（2014）北民初字第1587号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-08-27
案件名称
无锡常大置业有限公司与彭立和、ＸＸ彬房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市北塘区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
无锡常大置业有限公司,彭立和,ＸＸ彬
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百四十四条
全文
江苏省无锡市北塘区人民法院民 事 判 决 书（2014）北民初字第1587号原告无锡常大置业有限公司，住所地无锡市北塘大街192号。法定代珍人黄桂荣，无锡常大置业有限公司董事长。委托代理人吴思语（受无锡常大置业有限公司的特别授权委托），江苏梁溪律师事务所律师。委托代理人唐君（受无锡常大置业有限公司的特别授权委托），无锡常大置业有限公司营销经理。被告彭立和，现下落不明。被告ＸＸ彬，现下落不明。原告无锡常大置业有限公司与被告彭立和、ＸＸ彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月13日公开开庭进行了审理。原告无锡常大置业有限公司的委托代理人吴思语、唐君到庭参加诉讼，被告彭立和、ＸＸ彬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告无锡常大置业有限公司诉称：2011年1月9日，其与彭立和、ＸＸ彬订立商品房买卖合同1份，约定彭立和、ＸＸ彬向其购买无锡市某某花园第1幢3单元26层2601号房屋，总价为1562604元（签约当日付款472604元，余款109万元办理银行贷款）；合同约定房屋交付期为2012年5月31日，如系彭立和、ＸＸ彬原因未按期交付的，自约定交付期满后物业费由彭立和、ＸＸ彬承担；合同还约定彭立和、ＸＸ彬连续3个月或累计6个月未按银行规定归还贷款的，其有权终止合同，彭立和、ＸＸ彬应按合同总价的5%承担违约责任并赔偿损失；因彭立和、ＸＸ彬未及时归还贷款，中国银行股份有限公司无锡滨湖支行提起诉讼，其作为贷款保证人被列为共同被告，后经无锡市南长区人民法院判决并实际执行，其被法院实际执行1250141元。综上，请求判令解除双方的商品房买卖合同，其向彭立和、ＸＸ彬返还剩余购房款人民币227560.69元（已付购房款1562604元-法院扣划垫付银行按揭款等各项费用1250141元-违约金78130.2元-垫付物业服务费6772.11元）。被告彭立和、ＸＸ彬未予答辩。经审理查明，2011年1月9日，原告无锡常大置业有限公司与被告彭立和、ＸＸ彬订立商品房买卖合同1份，并经无锡市房管局备案，备案号为＊＊＊＊＊＊。合同约定彭立和、ＸＸ彬向无锡常大置业有限公司购买无锡市某某花园第1幢3单元26层2601号房屋，房屋建筑面积132.01平方米，总价为1562604元（签约当日付款472604元，余款109万元办理银行贷款）。合同约定房屋交付期为2012年5月31日，如系彭立和、ＸＸ彬原因未按期交付的，自约定交付期满后物业费由彭立和、ＸＸ彬承担。合同还约定无锡常大置业有限公司为彭立和、ＸＸ彬的上述银行贷款提供担保，如彭立和、ＸＸ彬连续3个月或累计6个月未按银行规定归还贷款的，无锡常大置业有限公司有权终止合同，彭立和、ＸＸ彬应按合同总价的5%承担违约责任；如因彭立和、ＸＸ彬的违约行为，致使无锡常大置业有限公司因此而承担担保责任或贷款人提前收回贷款的，无锡常大置业有限公司有权解除合同，同时彭立和、ＸＸ彬应承赔偿责任，赔偿金额为无锡常大置业有限公司代为向贷款人偿付的任何费用。同日，无锡常大置业有限公司、无锡常发物业服务有限公司与彭立和订立商品房前期物业服务协议，约定前期物业服务费标准为每月1.3元／平方米，电梯运行维护费标准为每月0.4元／平方米，其他物业共用设备运行费为每月0.2元／平方米。此后，无锡常大置业有限公司为彭立和、ＸＸ彬垫付物业管理费6772.11元（2012年6月至2014年8月），垫付的标准为物业服务协议约定的全额标准。