（2015）长民一终字第105号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-09-08

案件名称

赵立国、赵单与费向杰、王永辉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

吉林省长春市中级人民法院

所属地区

吉林省长春市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵立国,赵单,费向杰,王永辉

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款

全文

吉林省长春市中级人民法院民事判决书（2015）长民一终字第105号上诉人（原审被告）：赵立国，男，1971年4月8日生，汉族，农民，住长春市双阳区。委托代理人：刘鸿钧，吉林义力律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵单，女，1977年10月9日生，汉族，农民，住长春市双阳区。委托代理人：刘鸿钧，吉林义力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：费向杰，女，1968年11月21日生，汉族，农民，住长春市双阳区。委托代理人：刘玉军，长春市双阳区平湖法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王永辉，男，1971年4月21日生，汉族，农民，住长春市双阳区。委托代理人：刘玉军，长春市双阳区平湖法律服务所法律工作者。上诉人赵立国、赵单因房屋买卖合同纠纷一案，��服长春市双阳区人民法院（2015）双民初字第91号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：王永辉与费向杰系夫妻关系，均为长春市双阳区齐家镇三姓村的村民，其二人在该村拥有一套建筑面积为154.16平方米的住宅房屋，用于经营永辉超市。赵立国与赵单系夫妻关系，赵单为长春市双阳区齐家镇三姓村村民。2009年12月21日，王永辉与赵立国、赵单签订一份《房屋租赁合同书》，王永辉将其经营永辉超市的上述住宅房屋租赁给赵立国、赵单，租赁合同约定：“一、租赁时间从2009年12月1日起至2014年12月1日止，计5年。租赁的具体资产有房屋一栋19米长、9米宽，计171平方米，室内附属物有柜台、货架、冰柜1台、冰箱1台、电脑、监控器、验钞机、手推车、称量器、其他货物均以盘点为准。货物按当时盘点付款。盘点货物不成押金款10000元钱不退；三、租赁费每年15000元，时间从2009年12月1日起至2014年12月1日止、计5年，租赁费总共75000元；四、租赁费在货物清点之后一次付清。同时交付买房押金10000元。”同日，王永辉与赵立国、赵单又签订一份《房屋买卖契约书》，约定王永辉将该房屋出售给赵立国、赵单，该《房屋买卖契约书》载明：“一、房屋面积171平方米（长19米、宽9米），前后左右没有空闲地，出手时间永久性、房屋作价人民币270000元，室外有仓房在房屋之内，其它物资有货架作价12000元、暖气4000元、铁棚子10000元，其他货物合款26000元，此款加房屋款计296000元，属固定资产，出售时间从2014年12月1日起实行一次付清；二、室内商品及其它物资在双方清点之后由乙方照价付款，在商品及物资清点时甲乙双方均可以质论价；三、房屋及其它固定资产作价296000元属王永辉与费向杰夫妻双方共有财产，无论双方之间有任何事情发生，均与买方无关。”《房屋租赁合同书》与《房屋买卖契约书》上甲方王永辉和费向杰的名字均是王永辉所签，并注明代签字样，并有黄永玖、郭中孝、郭亮三人作为担保人在两份合同上签字。两份合同签订后，赵立国、赵单将买房定金10000元交付给王永辉，并将货款、五年的租金、车款，总计185480元交付给王永辉。该房屋的所有权证及集体土地使用证在王永辉和费向杰处，未交给赵立国、赵单。2012年6月，赵立国、赵单为了便于经营和居住，将该房屋进行了修建改造，王永辉得知后，因不同意赵立国对房屋进行改造二人发生争吵，并发生厮打，王永辉被打伤，费向杰报警，长春市公安局双阳区分局做出双公（长）决字﹝2012﹞第46号《公安行政处罚决定书》，给予赵立国罚款200元处罚。