（2015）江中法民一终字第180号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-05-31
案件名称
何丽芳、吴用想租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省江门市中级人民法院
所属地区
广东省江门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何丽芳,吴用想
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条，第四十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）江中法民一终字第180号上诉人（原审原告）：何丽芳委托代理人：李清，广东卓正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴用想委托代理人：林伟堂、梁玉玲，分别是广东广能律师事务所律师、实习律师。上诉人何丽芳、吴用想因租赁合同纠纷一案，均不服广东省江门市江海区人民法院（2014）江海法礼民初字第4号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2013年11月14日，何丽芳向原审法院提起诉讼，请求判令：一、吴用想赔偿何丽芳被拆除的厂房财产损失约200万元；二、吴用想赔偿何丽芳补偿次承租人搬迁经济损失69.28万元；三、吴用想返还多缴纳6.18亩的租金23万元（从2010年至2013年3月）；四、本案诉讼费由吴用想承担。主要事实和理由是：2010年9月26日，何丽芳租赁吴用想位于江门市江海区东侧（原某某砖厂）用地事宜双方达成一致，约定：用途为经营厂企。同时约定吴用想需办理该土地的农转工业用地的及承担补交相应的费用。何丽芳依据合同在该租赁地上投资建设了厂房并出租，但因吴用想出租给何丽芳的土地中约有6.19亩是农业用地，造成何丽芳需要拆除该片区的厂房建设，给何丽芳造成巨大的经济损失。吴用想故意隐瞒其中的部分土地用途，违反国家的土地政策，该部分的6.19亩的租赁合同无效。因无效合同造成的损失，吴用想具有重大的过错，应依法赔偿何丽芳的经济损失。吴用想答辩称：2010年9月26日，吴用想与何丽芳签订《土地租赁合同》，约定吴用想租赁位于江门市江海区东侧（原礼乐某某砖厂）面积为52亩的土地使用权给何丽芳用于经营厂企；同时约定何丽芳若进行投资建设，必须向有关部门办理报建手续，吴用想协助其进行有关事项的办理，何丽芳必须依法自主经营，如有违法经营，所造成的责任自负，与吴用想无关，且视作何丽芳违约处理。双方签订土地租赁合同后，何丽芳为减少投入，节约建设成本，没有办理任何报建手续便在租赁土地上盖建厂房。由于没有到国土规划等部门报建审批，以致不清楚租赁土地的红线状况。何丽芳所租赁的土地中，有6.19亩属于农业用地，建厂房后被政府发现并通知作违法建设处理。造成何丽芳诉讼请求内容的原因，是其不依合同履行义务造成的，相关责任应由其自负，应驳回何丽芳的全部诉讼请求。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2009年6月16日，江门市江海区礼乐街道办事处某某股份合作经济联合社（以下简称某某经济联合社）与吴用想签订一份《土地租赁合同》，约定：某某经济联合社将原某某砖厂区内的土地及原某某砖厂的废弃厂房租赁给吴用想经营使用，租赁的土地位于江门市江海区礼乐街道某某村原某某砖厂区用地，面积为43亩，租赁的期限从2010年7月1日起至2030年6月底止。并由某某经济联合社协助吴用想向当地的政府有关部门办理用地及建筑物的报建手续，具体费用由吴用想负责，某某经济联合社将该土地上的建筑物交由吴用想使用，如吴用想因经营需要拆旧建新的，一切手续由吴用想向政府相关部门申请办理，具体的费用由吴用想负责，某某经济联合社给予协助。