（2015）青民一终字第487号

裁判日期: 2015-04-13

公开日期: 2015-05-26

案件名称

吴清业与马新鹏、马某等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

马新鹏,吴清业,马立才,国芳,山东省即墨市第二建筑工程公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2015）青民一终字第487号上诉人（原审被告）马新鹏。委托代理人孙丹丹。被上诉人（原审原告）吴清业。委托代理人牛世光，即墨皋玉法律服务所法律工作者。委托代理人于周波，即墨皋玉法律服务所法律工作者。原审被告马立才。原审被告国芳。委托代理人孙丹丹。原审被告山东省即墨市第二建筑工程公司。法定代表人李文选，董事长。上诉人马新鹏因与被上诉人吴清业、原审被告马某、国芳、山东省即墨市第二建筑工程公司（以下简称即墨二建）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2014）即民初字第4239号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴清业在一审中诉称：2011年10月18日，吴清业交付马某、马新鹏、国芳、即墨二建购房款50000元，至今没有交付房屋且拒还购房款。为维护吴清业合法权益具状起诉，请求：1、判令马某、马新鹏、国芳、即墨二建返还吴清业购房款及利息60000元（利息按照同期银行贷款利率自2011年10月18日计算至2014年6月2日）；2、诉讼费用由马某、马新鹏、国芳、即墨二建负担。马某在一审中辩称：该工程系马某承建，所收工程款是马某所收，应该由马某偿还，与其他被告无任何纠葛及法律关系，所收意向金为5万元，并未约定利息，不应承担利息损失。马新鹏、国芳在一审中辩称：此事与我们无关即墨二建在一审中辩称：该工程我们不了解，不知道，公司也没有马某、马新鹏、国芳这三个人。一审法院查明和认定的基本事实是：马某系马新鹏之父，马新鹏与国芳系夫妻。2011年10月18日，马某为吴清业出具编号为0173187的单据一张，该单据注明系购房款5万元、顶房款6万元，并加盖即墨二建公司公章。吴清业向马某、马新鹏、国芳索要该款项未果，诉讼至法院。一审庭审中，吴清业为证明自己的主张成立，向法庭提交如下证据：1、马某为吴清业开具的收款收据。2、吴清业与马新鹏、国芳之间的通话记录，证明马新鹏、国芳认可此款项。3、即墨市人民法院（2013）即民初字第2181号民事调解书，证明马新鹏、国芳实际操作了房屋买卖的事实。经质证，马某对吴清业提交的证据1称是其所开具，但公章是其私刻的，对吴清业提交的证据2、3不知情。马新鹏、国芳称，吴清业的证据1正好可以证明该房屋是马某承建并收取房款，与马新鹏、国芳无关，录音不能证明任何情况，只是闲谈，对吴清业证据3不予质证。即墨二建称，吴清业证据1上面的盖章不是即墨二建的章，因为在企业中收款收据加盖的应该是财务章，不可能是公章，吴清业证据2与其无关，对证据3无异议。另查明，在一审法院（2013）即民初字第2181号孙正亮诉国芳、即墨二建房屋买卖合同纠纷一案中，国芳为孙正亮出具收据一张，单据编号为0173181，并加盖即墨二建公章。在一审法院审理的（2014）即民初字第4240号杨正显诉马某、马新鹏、国芳、即墨二建房屋买卖合同纠纷一案、（2014）即民初字第4362号张保红诉马某、马新鹏、国芳、即墨二建房屋买卖合同纠纷一案、（2014）即民初字第4363号王孝文诉马某、马新鹏、国芳、即墨二建房屋买卖合同纠纷一案中，马某为购房人出具的收据编号分别为0173167、0173184、0173183，并且分别加盖即墨二建公章。一审法院认为，通过各方的陈述、吴清业提交的证据及结合一审法院其他案件的审理情况，可以认定马某、马新鹏、国芳在即墨市灵山镇政府驻地开发房屋，收取他人购房款这一事实成立。