（2014）清中法民二终字第643号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-06-03
案件名称
03慧峰(清远)房地产有限公司与刘雄伟、廖坚城房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省清远市中级人民法院
所属地区
广东省清远市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
慧峰（清远）房地产有限公司,刘雄伟,廖坚城
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百二十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）清中法民二终字第643号上诉人（原审原告）：慧峰（清远）房地产有限公司。住所地：清远市清城区西门岗9号区。法定代表人：文树均，董事长。委托代理人：黄卫国，广东明典律师事务所律师。委托代理人：方思华，广东明典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘雄伟，男，汉族，住清远市清城区。委托代理人：郭庭佳，广东金亚律师事务所律师。委托代理人：何永昌，广东金亚律师事务所律师。原审第三人：廖坚城，男，汉族，住清远市清新区。上诉人慧峰（清远）房地产有限公司（以下简称慧峰公司）因与被上诉人刘雄伟、原审第三人廖坚城房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第2430号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院查明：2010年2月9日，慧峰公司与刘雄伟签订三份《商品房买卖合同》，约定刘雄伟向慧峰公司购买位于清远市清城区西门塘三十八号慧峰豪庭聚豪居二层号房、B号房和三层号房，该商品房的用途为商业营业用房，其中二层号房单价为9753541元、二层B号房单价为453249元、三层号房单价为7793210元。二层B号房的商品房买卖合同第六条约定“一次性付款，已付房款453249元人民币整。”第七条约定“买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五［该比率应不小于第（1）项中的比率］的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”本案刘雄伟因慧峰公司逾期交付涉案房屋曾提起诉讼，请求慧峰公司交付房屋、支付逾期交付房屋违约金等，原审法院于2012年8月10日作出的（2012）清城法民重字第4号民事判决书中查明“2010年2月10日，廖坚城向慧峰公司出具一份《保证书》。该保证书内容：本人廖坚城于2010年2月10日委托刘雄伟与慧峰（清远）房地产有限公司签订购买慧峰豪庭聚豪居2层、B及3层商用房预售合同，总价1800万元，共分2期付款，第一期款项900万元已交付；现本人保证剩余款项900万元将于2010年9月10日前付清（注：慧峰（清远）房地产有限公司须在商品房买卖合同上第六条付款方式及期限选择第一点‘一次性付款’），余款付清后办理权属登记。保证书左下方有手写字体‘同意保证书里的内容，同意廖先生付清款后收楼的请求，请廖先生签字确认’，并盖有慧峰公司印章，落款时间2010年2月10日。……2011年6月1日，本院向廖坚城查询，廖坚城称其向刘雄伟借了1500万元，因此就以刘雄伟名义向慧峰公司购买了涉案三套房屋，作为借款抵押，借款还清后再过户给他。廖坚城承认2010年2月10日的《保证书》是他出具的，但当时没有手写内容，保证书左下方的手写字体应该是慧峰公司后来加上去的。廖坚城还称签订合同时双方确认一次性付清购房款，由他写下欠900万元的保证书给慧峰公司，涉案三份合同主张违约金的权利应属于刘雄伟。2012年7月2日，本院再次向廖坚城查询，廖坚城再次承认其在2010年向刘雄伟借款1500万元一直没有偿还，刘雄伟的名义与慧峰公司签订购房合同，购房款1000万元是刘雄伟支付的，自己出具《保证书》给慧峰公司后没有付款，廖坚城还表示与慧峰公司之间存在其他关系。对于刘雄伟要求慧峰公司办理房产过户并承担违约责任，廖坚城无意见。对于廖坚城的以上陈述，刘雄伟坚持认为房屋是自己购买，慧峰公司否认与廖坚城就购房款的支付问题达成协议，认为购房款应由刘雄伟支付。”该判决书认定“本案刘雄伟与慧峰公司共签订三份商品房买卖合同，购买三套房屋，合计总房款1800万元，刘雄伟已于2010年2月10日付款1000万元，对于该款项，双方没有争议，本院予以确认。