（2015）青民一终字第344号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-07-29
案件名称
张立娟与曹崇娥房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张立娟,曹崇娥
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一终字第344号上诉人（原审原告）张立娟。委托代理人吕尚武，山东海之信律师事务所律师。委托代理人吕大鹏，山东海之信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）曹崇娥。委托代理人李志平，山东永立律师事务所律师。上诉人张立娟因与被上诉人曹崇娥房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2011）四民初字第790号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员董则明担任审判长、代理审判员龙骞主审本案、代理审判员王蕾参加评议的合议庭，对本案进行审理。上诉人张立娟及委托代理人吕尚武，被上诉人曹崇娥及委托代理人李志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张立娟在一审中诉称，张立娟居住的位于本市四方区平安路×号×幢×单元×户房屋，系已购公有住房，产权人为张立娟祖父张子召，张立娟户口在该房内并实际居住。2011年2月28日，张立娟祖父去世，该房被曹崇娥占有，并称其有该房屋的房地产权证。后经张立娟从青岛市产权交易中心查询得知：曹崇娥与张子召于2004年8月3日签订了一份《青岛市已购公有住房出售合同》，张子召以8万元的价格将该房屋卖与曹崇娥；双方在向青岛市产权交易中心出具的材料中承诺“该房空户”。张立娟认为，曹崇娥与张子召签订的合同真实性令人存疑，交易的价格明显低于当时的房地产市场价格，且其在向青岛市产权交易中心出具材料时作了“该房空户”的虚假承诺，严重侵害了张立娟的合法权益。曹崇娥的行为显属“恶意串通，损害第三人利益”，其双方于2004年8月3日签订的《青岛市已购公有住房出售合同》依法应属无效合同。现张立娟依法诉至法院请求：1、判令曹崇娥与张子召于2004年8月3日签订的《青岛市已购公有住房出售合同》无效；2、本案诉讼费用由曹崇娥承担。曹崇娥在一审中辩称，第一，张立娟诉状中称平安路×号×幢×单元×户房屋，系已购公有住房，产权人为张立娟祖父张子召。既然房屋归张子召所有，张子召就有权利处分房屋，而且转让房屋是张子召的真实意思表示，不违反法律规定，所以房屋买了合同合法有效。第二，房屋以8万元价格出售，与当时的市场价格相符。曹崇娥自2000年5月开始就对张子召进行悉心照料扶助，张子召于2006年12月立下遗嘱，将其百年后工资结余及按国家规定领取的丧葬费、抚恤金等和其他生活用品全部由曹崇娥享有，鉴于双方这种关系，即使房屋转让价格明显低于市场价格也符合常理及张子召的意愿，不违反法律规定。第三，张子召去世前一直居住在该房内，去世后由曹崇娥管理使用，张立娟只是户口在该处但并未在该房中居住，而且张子召多次要求张立娟将户口迁移至自己家中。张立娟的户口在该房内，但不等于张立娟是财产共有人，张立娟对该房没有任何实体权利，张立娟的户口不能影响张子召处分房屋，所以张立娟称该房空户的表述严重侵害了其合法权益没有事实和法律依据。综上，应驳回张立娟的诉讼请求。一审法院经审理查明，本市平安路×号×栋×单元×户房屋原系张子召承租公房，张子召的户籍在该房处。1991年12月，张立娟的户籍由平原县张铁嘴村迁入张子召的户籍处。1999年12月，张子召根据《青岛市公有住房出售暂行办法》的有关规定申请购买平安路×号×栋×单元×户房屋。2002年11月，青岛市国土资源和房屋管理局向张子召核发青房地权市字第房改64××28号房地产权证，载明平安路×号×栋×单元×户房屋的房地产权利人为张子召，无其他共有权人。2004年8月3日，张子召与曹崇娥签订青岛市已购公有住房出售合同，将平安路×号×栋×单元×户房屋以8万元的价格卖给曹崇娥。同日，该房屋的房地产权利人变更登记为曹崇娥。张子召、曹崇娥在向登记机关提交的青岛市房地产转移登记申请表中填写“该房空户”。2011年2月张子召死亡。后张立娟认为其合法权益受到侵害，诉至法院请求确认张子召与曹崇娥签订青岛市已购公有住房出售合同无效。张立娟认为已购公房出售合同无效的理由有：1、已购公房的出售与普通商品房不同，转让行为受到一定的限制，《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》第七条规定：“已购公房上市交易必须同时具备以下条件：（三）经同住成年人（指同户籍常住完全民事行为能力人）和已购公房共有权人（无共有权人的除外）书面同意。”故张子召作为产权人虽然有权出售，但须征得张立娟的书面同意。2、曹崇娥对张立娟在该房内实际居住及张立娟在该房内有户籍是非常清楚的，但曹崇娥在填写《青岛市房地产转移登记申请表》时，明知申请表上已提示“如转让的房屋为已购公房，该房屋同住成年人须一并签字并表示意见”的情况下，故意填写“该房空户”，曹崇娥主观恶意明显。曹崇娥在2004年8月已将产权变更为己有，至张子召去世曹崇娥一直未告知张立娟，张立娟回老家殡葬完祖父张子召返回青岛时，发现该房被曹崇娥换锁换门，致张立娟无房可居。且曹崇娥自认未向张子召支付8万元对价。因此曹崇娥购买房屋时主观恶意明显，侵害张立娟合法居住权利严重，违反了合同法第五十二条（二）之规定，应认定无效。