（2014）常民一初字第1003号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-07-09
案件名称
仁康公司与刘某某、第三人雷某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
常宁市人民法院
所属地区
常宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南仁康医疗投资有限公司,刘某某,雷某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
湖南省常宁市人民法院民 事 判 决 书（2014）常民一初字第1003号原告湖南仁康医疗投资有限公司（以下简称“仁康公司”）住所地：常宁市群西路108号法定代表人柯立地，董事长委托代表人朱贵发，男，湖南湘华律师事务所律师委托代理人柯凤勇，男，系该公司总经理被告刘某某，男，1966年9月25日生，汉族。（缺席）第三人雷某某，男，汉族。（缺席）原告仁康公司为与被告刘某某、第三人雷某某房屋租赁合同纠纷一案于2014年11月28日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭。于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告仁康医公司的委托代理人柯凤勇、朱贵发到庭参加了诉讼。被告刘某某、第三人雷某某经本院传票传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仁康公司诉称：2013年11月13日被告刘某某与第三人雷某某合伙开办娱乐休闲项目与原告协商租赁房屋的相关事宜，并由被告刘某某与原告签订了《房屋租赁合同》，合同约定了租赁的地点、租金的计算与支付租期、双方的权利义务、违约的责任等事项。合同签订后，被告当即向原告支付了定金一万元。原告当场出具了收据。当天，第三人雷某某通过银行转账向原告公司职工汪元禄的个人帐户支付了部分租金20万元。原告应被告和第三人的要求向被告刘某某出具了一张20万元的收据。尔后，第三人雷某某向贵院起诉，要求原告返还这20万元。贵院判决后，已经执行了这20万元及利息。而被告刘某某承租原告的门面后一直未缴纳房租，至今已下欠租金422000元，已属违约。根据双方所签《房屋租赁合同》第八条第二款之约定，被告应支付原告违约金50万元。因被告的违约行为给原告造成巨大损失，继续履行合同，将会给原告造成更大的损害。故请求法院判令：一．判令终止原、被告之间签订的《房屋租赁合同》。二、判令被告支付所欠原告租金422000元。三、判令被告支付给原告违约金50万元。四、判令被告承担本案诉讼费。为支持其诉请，其委托代理人朱贵发向法庭提供了以下证据：证据一：房屋租赁合同一份，拟证明原、被告之间签订了房屋租赁合同，该合同有效；而被告刘某某未支付房租。被告刘某某未作答辩。第三人雷某某未作答辩。对于原告方所提交的证据一、房屋租赁合同，被告刘某某认为属实，系双方所签，对此证据无异议。因此，对该证据本院予以采信。经审理查明，2013年11月13日，原告仁康公司与被告刘某某经协商签订了一份房屋租赁合同，甲方将坐落于常宁市群英西路与外环西路交界处108号的7个门面1-3层房屋出租给乙方刘某某。合同约定了租赁房屋面积为1800㎡，乙方的经营用途为：娱乐休闲项目；双方约定租金为每月1800㎡×20元／㎡（为36000元／月），租期为9年，自2013年11月13日起至2023年2月13日止；合同还对双方的权利、义务、付款方式、合同续约与终止、安全责任、违约责任、争议的解决及其他事项进行了约定。原告方职工黄少腾与被告刘某某作为双方代表在合同上签字。合同签订时，被告刘某某交了一万元定金给原告，原告方出具了收据。尔后，原告仁康公司便将所出租的房屋交由被告刘某某去装修，并按照合同的约定在三个月的装修期内免收房租，然而被告刘某某并未装修，也未投入经营。经原告仁康公司多次催收，被告刘某某一直未交纳房租给原告，也未向原告方下达终止合同的书面通知，原告仁康公司遂诉至本院，要求处理。另查明，在原、被告签订合同的当天即2013年11月13日，第三人雷某某通过银行转账方式向原告仁康公司的职工汪元禄的个人帐户支付了20万元。2013年12月6日，第三人雷某某向常宁市人民法院提起了诉讼，要求本案原告仁康公司及汪元禄、黄少腾返还其汇入汪元禄帐户的20万元及利息。在诉讼过程中，本案原告仁康公司要求追加本案被告刘某某为第三人。常宁市人民法院于2014年12月3日作出（2014）常民一初字984号民事判决、判令：一、原告仁康公司、汪元禄、黄少腾应在本判决生效后十日内支付给原告雷某某款20万元及本金利息。该判决生效后，常宁市人民法院已经予以执行完毕。对于双方有异议的事实，本院作出了如下认定：一、关于被告刘某某所欠原告仁康公司的房租是多少？原告仁康公司认为应从合同签订之日起计算到庭审之日，合计所欠房租为474000元。被告刘某某未提供答辩意见。本院认为原告仁康公司与被告刘某某于2013年11月13日签订合同之日起，合同便开始生效。按照合同第二条第三款规定，应该给予被告刘某某为期三个月的装修期间，此期间内不计算房租。因此应该从2014年2月13日起开始计算房租，计算到起诉之日止。（2014年11月26日）。按照合同约定每月20元／㎡，面积为1800㎡，时间为9个月13天。因此共计为1800㎡×20元／㎡÷30天×283天＝339600元，对此，本院予以认定。二、关于该案的违约金应如何计算？原告仁康公司认为按照双方合同的规定，违约金为50万元。现被告已拖欠了一年多的时间未交纳房租，明显系违约行为，因此应判令被告支付违约金50万元。被告刘某某未提供答辩意见。本院认为，按照双方所签订的合同第八条第二款的规定，违约金为50万元。但是法律规定，合同约定违约金的数额不能高于合同总金额的30﹪。该案中的合同标的金额则为房屋租金。按一年的房租应为436000元。因此，虽然被告刘某某拖欠房租的行为已构成违约，但要支付违约金高达50万元，明显过高。本院认为按一年房租的20﹪计算违约金较为适宜，即为436000元×20﹪＝87200元。对此，本院予以确认。三、第三人雷某某应否担责？本院认为，原告仁康公司在本案中虽将雷某某列为本案第三人，但并未要求第三人承担责任。通过本院审理查明，第三人雷某某未在原、被告之间签订的房屋租赁合同上签字，也未交纳租金给原告。原告仁康公司也未向法庭提供证据证明第三人雷某某与该案存在法律上的利害关系。因此，本院认为第三人雷某某不承担民事责任。依据上述事实，本院认为：依法成立的合同受法律保护。原告仁康公司与被告刘某某于2013年11月13日签订的房屋租赁合同系双方自愿签订为有效合同。被告刘某某长期拖欠房租不交是酿成本案发生的原因，应承担相应的民事责任，其行为已构成违约，应支付一定违约金。因被告已经违约，且无实际继续履行的意愿，因此对原告仁康公司诉请终止履行该合同，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，拟判决如下：一、解除原告仁康公司与被告刘某某于2013年11月13日签订的房屋租赁合同。二、限被告刘某某判决生效后十日内支付所欠原告仁康公司房屋租赁租金339600元。三、限被告刘某某在本判决生效后十日内支付所欠原告仁康公司违约金87200元。上述款项均由常宁市人民法院官岭法庭监交。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11700元，由被告刘某某承担11700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 曹诗田审 判 员 尹素林人民陪审员 张佳德二〇一五年四月十三日书 记 员 陈俊向 更多数据：搜索“”来源：