人民法院委托鉴定，经鉴定是属于两人所捺的指模；4.结婚证1份、冯卫东新旧账户查询结果1份、专户交易清单2份、中国农业银行交易回单2份，证明黄燕华的丈夫冯卫东合同签订后到广东发展银行佛山高明荷城支行向罗小燕、梁卫庄的按揭还贷账户支付了严志星与广东发展银行佛山分行和解确定的所欠银行本息及费用，与另案（梁海锋）同样方式交易支付的所欠银行本息及费用合计1100000元；另外支付严志星账户180000元、现金20000元；5.收据2份，证明2009年2月27日，严志星确认收到冯卫东代原告支付给梁海锋、罗小燕在广发行借贷款及律师费诉讼费共计1100000元；严志星于2009年3月2日再次确认收到冯卫东代原告交来购房款1300000元；6.收据1份、明国用（2008）第××号国有土地使用权证1份、证明1份，证明土地使用证载明的土地使用权人确认该土地实际权属人是严志星，在合同签订前严志星向原告出示了有关富安花园楼盘属于其出资开发的证明文件，原告有理由确信严志星所陈述属实；严志星提供了土地证原件及证明原件给原告作为担保，担保的内容是该合同的履行，即合同所有义务的履行，不只是税费问题；7.发票及契税完税证，证明原告持有案涉房屋发票原件；各被告将房屋的合同及发票原件交付给了原告，原告为被告缴纳了办理被告房产证所产生的契税款及税款金额；8.涉案房屋门牌证1份，证明原告受被告委托于2011年4月13日办理其涉案房产门牌证以便过户，此后该房屋的登记地址与合同所载地址发生了变化；9.水费收费统一票据11份、电费发票7份，证明案涉房屋在2009年价款支付后就交付给原告一直占有使用，2009年3月开始电费由原告支付，水费记载的水表号码、联系电话等均是原告黄燕华，电费缴费人的姓名在2009年3月后由严志星变更为原告；该房屋是根据使用需要报装水电；10.房屋所有权证及土地使用权证各1份，证明案涉房屋已经办理了被告的权属登记，可以办理权属变更登记到原告名下；权属证书由原告持有，被告从未持有，也无异议；将房屋登记办理至两原告名下是为了履行合同；11.（2014）佛明法民一初字第623号民事裁定书1份，证明本案之前的诉讼已经撤诉；12.户籍证明1份，证明被告梁卫庄、罗小燕是夫妻关系，所以案涉房屋买卖合同是两被告作为夫妻共同签订的房屋转让协议。经质证后，被告严志星对原告提供的证据的真实性均无异议。被告严志星辩称，同意原告的第一项诉讼请求，但对于第二项请求，被告严志星已经支付了100000元的保证金，请法院在100000元中扣减。在诉讼过程中，被告严志星举证如下：收据1份，证明被告严志星曾向原告支付100000元用以办理相关房地产权证的保证金，请法庭在保证金范围内予以扣减原告办理房屋所办理的相关税费。经质证，原告对被告提供的证据的真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为该100000元是作为开具发票给原告的保证金，和目前原告第二项诉讼请求没有关联性。根据原被告的举证、质证，本院对本案证据做如下认定：被告对原告提供的证据的真实性均无异议，本院予以采信；原告对被告提供的证据的真实性无异议，本院予以采信。被告罗小燕、梁卫庄没有答辩，没有提供证据。被告罗小燕、梁卫庄经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。经过庭审，结合所采信的证据，本院确认以下事实：被告严志星挂靠佛山市高明区荷城房地产开发公司开发佛山市高明区荷城街道云开街富安花园楼盘。被告严志星为了向银行融资，借用被告罗小燕与佛山市高明区荷城房地产开发公司签订买卖合同，并开具了以被告罗小燕为富安花园C座×××××的购房人的发票1张。被告严志星用该合同和发票向广东发展银行股份有限公司佛山分行办理了涉案房屋的按揭贷款，按揭贷款的还贷款存折一直由被告严志星持有，被告严志星一直负责偿还该按揭贷款。