未经审批违法用地所造成的一切责任由吴用想承担，与某某经济联合社无关等……。2010年8月3日，江门市城乡规划局作出一份编号为江规选（2010）12号的《关于同意原礼乐某某砖厂临建工业厂房规划选址复函》，载明：“江门市江海区礼乐街道办事处某某村民委员会：你单位报来原某某砖厂改造为临建工业厂房的申请收悉。经报规划会审审议，意见函复如下：一、原则同意东侧原某某砖厂改造为临建工业厂房的规划选址（详见附件）。二、建设规模：规划用地36005平方米（54亩），建设用地33475平方米（50.21亩）。三、按建设程序，你单位应凭本函到市国土资源局办理用地预审后再报我局核发建设用地规划许可证和用地红线。此复。”2010年9月26日，何丽芳与吴用想签订一份《土地租赁合同》，约定：为发展经济，甲方（即吴用想）研究决定，将土地一块租赁给乙方（即何丽芳）经营使用。甲、乙双方经充分协商一致，本着合法、平等、自愿的原则订立《土地租赁合同》如下：第一条：租赁土地位置、面积。租赁的土地位于广东省江海区东侧（原：礼乐某某砖厂）。租地面积为52亩（附租用地图）。第二条：用途为经营厂企。第三条：租赁的期限：租赁期限由2010年12月1日至2028年11月30日止。第三条：租金：2010年12月1日至2014年11月30日止，每年每亩人民币13000元（全年租金：人民币676000元）；租金每四年递增8%计算。2014年12月1日至2018年11月30日止，每年每亩14040元（全年租金：人民币730080元）；2018年12月1日至2022年11月30日止，每年每亩15163.2元（全年租金：人民币788486.4元）；2022年12月1日至2026年11月30日止，每年每亩16376.2元（全年租金：人民币851562.4元）；2026年12月1日至2028年11月30日止，每年每亩17686.3元（全年租金：人民币919687.6元）。［注：以上租金均不含发票，如果需开具发票的，税金由乙方（即何丽芳）支付］第四条：租金的交纳方式。先交租后用地，乙方（即何丽芳）于每年的十二月一日前交清本年十二月一日至明年五月三十一日的租金，于每年六月一日前交清六月一日至十一月三十一日的租金。第五条：定金。在签订本合同时，乙方（即何丽芳）向甲方（即吴用想）交纳定金人民币叁拾万元整，合同期满，甲乙双方权利义务履行完毕，甲方（即吴用想）将定金无息退回给乙方（即何丽芳）。第六条：甲、乙双方的权利义务。（一）甲方（即吴用想）的权利义务：1、不得中途收回或转租该土地，不得干涉乙方（即何丽芳）自主经营；2、协助乙方（即何丽芳）办理用水用电的相关手续，相关费用乙方（即何丽芳）负责；3、协助乙方（即何丽芳）办理工商、税务的相关证照，相关费用由乙方（即何丽芳）负责；4、协助乙方（即何丽芳）向国土部门办理报建手续，相关费用由乙方（即何丽芳）负责；5、协调解决邻里关系。（二）乙方（即何丽芳）的权利义务：1、乙方（即何丽芳）负责“三通一平”及建设工作等所需的全部费用；2、乙方（即何丽芳）必须依法自主经营，如违法经营所造成的责任自负，与甲方（即吴用想）无关，且视作乙方（即何丽芳）违约处理；3、负责到消防、卫生、税务、环保、工商等有关部门办理经营所需的证照，并负责相关费用；4、负责经营所需水费、电费，税金及经营期间的债权债务；5、负责向国土部门办理报建手续及相关费用；6、处理好邻里关系；第七条：其他约定。1、乙方（即何丽芳）必须依法经营，如违法经营所造成的一切法律责任及经济责任均由乙方（即何丽芳）负责，与甲方（即吴用想）无关。2、乙方（即何丽芳）在经营期间，要做好消防、环保、用电安全，建筑安全等生产安全的工作，如发生责任事故，由乙方（即何丽芳）负责，与甲方（即吴用想）无关。3、乙方（即何丽芳）需在所租赁土地上兴建建筑物时，必须在有关政府部门办好报建手续，甲方（即吴用想）负责协助办理。