（2015）沪二中民二（民）终字第209号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-05-11
案件名称
上海三艺门窗有限公司与上海盘江机电设备制造有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海三艺门窗有限公司,上海盘江机电设备制造有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第209号上诉人（原审被告、反诉原告）上���三艺门窗有限公司。法定代表人庄南明。委托代理人庄振祥。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海盘江机电设备制造有限公司。法定代表人陆法庚。委托代理人黄燕，上海建章律师事务所律师。上诉人上海三艺门窗有限公司（以下简称“三艺公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第1081号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明，上海盘江机电设备制造有限公司（以下简称“盘江公司”）系系争的上海市嘉定区马陆镇丰年路XXX号2号厂房的所有权人。2013年8月19日，盘江公司、三艺公司签订一份《厂房租赁合同书》，约定盘江公司将系争房屋出租给三艺公司使用，其中厂房和办公用房的面积为3066平方米，仓库面积为220平方米。租赁期限为6年，自2013年9月1日至2019年8月31日。厂房和办公用房的年租金为人民币（以下币种均为人民币）951，226元，仓库的年租金为40，150元。签约时，三艺公司应向盘江公司支付保证金15万元和六个月的租金495，688元。每月的物业管理费为3，066元。以上除保证金外，租金和物业管理费合计优惠年收费为99万元，三年后取消优惠。三艺公司每六个月支付一次租金，支付时间为提前30天支付。三艺公司应于收到盘江公司开具的租金收据后以支票、本票或转账方式支付租金。提前30天起至第15天仍未支付租金的，盘江公司有权终止合同，并保留其他权利（或每延迟一天按应付款额的1%支付违约金）。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，三艺公司支付租金和物业管理费至2014年8月31日。2014年8月1日，盘江公司开具了自2014年9月1日至2015年2月28日的租金收据，金额为495，000元。8月17日���盘江公司开具了金额为495，000元的租金发票。2014年8月27日，因南通道问题，盘江公司提议：1、南通道不作三艺公司出入通道；2、三艺公司车间南二樘大门外侧安装通风采光卷帘门；3、三艺公司车间南面所有窗户安装防盗窗。8月28日，三艺公司回复称：1、南通道是三艺公司主要出入通道，为了保障公司进出货物及消防安全，必须保准南通道畅通；2、考虑消防安全，三艺公司不同意在生产车间南大门外安装通风采光卷帘门及在车间南面所有窗户安装防盗窗。2014年9月3日，盘江公司发出一份通知函，载明因三艺公司拒不支付租金，盘江公司依约有权终止合同并要求三艺公司赔偿损失及支付违约金。要求三艺公司搬离系争房屋，支付违约金并赔偿损失。9月5日，三艺公司回复称，盘江公司擅自将南通道出租给第三人的行为已严重影响三艺公司的正常生产和经营，三艺公司早已准备好支付租金，但盘江公司拒收。希望盘江公司在10个工作日内给出解决方案。但至今，双方对南通道及租金等问题均未予以解决。因盘江公司认为三艺公司迟延支付租金的行为已构成违约，盘江公司据此有权解除合同并要求三艺公司承担相应的违约责任，故起诉请求判令：一、解除双方的《厂房租赁合同书》；二、三艺公司立即搬离系争房屋；三、三艺公司支付自2014年9月1日至实际搬离之日的使用费（其中厂房和办公用房按每天2，606.10元计算，仓库按每天110元计算）；四、三艺公司支付自2014年9月1日至实际搬离之日的物业管理费（按每月3，066元计算）；五、三艺公司支付违约金（按每天4，950元为标准，自2014年8月16日计算至实际搬离之日）。三艺公司除不同意盘江公司的诉讼请求外，还反诉请求判令：一、盘江公司排除妨害，恢复系争房屋南面的通道��二、盘江公司赔偿经济损失6万元。原审法院认为，盘江公司、三艺公司签订的《厂房租赁合同书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。关于南通道问题，经查，该通道非属三艺公司承租范围，在盘江公司将该通道出租予案外人后，在一定程度上影响了三艺公司人员、货物的进出，双方也曾就该问题进行过协商，但未能达成一致意见。三艺公司据此迟延支付租金和物业管理费有一定理由，盘江公司以三艺公司迟延支付租金和物业管理费为由要求解除合同并支付违约金的理由并不充分，不予支持。因盘江公司将南通道出租予案外人的行为使得三艺公司正常使用租赁物受到一定程度的影响，故酌定将年租金减少3万元至三艺公司可正常使用南通道为止。现三艺公司支付租金和物业管理费的期限已至，根据��同约定，扣除半年租金15，000元后，三艺公司理应支付盘江公司自2014年9月1日至2015年2月28日的租金48万元及物业管理费18，396元。关于反诉部分，因南通道非属三艺公司承租范围，故三艺公司要求盘江公司排除妨碍、恢复原状的诉讼请求，不予支持。至于经济损失6万元，因三艺公司并未举证证明该损失的存在及数额，故对此亦不予支持。据此判决：一、上海三艺门窗有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海盘江机电设备制造有限公司自2014年9月1日至2015年2月28日的租金48万元、物业管理费18，396元；二、上海盘江机电设备制造有限公司的其余诉讼请求，不予支持；三、驳回上海三艺门窗有限公司的所有反诉请求。原审法院判决后，三艺公司不服提出上诉称，原审法院判决认定南通道不是三艺公司承租范围与事实不相符合，封闭南通道对三艺公司正常使用租赁物有重大影响。故上诉仍要求盘江公司排除妨害，恢复系争房屋南面的通道，并赔偿经济损失6万元。被上诉人盘江公司则辩称，原审法院判决正确，上诉人上诉无理，请求法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人有约束力，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。盘江公司与三艺公司签订租赁合同以后，双方均应当按照合同履行自己的权利义务。盘江公司将临近租赁物的南通道等出租给他人，并且封闭了南通道，虽然双方合同签订的租赁物为建筑物，但是为了正常使用该建筑物，建筑物周围原有道路状况理应保持在合同签订当时的状况，盘江公司单方面决定封闭南通道给三艺公司正常使用建筑物带来一定影响，双方就争议问题各执己见，盘江公司以三艺公司没有依约支付租金为由起诉请求法院解除双方的租赁合同，原审法院基于本案双方争议的起因等情况，判决对盘江公司请求解除与三艺公司之间的租赁合同的诉请不予支持并无不当。原审判决鉴于本案的实际情况，酌定将年租金减少3万元至三艺公司可正常使用南通道为止也无不当。三艺公司的上诉请求和理由经查均不能成立。本院审理期间，经释法，盘江公司表示在南通道恢复正常使用前，愿意在原审酌定的减少年租金3万元的基础上，再减少1.5万元，即以减少年租金4.5万元的方式，弥补三艺公司南通道不能正常使用的损失，直至南通道恢复原状止。盘江公司该行为是为缓解双方争议，更好继续履行双方租赁合同的良好态度，故法院予以准许。鉴于双方租赁合同继续履行，相关租金和物业费今后应按期及时结算，盘江公司减少的年租金4.5万元可在双方今后结算租��时，由双方每期按期一并计算清楚，故本院对原审法院判决不做变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，380元，由上诉人上海三艺门窗有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 冯 峰代理审判员 马忆蔺代理审判员 陈 俊二〇一五年四月十三日书 记 员 彭奕佳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：