2009年2月27日，两原告与三被告签订了一份《房屋转让协议》，约定：被告罗小燕、梁卫庄自愿将向佛山市高明区荷城房地产开发公司购买的位于佛山市高明区荷城街道云开街富安花园C座之×××××转让给原告黄燕华、冯红梅，由被告严志星提供担保；房屋转让价格为620000元；购房款通过银行转账方式支付到被告罗小燕、梁卫庄指定的银行账户，被告罗小燕、梁卫庄在原告黄燕华、冯红梅转账后出具收款收据给原告黄燕华、冯红梅；原告黄燕华、冯红梅应于协议签订之日起5日内一次性付清全部购房款；被告罗小燕、梁卫庄、严志星保证于原告黄燕华、冯红梅付清房屋转让款之日起20日内负责解除该房屋的所有抵押权及所有查封，并保证有权自由转让该房屋；被告罗小燕、梁卫庄于协议签订之日起将房屋交付给原告黄燕华、冯红梅使用；被告罗小燕、梁卫庄、严志星于原告黄燕华、冯红梅付清房屋转让款之日起50日内将该房屋转让到原告黄燕华、冯红梅名下，即为原告黄燕华、冯红梅与佛山市高明区荷城房地产开发公司签订该转让房屋的购买合同和开具购房发票及其它办理房屋登记所需要的资料；被告罗小燕、梁卫庄同意并负责将该房屋的所有权转让给原告黄燕华、冯红梅，在被告罗小燕、梁卫庄将该房屋的购房合同及购房发票原件交付原告黄燕华、冯红梅30日内与被告严志星一同注销被告罗小燕、梁卫庄原购房合同和发票，负责在原告黄燕华、冯红梅将原罗小燕、梁卫庄的购房合同及购房发票原件交付被告严志星之日起30日内，为原告黄燕华、冯红梅与房屋开发商佛山市高明区荷城房地产开发公司重新签订该房屋的购买合同和开具购房发票；被告罗小燕、梁卫庄、严志星负责自本合同签订之日起50日内办理为原告黄燕华、冯红梅取得该房屋的房屋产权证所需要的全部相关资料；被告严志星同意并自愿作为担保人，提供其本人所有的国有土地所有权为本合同及被告罗小燕、梁卫庄转让房屋作担保；如被告罗小燕、梁卫庄、严志星承担了合同约定的违约责任和担保责任，原告黄燕华、冯红梅仍可要求被告罗小燕、梁卫庄、严志星继续履行本合同；因本房屋转让所发生的全部税费除法律规定的以外由被告罗小燕、梁卫庄负责（其余约定详见该协议）。2014年9月15日，经广东通济司法鉴定中心鉴定，前述《房屋转让协议》上尾页甲方（签名）“罗小燕”、“梁卫庄”处的两枚指印均是梁卫庄右手食指捺印。合同签订后，原告黄燕华的丈夫冯卫东帮原告黄燕华、冯红梅支付了涉案车库的购房款共计620000元。2009年3月2日，被告严志星向原告黄燕华、冯红梅出具收据，确认收到两原告的购房款共计1300000元（含另案房子的购房款）。原告黄燕华、冯红梅依照上述协议在办理涉案车库过户手续的过程中，由于不能注销被告罗小燕原购房合同和发票，原告黄燕华、冯红梅于是先将涉案车库过户登记到被告罗小燕的名下，办理了以罗小燕为涉案车库房地产权属人、土地使用权人的房地产权证、国有土地使用权证，并缴纳了契税33755.18元。另查明，从2009年开始，两原告已实际占有、使用涉案的车库。被告罗小燕、梁卫庄是夫妻关系。2008年1月18日，佛山市高明区荷城街道星河社区居委会官当四经济合作社出具了一份《证明》，载明：现有佛山市高明区荷城街道星河社区居委会官当四经济合作社土地使用证一个，明国用（2008）第××号，地号×××××，图号×××××，使用权面积1071.6平方米；坐落佛山市高明区荷城街道云开街，该土地是严志星给官当四经济合作社全出资金承建富安花园A座住宅楼，已还给官当四经济合作社2600平方米（住宅、车库、杂物房），实际土地权属人是严志星，该土地待严志星开发时官当四经济合作社需无条件协助办理过户及相关手续给严志星。再查明，两原告和被告严志星在庭审过程中均同意：两原告缴纳的契税33755.18元在被告严志星交付给两原告的开发票保证金100000元中扣减，该保证金在另案中已扣减契税41944.16元。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。从两原告与三被告签订的《房屋转让协议》来看，尾页甲方（签名）“罗小燕”、“梁卫庄”处的两枚指印均是梁卫庄右手食指捺印。被告罗小燕、梁卫庄是夫妻关系，两原告作为相对人有理由相信被告梁卫庄享有代理权而与其签订案涉《房屋转让协议》，被告梁卫庄在《房屋转让协议》上“罗小燕”处捺印行为属于表见代理，其法律后果由被告罗小燕承受。