4、合同期内，如遇上级政府因规划建设需用该土地的，视作合同自动终止，互不追究违约责任，属土地补偿的归甲方（即吴用想），属建筑物补偿和生产经营性补偿的归乙方（即何丽芳），甲方（即吴用想）对乙方（即何丽芳）不另作任何补偿。5、乙方（即何丽芳）可以根据经营的需要在该土地上搭建临时建筑物，合同期内，该建筑物的所有权属乙方（即何丽芳）。合同期满，该土地归回甲方（即吴用想）所有。乙方（即何丽芳）应在合同期满的30天内将地上的建筑物及生产设备自行搬走。期满不搬走的视为遗弃物处理，甲方（即吴用想）可追收乙方（即何丽芳）处理费用。6、合同期满，如甲方（即吴用想）继续出租该土地的，在同等条件下，乙方（即何丽芳）可优先续租，但要在合同期满提前半年向甲方（即吴用想）书面提出申请，并从新签订租赁合同。如果甲方（即吴用想）不再继续出租或乙方（即何丽芳）不再继续租该土地的，乙方（即何丽芳）应在合同期满之日起三十日内将该土地交回甲方（即吴用想）。7、乙方（即何丽芳）必须兴建一座6米以上宽度桥，并在地块中间建设宽12米水泥道路（附用地图），及负责厂区内全部下水道工程建设和消防用水，建设工程费用全部由乙方（即何丽芳）负责，乙方（即何丽芳）并承诺长期免费提供给甲方（即吴用想）使用。8、甲方（即吴用想）愿意将原某某砖厂的原电力与乙方（即何丽芳）平均使用该电力，具体使用电力安数以报供电部门批准使用为准。各自的用电量费用各自负责。第八条：违约责任。1、甲方（即吴用想）违约，双倍返还定金给乙方（即何丽芳），并赔偿乙方（即何丽芳）的实际经济损失或追究违约方的法律责任。2、乙方（即何丽芳）违约，甲方（即吴用想）收乙方（即何丽芳）的定金不予退还，且乙方（即何丽芳）在该土地上所兴建固定建筑物无偿归甲方（即吴用想）所用，甲方（即吴用想）并收回该土地另行安排。3、乙方（即何丽芳）逾期交付租金的，甲方（即吴用想）加收欠交部门每日1%的违约金，如拖欠超过三个月的，视作乙方（即何丽芳）违约，本合同自动终止上。甲方（即吴用想）收回该土地另行安排。4、本合同未尽事宜可由双方另行约定，补充协议与本合同具有同等法律效力。第八条：本合同经甲、乙双方签名（盖章）生效。本合同一式二份，甲乙双方各执一份。上述《土地租赁合同》经何丽芳和吴用想签名确认。合同签订后，吴用想依约将租赁的土地交付给何丽芳使用。何丽芳在收到吴用想交付的土地后在该土地上建造厂房进行出租，并于2013年1月14日与区荣春签订一份《租赁合同》，约定何丽芳将位于礼乐街道某某村长茂围礼东工业园B1栋厂房（厂房面积约1700平方米，空地面积约600平方米）出租给区荣春，并约定了双方的权利和义务。2010年11月8日，江门市江海区礼乐街道某某村民委员会出具一份《租地合同的补充说明》，载明：“2009年5月16日，我某某村委会与吴用想签定的某某砖厂用地土地租赁合同。现因吴用想向我村提出申请将部分用地由吴用想转租给第三方承租人何丽芳。经我村委会决定同意吴用想将部分土地转租的申请，但因转租土地所造成的一切责任与我某某村无关。我村与吴用想的原租地合同一切内容不变。特此说明”。2011年6月28日，江门市城乡规划局作出一份编号为江规发（2011）374号《关于礼乐街道某某旧砖厂工业厂房临建建筑方案的复函》，载明：“江门市江海区礼乐街道某某村民委员会：报来关于江海区礼乐街道某某旧砖厂工业厂房临建规划的资料收悉。经我局规划会审研究，因项目的用地手续未完善，请完善手续后再申请办理。”2013年8月6日，江门市江海区国土规划和环境保护局作出一份编号为江海国土（执法）责停字（2013）02号的《责令停止国土资源违法行为通知书》，载明：“礼乐街道某某股份合作经济联合社：经查，你联合社未经依法批准，擅自将位于江海区礼乐街道某某村和生围（土名）地段6.19亩土地出租用于非农建设，已违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、六十三条规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条的规定，现责令你联合社立即停止违法行为，听候处理。