（2015）田民一初字第00599号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2016-12-31

案件名称

曹艳梅、祁庆义与淮南峰德房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

淮南市田家庵区人民法院

所属地区

淮南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

曹艳梅,祁庆义,淮南峰德房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十一条

全文

安徽省淮南市田家庵区人民法院民事判决书（2015）田民一初字第00599号原告曹艳梅，女，1978年2月15日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。原告祁庆义，男，1978年8月24日出生，汉族，住址同上。委托代理人王道帮，安徽韶美律师事务所律师。被告淮南峰德房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区。法定代表人李雪祥，该公司总经理。委托代理人王占涛，该公司经理。委托代理人顾彬，该公司法律顾问。原告曹艳梅、祁庆义诉被告淮南峰德房地产开发有限公司（以下简称峰德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月26日立案受理后依法组成合议庭于2015年3月31日公开开庭进行了审理。原告祁庆义及委托代理人王道帮、被告淮南峰德房地产开发有限公司的委托代理人王占涛、顾彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹艳梅、祁庆义诉称：2011年10月18日，曹艳梅、祁庆义购买了峰德公司开发的位于田家庵区淮舜南路西侧的馨雅苑小区第二幢二单元806室房屋，建筑面积为86.6平方米。当日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：房屋按建筑面积计算，单价为每平方米人民币4028元，总价款为348825元，峰德公司应于2011年12月31日前向曹艳梅、祁庆义交付房屋，且于交付房屋后90日内为原告办理产权证，90日内未能办理产权证的，峰德公司同有关机构协调，在玖拾个工作日内办理完毕。然而，合同签订后，曹艳梅、祁庆义按照约定向峰德公司支付了购房款，但峰德公司不仅逾期半年交房，即于2012年6月1日才向曹艳梅、祁庆义交付房屋，而且违反办证的期限约定，截止目前，曹艳梅、祁庆义购房的上述房屋的产权证尚未办理完毕。请求判令峰德公司向曹艳梅、祁庆义支付逾期办证应承担的违约金62788.5元（2013年1月1日至2014年12月31日，计24个月，根据中国人民银行同期贷款基准利率6%为参考，结合银行计算罚息的方法，在基准利率的基础上加罚50%），及支付办证费用的利息1289元，合计为64077.78元；诉讼费由被告承担。原告曹艳梅、祁庆义为支持其诉讼请求，向本院递交以下证据：证据一、原告身份证复印件，证明原告主体资格。被告无异议。本院经审查予以确认。证据二、被告单位基本信息，证明被告单位的基本情况，符合民事起诉中被告应当具备的主体条件。被告无异议。本院经审查予以确认。证据三、商品房买卖合同及购房发票复印件，证明原被告之间系房屋买卖合同的法律关系，证明原被告就办证的期限进行了明确约定，逾期办证的违约责任虽未约定，但依法被告应当承担违约责任。被告质证意见：合同本身没有异议，逾期办证也没有异议，但原被告双方在2014年11月6号达成了互不追责的协议。本院经审查对该证据真实性予以确认。证据四、代办证保证金收据复印件，证明原告已将办理房产证的费用10744元交付被告，但被告迟迟未能办证，对原告构成违约。被告质证意见：客观事实，被告已在2014年9月具备办证资格，被告已经把办证资料给了原告。本院经审查对该证据真实性予以确认。被告峰德公司辩称：被告认为原被告之间的纠纷已经通过协商处理完毕，峰德公司已于去年9月已经把办证的需要手续文件都已经给原告了，此次原告的诉讼请求没有法律依据，请法院驳回原告诉讼请求。被告峰德公司为支持其诉讼请求，向本院递交以下证据：证据一、企业法人代表基本信息复印件，证明主体资格。原告无异议，经审查本院对其真实性予以确认。证据二、收条复印件，证明峰德公司按照约定把阳台差价款已经支付给原告双方已就其他违约责任达成协议。