2014年11月28日，��永辉书面通知赵立国，限其于2014年12月10日倒出房屋。2015年1月19日，王永辉和费向杰起诉至一审法院，要求判令解除王永辉与赵立国、赵单签订的房屋买卖合同，判令赵立国、赵单立即搬出租赁的房屋，并将房屋及当时作价物品归还给王永辉和费向杰。赵立国和赵单辩称：原被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，无胁迫欺诈，符合法律规定，原被告双方应当全面彻底履行合同。双方就房屋租赁和买卖合同事宜，在合同签订前原告夫妻与被告夫妻在原告处即经营的小卖店中，三次协商房屋买卖及房屋租赁事宜，有证人证明上述协商过程，且原告方为了保证上述合同真实、合法、有效，到长春市双阳区齐家镇法律服务所申请对上述合同见证，足以证明原、被告双方买卖房屋是原告费向杰、王永辉的真实意思表示。同时，原告方为了使上述合同将来能够顺利��行，防止被告到期不支付购房款，原告要求被告提供担保人，被告提供了三名担保人。2012年5-6月间，被告为了便于经营和居住，欲将上述房屋部分进行改造，原告不同意，被告认为该房屋已经购买，有权对房屋进行改造，但原告不同意对房屋进行改造，为此双方发生口角，进而发生肢体冲突，原告王永辉受伤后，原告费向杰报警，后经法院调解，被告给付原告2000元，这一事实说明，原被告双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示。原告提出解除合同无法律依据。原告的主张不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同解除的条件和情形，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，而且被告是善意取得该房屋。综上，原被告双方签订租赁合同已经履行完毕，原告应当继续履行买卖合同，原告要求解除买卖合同没有事实和法律依据，属于恶意诉讼，请求法院驳回原告的诉讼请求。一审法院审理后认为：1.关于原告王永辉与二被告签订的《房屋买卖契约书》的效力问题。原被告签订《房屋租赁合同书》及《房屋买卖契约书》均是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。原告费向杰提出其在签订《房屋买卖合同书》时未在场，合同上费向杰的名字是原告王永辉代签，该房屋系二原告共有财产，王永辉无权单独处置的主张。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，由于二原告是夫妻关系，二被告有理由相信王永辉能代理费向杰与其签订房屋买卖合同，故原告费向杰的该项主张不能成立，本院不予支持；2.关于原告王永辉与二被告签订的《房屋买卖契约书》是否应予解除，如解除后续如何处理的问题。二被告在租赁房屋过程中，因对房屋进行改造，使原、被告双方发生纠纷，并致原告王永辉受伤，由此二原告不同意继续履行买卖合同，并已书面通知了二被告，双方已失去了彼此信赖的基础，为合同的履行、证照的交付及后续的房屋所有权转移设置了障碍。双方签订的《房屋买卖契约书》为附期限合同，到约定期限届满时，双方既没有房款、证件的交付，亦没有到房产管理部门办理有关产权变更登记手续，房屋买卖合同事实上未能履行，二被告没有��得房屋的所有权，二原告要求解除房屋买卖契约的诉讼请求本院予以支持。房屋买卖契约解除后，二被告应将因租赁占有的房屋及双方作价物品返还给二原告，而二原告未按约定履行合同，应将买房定金10000元双倍返还给二被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第九十四条第（二）款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项之规定，判决如下：一、解除原告王永辉与被告赵立国、赵单签订的《房屋买卖契约书》；二、被告赵立国、赵单于本判决生效后十日内将坐落于长春市双阳区齐家镇三姓村王永辉名下的房屋返还给原告王永辉、费向杰；三、被告赵立国、赵单于本判决生效后十日内将其他物品（货架、暖气、铁棚子）返还给原告王��辉、费向杰；四、原告王永辉、费向杰于本判决生效后十日内双倍返还给被告赵立国、赵单购房定金合计20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理5740元（原告已预交），退回2870元后由被告赵立国、赵单负担。