2011年3月3日，无锡常大置业有限公司、彭立和与中国银行股份有限公司无锡滨湖支行签订个人一手住房贷款合同1份，约定：彭立和向中国银行股份有限公司无锡滨湖支行贷款109万元，彭立和以无锡市某某花园第1幢3单元26层2601号房产提供抵押担保，担保范围为借款合同项下全部债务；无锡常大置业有限公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为办妥借款合同贷款所购房屋抵押手续并且贷款人收到他项权证之日起2年内。同日，中国银行股份有限公司无锡滨湖支行与彭立和、ＸＸ彬还签订抵押合同1份，约定：彭立和、ＸＸ彬将无锡市某某花园第1幢3单元26层2601号房产抵押给中国银行股份有限公司无锡滨湖支行，以担保上述贷款合同项下债务。合同订立后，双方未办理抵押登记手续，彭立和、ＸＸ彬未按约还款，中国银行股份有限公司无锡滨湖支行于2013年7月提起诉讼，无锡常大置业有限公司作为贷款保证人被列为共同被告，后无锡市南长区人民法院判决：彭立和、ＸＸ彬归还银行借款本金1038527.74元及利息（计算至2013年6月9日的利息为56127.75元，自2013年6月9日起本判决确定的给付之日止的利息按合同约定计收，息随本清）、律师代理费32993元、诉讼费12475元；无锡常大置业有限公司承担连带责任。此后无锡常大置业有限公司被法院实际执行1250141元（其中2014年7月2日执行844328.38元，2014年8月20日执行405812.62元），实际执行款中包括实际执行费用12785元。另查明：2013年5月30日，无锡市南长区人法院据相关案件原告申请，作出保全裁定，查封彭立和、ＸＸ彬名下无锡市某某花园第1幢3单元26层2601号房产。浙江省湖州市南浔区法院也对该房产作出查封裁定。以上事实，有商品房屋买卖合同、销售发票、（2013）南扬商初字第310号民事判决书及执行扣划凭证、前期物业服务协议及物业费垫付凭证及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，合法的买卖合同受法律保护。无锡常大置业有限公司与彭立和、ＸＸ彬房屋买卖合同合法有效，彭立和、ＸＸ彬未按期归还贷款并造成贷款方诉讼致无锡常大置业有限公司承担连带付款责任，彭立和、ＸＸ彬的行为已构成违约，无锡常大置业有限公司有权主张解除合同，并有权依据合同要求彭立和、ＸＸ彬承担违约责任并赔偿损失。无锡常大置业有限公司诉请的违约金主张及赔偿损失主张，本院可予支持。按双方合同约定，彭立和、ＸＸ彬因未按约接受房屋，其仍应承担物业管理费。但彭立和、ＸＸ彬因实际未使用案涉房屋，物业管理费标准可按70%交付，即彭立和、ＸＸ彬应交物业费为5382元（132.01＊1.3＊0.7＊27＋132.01＊0.6＊27）。因案涉房屋并未实际交付彭立和、ＸＸ彬，法院查封措施只是预查封其在无锡常大置业有限公司的到期债权，无锡常大置业有限公司有权依法行使合同解除权。案涉房屋在被法院预查封前约定有抵押贷款，扣除无锡常大置业有限公司代为偿付的银行本息部分后应为彭立和、ＸＸ彬在无锡常大置业有限公司的到期债权，因此，无锡常大置业有限公司只能就代为偿付的银行本息部分行使抵销权。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除无锡常大置业有限公司与彭立和、ＸＸ彬于2011年1月9日订立的商品房买卖合同（备案号为＊＊＊＊＊＊）。二、无锡常大置业有限公司返还彭立和、ＸＸ彬购房款370716元。三、彭立和、ＸＸ彬赔偿无锡常大置业有限公司损失58253元。四、彭立和、ＸＸ彬支付无锡常大置业有限公司违约金78130.2元。五、彭立和、ＸＸ彬支付无锡常大置业有限公司物业费5382元。六、第三、四、五项义务于本判决发生法律效力起十日内履行完毕。七、驳回无锡常大置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4720元，保全费5000元，公告费566元，合计10286元，由彭立和、ＸＸ彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 陆华朝审 判 员 李家先人民陪审员 徐惠玲二〇一五年四月十三日书 记 员 吴 君本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：