否则，由此引起的一切后果由你联合社负责。”2013年9月16日，江门市江海区人民政府礼乐街道办事处作出一份《违法用地整改通知书》，载明：“礼乐街道某某股份合作经济联合社：根据国家土地督察局卫片检查，经查实，你联合社将位于礼乐街道某某村和生围（土名）地段（原某某砖厂地块）6.19亩土地出租用于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条规定，已构成违法转让集体土地地使用权行为。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、第八十一条规定，现责令你联合社自收到本通知书之日起五日内进行改正，将违法用地上建筑物、构筑物拆除，并对地块进行复耕复绿工作。逾期不改下的，将依法追究相应的法律责任。”后何丽芳所建的厂房被江门市江海区国土规划和环境保护局拆除了部分，何丽芳遂于2013年11月14日向原审法院提起诉讼。另查明：一、何丽芳所建的厂房被拆除的面积的数据分别为：1、被拆除厂房面积为：长35.5米，宽24.6米；2、被拆除员工宿舍面积为：长13米，宽5.9米。二、江门高新技术产业开发区国土规划和环境保护局和江门市江海区国土规划和环境保护局向原审法院作出编号为高新国规环函（2014）13号的《关于礼乐街道某某股份合作经济联合社违法出租和生围（土名）地段土地情况的复函》，载明：“……二、经查阅江海区2010-2020年土地利用总体规划图，上述范围内的6.19亩土地在规划期间只能作农业用途使用，未经调整规划和依照《土地管理法》第四十四条规定办理农用地转用手续，不得擅自改变用途作非农建设用地使用。三、按照江门市城市总体规划要求，礼乐街道某某股份合作经济联合社和生围（土名）地段土地规划为工业用地，其只有分别向国土部门办理项目用地预审、农用地转用手续，向规划部门办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的前提下，才能作工业厂房建设使用。未经办理上述用地及规划报建手续而擅自进行厂房建设，其行为已违反了《土地管理法》第四十四条、《城乡规划法》第四十条、第四十一条的规定，需依法追究当事人的法律责任……”等。三、本案的审理过程中，何丽芳向原审法院申请对位于江门市礼乐镇某某旧砖厂的厂房建筑物已拆除部分、即将拆除部分的工程进行造价评估，原审法院依法通过摇珠选定鹤山市某某工程造价咨询有限公司作为评估鉴定单位。2014年9月29日，鹤山市某某工程造价咨询有限公司作出一份编号为某某造字2014569号的《建设工程造价咨询成果文件》，载明：“……八、本项目造价咨询成果文件的工程价格是工程造价评估价格，总评估造价为3523271.67元；其中已拆除部分厂房的造价为395587.43元；已拆除部分宿舍的造价为70893.84元，详见《项目评估造价汇总表（1）》等内容”。本案在审理过程中，何丽芳向原审法院申请将第一项诉讼请求变更为吴用想赔偿何丽芳实际被拆除厂房造价395587.43元和实际被拆除宿舍造价70893.84元，合共466481.27元，是何丽芳对诉权的自由处分，原审法院予以准许。原审判决理由和结果原审法院认为：本案涉及何丽芳、吴用想之间的租赁合同纠纷的法律关系。根据双方当事人的诉辩意见以及本案庭审的情况，本案的争议焦点是：一、何丽芳、吴用想签订的《土地租赁合同》是否合法？二、何丽芳请求吴用想赔偿其被拆除的厂房财产损失200万元和赔偿承租人搬迁经济损失69.28万元是否合法？三、吴用想是否应当返还6.18亩土地从2010年至2013年3月止的租金23万元？关于何丽芳、吴用想签订的《土地租赁合同》是否合法的问题。《土地租赁合同》虽是何丽芳与吴用想的真实意思表示，但该合同所约定的租赁土地中有6.19亩属于农业用地，只能作农业用途使用，未经调整规划和办理农用地转用手续，不得擅自改变用途。