（2015）三中民终字第01599号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-08-26

案件名称

邹×等与北京和家安物业管理有限责任公司等确认合同无效纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘×1,）邹×,刘×2,北京和家安物业管理有限责任公司

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第01599号上诉人（原审原告）刘×1，女，1996年8月29日出生。上诉人（原审原告兼刘×1委托代理人）邹×，女，1970年11月29日出生。委托代理人王欣，北京市首创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘×2，男，1962年9月30日出生，自由职业者。被上诉人（原审被告）北京和家安物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区甘露西园1号楼2层中12区。法定代表人王滨，总经理。委托代理人吕志勇，男，1978年11月29日出生。上诉人邹×、刘×1因与被上诉人刘×2、北京和家安物业管理有限责任公司（以下简称和家安公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第29475号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。2014年7月，邹×、刘×1诉至一审法院称：刘×3与刘×4系夫妻，共育有三子，分别为刘×2、刘×5、刘×6。邹×系刘×6之妻子。刘×1系刘×6之女儿。刘×3于1994年去世，刘×6于2001年去世，刘×4于2011年去世。刘×3、刘×4名下原房产于1994年拆迁，刘×3、刘×4、刘×2、刘×5、刘×6均系被安置人，共计分得四套房屋，分别位于北京市朝阳区×1处204号、1005号、1102号和1202号（以下分别简称204房屋、1005房屋、1102房屋和1202房屋）。全家人从未进行过分家析产。现我二人发现刘×2和和家安公司已经签订204房屋的房屋买卖协议，并依据该协议办理了房屋产权证至刘×2名下。我们认为该协议的签订并未征得我二人同意，刘×2构成了对204房屋的无权处分，且我们认为和家安公司和刘×2恶意串通，故诉至法院，要求确认和家安公司和刘×2就204房屋签订之房屋买卖合同无效。刘×2在一审法院辩称：二原告所述双方身份关系情况属实。我母亲刘×4生前留有遗嘱，将其与我父亲刘×3共同财产中归属其自己的份额交予我继承。二原告陈述的拆迁安置房屋情况属实。被拆迁房屋是我父母所建，所在院落北京市朝阳区×2院是我母亲刘×4作为村集体组织成员取得的宅基地。拆迁协议于1995年1月签署，父亲刘×3当时虽已经去世，但是入户调查时其被登记在册，故也作为被安置人写入协议。四套安置房屋中，除了204房屋为一居室，由母亲刘×4居住外，其余均为两居室，1202房屋由我家居住，1005房屋由刘×5一家居住、1102房屋由刘×6一家居住。我认为我与和家安公司签订的协议没有侵犯二原告的权益，对其诉讼请求，我不同意。和家安公司在一审法院辩称：我公司是2002年入住204房屋所在小区并从事物业管理服务的。2007年，该小区原开发商北京通衢房地产开发有限公司被吊销营业执照。经过政府协调，我公司负责办理小区业主的房产证事宜。我公司在向相关业主收取售房款及公共维修基金后，为其办理产权证。针对204房屋，我公司是按照拆迁安置协议通知刘×4来办理相关手续，但是其已经去世，其子刘×2持刘×4的遗嘱要求与我方签订协议。我公司通过入户调查和张贴公告等程序后，与刘×2签订了204房屋的买卖合同，收取其相应购房款项后，将房屋产权办理至刘×2名下。相关款项我公司全部划入建委指定账户，并未留存。整个过程中，从未接到过原告的通知和异议，因此我公司并不存在过错，故不同意原告的诉讼请求。一审法院经审理查明：刘×3与刘×4系夫妻，共育有三子，分别为刘×2、刘×5、刘×6。邹×系刘×6之妻子。刘×1系刘×6之女儿。刘×3于1994年去世，刘×6于2001年去世，刘×4于2011年去世。位于北京市朝阳区×2院（简称20号院）内房屋原为刘×3和刘×4所建，宅基地使用权人为刘×4。1995年1月9日，刘×4作为被拆迁人，与拆迁人北京房信房地产开发公司四分公司签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补偿协议书》，就20号院的拆迁安置问题进行了约定，并取得204房屋、1005房屋、1102房屋和1202房屋四套安置房屋。其中，204房屋为一居室，由刘×4居住使用。1005房屋、1102房屋和1202房屋均为两居室，分别由刘×5、刘×6和刘×2居住使用。此后四套房屋一直未取得所有权证书。2013年12月3日，刘×2作为买方，与卖方和家安公司签订《房屋买卖合同》，就204房屋的交易达成了相关约定，并依据该合同取得了204房屋的所有权证书。庭审中，二原告以刘×2无权处分204房屋为由要求确认《房屋买卖合同》无效，另，二原告还主张刘×2与和家安公司恶意串通，侵害其合法权益。