（2015）蜀民二初字第00618号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-06-23
案件名称
合肥市运达物业管理有限责任公司与徐德成物业服务合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
合肥市蜀山区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
合肥市运达物业管理有限责任公司,徐德成
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零九条，第一百一十一条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十二条
全文
安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2015）蜀民二初字第00618号原告：合肥市运达物业管理有限责任公司。法定代表人：胡运全，经理。委托代理人：王俊，安徽皖和律师事务所律师。委托代理人：吴峰，安徽皖和律师事务所律师。被告：徐德成，男，1982年9月10日生，汉族，无业。原告合肥市运达物业管理有限责任公司（以下简称合肥市运达物业公司）与被告徐德成物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月16日立案受理，依法由助理审判员刘科委适用小额诉讼程序于2015年4月3日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。本院查明：2006年7月24日，合肥市运达物业公司与安徽恒万置业有限公司签订《红皖家园前期物业服务合同》一份；2008年2月18日，徐德成与合肥市运达物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份；2012年1月12日、2013年1月1日、2014年1月1日，红皖家园业主委员会与合肥市运达物业公司签订《合肥市红皖家园小区物业管理委托合同》各一份；2014年12月31日，合肥市运达物业公司撤出红皖家园小区。上述协议约定，由合肥市运达物业公司对红皖家园小区进行物业管理；2012年始高层住宅物业费按1.0元／平方米／月，之前为0.9元／平方米／月。逾期交纳物业费按日0.2%交纳滞纳金。从2008年12月至2014年12月31日，合肥市运达物业公司在红皖家园的物业收费标准均经过了物价主管部门的核准。徐德成系红皖家园业主，其房屋建筑面积为104.89平方米。徐德成自2011年1月起至2014年12月31日未交纳物业费，合肥市运达物业公司向本院提起诉讼，请求判令被告支付原告物业管理服务费4908.84元及违约金1000元，并承担本案诉讼费用。徐德成主张，因原告没有按合同相关规定提供服务，已构成违约，被告才停止缴纳物业费。原告本应以物业服务管理条例为标准：1、在本小区内应多走访业主、多电话沟通、问卷调查，且每年有效投诉处理率90%以上，然而原告从提供服务至今从未有满意度调查等，对很多投诉问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，原告没有从服务的角度去解决问题，才出现不交物业费。而对不交费的解决办法就是发律师函到法院诉讼。2、适应业主需求，组织配合开展社区文化活动，拉近与业主之间的关系，可原告从未开展任何社区文化活动，所以小区内的文化活动就是打麻将。3、建立健全财务管理制度，在签物业合同时规定每年公布一次物业管理费的收支状况，可原告从入驻至今从未对财务收支公布。4、小区内的设施设备坏了常年没有更换，部分单元门锁损坏没有及时更换，导致单元门敞开任何人都可以随便进出。经常失窃、电瓶车被盗、家中财物被盗。5、有些业主房屋漏水一直不处理，导致室内墙面损坏越来越严重。6、不安定人员随意进出小区，传销人员太多，经常有人上门推销东西，小区楼道广告多，传单满天飞。7、车辆乱停乱放无人管理。8、公共区域水池损坏一直没有维修等等。综上所述，原告的服务质量已经是广大业主的共识，因此已被业主委员会解除在本小区的合作，请法院有个公平的判决。本院认为，合肥市运达物业公司与安徽恒万置业有限公司签订前期物业服务合同后，即进驻红皖家园小区提供物业服务直至2014年12月31日，徐德成作为红皖家园的业主应当按照合同的约定按时缴纳物业服务费。徐德成主张物业公司服务质量存在问题，并已提供证据证明，本院予以认定，但客观上服务瑕疵与业主拒交物业费也存在一定的关联性，故本院对原告主张的物业费酌情予以减免，对原告主张的违约金不予支持。综上，徐德成应缴纳物业费4663.4元［（104.89㎡×0.9元／㎡／月×12月＋104.89㎡×1.0元／㎡／月×36月）×95%］。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告徐德成于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥市运达物业管理有限责任公司2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费4663.4元；二、驳回原告合肥市运达物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐德成负担。本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。代理审判员 刘科委二〇一五年四月十三日书 记 员 王 玮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”