而根据何丽芳、吴用想所签订的《土地租赁合同》中约定的土地用途为经营厂企，属于建设用途，违反了上述规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，故何丽芳、吴用想所签订的《土地租赁合同》中关于该6.19亩土地的租赁关系部分合同约定属无效，其他部分仍然有效。关于何丽芳请求吴用想赔偿其被拆除的厂房财产损失200万元和赔偿承租人搬迁经济损失69.28万元是否合法的问题。被江门市江海区国土规划和环境保护局作出《责令停止国土资源违法行为通知书》和江门市江海区人民政府礼乐街道办事处作出《违法用地整改通知书》，要求立即停止违法行为和将违法用地上建筑物、构筑物拆除。后相关行政管理部门在该6.19亩的违法用地上拆除了其中的厂房873.3平方米（长35.5米×宽24.6米）和宿舍76.7平方米（长13米×宽5.9米），余下的并没有进行拆除。经鹤山市某某工程造价咨询有限公司对已拆除部分和即将拆除部分的工程造价进行评估鉴定，总评估造价为3523271.67元，其中已拆除部分厂房的造价为395587.43元，已拆除部分宿舍的造价为70893.84元。现何丽芳只请求对已拆除部分厂房和宿舍的损失466481.27元，是其对诉权的自由处分，并无违反法律规定，原审法院予以准许。对于何丽芳请求的财产损失466481.27元如何承担的问题。由于何丽芳、吴用想双方在签订的《土地租赁合同》中约定的土地用途为经营厂企，且吴用想出租给何丽芳的土地中有6.19亩土地属于农业用地，只能作农业用途使用。吴用想的违法出租行为存在一定的过错，应承担过错责任。而何丽芳在签订《土地租赁合同》后，在未了解土地用地性质的情况下就在租赁的土地上建设建筑物（厂房），在该土地未取得合法建设手续的情况下，仍然强行建设厂房，过错责任相对较大，应承担主要的过错责任。之后，导致属于农业用地的6.19亩土地上的部分建筑物被拆除。综合何丽芳和吴用想各自的行为在本次事件中所起到的作用，对何丽芳主张的财产损失466481.27元，应由何丽芳承担80%的责任（即466481.27元×80%=373185.02元），由吴用想承担20%的责任（即466481.27元×30%=93296.25元）。故何丽芳请求吴用想赔偿财产损失466481.27元，证据不充分，理由不成立，应以原审法院上述的认定为准。关于何丽芳主张吴用想赔偿承租人搬迁经济损失69.28万元的问题。何丽芳在租赁吴用想的土地后建厂房出租给其他人员，由于有6.19亩土地属于农业用地而被相关行政管理部门拆除部分建筑物。何丽芳认为其出租厂房给其他人员后被拆除，造成其他人员搬迁所造成的经济损失，由于该损失并不属于因拆除厂房损失范围，而是间接的损失。且何丽芳又没有提供充足的依据予以证实该损失的情况和损失的交付情况，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，故何丽芳请求吴用想赔偿其补偿给承租人的搬迁经济损失69.28万元的主张，证据不充分，理由不成立，原审法院不予支持。关于吴用想是否应当返还6.18亩土地从2010年至2013年3月止的租金23万元的问题。何丽芳向吴用想租赁土地，何丽芳认为吴用想租赁给何丽芳的土地中有6.19亩土地属于农业用地而被相关行政管理部门拆除部分建筑物，应当予以返还该6.19亩土地的租金。本次事件中，由于何丽芳拖欠了吴用想的租金，吴用想已另案向原审法院提起诉讼，故对于该争议的6.19亩土地租金的问题，应在另一拖欠租金的案件中予以调整，本案在此不作调整。故何丽芳请求吴用想返还2010年至2013年3月期间6.19亩的土地租金23万元，原审法院不予采纳。综上所述，何丽芳请求吴用想赔偿拆除厂房的财产损失466481.27元，依法应予调整，应以原审法院的上述认定为准。