（2015）北民初字第0223号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-06-01
案件名称
深圳市海外物业管理有限公司无锡分公司与张华坤物业服务合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
无锡市北塘区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省无锡市北塘区人民法院民 事 判 决 书（2015）北民初字第0223号原告深圳市海外物业管理有限公司无锡分公司，住所地江苏省无锡市五爱路嘉德广场12号2楼。负责人李报春，深圳市海外物业管理有限公司无锡分公司总经理。委托代理人周鹏飞（受深圳市海外物业管理有限公司无锡分公司的特别授权委托），江苏中智律师事务所律师。被告张华坤。原告深圳市海外物业管理有限公司无锡分公司（以下简称海外物业公司）与被告张华坤物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理后，依法由审判员林丽华适用简易程序，于2015年3月19日公开开庭进行了审理，原告海外物业公司的委托代理人周鹏飞到庭参加诉讼，被告张华坤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告海外物业公司诉称，其为无锡市北塘区嘉德花园小区提供物业管理服务，张华坤系该小区内12号2201室的业主，但自2008年1月起未交纳物业管理费，现要求张华坤支付自2008年1月起至2014年12月止的物业管理服务费19977.3元，支付延迟缴纳物业费所产生的违约金10787元（自每年度应缴纳的费用从下一年度的1月1日开始按每日万分之五计付），并承担本案诉讼费用。经审理查明：原告海外物业公司系提供物业管理和服务的单位，被告系张华坤系无锡市嘉德花园小区业主，其物业为嘉德花园12幢2201室，建筑面积135.9平方米，为高层住宅。张华坤与海外物业公司签有一份前期物业管理服务协议，协议明确住宅的物业服务费为每平方米每月1.75元，每半年第一个月5日-20日缴纳。但张华坤以房屋漏水未能修缮完好为由，未缴纳自2008年1月1日起至今的物业管理服务费。为此，海外物业公司诉至法院，要求处理。审理中，张华坤的妻子马宴到庭陈述：其入住后即发现房屋漏水，物业承诺维修并先后维修了四次，但是还是没能修好，在房屋漏水修好之前，其拒绝支付物业管理费；此外，小区大门外面也应当属于业主共有，物业无权收取停车费。综上，请求法院驳回海外物业公司的诉请。以上事实，由海外物业公司提供的前期物业管理服务协议、入住会签单、收据等及双方当事人陈述在卷予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。张华坤作为业主，在接受了海外物业公司提供的物业服务时，应当交纳相应的物业服务费。物业公司所提供的物业服务包括了共用设施设备及其运行的维护与管理、环境卫生的维护、公共秩序的维护等等，况且张华坤亦认可物业公司已经为其房屋漏水部位维修过四次，因此，张华坤以其房屋漏水问题未能彻底解决来作为对抗海外物业公司的本案诉请的理由，本院不予支持。如出现张华坤本案所称的情形，可依据有关规定及双方的约定，另行依法主张权利。张华坤辩称物业公司在小区大门外收取费用侵害了业主的权利，却未举证证明，故对此意见本院不予采信。综上，张华坤应支付2008年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费19977.3元（1.75元／平方米／月＊135.9平方米＊7年）。至于海外物业公司主张的违约金，因张华坤未按时缴纳物业管理费是由于双方在履行合同过程中存在纠纷所致，责任并不全在张华坤一方，故对海外物业公司的这一诉讼请求依法不予支持。同时需要指出，物业公司在履行物业服务合同时，除了应当尽职尽责履行职责外，以人为本、业主利益优先的服务理念，充分有效的、合理妥善的服务方式也必不可少。由于物业服务对象除了对单个业主负责外，还涉及对整个小区、全体业主的全部物业服务内容负责。因而业主以物业公司某部分服务内容未能尽责为由而拒交物业费用的行为，既不符合权利、义务对等原则，也不利于业主所期待的更好物业服务的目的实现。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、张华坤于本判决发生法律效力之日起十日内，支付深圳市海外物业管理有限公司无锡分公司自2008年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费19977.3元。二、驳回深圳市海外物业管理有限公司无锡分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由张华坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 林丽华二〇一五年四月十三日书记员 王君杰本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附：无锡市北塘区人民法院账号信息：开户银行：建设银行民丰里分理处账号：32001615050059000002户名：无锡市北塘区人民法院法院传真号码：0510-83158070 关注公众号“”