原告质证意见：对合法性真实性都有异议，首先这是一份收条，只能证明原告从被告处领取了退阳台面积差价款的事实，不能证明原、被告是否追究被告违约协议，收条后部分的表述只能说阳台面积差价款跟峰德房地产表示歉意出的承诺，后面的意思表示主体上是模糊的，收条上被告并没有与原告就违约承担责任的问题进行协商原告从来没有承诺免除被告应承担的责任，收条签字是原告写的，其他内容是被告自己制作的格式内容，从以上几点看出没有合法性，与本案没有关联性。经审查本院对其真实性予以确认。证据三、竣工验收备案表复印件，证明2012年5月29日已经验收合格了，证实房子已经具备交房条件。备案表证明被告2014年9月29号将所有办证所用证件已经交给相关部门。原告质证意见：真实性无异议，但证明被告对原告存在逾期办证的违约事实。证据四、非税收入一般缴款书、住宅专项维修资金专用收据、不动产统一发票、税收缴款书复印件，证明被告已去房产局办理房产证。原告质证意见：真实性无异议，证明办证时间2014年12月18日之后，对原告存在逾期办证的事实。经庭审调查，原、被告举证、质证，本院根据采信的证据，认定以下事实：2011年10月18日曹艳梅、祁庆义与峰德公司签订《商品房买卖合同》一份，其中约定：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第2幢2单元806号房。该商品房的用途为住宅，属框剪结构，层高为2.8m，建筑层数地上8层。该商品房阳台是封闭式。该商品房合同约定建筑面积共86.6平方米，其中，套内建筑面积75.33平房米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.27平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件三）第五条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2.双方同意按一下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房时，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人同有关机构协调，在玖拾个工作日内办理完毕。合同签订后，原告按照约定交付了购房款，峰德公司逾期交房，未能按约办理房产证，2014年9月峰德公司将办证所需的全部资料提交淮南市房地产管理局，已具备办证条件，2014年12月原告曹艳梅到房屋部门办理了房产证。2014年10月6日峰德公司与馨雅苑居住业主协商解决峰德公司在履行房屋买卖合同中违约责任问题。2014年11月6日，原告曹艳梅在峰德公司打印的一份收条上签字，收条内容为：今收到淮南峰德房地产开发有限公司馨雅苑小区第2幢2单元806室，退阳台面积差价款人民币￥：壹万玖仟零伍拾叁元。为向业主表达歉意，封闭阳台的制作费淮南峰德房地产开发有限公司全额免收，本人不再追究其履行商品房买卖合同的其他责任，双方无其他纠纷。收款人：曹艳梅2014年11月6日。原告收到峰德公司款后，认为该公司超出合同规定的期限办理房产证违约，遂诉讼来院。本院认为：原告曹艳梅、祁庆义与峰德公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应遵照履行，峰德公司在履行合同中出现延迟交房、多收阳台面积款、延期办证等违约现象，理应负违约责任，但峰德公司主动与业主集体协商，就上述问题达成和解，返还阳台面积差价款，为向业主表示歉意封闭阳台的制作费用峰德公司金额免收，业主不再追究其履行商品房买卖合同的其他责任，双方无其他纠纷，峰德公司在收条上书写的内容是该公司的意思表示，原告曹艳梅系具有完全民事行为能力的自然人，其签字认可，原、被告意思表示真实一致，该收条应既是原告收取钱款的凭证又是原、被告对《商品房买卖合同》的补充协议，该协议内容不违反法律规定，是原、被告对各自民事权利的自由处分，故原告曹艳梅诉请无事实和法律依据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第、第六十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告曹艳梅、祁庆义的诉讼请求。案件受理费1402元，由原告曹艳梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审　判　长　　张文浩代理审判员　　李　怡人民陪审员　　张怀德二〇一五年四月十三日书　记　员　　程　彬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。百度搜索“”