吴用想抗辩认为是何丽芳不依合同履行义务所造成的，相关责任应由其承担主张，证据不充分，理由不成立，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、吴用想在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿财产损失93296.25元给何丽芳；二、驳回何丽芳的其他诉讼请求。案件受理费30182.40元，评估鉴定费用35647元，合共65829.40元，由何丽芳负担53663.52元，吴用想负担13165.88元。当事人二审的意见何丽芳不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原判，改判吴用想承担拆除厂房的财产损失466481.27元并返还何丽芳多缴纳6.18亩的租金23万元。主要事实和理由是：一、原审法院认定吴用想仅承担20％的过错责任有误。何丽芳认为吴用想应承担厂房拆除的全部责任，包括全额补偿何丽芳的承租人的损失。何丽芳与吴用想签订的《租赁合同》中，其中6.18土地的合同条款无效，何丽芳与吴用想各自根据过错承担责任。何丽芳在厂房违章建筑中不存在过错，导致厂房被拆除的后果是吴用想的欺骗所致。吴用想与何丽芳签订的《租赁合同》中，吴用想明确约定土地用途是经营厂企。吴用想交付给何丽芳的土地红线图中，也明确把涉案的6.18亩土地划在建筑范围内。吴用想对其中的6.18亩明知是农业用地，且需要吴用想办理该土地的农转工业用地及承担补交相应的费用，但吴用想故意不履行该程序。何丽芳未经报批的程序建设厂房，也是根据吴用想提供的《租赁合同》中土地的性质是经营厂企的。如果程序不当，也可以通过补办及行政处罚后办理相关审批手续的，不是导致6.18亩土地租赁合同无效的原因。二、吴用想应承担返还收取6.18亩的租金23万元。合同条款无效，吴用想应收取租金没有法律及合同依据，应该返还收取的租金23万元。吴用想答辩称：一、厂房被拆除，完全是何丽芳违章建筑造成的，应承担全部责任。何丽芳承认是违章建筑，既然是违章建筑，就有责任。租赁土地用途不存在任何问题，规划局已告知何丽芳完善手续后再办理，但何丽芳认为租金期限比较急，又不想补缴变更土地使用性质功能的费用，才先建后办批，导致违章建筑被诉，责任完全由何丽芳承担。何丽芳认为吴用想明知6.19亩是农业用地毫无依据。根据合同要求，办理相关审批手续，吴用想只是协助。何丽芳明知手续未完善而违章建筑，受到的处罚由其承担，不存在土地租赁无效。二、租赁合同有效，不存在哪条条款无效，土地也交由何丽芳使用，应依约交纳租金，且租金纠纷在另一案解决，何丽芳要求返还租金23万元无理。吴用想不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，驳回何丽芳的全部诉讼请求。主要事实和理由是：一、法律只规定合同条款部分无效，没有标的部分无效。根据我国《合同法》第56条的规定，合同部分无效是指部分条款无效，标的是影响整个合同的履行，不存在部份无效，更不能是其中的6.19亩无效而又不返还，长期非法占有。二、吴用想与何丽芳合同合法有效。土地用途是经营厂企，其中有6.19亩没有转用手续，但不影响合同效力。1、用某某旧砖厂工业厂房经营厂企，根据市规划局复函和市国土局江海分局《关于礼乐某某村原旧砖厂用地的说明》，是符合政策的，只要依法依合同使用，不存在任何问题。2、该6.19亩地是可以办理项目地预审、农用地转用手续，使用人完全可办理手续完善，目前尚能补办用地手续，依法合同有效。3、即使6.19亩是农用地，在52亩范围内应有绿地，何丽芳也可以合理布局，以农用地作绿地，土地仍发挥作用。4、拆除违章建筑与本案无关。规划局已告知其完善手续后再申请办理，何丽芳也知道补缴变更土地使用性质功能费用，就可以报建，但何丽芳既不补办手续，又违章建筑，才导致被拆，责任完全由其承担，拆除违章建筑与违章建设有关，与租赁合同效力无关。三、吴用想不存在违法出租行为，也无过错。