（2015）阿民一终字第76号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-06-18

案件名称

胡银业与乌海市黄河房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

胡银业,乌海市黄河房地产开发有限责任公司

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院民事判决书（2015）阿民一终字第76号上诉人（原审原告、反诉被告）胡银业，男，1951年10月2日出生，汉族。委托代理人胡生茂，内蒙古北杰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）乌海市黄河房地产开发有限责任公司。住所地内蒙古自治区乌海市海勃湾区海河南路。法定代表人张晓云，该公司董事长。委托代理人刘艳茹，该公司法律顾问。上诉人胡银业与上诉人乌海市黄河房地产开发有限责任公司（以下简称乌海黄河公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服阿拉善左旗人民法院（2014）阿左民一初字第2020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月2日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人胡银业及委托代理人胡生茂，上诉人乌海黄河公司委托代理人刘艳茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2005年黄河公司开发建设御景华庭住宅小区，需要对阿拉善左旗第三中学校园内的居民住房进行拆迁。胡银业所有的阿拉善左旗第三中学校园内南侧温棚处的住房位于黄河公司的拆迁范围之内。2006年6月29日，黄河公司作为合同甲方，胡银业作为合同乙方，双方自愿协商达成《房屋拆迁安置补偿合同》，并由阿拉善左旗公证处以（2006）阿证字第1320号公证书予以公证。双方在房屋拆迁安置补偿合同中约定如下：……三、乙方所占土地院落使用面积299.62m2，房屋面积218.49m2；四、房屋置换成交方式为：1、甲方在土尔扈特小区新建的面向南住宅楼一层给予乙方一套90-100㎡住宅房。2、在三中操场内新建的面向南住宅楼二层给予乙方一套100-110㎡住宅房。3、上述两套房屋如甲方所建的房屋超出约定置换面积部分乙方不予承担相应费用；五、甲方给予乙方的房屋标准为：……5、普通灯泡，压光腻子刷白墙面，乙方自选普通地板甲方铺设，此项顶平甲、乙方房屋置换后双方面积的差额部分。六、甲方交于乙方房屋使用期限为2007年12月31日，乙方从旧房中搬出的期限为2006年7月5日，乙方在过渡期中暂住房租费和搬迁费由甲方承担至搬进新房。七、甲方负责办理土地及房屋产权的过户并承担相关费用，甲方交房后60日内交土地证和房产证，新房土地证和房产证办理费用按国家规定由甲方承担相应费用；八、本合同经公证处公证，在签订之日起生效。全面履行各自在合同中的职责，否则被视为违约，承担相应的经济损失和法律责任。《合同》一式三份，甲、乙双方、公证处各一份。合同签订后，胡银业搬出被拆迁的房屋，黄河公司租赁位于阿拉善左旗电力小区8号楼2单元502室作为胡银业过渡居住的房屋，并支付了房屋租赁费和采暖费。2008年1月份，黄河公司将土尔扈特小区27号楼4单元101室交付给胡银业，胡银业自行购买了地板砖，黄河公司向胡银业支付了铺设地板砖、刮腻子费用2070元。2009年10月13日，阿拉善左旗房产管理局为该房屋核发了房屋所有权证（证号为蒙房权证阿拉善左旗字第1180109019**号）。2009年10月份，黄河公司将御景华庭6号楼1单元201室交付于胡银业。另查明，胡银业购买了黄河公司开发建设的御景华庭住宅小区1号地下室，面积12.155㎡，单价868元／㎡，总价10551元。再查明，胡银业与黄河公司就所置换的土尔扈特小区27号楼4单元101室楼房、御景华庭小区6号楼1单元201室楼房两套楼房（包含地下室）另行签订了两份《商品房买卖合同》，庭审中黄河公司称签订《商品房买卖合同》是为了到房产管理部门办理房屋产权证所需。2009年8月18日胡银业在为土尔扈特小区所置换房屋交物业费票据中发现房屋面积为88.59㎡，而且房屋所有权证上记载的房屋面积也为88.59㎡。2011年1月4日，胡银业在为御景华庭所置换的房屋交暖气费票据中发现房屋面积为94.7㎡，胡银业以两套所置换的房屋面积均和房屋拆迁安置补偿合同约定的面积不符，找黄河公司协商处理未果，遂向该院提起诉讼。庭后该院从阿拉善左旗四方房产测绘有限责任公司调取御景华庭小区6号楼1单元201室的房产测绘报告书，报告书显示该房屋测绘面积为98.829㎡。一审法院认为，胡银业和黄河公司在自愿协商的基础上达成《房屋拆迁安置补偿合同》，该合同内容不违反法律强制性和禁止性规定，系合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点为：1、黄河公司未给胡银业办理御景华庭小区6号楼1单元201室房屋产权证和土地证是否构成违约；2、黄河公司应否支付胡银业装修所置换的两套楼房时购买地板砖的费用；3、黄河公司实际交付的房屋面积与合同约定的房屋面积是否不符，应否向胡银业双方支付误差价款32198.4元；4、黄河公司承担胡银业过渡房租费的期限；5、胡银业应否向黄河公司支付购买地下室的购房款10551元及利息。