针对该主张，刘×2不予认可，称其有权处分204房屋，并提交了刘×4生前订立的公证遗嘱一份，内容为：“我决定将204房屋、1102房屋、1202房屋和1005房屋中属于我的份额留给我二儿子刘×2个人所有。”和家安公司亦不同意二原告之诉讼请求，并辩称其在负责签订合同前，进行了204房屋的入户调查和张贴公示等程序，但未接到二原告的通知和异议，故不存在恶意和过错。就此，和家安公司向本院提交了调查通知、登记记录等证据佐证。二原告对该证据真实性认可，但称不清楚公示的具体情况。原告主张其曾经到和家安公司询问办理房产证的事宜，但未能就此举证，和家安公司对此亦不予认可。经询，双方均称二原告居住使用的1102房屋并未签订前述房屋买卖合同并办理产权证手续。一审法院认定的上述事实，有《房屋买卖合同》、《北京市城市住宅房屋拆迁安置补偿协议书》及双方当事人陈述、庭审笔录等证据在案佐证。一审法院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，二原告主张刘×2和和家安公司恶意串通损害其权益，但根据本案查明的事实，和家安公司在签订房屋买卖合同签订前，从事入户调查、公示等相关程序，并不存在与刘×2恶意串通的情形，故无法认定二原告主张的刘×2和和家安公司恶意串通订立合同的情形成立。加之二原告以刘×2无权处分204房屋为由主张《房屋买卖合同》无效之意见亦于法无据，故对其诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，204房屋、1005房屋、1102房屋和1202房屋均系拆迁安置所得，且未经析产分割，刘×2基于《房屋买卖合同》取得了204房屋的所有权证书，但并不影响该房屋中二原告享有相关权益的事实。二原告基于与刘×6、刘×3、刘×4等身份关系而对前述四套房屋享有的合法权益，可另案进行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回邹×和刘×1的诉讼请求。判决后，邹×和刘×1不服，上诉至本院称：本案两被上诉人之间存在恶意串通的事实，且本案属于无权处分情形，请求二审法院撤销一审判决，确认和家安公司与刘×2之间的《房屋买卖合同》无效。和家安公司与刘×2同意一审法院判决。本院查明的事实与一审法院一致。上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，邹×和刘×1认为刘×2与和家安公司存在恶意串通损害其利益的情形。本院认为：恶意串通行为的认定应当分析合同双方当事人是否具有主观恶意，并全面分析订立合同时的具体情况、合同约定内容及合同的履行情况，在此基础上加以综合判定。根据本案查明的事实，刘×4生前一直在204房屋居住，和家安公司在合同签订前，已经从事入户调查、公示等相关程序；且本案诉争的房屋买卖合同是建立在刘×4与北京房信房地产开发公司四分公司之间的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补偿协议书》的基础上所签订的。《北京市城市住宅房屋拆迁安置补偿协议书》的签字人为刘×4，刘×4去世后，刘×2持刘×4经公证的遗嘱与和家安公司签订了合同，且邹×和刘×1并无充分证据证明和家安公司在签署诉争合同办理房产证过程中接到过邹×和刘×1的通知和要求。综合以上因素考虑，本院不能认定和家安公司存在损害邹×和刘×1利益的主观恶意，本院亦不能认定和家安公司与刘×2存在串通行为。故本院对于邹×和刘×1的该点上诉理由不予支持。本案中，204房屋、1005房屋、1102房屋和1202房屋均系拆迁安置所得，未经析产分割，现邹×和刘×1以无权处分为由主张诉争合同无效。对此本院认为：处分行为是权利人通过法律行为使自己的权利直接发生变更、设定负担、或者归于消灭的行为。本院注意到本案诉争的房屋买卖合同是建立在《北京市城市住宅房屋拆迁安置补偿协议书》的基础上签订的，而邹×和刘×1对于刘×4签订的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补偿协议书》的效力并未提出异议。该补偿协议签订后，析产分割前，刘×4等被拆迁人均对依据该拆迁协议获得的房屋享有权利。刘×2虽基于《房屋买卖合同》取得了204房屋的所有权证书，但并不影响该房屋中邹×和刘×1基于与刘×6、刘×3、刘×4等身份关系而对前述四套房屋享有相关权益的事实，邹×和刘×1的合法权益也并不因刘×2与和家安公司签订房屋买卖合同而被处分。邹×和刘×1可另案主张其对房屋的合法权益。综上，本院认为刘×2与和家安公司签订合同的行为并不属于一般意义上的无权处分行为。本院结合诉争房屋居住的实际情况，综合全案证据考虑，对邹×和刘×1的要求合同无效的上诉请求不予支持。综上，邹×和刘×1的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由邹×、刘×1负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由邹×、刘×1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　王　伟审　判　员　　王东军代理审判员　　郑吉喆二〇一五年四月十三日书　记　员　　张荣华百度搜索“”