（2015）车垦民二初字第14号
裁判日期: 2015-04-13
公开日期: 2015-06-03
案件名称
安厦公司与王军、张新芳商品房预售合同纠纷案一审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团车排子垦区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乌苏市安厦房地产开发有限责任公司,王军,张新芳
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第一百三十条，第一百五十九条，第一百六十一条
全文
新疆生产建设兵团车排子垦区人民法院民 事 判 决 书（2015）车垦民二初字第14号原告乌苏市安厦房地产开发有限责任公司。住所地：新疆维吾尔自治区乌苏市苏兴滩镇***号。法定代表人张朝新。委托代理人许孝元，新疆燎原律师事务所律师。委托代理人王万生，男，1962年12月26日出生。被告王军，男，1966年4月8日出生。被告张新芳（王军之妻），1968年8月21日出生。二被告委托代理人马爱荣，新疆车排子垦区司法局法律服务中心法律工作者。原告乌苏市安厦房地产开发有限责任公司（以下简称安厦公司）与被告王军、张新芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月4日受理后，依法由审判员张宝江进行独任审理。2015年3月26日公开开庭审理了本案。原告安厦公司的委托代理人许孝元、王万生，被告王军、张新芳及其委托代理人马爱荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安厦公司诉称：2013年9月，被告购买了原告开发的位于一二三团青北路东商服楼一套，双方签订了《商品房预售合同》一份，现楼房已竣工验收合格并按期交付使用。被告购买的房屋代码为2013034号商品房，建筑面积为119.63平方米，总房款583794.4元，购房时双方约定在签订合同7天内被告缴清房款293794.4元，剩余房款290000元按揭贷款。合同签订后被告未按约定支付房款，之后双方于2013年12月20日签订补充协议一份，约定被告支付房款100000元，被告承诺于2013年12月25日支付所欠原告房款193794.4元。此后原告多次催要并于2014年3月14日向被告发出律师函，告知其应于2014年3月31日前付清所欠房款，否则将依法追究被告的违约责任，但被告至今未支付所欠房款。故原告诉至法院，要求被告支付房款193794.4元，并支付逾期付款违约金38371.29元（193794.4元×0.0005×396天，2013年12月25日至2015年2月1日）。案件受理费由被告承担。原告针对诉称的事实提供如下证据：1：（1）、商品房预售合同1份。（2）、补充协议1份。2：（1）、工程验收组验收意见1份（复印件，与原件核对无异）。（2）、第七师公安局消防支队建筑工程消防验收意见1份（复印件，与原件核对无异）。（3）、建设工程环境保护竣工验收意见1份（复印件，与原件核对无异）。3、房屋面积测绘报告1份（复印件，与原件核对无异）。被告王军、张新芳未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称，对于欠付房款的事实无异议。对于逾期付款违约金不予认可。被告没有支付剩余房款是有理由的，因为原告没有交付给被告房产证及土地使用证，导致被告使用过程中遇到一些困难，并且该房屋未在一二三团基建科备案，房屋还有消防隐患及卫生间没有做防水等一些质量问题，故被告才未支付剩余房款。在原告解决了漏水、漏电及消防问题后，被告可以缴清房款。被告王军、张新芳针对辩称的事实提供如下证据：1、光盘1张，用以证实房屋消防管道无水，存在安全隐患的事实。2、证人谢××、伊××、巨××、王××证言。3、照片6张。用以证实被告购买的商品房消防设施不合格，还有漏电现象。经审理查明，2013年9月23日，原告安厦公司与被告王军、张新芳经协商签订商品房预售合同一份。双方约定：被告购买原告开发的位于第七师一二三团青北路东商服楼房屋代码为2013034号的商品房一套，面积为119.63平方米，单价4880元／平方米，房屋总价款583794.4元。被告在签订合同7天内缴清房款293794.4元，剩余房款290000元由原告协助被告在乌苏信用社办理三年贷款，被告提供相应贷款资料。同时双方对违约责任进行了约定，被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的1％向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金；原告逾期交房超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告应当自被告解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按被告累计已付款的1％向被告支付违约金。被告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交付房价款万分之五的违约金。双方还对产权登记的事项进行了约定，原告应当在商品房交付使用后280日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案。如因原告的责任，被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告承担违约金2000元。同年12月20日，原、被告双方经协商签订补充协议一份，对付款方式及期限进行了变更，约定总房款为583794.4元，被告在签订合同7天内缴纳房款100000元，在2013年12月25日缴纳房款193794.4元，剩余房款290000元由原告协助被告在乌苏信用社办理三年贷款。被告在2013年12月25日前缴纳维修基金、契税、办证费等相关费用24588元，逾期不交造成的后果由被告承担。2013年9月始，原告开发的商品房陆续经过相关部门验收合格后交付被告使用，被告也按补充协议约定交付房款及办理贷款，但到期后被告未支付剩余房款193794.4元，也未支付维修基金、契税及办证费等相关费用24588元。