一、黄河公司未给胡银业办理御景华庭小区6号楼1单元201室房屋产权证和土地证是否构成违约。双方在《房屋拆迁安置补偿合同》中约定交房时间2007年12月31日，并约定在交房后60日内办理土地证和房产证，虽双方在之后签订的《商品房买卖合同》中又约定在2009年10月31日前交付御景华庭小区6号楼1单元201室楼房及地下室，但黄河公司在交付房屋后，在约定的交付使用后90日期限内仍未给胡银业办理房地产权属证书，已构成违约，黄河公司理应承担违约责任，但双方在房屋拆迁安置补偿合同中对违约责任的承担方式约定为承担相应的经济损失和法律责任，对于违约金的数额并未明确约定，双方在之后签订的《商品房买卖合同》中第十五条第一款（2）项中明确约定“买受人不退房，出卖人按已付房款的0.03%向买受人支付违约金”，但黄河公司庭审中称之所以签订《商品房买卖合同》是为了到相关部门办理房地产权属证书所需，即上述款项约定按已付房款0.03%支付违约金并非双方真实合意。故违约金的计算亦可比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定处理，结合双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋价款参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，根据双方在《商品房买卖合同》约定的交房时间为2009年10月31日前，推后90日，即为2010年1月29日。从而计算逾期办证的起始时间为2010年1月30日，到原告起诉为止即2014年10月21日，逾期办证期限为4年8个月又20天，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准在借款合同载明的贷款利率基础上上浮30-50%，被告应承担的违约金具体数额为已付房款数额180659.41元（98.829㎡×1828元／㎡=180659.41元）乘以逾期办证的期限乘以贷款年利率5.31%，再浮30%较适宜，胡银业主张黄河公司支付违约金58184.84元并未超过以此方式计算出违约金的数额，故依法予以支持。二、黄河公司应否支付胡银业装修所置换的两套楼房时购买地板砖的费用。双方在《屋拆迁安置补偿合同》中第五条第五款约定黄河公司为置换后的房屋安装普通灯泡，压光腻子刷白墙面，胡银业自选普通地板黄河公司铺设，此项顶平双方房屋置换后双方面积的差额部分，合同中并未约定黄河公司还需支付房屋装修所需购买地板砖的费用，故胡银业的该项主张无事实依据，不予支持。三、黄河公司实际交付的房屋面积与合同约定的房屋面积是否不符，应否向胡银业支付面积误差价款32198.4元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房屋实测面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，双方在《房屋拆迁安置补偿合同》中约定所置换的两套楼房的面积在90-100㎡、100-110㎡之间，超出的面积部分胡银业不再支付房款。通过查明，黄河公司交付给胡银业位于土尔扈特小区27号楼4单元101室房屋面积为88.59㎡，御景华庭小区6号楼1号楼201室楼房的面积为98.829㎡，与双方签订的房屋拆迁安置补偿合同中约定的最小面积误差比并未超过3%，且双方在签订房屋拆迁安置补偿合同时也未明确约定房屋面积误差比，故胡银业要求黄河公司双倍支付房屋面积误差价款的请求无事实依据，依法不予支持。四、关于黄河公司承担过渡房租费的期限。双方在房屋拆迁安置补偿合同中对过渡房租费给付的最后期限未作明确约定，庭审中双方对此各执一词。胡银业认为黄河公司应当承担支付房租费至两套所置换的楼房全部交付为止，黄河公司认为在将土尔扈特小区所置换的楼房交付胡银业后就不应再给胡银业租房。该院认为黄河公司将土尔扈特小区所置换的楼房交付胡银业，并在2008年3月16日向胡银业支付了刮腻子、铺地板砖的费用，此时胡银业已有住所，故再要求黄河公司支付交付土尔扈特小区所置换的楼房之后的房租不合情理，故胡银业要求黄河公司支付该期间的房租费3000元的请求不予支持。胡银业主张黄河公司扣留租房费3600元因此也无事实依据，不予支持。五、胡银业应否向黄河公司支付购买地下室的购房款10551元及利息。双方就御景华庭小区6号楼1单元201室及地下室签订的《商品房买卖合同》中约定地下室的四至、面积、单价、总价款，并约定价款于买受人交付钥匙时付清。庭审中胡银业认可御景华庭置换的房屋已经交付，并要求黄河公司支付胡银业为装修该房屋购买地板砖的费用，证明黄河公司已将御景华庭小区6号楼1单元201室房屋及地下室交付给胡银业，作为买受人胡银业应当按照合同约定向出卖人黄河公司支付地下室的价款。胡银业未付地下室的价款，已构成违约，亦应按双方合同的约定承担违约责任。