（2015）驻民四终字第130号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-05-19
案件名称
董满意与崔平、常三伟确认合同无效纠纷二审民事判决书
法院
河南省驻马店市中级人民法院
所属地区
河南省驻马店市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董满意,崔平,常三伟
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十五条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）驻民四终字第130号上诉人（原审原告）董满意，男，1979年5月7日出生，回族。被上诉人（原审被告）崔平，女，1974年8月16日出生，汉族。被上诉人（原审被告）常三伟，男，1964年3月14日出生，汉族。委托代理人桂松发，驻马店市驿城区人民法律服务所法律工作者。上诉人董满意因确认合同无效纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2013）驿民初字第3445号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决认定，董满意与崔平原系夫妻关系，双方因感情不和向原审法院起诉离婚。2013年5月20日，原审法院作出（2013）驿民初字第663号民事判决，判决双方离婚，该判决现已生效。该判决书查明事实部分显示：“2007年3月14日，董满意以自己的名义向刘西玲购买一处宅基地，该宅基地位于驻马店市驿城区小界牌居委会昝庄西组，土地使用证显示的土地使用权是董秀英。董满意、崔平均称，刘西玲从董秀英处购得该宅基地后，又将该宅基地出卖给董满意、崔平，两次买卖均未办理土地使用权过户手续。董满意、崔平购买该宅基地后不久，在该宅基地上建一座上下各四间的两层楼房，至今没用办理房屋产权证”。该判决书认为部分显示：“董满意、崔平所住房屋没有房产权证，且双方均未向本院提出申请对该房屋价值进行评估，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，本院对该房屋不予分割”。2013年9月27日，崔平（甲方）、常三伟（乙方）及中介方驻马店市锦民房产中介签订房屋买卖及宅基地受让协议一份，约定：一、房屋情况，甲方坐落在驻市十三香路东昝庄西队土地证号为（54**）一处三间二层住房，配房一间二层面积大约200平方米左右，有一个小院，朝南东头数第三家，2008年建，无证，东临黄立新，西临昝文忠，南临路，北临路，乙方通过考察已做充分了解同意购买。二、房屋及宅基地一共为总价人民币55万元整，一次性付清。三、房屋因未办房产证，土地证是在董秀英名下，房屋是甲方崔平所盖，崔平有权买卖，所以处理房屋由崔平当家签字画押有效。从甲乙双方签订协议之日起，带土地证一块（付清款时），甲方房屋及土地证归乙方所有。四、甲方保证上述房产及土地无抵押、无贷款、无纠纷、产权清楚，若发生与甲方有关产权纠纷或债权债务或邻里纠纷均由甲方给负责等条款。该协议由崔平、常三伟及代表刘勤签名捺印，中介方代表人签名并加盖印章，以及街坊邻居孟秀英签字。协议签订当日，常三伟向崔平交纳购房款55万元，崔平向其出具收条一份。后董满意认为崔平在其不知情的情况下，将在离婚诉讼中没有进行分割的价值70多万元的房产以55万元卖给了常三伟，侵害了其合法权益。后以诉称理由诉至法院。另查明，一、2007年3月14日，崔平（乙方）与案外人刘西玲、董秀英（甲方）签订买卖协议一份，约定甲方自愿将位于昝庄西队土地，东临黄立新，西临昝文忠，南临路，北临路宅基地一处卖于乙方，甲方负责协助乙方办理土地证过户手续及乙方建房时有关各种纠纷事项等事项。上述买卖协议涉及的土地有集体土地建设用地使用证，土地使用者为董秀英，该宅基地在买卖过程中未办理土地使用权过户手续。常三伟称依据上述协议及土地使用证，并通过中介与崔平签订房屋买卖协议，且支付合理价款，已善意取得了房屋的所有权，董满意对此不予认可，称诉争房屋属与崔平离婚诉讼中未进行分割的夫妻共同财产，崔平出卖房屋属无权处分。二、审理中，董满意称崔平把价值70多万元的房产以55万元卖给了常三伟，常三伟对此不予认可，称董满意主张的房屋价款70多万元属个人价值判断，无事实依据，且其支付55万元购房款符合当时的市场价格。原审法院认为，董满意与崔平原系夫妻关系，在双方离婚诉讼一案中，原审法院依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，以诉争房屋无产权证书，对该房屋未进行分割，该房屋系董满意与崔平共同共有。关于合同效力，依据民法理论，法律处分包括负担行为和处分行为，出卖他人之物的合同属于负担行为，出卖他人之物的行为属于处分行为。本案中，董满意请求的是确认合同无效，故根据董满意的请求只对负担行为予以确认。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，崔平将该房屋转让给常三伟，双方签订有房屋买卖合同，合同双方意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应为有效合同。董满意请求确认崔平、常三伟签订的房屋买卖合同无效，无事实及法律依据，不予支持。原审法院判决：驳回董满意的诉讼请求。案件受理费300元，由董满意负担。宣判后，董满意不服，以应确认崔平、常三伟签订的房屋买卖合同无效为由，向本院提起上诉。二审查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，崔平通过房产中介公司，在街坊邻居见证的情况下，将其共有的房屋签订协议转让给常三伟。常三伟根据买卖协议支付了相应的合理价款，其认为系善意取得并实际占有了该房屋。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。崔平、常三伟之间签订的买卖协议，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，为有效合同。董满意上诉请求确认崔平、常三伟签订的房屋买卖合同无效，缺乏事实及法律依据，其上诉理由不足，不予采纳。原审法院所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费300元，由董满意负担。本判决为终审判决。审 判 长 于俊义代理审判员 呼小伟代理审判员 刘 辉二〇一五年四月十三日书 记 员 汤依斯 来自