（2015）黔东民终字第237号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-05-04
案件名称
上诉人黄彤诉李文雪租赁合同纠份案二审民事判决书(2015-04-21 11.08.47)
法院
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄彤,李文雪
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十三条
全文
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黔东民终字第237号上诉人（原审被告、原审反诉原告）黄彤。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）李文雪。委托代理人严明，贵州贵信律师事务所律师。上诉人黄彤因租赁合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2014）凯民初字第2135号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2009年11月28日，原告（反诉被告）作为甲方与作为乙方的被告（反诉原告）签订《门面租赁合同》，约定李文雪将位于凯里市韶山北路凯旋公馆临街D栋二楼门面转租日至2014年11月28日；押金3万元。同时约定：“乙方租金按（三个月）一次性交纳54000元，每次提前十天交付下一季度租金，先交付后使用。乙方不得以任何借口拖欠房租，如有拖欠，乙方应按拖欠总额每日0.5%的滞纳金支付给甲方。超过30日未付清租金，甲方有权收回门面，没收押金，乙方不得异议。”产权人陈正斌在该合同上签名同意转租，并盖有黔东南州中兴房地产开发公司章。合同签订后，李文雪将门面交与黄彤。黄彤也按约定支付押金3万元，并按时交纳租金。2014年被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）的月租为20000元。被告（反诉原告）分别于2014年4月16日、2014年5月15日、2014年6月18日、2014年7月22日通过银行账户支付原告（反诉被告）月租20000元。2014年9月27日，黄彤开始搬出本案争议门面。2014年9月29日，李文雪与黄彤短信联系，称“黄彤，不好意思，你们那的东西可能暂时不能拉走，因为昨晚找蔡姐商量提前退门面的事，她说提前退门面可以，但要把11月28日前的房租交清，否则不可能退押金……你们必须把这几个月的房租水电费交清才能搬走……把上个月的房租补了，做到合同期满，押金一分不少退给你们”。现李文雪以黄彤自2014年8月28日起未支付租金，构成违约为由，要求黄彤支付自2014年8月28日至11月28日止三个月租金6万元，并支付违约金即押金3万元。黄彤则以其并没有超过30日付租金，未构成违约为由，要求在扣除9月份租金2万元后，由李文雪返还押金1万元。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。押金作为一种意定担保物权，当合同关系终止时，出押人依约返还标的物，且并无其他不履行合同义务情形的，出押人有权请求受押人返还押金或已扣除损害赔偿后的余额。本案原告（反诉被告）李文雪与被告（反诉原告）黄彤签订了租赁合同，并明确约定门面租金的支付时间及逾期交付的责任承担方式。但从黄彤提供的银行对账单及业绩统计表看，双方已经对租金履行日期变更为每月一缴达成协议。从2014年9月29日李文雪的短信内容“你们那的东西可能暂时不能拉走”看，并结合黄彤申请出庭作证的证人证言，双方于2014年9月27日确实达成了解除租赁关系的意思表示，并由黄彤于两日内搬出门面。故黄彤应支付李文雪2014年9月租金2万元。对李文雪诉请黄彤支付租金6万元，部分予以支持。关于李文雪诉请违约金（即押金）3万元，因合同约定“超过30日未付清租金，甲方有权收回门面，没收押金，乙方不得异议。”被告（反诉原告）自认双方已达成在每月中旬支付月租的约定，但至今尚欠2万元租金未支付。李文雪有权收回门面，并不予退还押金。故对李文雪诉请支付违约金（即押金），本院予以支持。对黄彤诉称“搬出时，黄彤与李文雪达成协议，约定押金3万元抵扣9月份租金2万元，剩余1万元由李文雪退还”，因李文雪不予认可，而黄彤未举证证实，故黄彤要求反诉被告李文雪在抵扣2万元租金后返还押金1万元的主张，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、被告（反诉原告）黄彤自本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）李文雪租金2万元及押金3万元（3万元押金已在李文雪处）；二、驳回原告（反诉被告）李文雪的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）黄彤的诉讼请求。本诉案件受理费2050元，减半收取1025元，由原告（反诉被告）李文雪负担625元，由被告（反诉原告）黄彤负担400元。反诉费50元，减半收取25元，由反诉原告黄彤负担。上诉人黄彤上诉称：原审法院认定2014年9月27日原、被告已自愿解除了租赁合同，且在履行合同期间上诉人没有过错和违约，按照《合同法》第九十三条、第九十八条规定，原合同权利、义务终止，被上诉人应退还上诉人押金。抵扣2014年9月份租金2万元后，被上诉人还应退还上诉人1万元。原审判决结果与查明的事实不符，请二审法院予以改判，上诉人愿意支付被上诉人房屋租金2万元，但被上诉应退还上诉人押金3万元。被上诉人李文雪没有进行二审答辩。在二审举证期限内，上诉人与被上诉人均未提供新证据。本院经审理查明的事实与原审法院相同。本院认为：上诉人黄彤与被上诉人李文雪签订的《门面租赁合同》没有违反我国法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，因此对双方当事人具有法律约束力，双方应按合同约定履行自己的义务。根据《门面租赁合同》约定：“李文雪将位于凯里市韶山北路凯旋公馆临街D栋二楼门面转租日至2014年11月28日”。合同期限届满前，上诉人黄彤于2014年9月提出提前终止合同，为此与被上诉人李文雪协商，从双方互发短信内容看，被上诉人李文雪同意提前终止合同是附条件的，上诉人黄彤必需将2014年11月28日合同履行期届满前的房租、水电费交清后，可以提前终止合同，但上诉人黄彤只同意用押金抵扣2014年9月份的租金，为此，双方没有达成一致意见。原审法院认定上诉人与被上诉人双方“达成了解除租赁关系的意思表示”不当，本院予以纠正。从双方租赁合同中约定“超过30日未付清租金，甲方有权收回门面，没收押金，乙方不得异议”的内容来看，本案所涉及的“押金”，其性质除了担保合同履行外，还具有“违约金”的性质。因上诉人黄彤提前终止合同并拖欠被上诉人李文雪1个月的租金已超过30日，其行为已构成违约，应当承担违约责任。故上诉人黄彤称其没有过错和违约的上诉理由，本院不予支持，其要求退还押金的上诉请求，不符合合同约定，本院亦不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，虽然部分判决理由不当，但判决结果正确。为此，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人黄彤承担。本判决为终审判决。审判长 龙集东审判员 王 莉审判员 刘 琴二〇一五年四月十三日书记员 罗安松