（2015）穗中法民五终字第1095号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-06-02
案件名称
广州市越秀区第二土地房屋管理所与卢展强租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卢展强,广州市越秀区第二土地房屋管理所
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1095号上诉人（原审被告）：卢展强，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二土地房屋管理所，住所地广州市越秀区。法定代表人：钟东宁，职务：。委托代理人：龚健，联系地址。委托代理人：张旭军，联系地址。上诉人卢展强因与被上诉人广州市越秀区第二土地房屋管理所（以下简称越秀区第二房管所）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市越秀区盘福路医国街102号503房屋为越秀区第二房管所管理的房屋，承租人为卢展强。越秀区第二房管所（为出租人、甲方）和卢展强（为承租人、乙方）于2010年12月29日所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》载明内容包括：第一条、甲方同意将坐落在越秀区盘福路医国街102号503部位（产别：无主）的房地产出租给乙方，作住宅用途，其中使用面积41.63平方米；第二条、租赁期限为2010年7月1日至2012年6月30日，月租金额为173.08元；第二十条、乙方同意并确认下列事项：3、本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理；第二十一条、违约责任，2、租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按成本租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；3、违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金等。越秀区第二房管所于2014年9月向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除双方的租赁关系，卢展强户及其同住人员迁出广州市越秀区盘福路医国街102号503房，把上述房屋腾空交还给越秀区第二房管所；2、卢展强向越秀区第二房管所支付从2014年9月1日起计至实际收回上述房屋之日止的房屋使用费（按照每月28元／平方米，以承租面积41.63平方米计算）。原审诉讼中，双方共同确认前述租赁合同期满后双方未再重新签订合同，越秀区第二房管所按照每月173.08元的标准向卢展强收取租金至2014年8月31日。越秀区第二房管所为证明卢展强名下拥有自有房产，提交以下证据：1.房产登记号为2010登记字6105007号《房地产登记簿查册表》，上记载广州市荔湾区光复中路六甫水脚54号的建筑面积为196.66平方米，产权情况为卢展强和案外人温某、卢某甲强、卢泽培、卢某乙按份共有，卢展强占有1／12的产权份额，房屋所有权取得方式为继承；2.广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具的《房地产情况证明》，上记载番禺区钟村镇祈福新村康怡3街13B号1楼的建筑面积为108.40平方米，产权情况为卢展强和案外人卢展强共同共有，所有权来历为购买。卢展强对上述证据真实性没有异议，但表示：广州市荔湾区光复中路六甫水脚54号是祖屋，现由卢展强的叔叔卢某乙管理出租；番禺区钟村镇祈福新村康怡3街13B号1楼当时是由卢展强父亲购买，购买后登记在卢展强和卢展强哥哥卢某甲强名下，该房屋主要是放假的时候过去住，很远交通不方便。卢展强为证明其抗辩意见，提交以下证据：1、用于划扣涉讼房屋租金的工商银行存折；2、原医国街108-1号房屋的房地产所有证复印件；3、显示由卢某丙与广东造船公司于1981年9月25日签订的《征用民房协议书》复印件；4、广州船舶工业公司基建办公室出具包括涉讼房屋在内的4份《住房证》复印件；5、卢展强方与越华房管站签订的《公有住宅房屋租赁合约》复印件。原审法院认为：越秀区第二房管所、卢展强在平等自愿的基础上签订的前述《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。上述合同租赁期限届满后，双方无再续签合同，卢展强继续承租使用涉讼房屋，双方仍正常交收租金，则原租赁合同继续有效，双方的租赁关系转为不定期。本案中，涉讼房屋的性质为公租房，根据《广东省公有房产管理条例》第十一条的规定，公房租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。现卢展强名下拥有广州市荔湾区光复中路六甫水脚54号（卢展强占有1／12产权份额）、番禺区钟村镇祈福新村康怡3街13B号1楼（卢展强与其兄共同共有）两套房屋，既违反了双方在上述合同的约定，亦表明卢展强已不符合承租公房之条件，卢展强理应将承租的公房广州市越秀区盘福路医国街102号503房屋交还越秀区第二房管所，以便分配给其他更需要承租公房的住户。