（2015）湛开法民二初字第27号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-07-22
案件名称
彭早霞与肖容妹房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
湛江经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭早霞,肖容妹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第九十六条第一款，第二百一十二条
全文
湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）湛开法民二初字第27号原告彭早霞，女，汉族，现住湛江市赤坎区。被告肖容妹，女，汉族，现住湛江市赤坎区。委托代理人陈何仔，系肖容妹表哥。原告彭早霞诉被告肖容妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月5日受理后，依法适用简易程序于2015年2月10日公开开庭进行审理。在审理过程中，被告肖容妹提起反诉，本院转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年3月13日公开开庭进行了审理。原告彭早霞、被告肖容妹及其委托代理人陈何仔均到庭参加诉讼。2015年4月10日，被告肖容妹撤回了反诉。本案现已审理终结。原告彭早霞诉称，2013年11月29日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，约定租赁期限从2014年1月1日至2015年12月31日，月租金3500元，每月10日前交付当月租金。被告向原告支付7000元作为保证金，若被告拖延交租超过10天，原告有权解除合同并没收保证金。被告从2014年1月1日开始拖欠原告租金共计42000元，原告向被告多次催收租金，被告至今没有支付，现被告档口已经搬离，人去楼空。原告认为，原告与被告房屋租赁合同是合法有效的，被告应依约及时支付租金给原告。被告不能依约支付租金，致使合同目的无法实现，严重损害了原告的合法权益，故诉诸法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的租赁合同，被告将承租的房产交还给原告；2、被告向原告支付从2014年1月1日至被告归还房产之日所拖欠的租金；3、原告不返还被告保证金7000元；4、本案所有诉讼费由被告承担。原告为其诉请提交了以下证据：1、身份证，证明原告诉讼主体资格；2、房屋租赁合同，证明双方的房屋租赁合同关系；3、商铺使用权转让协议，证明涉案商铺的房产合同。被告肖容妹辩称，1、原告并未完全交付房屋，违反合同约定，应当双倍返还定金。被告与原告签订房屋租赁合同后，即交了7000元的定金，但后来发现该房屋并未符合商铺使用的基本要求，连最基本的水、电设施都不具备。正是由于原告的违约行为，直接导致被告一直不能正常营业，按照担保法第89条的规定，原告应双倍返还定金14000元给被告；2、原告出租的房屋并没有相关权属证明，属于违章建筑，根本不具备商业用途，所以并不能实际履行，该房屋租赁合同应属无效合同；3、被告为了营业需求，对该房屋进行精装修，用去了65000元。原告提交的房屋为临时建筑，基本结构刚竣工，属于毛坯房。原告曾承诺负责商铺的水、电（包括提供电源、安装电表及铺设符合标准的电线等），被告在装修时只需接驳即可使用。但原告并未提供用电，被告只能临时借用他人的电源进行装修。装修完毕后，原告一直都未能提供正常的电供被告经营使用，导致被告的商铺一直无法正常营业。被告投入的装修费65000元，原告应该予以赔偿；4、被告于2014年6月已明确向原告提出退场要求，当初原告并未作出明确表示。之后，被告第二次提出要求时，原告说：“你先做着，做不了租金可以不收”。虽然原告当初这样说明，但被告在6月份之后已实际退场，并未实际经营。根据合同法第一百一十九条的规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就宽大的损失要求赔偿。”所以原告要求被告承担从2014年1月至今的租金，于法无据。原告并未完全交付符合基本商业用途的商铺，违约在先，依法应当双倍返还定金14000元，赔偿装修费65000元，对6月份之后的租金应当不予承担。被告没有证据向本院提交。经审理查明，2011年12月30日，原告与湛江龙潮房产置业有限公司签订了一份《商铺使用权转让协议》，购买了位于湛江市开发区龙海路36号一、二层商铺的使用权。2013年11月29日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告把该商铺租给被告使用，租期两年（从2014年1月1日至2015年12月31日）。租金每月3500元，每月十日前付，若超期10天不交款，原告有权把可移动的财产搬出路边而不负责财产损失，把商铺另租给其他人使用。收取押金7000元，退租时被告付清应交的一切费用后退回。原告只提供商铺的使用权，一切水、电、卫生等均由被告负责。原告按房屋现状移交给被告装修使用等。合同签订后，被告交了租房押金7000元及水电押金1000元给原告，原告将房屋移交给被告装修使用。被告从开始租房后一直没有交付过租金，原告经多次追讨无果后，故诉诸法院。以上事实，有房屋租赁合同、商铺使用权转让协议及庭审笔录等，予以佐证。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，原告与被告于2013年11月29日签订《房屋租赁合同》后，把该出租房屋移交给被告使用，被告应依约支付租金。被告主张原告出租的商铺没有相关权属证明，属于违章建筑，根本不具备商业用途，所以不能实际履行，该《房屋租赁合同》应属无效合同。但根据原告与湛江龙潮房产置业有限公司签订的《商铺使用权转让协议》，原告已经购买了该商铺，依法拥有该商铺的使用权，故被告该主张没有法律依据。该《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。根据《房屋租赁合同》第四条“甲方（彭早霞）只提供商铺的使用权，一切水、电、卫生、物管、营业税、房屋租赁税等均由乙方（肖容妹）负责。”及第六条“甲方（彭早霞）按现状移交给乙方（肖容妹）装修使用”的约定，原告的责任是把房屋按当时的状况移交给被告装修使用，并不负责安装房屋的水、电等设施，且水、电是由物业公司进行管理，被告主张原告出租的房屋未符合商铺使用的基本要求，甚至连最基本的水、电设施都不具备，违法合同约定，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告请求被告支付拖欠的租金及解除租赁合同，于法有据，本院予以支持。关于租金应交付到何时的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，被告称其在2014年6月已通过发信息、打电话方式明确向原告提出退场要求，并实际退场，对于2014年6月之后的租金不应承担。但原告对此予以否认，且被告不能提供解除合同的书面通知书等证据予以佐证，故双方的房屋租赁合同还没有解除，被告主张2014年6月之后的租金不应承担，理据不足，本院不予支持。关于原告是否应返还押金7000元给被告的问题，原告主张7000元作为保证金，被告拖延交付租金，应予以没收。本院认为，根据《房屋租赁合同》第三条“收取押金柒仟元整，退租时乙方（肖容妹）付清应交的一切费用后退回乙方（肖容妹）”的约定，被告给付的7000元只是押金，且合同中没有约定迟延交付租金应予以没收押金，故原告主张不返还7000元给被告，理据不足，该7000元押金应抵扣租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告彭早霞与被告肖容妹签订的《房屋租赁合同》，被告肖容妹于本判决生效之日起五日内将租赁房屋返还给原告彭早霞。二、被告肖容妹于本判决生效之日起五日内支付给原告彭早霞从2014年1月1日起至本判决生效之日止的租金（租金按3500元／月计算，被告肖容妹支付的7000元，用于抵扣租金）。三、驳回原告彭早霞其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1024元，由被告肖容妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按对方当事人人数递交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 黄 胜代理审判员 李国栋人民陪审员 杨飞云二〇一五年四月十三日书 记 员 庞 鹏附：相关法律条文第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 更多数据：搜索“”来源：