由于房屋没有开发，双方口头约定购房协议无效，吴清业要求马某、马新鹏、国芳退还购房款50000元并承担利息损失10000元（吴清业主张利息按本金50000元，自2011年10月18日起，按照中国人民银行同期贷款利率计息，计算至2014年6月2日止，并以吴清业主张的10000元为限），符合有关法律规定，一审法院予以支持。马某为吴清业等人出具的收据加盖即墨二建公司公章，虽然在庭审中马某称是其私刻公章，即墨二建也否认收到购房款，并对马某个人行为不知情，但双方并未提交有效证据否认该公章的真实性，且加盖公章使吴清业等人有理由相信马某、马新鹏、国芳的开发房屋行为系挂靠即墨二建的行为，故即墨二建对马某、马新鹏、国芳承担的付款义务应承担连带清偿责任。马某、马新鹏、国芳、即墨二建辩解理由不当，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，一审判决：一、马某、马新鹏、国芳于判决生效后十日内返还吴清业购房款50000元；二、马某、马新鹏、国芳承担上述款项利息。利息自2011年10月18日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2014年6月2日止，以吴清业主张的10000元为限；三、山东省即墨市第二建筑工程公司对马某、马新鹏、国芳承担的付款义务应承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由马某、马新鹏、国芳负担。宣判后，马新鹏不服，上诉至本院。上诉人马新鹏上诉称：马新鹏与吴清业之间存在口头的小产权房买卖协议，而依据青岛中院（2006）232号关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见的规定，双方签订的小产权房买卖协议应认定无效，并且属于法定无效情形。关于合同无效的法律后果，合同法第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。所以，吴清业在交付购房款时清楚双方的小产权房买卖行为无效，吴清业对合同无效存在过错，应当承担一半责任，而不是由马新鹏承担全部责任，即承担5万元购房款的全部利息损失。请求：撤销一审判决第二项，依法改判由马新鹏承担5000元的利息损失；一、二审诉讼费由吴清业负担。被上诉人吴清业答辩称：马新鹏作为开发与销售方隐瞒了很多事实，我方只能被动接受，我方没有过错。双方确实存在口头购房协议，但不存在口头小产权房购房协议。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告国芳陈述称：吴清业交纳的5万元是定金，只是一个意向。同意返还本金，但一审判决的利息过高，其他同意马新鹏上诉请求及意见。原审被告马某未陈述意见。原审被告即墨二建书面陈述称：一审判决我公司承担连带付款责任，我公司认为与事实不符，因为有证据证明涉案工程系马某个人开发并承建的，与我公司无关。经审理查明，本院查明的事实与一审一致。本案经调解，未能达成协议。本院认为，根据业已查明的事实，马某、马新鹏、国芳将没有处分权的土地用于开发房地产，在未取得建设、规划等审批手续、房屋尚未建设的情况下，即收取吴清业的购房款5万元，因双方对房屋的座落、单价、面积、交付时间等必要事项均未予以约定，即双方关于房屋买卖合同的标的物约定不明确，故双方之间的买卖合同并未成立。吴清业要求返还已付款5万元，于法有据，应予支持。关于利息问题，马某、马新鹏、国芳收取吴清业5万元使用三年有余，一审判令马某、马新鹏、国芳支付吴清业上述款项的法定孳息，并无不当，本院予以维持。马新鹏主张只应承担5000元的利息损失，依据不足，本院对其该项请求不予支持。即墨二建陈述称，涉案房屋系马某个人开发并承建，与其无关，其不应承担连带付款的责任，因其对一审判决并未提起上诉，本院对其该陈述不予采信。综上，上诉人马新鹏的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马新鹏负担。本判决为终审判决。审　判　长　　董则明代理审判员　　李　蕾代理审判员　　齐　新二〇一五年四月十三日书　记　员　　杨倩倩书　记　员　　魏　威关注微信公众号“”