因此，越秀区第二房管所要求解除双方的租赁关系、收回房屋，合法合理，予以支持。至于卢展强抗辩放弃征地补偿款及回迁房所有权为条件取得涉讼房屋永久使用权的意见，卢展强没有提供充分证据予以证明，不予采纳。考虑卢展强入住涉讼房屋历史和现居住状况，越秀区第二房管所应给予卢展强一定的搬迁过渡期为宜。另，在双方的租赁关系解除前，卢展强向越秀区第二房管所支付的应为租金而非房屋使用费，且应按照原约定标准计算；解除后，越秀区第二房管所要求参照房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计付房屋使用费，合法合理，予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百三十六条的规定，于2014年12月15日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日，解除越秀区第二房管所与卢展强之间关于广州市越秀区盘福路医国街102号503房屋（承租面积41.63平方米）的租赁关系。二、自本判决发生法律效力之日起六个月内，卢展强户及同住人员将广州市越秀区盘福路医国街102号503房屋（承租面积41.63平方米）腾空交还给越秀区第二房管所。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，卢展强将从2014年9月1日起至本判决发生效力之日止的租金（按每月173.08元计）支付给越秀区第二房管所；自本判决发生法律效力之次日起至交还上述房屋之日止的房屋使用费（按房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计，不超过越秀区第二房管所主张的每月28元／平方米的标准，以41.63平方米计付），由卢展强逐月支付给越秀区第二房管所。四、驳回越秀区第二房管所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取50元，由卢展强负担。判后，上诉人卢展强不服原审判决，向本院提起上诉称：一、我方确有与越秀区第二房管所签订公有住宅房屋租赁合约，但上述台约为因《征用民房协议书》及《住房证》产生，应当承继《征用民房协议书》及《住房证》中双方的权利与义务。涉案公有住宅房屋租赁合约为越秀区第二房管所向我方提供的格式合同，合约中第二十条约定明显属于加重合同相对方即我方责任的条款，签约时该所工作人员并未对有关条款采取合理的提示，未对其予以说明，文本中亦并无任何提示，因此上述条款依法无效。原审法院以上述合约条款判决我方应当交还涉案房屋证据不足，违反法律规定。二、原审判决违反民事诉讼举证责任分配原则。我方提交的证据《征用民房协议书》证实广东造船公司征用涉案房产并承诺在新楼建成后将该楼部分房屋租给卢某丙长期居住。我方作为一般公民，且涉案房屋征收事件为1981年，当时公民法律意识尚未建立、金融秩序尚未完善，对于未曾收取征地补偿款的事实我方事实上不具有举证可能。越秀区第二房管所为公租房主管部门，且实际代管上述房屋，对于征地相关文件有管理、保有的权力。应当承担我方己全额收取征地补偿款的举证责任。三、即使二审法院判令我方交回上述房产，我方希望法院考虑我方家庭环境，对交回期限予以宽限允许我方及同住人居住至我方幼子2017年7月高中毕业。为此，上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审；2、即使判令我方交回上述房产，希望对交回期限予以宽限；3、一、二审诉讼费用由越秀区第二房管所承担。被上诉人越秀区第二房管所答辩同意原审判决，不同意卢展强的上诉请求。二审中，双方当事人对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。本院认为：越秀区第二房管所与卢展强签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该合同约定的租期届满后，双方并未续签书面租赁合同，卢展强仍按原合同约定的租金标准向越秀区第二房管所支付租金，故原审法院认定双方形成不定期的租赁关系，并无不当。关于不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同，因此越秀区第二房管所可随时主张收回涉案公房。且目前卢展强名下拥有自有产权住房，其有能力自行解决居住问题，不符合《广东省公有房产管理条例》关于公房住宅分配对象的规定。故原审判令卢展强向越秀区第二房管所腾空交还房屋及支付房屋使用费，合法合理，本院予以维持。至于卢展强提出要求延长居住期限的主张，因理由不充分，对此本院不予采纳。综上所述，卢展强的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人卢展强负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 黄 嵩审判员 谭红玉二〇一五年四月十三日书记员 仪文娟 更多数据：搜索“”来源：