双方在商品房预售合同第七条中对违约金进行了明确约定，由于被告逾期未支付房款，由此产生违约金38371.29元（193794.4元×日万分之五×396天，2013年12月25日至2015年2月1日，实际天数应为404天，现原告仅主张396天，应视为对自己权利的放弃）。上述事实有原告的陈述、被告的承认与辩解及原告提供的证据证实：1：（1）、商品房预售合同1份，用以证实原、被告双方签订商品房买卖合同，并在合同第七条第一款第二项中约定了买受人逾期付款的违约责任。（2）、补充协议1份，用以证实在被告已迟延付款的情况下，原、被告双方对于付款的方式及时间重新进行约定，同时也约定了办理房屋产权证的费用及缴费时间。被告的质证意见是：商品房预售合同为格式合同，双方权利义务不对等，因而是不公平的。原告应办理权属证书却没有办理，且该合同签订后即被原告以盖章为由拿走，因此被告对该合同不予认可。补充协议对于办证费用向谁缴纳没有约定清楚。本院的认证意见是：该组证据能够证实原、被告双方在平等自愿、协商一致基础上达成商品房预售合同及补充协议，双方对付款期限、方式及违约责任等合同主要条款进行了明确的约定，对于办理权属证书等事项也进行了明确的约定，并经双方签字确认，因而双方对于合同及补充协议的内容均是明知的，对于被告向谁缴纳办证费用也应是明知的，故本院对该组证据予以采信。2：（1）、工程验收组验收意见1份（复印件，与原件核对无异），用以证实原告开发的商品房竣工并经验收合格。（2）、第七师公安局消防支队建筑工程消防验收意见1份（复印件，与原件核对无异），用以证实原告开发的商品房经消防验收合格。（3）、建设工程环境保护竣工验收意见1份（复印件，与原件核对无异），用以证实原告开发的商品房经环境监察部门验收为合格。被告的质证意见是：工程验收意见未注明验收的楼房是案涉楼房，也不能证明被告购买的楼房经验收合格。对消防验收意见无异议，但被告使用的房屋与消防验收意见不符，消防验收意见不能反映被告所使用房屋的真实情况。环境验收意见与本案无关联性，不予认可。本院的认证意见是：该组证据相互印证，能够证实原告开发的商服楼经相关部门验收合格的事实，本院对该组证据予以采信。3、房屋面积测绘报告1份（复印件，与原件核对无异）。用以证实案涉房屋的实测面积与原、被告签订的商品房预售合同所记载的面积一致。被告的质证意见是：测绘时被告未在场，测绘面积不客观，对其真实性、合法性、关联性均不认可。本院的认证意见是：该测绘报告是专业测绘机构根据测量规范实地测量后得出，其结论客观、真实，与商品房预售合同载明的面积相符，本院对该证据予以采信。被告提供的证据：1、光盘1张，用以证实房屋消防管道无水，存在安全隐患的事实。原告的质证意见是：对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。被告房屋有可能存在停水的情况，供水问题也可能是其他原因造成，且该证据不能成为被告不缴纳房款的理由。本院的认证意见是：被告购买的楼房是经过相关部门验收合格的工程，被告提出楼房有安全隐患，应由相关部门进行认定，被告不能据此拒绝支付房款，故本院对该证据不予采信。2、证人谢××、伊××、巨××、王××证言。证人谢××证言，用以证实商品房买卖合同签订时的情况及合同签订后给被告造成的影响。证人伊××证言，用以证实伊××缴纳了办理房屋产权证的费用却没有得到房产证的事实。证人巨××证言，用以证实巨××缴清了房款却没有享受5％优惠的问题。证人王××证言，用以证实被告可以享受5％优惠的问题。原告的质证意见是：上述证人不能证实原告的主张，证人谢××、伊××没有说明房屋的质量问题，证人谢××在规定期限内缴清了房款因而享受了优惠。上述证人均是购房者，与被告有利害关系，故对上述证人证言的关联性均不认可。本院的认证意见是：上述证人证言虽可证实原、被告双方签订商品房买卖合同及被告购买2013034号房屋漏水、漏电的一些情况，但被告不能以此作为拒绝支付房款的理由，故本院对该组证据不予采信。3、照片6张，用以证实被告购买的商品房消防设施不合格，还有漏电现象。原告的质证意见是：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。该组证据反映不出拍摄的地点和时间，照片中反映的局部问题有可能是使用过程中产生的，不能得出是房屋本身的质量问题。本院的认证意见是：被告购买的楼房是经过相关部门验收合格的工程，被告提出楼房有质量问题，应由相关部门进行认定，被告不能据此拒绝支付房款，故本院对该组证据不予采信。本院认为，原告安厦公司与被告王军、张新芳在协商一致的基础上签订的商品房预售合同及补充协议，是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方均应严格履行。被告王军、张新芳在购买商品房后，理应按照双方的约定支付房款，而被告逾期未支付房款，属违约行为，应承担支付房款及赔偿损失的违约责任，故对原告安厦公司要求被告王军、张新芳支付房款193794.4元及违约金38371.29元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩解原告未将房产证交付给被告，且楼房存在消防隐患及漏水、漏电情况，故被告拒绝支付剩余房款。房产证的交付期限及方式应遵循双方的约定，如楼房存在质量问题，给被告造成损失的，被告可另行主张，不能以此作为拒绝支付房款的理由，故对被告的辩解意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条的规定，判决如下：被告王军、张新芳于本判决生效后十日内一次性支付原告乌苏市安厦房地产开发有限责任公司房款193794.4元及违约金38371.29元，合计232165.69元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2391元，由被告王军、张新芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第七师中级人民法院。审判员 张宝江二〇一五年四月十三日书记员 张 宁