（2015）长中民三终字第01775号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2016-01-17

案件名称

湖南鑫馨物业管理有限公司与易建明物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省长沙市中级人民法院

所属地区

湖南省长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

易建明,湖南鑫馨物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省长沙市中级人民法院民事判决书（2015）长中民三终字第01775号上诉人（原审被告）易建明。被上诉人（原审原告）湖南鑫馨物业管理有限公司。住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉南路***号***栋***房。法定代表人柳金波，总经理。委托代理人涂阳，湖南李凤祥律师事务所律师。委托代理人郑鹏程，湖南李凤祥律师事务所实习律师。上诉人易建明因与被上诉人湖南鑫馨物业管理有限公司（以下简称鑫馨公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2014）雨民初字第04406号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：易建明系“新芙蓉之都佳苑”2栋1905房的所有权人，该套房屋的产权面积为87.30㎡。2010年12月20日，鑫馨公司与“新芙蓉之都佳苑”建设方湖南银旺置业发展有限公司（以下简称银旺公司）签订一份《“新芙蓉之都佳苑”前期物业服务委托合同》，合同约定：1、银旺公司委托鑫馨公司对“新芙蓉之都佳苑”实行专业化的物业管理服务；2、委托事项包括维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、物业规划红线内的配套公益性服务设施的维修、养护和管理等；3、物业服务费为商住楼住宅1.6元／㎡，商业3.6元／㎡；4、合同就双方的权利义务、管理服务质量等内容进行了约定。2011年1月1日起，鑫馨公司为“新芙蓉之都佳苑”小区提供物业服务，并按每月1.5元／㎡的标准收取该小区住宅楼的物业服务费。在鑫馨公司提供物业服务的过程中，因易建明未支付2012年1月至2014年9月的物业服务费，鑫馨公司多次向易建明寄送律师函，要求易建明支付拖欠的物业服务费，但邮件并未由易建明本人签收。在本案一审审理过程中，易建明陈述，鑫馨公司提供的物业服务不符合合同的约定，且存在违规收费的问题，并扣押易建明电动车，后强迫易建明办理停车票；因鑫馨公司一直未能妥善解决此事，导致易建明不敢回其房屋居住，被迫搬离，至今房屋一直处于空置状态；在房屋空置期间，鑫馨公司进行了停水停电，致使房屋无法正常使用，给易建明造成了损失。另查明，本案所涉小区，暂未成立业务委员会。2014年10月11日，鑫馨公司向原审法院起诉。原审法院认为：鑫馨公司系依法批准成立的物业服务企业，有合法的物业服务资质，鑫馨公司与银旺公司签订的《“新芙蓉之都佳苑”前期物业服务委托合同》合法有效。易建明主张鑫馨公司入驻本案所涉小区的程序违法。银旺公司作为建设方，在小区未成立业主委员会之前，有权选聘前期物业服务公司，且鑫馨公司已实际提供了物业服务，鑫馨公司依约提供物业服务符合法律规定，易建明的主张无法律依据，原审法院不予支持。易建明未按约定支付物业服务费构成违约，应按合同约定支付物业服务费，鑫馨公司要求易建明支付拖欠的物业服务费，原审法院予以支持。易建明所购房屋面积为87.30㎡，每月物业服务费为1.5元／㎡，易建明拖欠的物业服务费总计4321.35元（87.30㎡×1.5元／㎡／月×24月）。易建明陈述鑫馨公司提供的物业服务存在瑕疵，但其陈述的瑕疵并不构成易建明拒交物业服务费的合法事由，且易建明的主张只有口头陈述，并无客观事实予以证实，故原审法院不予支持。易建明应当支付拖欠的物业服务费4321.35元。关于鑫馨公司主张的逾期付款损失问题。鑫馨公司与银旺公司签订的《“新芙蓉之都佳苑”前期物业服务委托合同》中并未就业主交纳物业服务费的时间进行约定，且鑫馨公司、易建明之间未签订过其他合同予以明确，故鑫馨公司要求易建明赔偿逾期付款损失，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、易建明支付湖南鑫馨物业管理有限公司2012年1月至2014年9月的物业服务费4321.35元；二、驳回湖南鑫馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由易建明负担。易建明不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审程序违反法律规定。原审法院拒绝受理易建明的反诉严重侵害了当事人的合法权益；原审法院未通知证人出庭作证，但又以证人未到庭为由对易建明提交的证人证言不予采纳。二、原审判决认定事实不清。易建明与鑫馨公司之间不存在合法有效的合同关系；鑫馨公司在物业服务管理过程中存在重大过错。三、原审判决适用法律错误。综上，请求撤销原判，依法改判。鑫馨公司辩称：一、原审程序并未违法。即使原审法院未受理反诉，易建明可另行起诉；易建明在举证期限届满前没有申请人民法院通知证人出庭作证，法律后果应由易建明自行承担。二、鑫馨公司与“新芙蓉之都佳苑”建设方签订的《“新芙蓉之都佳苑”前期物业服务委托合同》合法有效，对包括易建明在内的全体业主均具有约束力，易建明与鑫馨公司之间存在合法有效的物业服务合同关系。三、易建明拒交物业服务费没有任何事实依据和法律依据。四、原审判决适用法律正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。本院认为：银旺公司作为建设单位，在小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有权选聘前期物业服务公司，故鑫馨公司与银旺公司签订的《“新芙蓉之都佳苑”前期物业服务委托合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，易建明上诉称其与鑫馨公司之间不存在合法有效的合同关系的理由不成立，本院不予采信。鑫馨公司系物业服务企业，有合法的物业服务资质，且已实际提供了物业服务，但易建明未按约支付物业服务费，构成违约，应承担相应的违约责任，故原审判决易建明支付鑫馨公司物业服务费4321.35元正确。易建明上诉称鑫馨公司在物业服务管理过程中存在重大过错，但未提供确凿充分的证据予以证实，本院亦不予支持。另外，关于原审程序是否合法的问题。经查，现无证据证明易建明在原审过程中曾提出反诉，且即使原审法院未受理易建明提出的反诉，易建明依法可另行起诉，并未侵害易建明的合法权益；易建明在原审举证期限届满前并未申请证人出庭作证，故原审法院未通知证人出庭作证，程序并未违法。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。上诉人易建明的上诉理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由易建明负担。本判决为终审判决。审判长　周　坤审判员　熊　伟审判员　刘完玲二〇一五年四月十三日书记员　范　璐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。搜索“”