故罗小燕应作为案涉《房屋转让协议》的相对方。该协议表面上是两原告和被告罗小燕、梁卫庄交易，但结合《房屋转让协议》的实际内容来看，涉案车库的实际交易双方是两原告和被告严志星，理由如下：1.被告严志星挂靠佛山市高明区荷城房地产开发公司开发佛山市高明区荷城街道云开街富安花园楼盘，在签订《房屋转让协议》时，涉案房屋（含车库）的实际权属人是被告严志星；2.虽然被告罗小燕与佛山市高明区荷城房地产开发公司签订案涉车库的买卖合同，并开具了以被告罗小燕为购房人的发票，但是，这只是被告严志星为了向银行融资贷款而借用了被告罗小燕的名义，在三被告之间实际上并不存在真实的房屋买卖合同关系；3.被告罗小燕、梁卫庄并没有提供证据证明其向被告严志星或佛山市高明区荷城房地产开发公司支付过涉案车库的购房款，在签订《房屋转让协议》时，其不是涉案车库的实际权属人；4.因涉案车库所产生的按揭贷款的偿还以及由此所产生的诉讼纠纷都是由被告严志星负责处理，而且，涉案车库的原购房合同原件、发票原件、还按揭贷款的存折等都是由被告严志星持有，被告严志星收取两原告的购房款，并出具收据给两原告，这些都说明在签订协议时涉案车库的实际权属人和房屋转让方是被告严志星；5.两原告与三被告之所以在《房屋转让协议》把被告罗小燕、梁卫庄作为涉案车库名义上的转让方，完全是因为原购房合同和购房发票是以被告罗小燕的名义签订和开具的，被告罗小燕、梁卫庄是形式上的房屋转让方，而且，该协议也约定，三被告在两原告付清房屋转让款之日起50日内将房屋转让到两原告的名下，这说明在该协议中被告严志星并不仅仅只是担保人的身份，实际上也兼有涉案车库转让人的身份。两原告之所以要将涉案车库办理过户登记至被告罗小燕名下，是因为客观情况导致无法按照两原告与三被告在《房屋转让协议》中约定的方式实施房屋过户行为，即三被告无法注销原购房合同、购房发票，也就无法办理以两原告为购房人的与房屋挂靠开发商重新签订的购房合同和购房发票，两原告与三被告在协议中约定的过户方式客观履行不能，只能通过将涉案车库先登记至被告罗小燕名下的方式，再以二手房的形式办理过户至两原告名下的手续。这说明，两原告将涉案车库办理过户登记至被告罗小燕名下的行为并不是一种确权行为，而是涉案房屋转让协议的变通履行行为，也是在两原告和三被告互相配合下的涉案房屋转让协议的一种变通履行方式和履行过程。因被告罗小燕、梁卫庄未支付过购房款，在不存在房屋赠予等法定情形下，被告罗小燕、梁卫庄始终不能成为涉案车库的真正权属人。但由于涉案车库在法律形式上已登记至被告罗小燕名下，根据两原告及三被告在《房屋转让协议》中的约定，被告罗小燕、梁卫庄应履行协助将涉案车库过户至两原告名下的合同义务，对于两原告要求被告罗小燕、梁卫庄协助两原告将位于佛山市高明区荷城街道云开街66号3座之×××××过户到原告黄燕华、冯红梅名下的诉讼请求，本院予以支持。至于该协议中有关由被告罗小燕、梁卫庄出具购房款收据等内容，与本案的事实及实际房屋交易情况不符，在被告严志星已出具涉案车库的购房款收据给两原告的情况下，可视为两原告已支付涉案车库的全部购房款，已履行完该协议约定的支付购房款的义务。由于两原告与被告严志星均同意将两原告缴纳的契税33755.18元在被告严志星交付给两原告的开发票保证金100000元中扣减（在另案中已经扣减41944.16元），因此，对于两原告要求三被告支付房屋税款的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、被告罗小燕、梁卫庄应于本判决生效之日起十五日内协助原告黄燕华、冯红梅将位于佛山市高明区荷城街道云开街66号3座之×××××过户到原告黄燕华、冯红梅名下；二、驳回原告黄燕华、冯红梅的其他诉讼请求。本案受理费644元，减半收取322元（原告已预交），由原告黄燕华、冯红梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陈玉明二〇一五年四月十三日书记员 林玲欣叶学麟 来源：百度“”