给付时间同上。宣判后，赵立国和赵单不服，向本院上诉称：2009年12月21日上诉人与被上诉人签订了两份合同，一份是房屋租赁合同，一份是房屋买卖合同，并且都有担保人担保。上诉人按合同约定交付了定金、货款、租金、车款，共计195480元，被上诉人将房屋及超市交给上诉人使用经营。2012年6月双方因房屋修建改造问题发生纠纷，2014年11月28日被上诉人王永辉书面通知上诉人限期倒房。房屋租赁合同与房屋买卖合同是有密切联系且互为条件的，虽然签署了两份合同，但从内容看是先租赁后买卖的连续法律行为。一审法院将两份合同孤立起来分别对待是错误的，如果没有后面的买卖合同，上诉人也不能签订前面的租赁合同，上诉人真实目的就是想购买房屋，如果上诉人在租赁房屋5年后将要实现购买房屋的目的时，房屋买卖合同被解除，违反了诚实信用原则及公平原则。一审法院认为双方签订的房屋买卖是附期限合同是错误的，房屋买卖是附条件的合同，条件是先期租赁5年才能进行买卖。即使是附期限的合同，所附期限也是附履行起始期限而不是附届满期限。双方约定的是2014年12月1日开始履行，没有约定具体哪天履行期届满，不存在届满期限。实际是被上诉人发出书面通知才导致合同在2014年12月1日没能履行，现上诉人要求双方继续履行合同。关于被上诉人2014年11月28日发出的书面通知，应认��是一种预期违约行为，应当承担相应的法律责任。双方约定在2014年12月1日全面履行房屋买卖合同，但被上诉人在2014年11月28日发出了限期倒房通知，其行为明确表示拒绝履行房屋买卖义务，这是预期违约行为，后果是守约方在权衡各方利益后可以选择承认合同效力，继续履行合同，也可以选择解除合同，追究毁约方的违约责任及赔偿相应的经济损失，而一审法院却将选择权交给了毁约方，这样的后果是支持了毁约方的行为，使守约方权利丧失。一审法院引用的合同法第94条第二款规定正是预期违约的规定，该法条本意是赋予守约方解除合同的权利，而不是毁约方解除合同的权利，一审法院明显是对该法条的错误适用。请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。王永辉和费向杰二审答辩称：一审判决正确，应当维��原判。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为：赵立国、赵单与王永辉、费向杰签订的《房屋买卖契约书》是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效。该合同是附期限合同，但所附期限是履行期限而非合同生效期限。王永辉和费向杰在该合同约定的履行期限（2014年12月1日）届满前两天，在无任何法定解除合同理由的情况下，单方向赵立国和赵单发出解除合同通知，并于履行期限届满后诉至法院要求解除合同，王永辉和费向杰构成预期违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，涉诉房屋已经通过履行租赁合同为购房人赵立国和赵单所实际占有使用多年，虽然王永辉和费向杰可能因不同意继续履行房屋买卖合同而拒绝收取购房款、拒绝交付房屋产权证照、拒绝配合办理房屋更名过户手续，但赵立国和赵单完全可以通过诉讼及执行渠道强制王永辉和费向杰履行该合同义务，双方之间的涉诉房屋买卖合同不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条所规定的不应继续履行合同的情形，况且赵立国和赵单基于对购买房屋的合理预期已经对涉诉房屋进行了较大投入，解除合同既不利于双方矛盾的解决，也有损交易安全和��序，故一审判决仅以事实上履行不能为由判决解除双方之间的房屋买卖合同不当，双方之间的房屋买卖合同应当继续履行。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市双阳区人民法院（2015）双民初字第91号民事判决；二、驳回被上诉人王永辉和费向杰的诉讼请求。一、二审案件受理费共计44180.00元，由被上诉人王永辉和费向杰负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈海彪代理审判员　　郭　智代理审判员　　张新华二〇一五年四月十三日书　记　员　　周宏伟来源：百度“”