综上，根据《中华人民共和国合同》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，判决如下：一、被告乌海市黄河房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内为原告胡银业办理阿拉善左旗巴彦浩特镇御景华庭小区6号楼1单元201室房屋产权证及土地证，办理上述证照产生的费用由乌海市黄河房地产开发有限责任公司承担；二、被告乌海市黄河房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内向原告胡银业支付迟延办理阿拉善左旗巴彦浩特镇御景华庭小区6号楼1单元201室房屋办理房屋产权证及土地证的违约金58184.84元；三、反诉被告胡银业于本判决生效后三日内向反诉原告乌海市黄河房地产开发有限责任公司支付房屋价款10551元，并以10551元为本金数从2009年10月31日起按万分之五的利率计付违约金至付清房款为止；四、驳回原告胡银业的其他诉讼请求。本诉案件受理费1216.89元，由原告胡银业负担608.45元，被告乌海市黄河房地产开发有限责任公司负担608.45元。反诉案件受理费75元，由反诉被告胡银业负担。一审判决送达后，胡银业、乌海黄河公司均提出上诉，胡银业认为，1、双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》中明确约定，由其自选普通地板乌海公司铺设，因此，乌海黄河公司应承担其购买地板及铺设的费用9706元。而一审法院却以胡银业无证据证明为由不予支持，违背法律规定。2.双方在合同中所约定的两套房屋面积最低也是90平米和100平米，而乌海公司交付的两套房屋均低于最低面积，根据法律规定“房屋实际面积小于合同面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还给买受人”，一审法院在房屋误差面积没有超过3%的情况下，没有判决乌海黄河公司返还胡银业部分房款和利息，是置法律规定不顾。3、因胡银业是三代人在一起生活，乌海黄河公司在摸底调查时知道该事实，却在向胡银业交付第一套土尔扈特房屋后，就不再向胡银业支付租房费用，一审法院以没有证据不支持租赁过渡费没有法律依据。综上，上诉人胡银业请求二审法院：1、依法撤销一审判决中第四项判决，改判由乌海黄河公司依照合同中第五条第五项约定，结算并支付地板砖费9706元；2、依法判决由乌海黄河公司双倍或者返还房屋面积小于合同的价款及利息6718.99元；3、依法判决由乌海黄河公司承担应支付的房租费3000元；4、本案一、二审案件受理费由乌海黄河公司承担。上诉人乌海黄河公司认为，1、一审法院在认定胡银业拖欠乌海黄河公司购地下室款项并判令其支付的情况下，又认定乌海黄河公司应承担逾期给胡银业办证的违约责任并承担违约金58184元，违背本案事实。乌海黄河公司之所以未按约定办理房证是因为胡银业未将地下室房款付清；2、双方签订的《商品房买卖合同》是最终确认双方权利义务的依据，并非一审法院所称仅为办证所需，该合同明确约定出卖方逾期办证的违约金，而一审法院却未按合同约定计算违约金；3、一审法院判决由乌海黄河公司承担办证费用没有事实依据。双方签订《商品房屋买卖合同》附件第十条明确约定：办理房屋所有权及分割土地使用证所发生的费用全部由买受人承担。一审法院违背合同约定判令乌海黄河公司承担办证费用，没有法律依据。综上，上诉人乌海黄河公司请求：1、二审法院改判乌海黄河公司不承担逾期办证违约金58184元及办证费用；2、上诉费用由胡银业承担。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，胡银业与乌海黄河公司签订的《房屋拆迁安置补偿合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。该合同第五条第五项明确约定：乙方（胡银业）自选普通地板甲方（乌海公司）铺设，该约定从其字面意思表示及结合合同中其他相关内容，可以看出双方当时约定由乌海黄河公司只负担铺设地板的费用。因此，胡银业要求乌海黄河公司支付购买地板的费用没有事实及法律依据。胡银业要求乌海黄河公司双倍或返还房屋面积小于合同的价款及利息6718.99元，该诉求具有不确定性，且双方在合同第五条第五项明确约定：普通灯泡，压光腻子刷白墙面，乙方自选普通地板甲方铺设。此项顶平甲、乙房屋置换后双方面积的差额部分。因此，一审法院驳回其要求双倍返还房屋面积误差价款合法有据。胡银业请求乌海黄河公司支付过渡期租赁费3000元于法无据，双方在合同中明确约定：租赁费的承担至搬进新房，乌海黄河公司将土尔扈特小区置换的楼房交付给胡银业，并支付刮腻子、铺地板的费用，此时胡银业也搬进新房，其要求乌海黄河公司承担3000元租赁费不合情理。乌海黄河公司在一审中明确表示双方签订的《商品房买卖合同》系工商管理部门拟定的统一格式文本且签订该合同是基于在房管部门办理房证产权证所需。因此，该合同中载明的权利义务并非双方当事人的真实意思表示，故对于双方当事人无约束力。乌海黄河公司诉求应按该合同中约定的违约金计算标准计算逾期办证违约金的主张，无法律依据。一审法院基于双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》第七条判令乌海黄河公司向胡银业支付逾期办证的违约金58184元及办证费用，有事实及法律依据，且第七条约定由乌海黄河公司承担办证费用，未违反法律强制性规定，该条款合法有效，双方当事人应全面履行。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1541元，由上诉人胡银业承担286元，上诉人乌海黄河房地产开发有限责任公司负担1255元。本判决为终审判决。审　判　长　　马卫国审　判　员　　范海锋代理审判员　　任　丽二〇一五年四月十三日书　记　员　　鲍　扬关注公众号“”