对于余款800万元的支付问题，根据廖坚城的陈述及廖坚城出具的《保证书》可以证实，刘雄伟对剩余的800万元是未支付给慧峰公司的，只是廖坚城对慧峰公司的承诺，且刘雄伟亦没有提供其他证据证明已支付800万元。故刘雄伟认为对于另外的800万元亦支付完毕，本院不予采信。刘雄伟要求慧峰公司协助办理位于清远市清城区西门塘三十八号慧峰豪庭聚豪居二层B号房屋的房地产权证的诉讼请求问题，因慧峰公司事实上并没有收到刘雄伟的另外800万元，因此，刘雄伟应当先付清购房款后，再由慧峰公司办理产权证较为合理，故刘雄伟的这一诉讼请求，本院不予支持”。慧峰公司不服上述判决，向清远市中级人民法院提起上诉，清远市中级人民法院于2013年3月20日作出（2012）清中法民一终字第697号民事判决，其中判决理由和结果部分显示：“《保证书》是慧峰公司与廖坚城私下签订的，刘雄伟在一、二审均称其没有在《保证书》上签名，对《保证书》的内容不认可的同时，却主张《保证书》所涉及的800万元是廖坚城替其向慧峰公司支付的购房款。而原审判决仅认定上诉人收到涉案三套房屋的购房款1000万元，并没有认定《保证书》所涉及的800万元系被上诉人支付的购房款，即该《保证书》没有被原审法院作为认定本案相关事实的证据。……本案二层B号房屋占已付购房款1000万元中的25万元。判决：驳回上述，维持原判。”此外，在原审庭审中，慧峰公司表示没有收取廖坚城支付的800万元，而《保证书》有效的前提是廖坚城作为购房人，但生效判决已认定廖坚城不是涉案房屋的购房人。对此，刘雄伟抗辩该800万元系由廖坚城对慧峰公司作出的承诺，其已付清购房款，其不存在违约行为及慧峰公司主张的违约金过高。原审中，慧峰公司的诉讼请求为：1、刘雄伟支付购买清远市清城区西门塘三十八号慧峰豪庭聚豪居二层B号房屋款203249元；2、刘雄伟承担逾期付款违约责任，支付逾期付款违约金136678.9元（该违约金计至起诉之日，起诉之后违约金继续按逾期应付款每日万分之五计算至付清全部款项止）；3、本案诉讼费用由刘雄伟承担。原审法院认为：根据（2012）清城法民重字第4号民事判决书、（2012）清中法民一终字第697号民事判决书查明和认定的事实，刘雄伟向慧峰公司购买位于清远市清城区西门塘三十八号慧峰豪庭聚豪居二层号房、B号房和三层号房的总房款为1800万元，而实际已付的房款为1000万元，本案二层B号房屋占已付购房款1000万元中的25万元，即尚余203249元未付。本案争议的焦点为慧峰公司与廖坚城签订《保证书》是否构成债务转移，余款203249元应否由刘雄伟支付。慧峰公司作为涉案房屋的出卖人即为债权人，刘雄伟作为涉案房屋的买受人即为债务人，慧峰公司认可刘雄伟于2010年2月10日支付的1000万元购房款。同日，慧峰公司与廖坚城签订《保证书》，双方对涉案房屋款的支付方式及支付时间达成协议，保证书中记载“第一期款项900万元已交付”（实际已付1000万元，尚余800万元未付），廖坚城承诺“现本人保证剩余款项900万元将于2010年9月10日前付清”，慧峰公司在《保证书》盖章确认，即债权人慧峰公司与廖坚城订立了债务转移合同。此时，原则上不需经债务人同意即可生效。虽然在（2012）清城法民重字第4号、（2012）清中法民一终字第697号案件中“刘雄伟在一、二审均称其没有在《保证书》上签名，对《保证书》的内容不认可却主张《保证书》所涉及的800万元是廖坚城替其向慧峰公司支付的购房款”，但债务转移不需经债务人刘雄伟同意，即意味着无需其在《保证书》上签名，而刘雄伟“对《保证书》的内容不认可却主张《保证书》所涉及的800万元是廖坚城替其向慧峰公司支付的购房款”只是因为廖坚城在《保证书》中称其系委托刘雄伟与慧峰公司签订购买涉案房屋的商品房买卖合同，但鉴于在原审法院两次向廖坚城询问时其均表示其于2010年向刘雄伟借款1500万元一直没有偿还，故刘雄伟主张《保证书》所涉及的800万元是廖坚城替其向慧峰公司支付的购房款即可表明其对代付房款一事知情。在此情形下，债务转移的效力为廖坚城成为新债务人，原债务人脱离债的关系。廖坚城已经成为合同当事人，所以其一旦履行不合格，其应向债权人承担违约责任，债权人也只能要求该新债务人承担违约责任，不能再追究原债务人的责任。因此，本案二层B号房屋余款203249元不应由刘雄伟支付，对慧峰公司主张刘雄伟支付购买清远市清城区西门塘38号慧峰豪庭聚豪居二层B号房屋款203249元并承担逾期付款违约金的请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决如下：驳回慧峰的诉讼请求。案件受理费6399元，由慧峰公司负担。上诉人慧峰公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法支持慧峰公司原审的诉讼请求；一、二审诉讼费用由刘雄伟承担。