（2015）鄂江汉民二初字第00666号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-05-25
案件名称
武汉市江汉区程氏快餐店与胡珍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江汉区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉市江汉区程氏快餐店,胡珍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂江汉民二初字第00666号原告武汉市江汉区程氏快餐店。经营者程平华，男，1961年8月27日出生，汉族。被告胡珍，女，1979年8月16日出生，汉族。委托代理人陈博（被告胡珍之夫），男，1975年9月8日出生，汉族。代理权限为特别授权。原告武汉市江汉区程氏快餐店（以下简称程氏快餐店）与被告胡珍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张军华独任审判，公开开庭进行审理。原告程氏快餐店及其经营者程平华、被告胡珍及其委托代理人陈博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程氏快餐店诉称，2012年12月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告程氏快餐店将其承租的坐落于武汉市江汉区统一街270号一楼及其加层房屋租给被告胡珍用作餐饮经营；租期三年，自2012年11月18日至2015年11月17日；租金每月15000元，按季付款，先付款后用房。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，后因租赁面积发生变化，双方协商后将租金变更为每月17000元。后被告胡珍也一直按照17000元每月的价格来交付房租。自2015年3月1日起，被告胡珍开始拖欠房租不付，原告程氏快餐店多次催要欠租未果。为维护自己的合法权益，原告程氏快餐店提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告胡珍支付原告程氏快餐店房屋租金50000元（计算至腾退之日止）；3、被告胡珍向原告程氏快餐店腾退坐落于武汉市江汉区统一街270号一楼及加层的房屋。被告胡珍辩称，双方存在房屋租赁合同关系属实，但合同中约定房屋租金为每月15000元，房租一直由被告胡珍之夫陈博缴纳，被告胡珍对于多交的房租并不知情，多交的房租已足以冲抵被告胡珍未交的房租。综上，被告胡珍请求驳回原告程氏快餐店的诉讼请求。经审理查明，坐落于武汉市江汉统一街268号、270号、270-1号一至三楼房屋系武汉市糖业酒类批发公司江汉公司所有，原告程氏快餐店与该公司签订房屋租赁合同后，承租上述房屋用于餐饮经营，租赁期限自2012年10月16日至2015年10月15日。2012年12月18日，原告程氏快餐店与被告胡珍签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：原告程氏快餐店将上述承租房屋中的270号一楼及加层房屋租给被告胡珍用于火锅店经营；租期三年，自2012年11月18日至2015年11月17日；租金每月15000元，按季付款，先付款后用房；被告胡珍如拖欠原告程氏快餐店房租长达一个月，原告程氏快餐店有权单方解除合同并无条件收回房屋。合同签订后，原告程氏快餐店将房屋交付被告胡珍使用。租赁期间，双方协商后将房屋租金变更为每月17000元，被告胡珍一直按该租金标准向原告程氏快餐店交付房租。2015年3月1日后，被告胡珍未按合同约定向原告程氏快餐店支付下季度（2015年3月1日至6月1日）房屋租金，双方产生纠纷，原告程氏快餐店遂诉至本院。上述事实，有原告程氏快餐店提供的武汉市糖业酒类批发公司江汉公司与原告程氏快餐店签订的《房屋租赁合同》、原告程氏快餐店与被告胡珍签订的《房屋租赁合同》、租金缴付收据以及当事人陈述等证据予以证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原告程氏快餐店与被告胡珍签订的《房屋租赁合同》，除合同中约定的2015年10月16日起至2015年11月17日止的租赁期间，因超出原告程氏快餐店与房屋所有权人约定的租赁期限，应认定无效外，其他合同内容系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。合同有效期间，双方应按照约定履行各自的义务。原告程氏快餐店已经履行合同义务，被告胡珍自2015年3月1日起未按合同约定交付下季度租金，且拖欠租金时间已达一月以上，双方合同约定的合同解除条件已成就，故原告程氏快餐店要求解除其与被告胡珍签订的《房屋租赁合同》，并要求被告胡珍腾退租赁房屋的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。双方合同约定的房屋租金为每月15000元，但从被告胡珍交纳房屋租金的实际情况看，可以证明双方协商一致后已将房屋租金变更为每月17000元的事实。被告胡珍关于房屋租金的交纳由其配偶陈博处理，不清楚实际交付租金数额的主张，没有提供证据证实，本院不予采纳。被告胡珍自2015年3月1日起未缴纳房屋租金，已构成违约，应承担相应违约责任。双方合同于本判决生效之日解除，被告胡珍在合同解除前应承担租金清偿责任，如合同解除后被告胡珍仍占用租赁房屋，应比照房屋租金标准，向原告程氏快餐店承担房屋占用使用费损失赔偿责任。综上，原告程氏快餐店要求被告胡珍支付自2015年3月1日至腾退房屋之日止的房屋租金和房屋占用使用费的诉讼请求理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告武汉市江汉区程氏快餐店与被告胡珍签订的《房屋租赁合同》；二、被告胡珍向原告武汉市江汉区程氏快餐店腾退坐落于武汉市江汉区统一街270号一楼及其加层房屋；三、被告胡珍向原告武汉市江汉区程氏快餐店偿付房屋租金和房屋占用使用费（自2015年3月1日起至房屋腾退之日止，按每月租金17000元标准计算）；四、驳回原告武汉市江汉区程氏快餐店其他诉讼请求。上述义务，于本判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费525元、其他诉讼费用20元，合计545元由被告胡珍负担（此款原告武汉市江汉区程氏快餐店已预付本院，被告胡珍应随同上述判决款项一并支付原告武汉市江汉区程氏快餐店）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 张军华二〇一五年四月十三日书记员 袁毅然 关注公众号“”