由于吴用想与何丽芳租赁合同合法有效，不存在违法出租行为，在签订合同过程中，基本是按吴用想与某某村的合同一致，且经某某村同意，诚实信用，吴用想没有隐瞒事实，不存在过错。何丽芳的答辩意见与上诉意见相同。二审期间，何丽芳提交一份红线图，证明何丽芳是按红线图的范围来建设厂房的。经质证，吴用想确认规划图的真实性，但认为何丽芳没有按该图实施，是否拆除违章建筑是与建筑合法有关，与土地没有关系，所以该证据和本案没有关联性。经审查，何丽芳提交的证据不属于二审中的新证据，故本院不予采纳。本院查明的事实、判决理由和结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据双方当事人二审中的诉辨意见，本案的争议焦点是：一、何丽芳、吴用想签订的《土地租赁合同》是否合法有效？二、何丽芳诉请的财产损失466481.27元应如何承担？三、吴用想应否向何丽芳返还6.19亩土地的租金23万元？关于何丽芳、吴用想签订的《土地租赁合同》是否合法有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。……”第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”何丽芳与吴用想签订的《土地租赁合同》虽然是双方的真实意思表示，但租赁土地中的6.19亩属于农业用地，在未经办理农用地转用审批手续的情况下，不得擅自改变用途用于非农业建设。由于何丽芳、吴用想签订的《土地租赁合同》中约定土地的用途为经营厂企，属于非农业建设用途，故该合同中涉及6.19亩农业用地的约定违反了上述法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，双方《土地租赁合同》中涉及上述6.19亩土地的约定应属无效；而《土地租赁合同》中除上述6.19亩属农业用地以外，双方对其余45.81亩土地的约定因无证据证明违反了法律法规的强制性规定，该约定仍然有效。吴用想主张《土地租赁合同》涉及6.19亩土地的部分仍然有效，没有法律依据，本院不予采纳。关于何丽芳诉请的财产损失466481.27元应如何承担的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”吴用想在没有了解涉案6.19亩土地属于农业用地的情况下，即将该土地与其他建设用地一并转租给何丽芳用于建设厂房，导致双方签订的《土地租赁合同》中涉及该6.19亩土地部分无效，应承担一定的过错责任；而何丽芳同样在没有了解该6.19亩土地性质的情况下即与吴用想签订租赁合同并在该土地上建设厂房，对造成合同部分无效亦有过错。况且，双方在《土地租赁合同》中约定，何丽芳在租赁土地上建设建筑物时，必须到有关政府部门办好报建手续，吴用想负责协助办理。由于何丽芳在未取得合法建设手续的情况下擅自建设厂房，直接导致该6.19亩土地上的违法建筑物被拆除的后果，其过错程度相对较大，应对相应损失承担主要的过错责任。故原审法院综合双方的过错程度，酌定吴用想对何丽芳主张的财产损失466481.27元承担20%的赔偿责任，即赔偿何丽芳的损失93296.25元，由何丽芳自行承担80%的责任并无不妥，本院予以维持。关于吴用想应否向何丽芳返还6.19亩土地的租金23万元的问题。由于何丽芳拖欠吴用想的租金，吴用想已另案提起诉讼，故原审法院对该6.19亩土地租金的问题在另案中一并调整并无不妥，本院在本案中对此亦不作处理。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果吴用想未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8297元，由何丽芳负担6165元，吴用想负担2132元。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 陈史豪代理审判员 潘丽芳二〇一五年四月十三日书 记 员 尹焕好 关注公众号“”