曹崇娥认为张立娟所述不属实，相关意见已在答辩状中陈述。一审法院认为，张子召与曹崇娥签订的青岛市已购公有住房出售合同系双方真实意思表示，认定该合同的效力应审查张立娟的主张是否符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定。关于张立娟提出的涉案合同不符合《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》的主张，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”据此规定，《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》不能作为确认涉案合同无效的依据，张立娟的该项主张不能成立。关于张立娟提出的曹崇娥购买房屋时主观恶意明显、侵害张立娟合法居住权利严重、违反了合同法第五十二条（二）之规定的主张，《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”张子召作为平安路×号×栋×单元×户房屋唯一的房地产权利人，对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，张立娟并非该房屋权利人，其依据在该房屋处的户籍主张其居住权受到侵害，没有法律依据，因此张立娟的该项主张也不能成立。综上，张立娟请求确认张子召与曹崇娥签订的青岛市已购公有住房出售合同无效，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条的规定，判决驳回张立娟的诉讼请求。本案受理费4802元、保全费1720元，由张立娟负担。宣判后，张立娟不服一审判决提起上诉。上诉人张立娟上诉请求：撤销一审判决，依法改判曹崇娥与张子召于2004年8月3日签订的《青岛市已购公有住房出售合同》无效。其主要事实和理由为：本案涉案房屋系已购公房，非普通商品房。张立娟的祖父张子召在1999年11月26日购买该公有住房前，张立娟的户口已经迁入该房内，并在该房内实际居住。该公有住房出售时款项系由张立娟出资，张子召虽然为产权人，但张立娟作为同住人享有该房屋居住权，已购公房的出售与普通商品房不同，其转让行为受到限制。《青岛市已购、可购公有住房上市交易试行意见》第七条规定已购公房上市交易应当经过同住成年人和已购公房共有权人书面同意。曹崇娥购买张子召涉案房屋的行为，主观上是恶意的，严重损害了张立娟的合法权益，且未支付对价，其买卖房屋的行为无效。曹崇娥系张立娟为张子召雇佣的保姆，其对张子召日常生活照顾的需要，张子召的身份证、户口簿等，曹崇娥都经常接触并持有，以方便为张子召办理相关事宜，因此，曹崇娥对于张立娟在涉案房屋内居住、户籍及公房出售出资购买的情况都是非常清楚的。张立娟不清楚张子召为何将房屋卖于曹崇娥，但曹崇娥在填写房地产转移登记表时故意填写了“该房空户”，可见其主观恶意明显。自2004年至2011年张子召去世前，曹崇娥一直未将该产权过户的情况告知张立娟，直到张立娟自老家殡葬张子召回来后才发现该房屋被曹崇娥换锁及防盗门，且曹崇娥亦未向张子召支付8万元对价，因此，曹崇娥与张子召在办理产权转移登记时承诺此房空户系恶意串通，损害张立娟的合法权益，应按照合同法五十二条之规定，认定双方签订的房屋买卖合同无效。被上诉人曹崇娥辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，驳回张立娟的上诉请求。二审查明的事实与一审查明一致。本案经调解双方当事人未能达成一致。本院认为，涉案房屋的原产权登记人为张子召，其在法律上享有对涉案房屋进行占有、使用、收益和处分的权利。二审中，经核实张子召与曹崇娥房屋买卖合同的签字系张子召本人签字，因此，其将涉案房屋出卖于曹崇娥系其真实意思表示，不违反法律强制性规定，曹崇娥与张子召的房屋买卖合同合法成立。张立娟主张张子召与曹崇娥之间的房屋买卖合同无效的理由为张子召与曹崇娥存在恶意串通的情形，损害其合法利益。针对其主张，张立娟应首先证明其在涉案房屋中享有法定的合法利益。张立娟主张其有同住人的身份，但其提交的户籍登记情况，仅能证明其户口登记于涉案房屋内，户籍登记情况与同住人身份并非等同关系，因此，张立娟以户籍证明其同住人身份，证据不足，其又未提交其他有效证据证明其同住人身份，因此，本院对其主张的同住人身份不予采信。而张立娟主张涉案房屋由其出资购买，由此享有合法利益的主张，因其未提交有效证据证明出资情况，且即使存在出资情况，亦属于其与张子召之间的债的关系，不对张子召的物权权利人身份产生影响，不影响张子召处分涉案房产，因此，本院对其出资的主张不予采信。此外，对于曹崇娥在青岛市房地产转移登记表中填写此房空户的内容，即使曹崇娥书写该内容不符合实际情况，亦不产生导致张子召处分涉案房屋失权的法律后果。因此，张立娟所提交的现有证据不能证明其在涉案房屋中享有相应的利益，本院认定，张子召对于涉案房屋享有完全的处分权利，其与曹崇娥之间的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。综上，张立娟的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4802元，由上诉人张立娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 董则明代理审判员 龙 骞代理审判员 王 蕾二〇一五年四月十三日书 记 员 于国英书 记 员 王庆光 关注公众号“”