主要事实和理由是：（一）原审判决以《保证书》等证据来确认本案购房款发生债务转移，是错误的。《保证书》是无效的协议，不构成法律上的债务转移。首先，慧峰公司对刘雄伟债务的意思表示是“同意保证书里的内容，同意廖坚城付清房款后收楼的请求”，即同意廖坚城是委托购房人、刘雄伟是受托购房人，现法院认定购房人是刘雄伟，不是廖坚城，否定了保证书的内容，慧峰公司的同意购房余款由购房主体支付的意思亦随之相应变更及否定。因为如果廖坚城不是购房人，慧峰公司是不同意债务由廖坚城来支付的。此外，原审判决以廖坚城两次的询问笔录来佐证《保证书》的内容，也是错误的。廖坚城作为保证还款的表示，不能代表证明债权人的意思表示，况且廖坚城与刘雄伟之间的借款1500万元事实，已在另已案件中判决，1500万元的全部本息均由廖坚城承担，该借款1500万元与本案没有任何牵连法律关系。其次，刘雄伟一直在诉讼中明确表示“对《保证书》不知情，是廖坚城与慧峰公司达成的协议，与刘雄伟无关”。刘雄伟作为债务人不同意《保证书》的内容，在另案诉讼和本案诉讼中一直坚持认为自己付清全部购房款，从其意思表示上看，不存在债务由他人代为偿还或债务已转移给第三人代还款的事实，既然原审判决最终认定刘雄伟未支付全部购房款，就不能推定为债务转移。再者，另案生效判决书已认定刘雄伟未付清购房款，应由刘雄伟承担付款义务。（二）原审判决适用法律错误。原审判决适用合同法第84条处理本案是错误的。本案债务人刘雄伟并不同意及不知道债务转移的事实，因此，不能适用该条来处理本案。本案应适用合同法65条来处理，由刘雄伟承担违约责任。被上诉人刘雄伟口头答辩称：原审判决驳回慧峰公司的诉讼请求，刘雄伟对此没有意见。原审刘雄伟提出反诉要求办证，但原审法院以重复起诉为由驳回起诉，刘雄伟认为不妥，但考虑与本案的情况没有上诉。第三人廖坚城未作陈述。经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，本院（2012）清中法民一终字第697号民事判决生效后，经刘雄伟申请，清远市清城区人民法院执行，涉案房屋于2013年6月19日交付给刘雄伟。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕慧峰公司上诉请求的范围进行审理。关于《保证书》是否构成债务转移，刘雄伟应否支付剩余房款的问题。首先，2010年2月10日，廖坚城在《保证书》中以委托人身份保证付清剩余房款。此后，在原审法院另案两次询问中，廖坚城均确认该《保证书》的真实性，同时表示合同有关权利属于刘雄伟，可见，廖坚城是否委托人身份，并不影响其保证付清剩余房款的承诺。其次，虽然慧峰公司在《保证书》上签署意见，同意廖坚城承担支付剩余房款责任，但无论是廖坚城，还是慧峰公司均未明确表示免除原债务人刘雄伟的履行义务，该《保证书》性质上不符合债务转移的特征，而是另一种债务承担方式——债务加入，原审此节认定有误，本院予以纠正。刘雄伟仍然负有清偿债务的义务，因此，慧峰公司请求债务人刘雄伟支付剩余房款203249元，本院予以支持。关于违约金应否减少的问题。根据合同第七条的约定，买受人逾期付款的，应当自付款期限第二日起实际付清应付款之日止，按日向出卖人支付应付款万分之五的违约金。本案中，双方约定采用一次性付款方式，但刘雄伟2010年2月10日付款时仅支付25万，剩余款项203249元至今未付，应按照合同约定支付违约金。刘雄伟认为该违约金过高请求减少，对此，本院认为，买受人逾期付款的损失主要表现为出卖人的资金利息损失，本案合同所约定的违约金标准兼具一定惩罚功能，处于合理水平并不过高，不应予以酌减。综上所述，慧峰公司的上诉主张理由成立，对其上诉请求本院予以支持。原审判决认定事实部分错误，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销清远市清城区人民法院（2013）清城法民初字第2430号民事判决；二、限被上诉人刘雄伟于本判决生效之日起十日内向上诉人慧峰（清远）房地产有限公司支付剩余购房款203249元及违约金（该违约金以应付款203249元为基数，从2010年2月11日起按每日万分之五的标准计算至付清应付款之日止）。一审案件受理费6399元，二审案件受理费6399元，均由被上诉人刘雄伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 李文宇代理审判员 余允添代理审判员 林士嵛二〇一五年四月十三日书 记 员 汤有金附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。 百度搜索“”